不動産売買（売却）で失敗しないために知っておくべき基礎知識

まずは、不動産売買の仕組みや不動産売買を行う背景について確認していきましょう。

不動産売買の仕組み

不動産売買とは、不動産を売却すること及び購入することをいいます。不動産売買を行う場合は、不動産取引のプロである宅地建物取引業者（不動産仲介会社）が「売主」「買主」の「仲介者（媒介者）」としての立場でかかわることが一般的です。

法律的にはエンドユーザーである個人間でも不動産売買を行うことも可能ですが、取引金額が大きく、手続きも複雑であることから宅地建物取引業者（特に不動産仲介会社）が売買取引をサポートするケースがほとんどです。

不動産売買を行う背景

子供の誕生や成長に応じて「もっと広い家に住みたい」と考える人や、子供が独立して「夫婦だけで暮らせる手ごろな広さの家に引越したい」と希望する人が増えています。
そのほかにも、「マンションから一戸建てへ住み替えたい」「通勤や通学に便利なエリアに引越したい」などで、住み替えや買い替えを希望する人は多いようです。

不動産売買を行う理由については、国土交通省により発表された「土地保有移動調査」からも確認することができます。

• 個人買主の購入目的（全国データ）

個人が買主として土地を購入した目的のうち、最も多いのは「住宅用・63.1％」となっています。

• 個人売主の売却理由（全国データ）

個人が売主として土地を売却した理由で最も多いのは「生活費に充てる・22.9％」、2番目が「買主等の希望・21.4％」、続いて「建設資金購入資金・10.1％」となっています。（ただし、「その他不明・27.7％」を除きます）
【データ出典元：国土交通省　土地保有移動調査結果（平成29年取引分）より】

上記のデータによると、個人の購入目的は「自分や親族が住むための住宅（一戸建てやマンション）」が多いことがわかります。
一方で、個人の売却理由としては、経済状況の変化などにより「住宅ローンを返済するために家を売却する」人はもちろん、「買主または不動産仲介会社からすすめられて」「自分や親族が住む物件の建設資金または購入資金を得るため」も多いようです。

このように、不動産売買を行う背景や理由はさまざまで、ライフスタイルやライフステージの変化によって不動産売買を行う人が多くいます。

ここでは、不動産を売る前または買う前にどのような準備をしておけばよいのか一例を説明します。

不動産売却を行うときの必要書類

登記済証または登記識別情報

登録済証または登録識別情報は、不動産を売却する場合に必要な書類のひとつです。登記済証は、いわゆる権利証と呼ばれる書類であり、不動産を購入・取得したときに所有者に交付されます。
平成17年以降に不動産を購入・取得している場合は、登記済証に代わって登記識別情報が発行されています。

購入時の不動産売買契約書及び重要事項説明書

不動産を売却する際は、購入時に以前の所有者と取り交わした不動産売買契約書や、不動産仲介会社から受けた重要事項説明書を準備します。
不動産売買契約書からは契約締結日や引渡し日、売買価格、手付金の金額、物件の状況や特約事項などを確認することができます。
重要事項説明書からは、物件の内容や取引条件、告知事項などの情報を確認することができます。

マンション管理規約、使用細則、維持費関連書類

マンション管理規約、使用細則、維持費関連書類は、売却する不動産が区分所有マンションの場合に必要となります。
マンションの維持管理に関するルールや生活上のルール（ペット飼育・楽器演奏の可不可など）が確認できる書類です。

不動産購入を行うときの必要書類

収入証明書類

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローンの事前審査や申込みのために収入証明書類が必要となります。
不動産の購入者が給与所得者の場合は源泉徴収票など、また、自営業者の場合は確定申告書控や納税証明書を準備します（場合によっては3年分のこともある）。

不動産売却・購入いずれでも必要な書類

印鑑証明書及び住民票

印鑑証明書及び住民票は、売却する不動産の引渡し時や住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に必要となります。
これらの書類は発行後3ヶ月以内のものでなければならないと指定がされていることもあるため、取得するタイミングに注意しましょう。

本人確認書類

本人確認書類は、不動産の真正な所有者本人、または購入者であることを証明するために必要となります。
主に運転免許証やパスポートなど、公的機関発行の顔写真付き証明書が用いられています。 不動産の共有者がいる場合は、共有者全員分の本人確認書類が必要となりますので注意してください。

上記のほか、不動産売買を行う場合の必要書類については、以下のページで詳しく解説しています。

家を売るときに必要になる17種類の書類をすべて紹介

不動産売買に関する必要経費

仲介手数料

不動産仲介会社を通して不動産売買を行った場合は、その不動産仲介会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は以下のように算定することができます。

ただし、上記は宅地建物取引業法で定められた上限額ですので、これを上回る仲介手数料でなければ不動産仲介会社が自由に設定できます。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には、その売却益（譲渡所得といいます）に対して、譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税は、売却引渡しした年度の翌年3月15日までに確定申告を行うことによって納税します。

固定資産税

固定資産税は不動産の年初における所有者に対して課税される税金で、不動産売買の引渡し時には、固定資産税を年度での所有期間に応じて売主様と買主様で精算することが一般的です。

印紙税

印紙税は不動産売買契約時に契約書に貼付することによって納税します。
印紙税の税額は、売買価格によって異なりますので注意しましょう。

上記のほか、不動産売買に関する必要経費についての詳細は、以下のページで確認することができます。

【契約】家を売るときに注意すべきお金に関すること【手付金】

不動産売却時に検討すること

いくらで売り出すか

不動産は、同じものがふたつとないという特性を持っているため、価格を決めることが難しい面があります。
通常は、近隣の似たような物件の売出価格やこれまでの成約事例などを参考に売出価格を決定します。

売却のスケジュールを立てる

売出価格が決まり、不動産の売却活動が開始されると、物件情報の発信・購入希望者の内覧・売買条件の交渉などを経て、不動産売買契約を締結することとなります。
住み替えや買い替えなど時間に制約のある人は、事前に売却スケジュールをよく確認しておきましょう。

諸費用等の見積りをしておく

不動産を売却する場合には、仲介手数料・印紙税・引越し費用・測量費用・解体費用などの諸費用が発生します。
こうした諸費用がどのタイミングでいくら必要なのかを事前に見積っておくことで、予算を把握し、スムーズな不動産売却を実現することができます。

不動産購入時に検討すること

ここでは、不動産を購入する場合に事前に検討しておくべきポイントや注意点について説明します。

購入予算を決める

まずは、不動産を購入する予算を決めることが大切です。
自己資金をいくら出すのか、住宅ローンはどのくらい借りられるのか、資金援助は見込めるのかなど、内訳について具体的に確認しておきます。

購入エリアや間取りを決める

どのエリアで購入するのか、どのくらいの広さや間取りが希望なのかなどもあらかじめ決めておきます。
その過程で、各希望条件の優先順位も同時に決めておくと、スムーズな物件探しを行うことができます。

資金計画を立てる

不動産を購入するにあたっては、売買価格だけでなく購入に付帯する費用が色々と発生します。
例としては、仲介手数料・登記費用・印紙税・固定資産税等の精算金・不動産取得税・火災保険料・建築費用・リフォーム費用・引越し費用などです。
原則、これらの費用は現金支払いが一般的ですので、あらかじめ綿密な資金計画を立てておきましょう。

続いて、不動産売買の流れや期間について説明します。

不動産売却の流れと期間

不動産を売却する場合の主な流れと目安となる期間は下記の通りです。

一般的には売却活動開始から引渡し完了までおよそ3ヶ月～9ヶ月の期間が必要と考えられます。ただし、ケースによっては必ずしも上記の流れで進まないこともありますので、注意しましょう。

不動産購入の流れと期間

次に、不動産を購入する場合の主な流れと目安となる期間は下記の通りです。

このように、一般的には購入準備開始から引渡し完了までおよそ2ヶ月半～4ヶ月の期間が目安となりますが、希望物件がなかなか見つからない場合などもあるため、あくまでも目安と考えておきましょう。

ここでは、不動産売却でパートナーとなる不動産仲介会社をどのように利用すればよいのか、またどのように選べばよいのかについて説明します。

売却計画を立てる

まず、自分自身で売却の目的や売却の期限、必要な手取り金額の決定、その他の希望条件などを整理して、売却計画を立てます。

査定の依頼

次に、複数の不動産仲介会社に物件の査定を依頼します。
物件の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

• 机上査定…実際に不動産を見ることなく、物件概要や取引データをもとに査定する方法であり、売却を検討している段階の人に向いている方法といえます。
• 訪問査定…物件概要や取引データを踏まえたうえで、実際に現地の状況を確認して査定する方法のため、具体的に売却を検討している人におすすめです。

失敗しないための不動産仲介会社選び

次に、失敗しない不動産仲介会社選びについて説明します。
売却する際に悩むのが、「大手不動産仲介会社」がよいのか「中小不動産仲介会社」がよいのかという点ですが、それぞれの特徴は次の通りです。

• 大手不動産仲介会社…知名度が高く、サポート体制や制度が充実しているため、安心して不動産売却を任せることができます。
• 中小不動産仲介会社…地域に密着した情報を保有しているため、その地域ならではの売却術などに長けている場合があります。

会社選びだけでなく、担当者選びも重要な要素です。
物件周辺について豊富な情報を持っているか、査定価格や売却活動に関する説明が具体的で明快かなどが判断のポイントとなります。

不動産を売却する場合は、必ずしも不動産仲介会社を取引に介在させる必要はありません。
しかし、不動産売買は高額な取引となることから、買主様に対して取引の安全性を担保するために、ほとんどの人が不動産仲介会社に仲介を依頼しています。

不動産売却の際の不動産仲介会社の選び方は、以下のページで詳しく解説しています。

不動産売却会社の選び方を徹底解説！選ぶポイントと注意点とは

複数の不動産仲介会社から査定を受けたら、前章の不動産仲介会社選びのポイントをもとに、実際に売却の仲介を依頼する不動産仲介会社を決定し、媒介契約を締結します。
媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴や違いは次の表の通りです。

上記3種類の媒介契約のうち、どの契約形態を選べばよいのかは悩むポイントですが、信頼できる不動産仲介会社と担当者を見つけることができた場合には「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結するとよいでしょう。

なぜなら、不動産仲介会社の充実した売却活動や手厚いサポートが期待でき、早期に確実に売却することが可能であるためです。
なお、購入の仲介を依頼する場合には「一般媒介契約」を締結することとなりますので、注意しましょう。

媒介契約に関する詳細は以下のページを確認しましょう。
マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

不動産仲介会社を選び、媒介契約の締結をするのと同時に、不動産仲介会社では売却活動が開始されます。
ここでは売却活動のポイントや注意点について説明します。

物件情報を公開して購入者検討者を探す

売却を依頼された不動産仲介会社の担当者は、まず自社の購入検討者リストから条件に合いそうな顧客に物件情報を告知します。
同時に、インターネットでの情報発信・新聞の折り込み広告・定められた期限内でのレインズへの登録などを通して、物件情報を広く周知・早期の成約を目指します。

購入検討者に物件の案内をする

広告宣伝活動により購入検討者が見つかると、担当者とともに売却物件の内覧が行われます。
不動産売却において内覧は非常に重要なプロセスですので、室内の清掃や整理整頓を行うなど、購入検討者に好印象を持ってもらえるような事前対策が大切です。

条件交渉後に売買契約を締結する

内覧の結果、購入検討者が購入を希望すると「購入申込書」が提出されます。
購入申込書は希望購入価格や引渡し時期などの購入条件が記載されています。
購入希望価格が売出価格と同じであれば問題ありませんが、指値が入っている場合は不動産仲介会社を通した交渉が必要です。
こうして売買条件が折り合えば、めでたく買主様と不動産売買契約を締結することとなります。

不動産売買で失敗しないためには、注意したいポイントがいくつかあります。
ここでは、どのようなシーンでどのようなことに注意すべきかについて説明します。

不動産仲介会社を選ぶ際の注意点

不動産仲介会社を選ぶ際の注意点については「不動産売買の流れ【不動産売却相談と査定・会社選び】」の章でも説明しましたが、以下のポイントについても注意しましょう。

複数の不動産仲介会社から査定を受ける

不動産仲介会社を選ぶ際は、必ず複数の不動産仲介会社から査定書をもらいましょう。
その際は口頭ではなく、必ず書面でもらうようにしてください。
そして、それぞれの査定書から査定価格だけでなく、価格の査定根拠や広告宣伝活動の内容、担当者の知識やスキルなどを見極めることが大切です。

信頼できる不動産仲介会社を選ぶ

それぞれの査定結果から「信頼できる不動産仲介会社を選ぶ」ことが、不動産売却の成功のカギを握っています。

信頼できる不動産仲介会社を選ぶ主なポイントは、「地域の情報に詳しく、査定根拠を論理的にわかりやすく説明できるか」「顧客の立場に立って不動産売買を考えてくれるか」「レスポンスが早く、こちらの話をよく聞いてくれるか」などがありますので、参考にしてください。

売りに出す際の注意点

自分自身でも相場を知っておく

不動産仲介会社に査定を依頼する前に、すまいValueなどの不動産ポータルサイトや、レインズ・マーケット・インフォメーションなどで不動産相場を調べておきましょう。
そうすれば、不動産仲介会社から提出される査定価格の妥当性を検証することができます。
万一、自分自身で調査した相場と査定価格が大幅に乖離している場合は、その理由や根拠を不動産仲介会社に聞いてみましょう。

住宅ローンの残債額を確認する

住宅ローンを借りていても不動産を売却することはもちろん可能ですが、金融機関に最新の住宅ローン残債額を必ず確認しておきましょう。
万一、成約価格より残債額の方が多い場合には、自己資金等が必要となる場合があります。

不動産売買契約をする際の注意点

不動産の売買契約を締結する際には、不動産仲介会社が不動産売買契約書を作成してくれます。
不動産売買契約書を作成する目的は、契約上のトラブルを未然に防ぐためです。契約内容を把握するためにも、事前に必ず目を通すようにしましょう。
一度不動産売買契約を締結してしまうと、簡単に売買契約を解除することはできません。
不明な点があれば、不動産仲介会社に必ず確認してください。

不動産を引渡す際の注意点

不動産売買契約が締結されたら、一定期間後に不動産の引渡しが行われます。
不動産の引渡しとは、買主様が残金を支払うのと同時に売主様から買主様へ所有権移転登記を行って物件を引渡すことです。
物件に抵当権が設定されている場合は、残金支払いによって住宅ローンの残債を全額返済し抵当権を抹消しなければ物件を買主様に引渡すことができません。
そのため、不動産に抵当権が設定されている場合は、事前に金融機関と相談のうえ、しっかりと抵当権抹消のための準備しておきましょう。

不動産を売却と同時に別の不動産を購入するときの注意点

自宅の住み替えなど、不動産の売却と同時に新しい不動産を購入する場合は注意が必要です。
なぜなら、二重ローンのリスクが発生し、資金繰りが悪化する可能性があるためです。 二重ローンとは、現在の住宅ローンの支払いに加えて、新しい家の住宅ローンの支払いが生じることです。
このような事態を避けるためには、現在の不動産を確実に売却してから、新しい不動産を購入することをおすすめします。

このような事態を避けるためには、現在の不動産を確実に売却してから、新しい不動産を購入することをおすすめします。

不動産を売却すると同時に別の不動産を購入するときの注意点については、下記のページで詳しく解説していますので参考にしてください。

不動産を売却すると同時に別の不動産を購入するときの注意点

不動産を購入する際の注意点

住環境や管理体制を確認する

不動産を購入する際は、物件周辺の住環境や管理体制（マンションの場合）を事前にしっかりと確認しなければなりません。
周辺環境や管理状態の悪化は不動産の価値を下げてしまうためです。
周辺の治安はよいか、周辺で犯罪は起きていないか、近隣住民はどのような人か、近隣トラブルは生じていないか、駐車場・駐輪場・ゴミ置場は整理されているかなど、物件の内覧時によく確認し、不明な点は不動産仲介会社に確認しましょう。

あらかじめ資産価値を知っておく

購入する不動産を将来的に売却する可能性もあるため、購入時に資産価値を把握しておきましょう。
資産価値は立地条件や住環境、物件の管理状態などに影響されるため、事前にそうしたポイントや将来的な資産価値について不動産仲介会社に相談するとよいでしょう。
将来的に売却できる不動産を購入することも大切です。

住宅ローンが残っている不動産は売却できる？

結論からいうと、たとえ住宅ローンが残っていても不動産を売却することはできます。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、金融機関は不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、不動産の所有者が「住宅ローンを返済できなくなった」場合に、債権者である金融機関が不動産を競売にかけて「強制的に資金を回収できる権利」のことをいいます。
そのため、抵当権が設定されている不動産を売却する場合には、引渡し時に住宅ローン残債を全額返済して抵当権を抹消登記しなければなりません。
住宅ローンがまだ残っている不動産を売却する方法としては、次の2通りがあります。

売却代金を充当する方法

不動産売却において、最も理想的な売却方法です。
住宅ローンの残債を売却代金から充当して支払う方法であり、「売却代金>住宅ローン残債額」であることから抵当権を抹消することができ、残りのお金は手元に残ります。
万一「売却代金

また、住まいの買い替えなどの場合は、売却する不動産の残債と新しく購入する不動産の購入代金を合わせて借り入れる「買い替えローン」を利用することもできます。
買い替えローンを利用できれば、売主様は自己資金を用意することなく、売却する不動産の住宅ローンの残債を全額返済することができます。

いずれにしても売買仲介を得意とする不動産仲介会社へ相談することをおすすめします。

任意売却による方法

収入減などにより住宅ローンを滞納し、かつ「成約価格<住宅ローン残債額」となりそうな場合、不足分を自己資金で用意できなければ任意売却という方法を採らざるを得ないことがあります。
ただし、任意売却はあくまでも最終手段と考え、任意売却実績のある不動産仲介会社とよく相談することが大切です。

住宅ローンの残債がある場合の売却については、下記ページで詳しく解説していますので参考にしてください。

マンションはローンの残債があっても売却できる！？

住宅ローンなどの残債がある不動産を購入する場合の注意点

住宅ローンなどの残債がある不動産を購入することも、まったく問題ありません。
なぜなら、不動産売買契約書において、売主様は不動産売却代金によって住宅ローンの残債を全額返済し、抵当権を抹消する義務を負っているためです。
万一、抵当権が抹消されない場合は売主様の債務不履行となり、売買契約解除や違約金の対象となる可能性があります。

一般の人にとって不動産売却・不動産購入は、人生で何度も経験することではありません。
しかし、失敗のない不動産売却・不動産購入を行うためには、売却・購入の手順や方法、諸費用や法令などについて事前に基礎知識を身に付けておく必要があります。
そのうえで、信頼できるパートナーとなる不動産仲介会社を選び、不動産のプロからサポートを受けることによって、よりよい不動産売買をすることができます。
不動産売却を検討している方は、すまいValueへ相談をしてはいかがでしょうか。