不動産売却で失敗しないために知っておくべき基礎知識

売却・査定
不動産売却で失敗しないために知っておくべき基礎知識 不動産売却で失敗しないために知っておくべき基礎知識

最初の査定から売買契約締結まで数ヶ月、あるいはそれ以上かかるケースもある不動産売却。一般の方には一生のうちに何度もあることではありませんが、できるだけスムーズに取引を進めるためには、売却の基礎知識(売買の手順や必要書類など)や諸費用(仲介手数料や税金など)、注意点についてきちんと理解しておく必要があります。
ここでは、不動産を売却したいと考えている方に向けて、不動産売却で失敗しないために知っておくべき手順、注意点、ポイントなどの基礎知識を解説します。

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不動産売却の2つの方法

不動産売却の2つの方法

不動産を売却する一般的な方法には「仲介」と「買取」があります。それぞれの方法にはどんな違いがあるのでしょうか。

仲介

不動産会社が売主樣と買主樣との間に入って取引の「仲介」を行います。

不動産の売買は当事者同士の間で行うことも可能ですが、金額が高額になることや、契約不適合責任が問われることがあり、取引の際はプロである不動産仲介会社が仲介することが一般的になっています。

買取

不動産会社が売主様の不動産を買い取る方法が「買取」です。

売却までの時間が短時間ですむため、急いでいる場合にはメリットはありますが、仲介で売却する場合よりも20~40%も価格が安くなるというデメリットがあります。

不動産売却の準備

不動産売却の準備

ここでは、不動産を売る前または買う前にどのような準備をしておけばいいのか一例を説明します。事前に準備しておくことでスムーズに売却を進めることが可能になります。

不動産売却を行うときの必要書類

不動産売却を行うときの必要書類

登記済証または登記識別情報

登録済証または登録識別情報は、不動産を売却する場合に必要な書類のひとつです。

登記済証は、いわゆる権利証と呼ばれる書類であり、不動産を購入・取得したときに所有者に交付されます。

2005年以降に不動産を購入・取得している場合は、登記済証に代わって登記識別情報が発行されています。

購入時の不動産売買契約書及び重要事項説明書

不動産を売却する際は、購入時に以前の所有者と取り交わした不動産売買契約書や、不動産仲介会社から受けた重要事項説明書を準備します。

不動産売買契約書からは契約締結日や引渡し日、売買価格、手付金の金額、物件の状況や特約事項などを確認することができます。

重要事項説明書からは、物件の内容や取引条件、告知事項などの情報を確認することができます。

マンション管理規約、使用細則、維持費関連書類

マンション管理規約、使用細則、維持費関連書類は、売却する不動産が区分所有マンションの場合に必要となります。

マンションの維持管理に関するルールや生活上のルール(ペット飼育・楽器演奏の可不可など)が確認できる書類です。

印鑑証明書及び住民票

印鑑証明書及び住民票は、売却する不動産の引渡し時や住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に必要となります。

これらの書類は発行後3ヶ月以内のものでなければならないと指定がされていることもあるため、取得するタイミングに注意しましょう。

本人確認書類

本人確認書類は、不動産の真正な所有者本人、または購入者であることを証明するために必要となります。

主にマイナンバーカードや運転免許証、パスポートなど公的機関発行の顔写真付き証明書が用いられています。

不動産の共有者がいる場合は、共有者全員分の本人確認書類が必要となりますので注意してください。

不動産売却時に検討すること

いくらで売り出すか

不動産は、同じものが2つとないという特性を持っているため、価格を決めることが難しい面があります。

通常は、近隣の似たような物件の売出価格やこれまでの成約事例などを参考に売出価格を決定します。

売却のスケジュールを立てる

売出価格が決まり、不動産の売却活動が開始されると、物件情報の発信・購入希望者の内覧・売買条件の交渉などを経て、不動産売買契約を締結することとなります。

住み替えや買い替えなど時間に制約のある方は、事前に売却スケジュールをよく確認しておきましょう。

諸費用などの見積りをしておく

不動産を売却する場合には、仲介手数料・印紙税・引越し費用・測量費用・解体費用などの諸費用が発生します。

こうした諸費用がどのタイミングでいくら必要なのかを事前に見積っておくことで、予算を把握し、スムーズな不動産売却を実現することができます。

不動産売却にかかる必要経費

不動産売却にかかる必要経費

仲介手数料

不動産仲介会社を通して不動産売買を行った場合は、その不動産仲介会社へ仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は以下のように算定することができます。

売買価格 仲介手数料率
200万円未満 成約価格×5%
200万円超~400万円以下 成約価格×4%+2万円
400万円超 成約価格×3%+6万円

ただし、上記は宅地建物取引業法で定められた上限額ですので、これを上回る仲介手数料でなければ不動産仲介会社が自由に設定できます。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には、その売却益(譲渡所得といいます)に対して、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

譲渡所得税などは、売却引渡しした年度の翌年3月15日までに確定申告を行うことによって納税します。

固定資産税

固定資産税は不動産の年初における所有者に対して課税される税金で、不動産売買の引渡し時には、固定資産税を年度での所有期間に応じて売主様と買主様で精算することが一般的です。

印紙税

印紙税は不動産売買契約時に契約書に貼付することによって納税します。

印紙税の税額は、売買価格によって異なりますので注意しましょう。

上記のほか、不動産売買に関する必要経費についての詳細は、以下のページで確認することができます。

【契約】家を売るときに注意すべきお金に関すること【手付金】

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

ここでは、不動産売却でパートナーとなる不動産仲介会社をどのように利用すればいいのか、またどのように選べばいいのかについて説明します。

売却計画を立てる

まず、自分で売却の目的や売却の期限、必要な手取り金額の決定、そのほかの希望条件などを整理して、売却計画を立てます。

査定の依頼

次に、複数の不動産仲介会社に物件の査定を依頼します。

物件の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

  • 机上査定…実際に不動産を見ることなく、物件概要や取引データをもとに査定する方法であり、売却を検討している段階の方に向いている方法といえます。
  • 訪問査定…物件概要や取引データをふまえたうえで、実際に現地の状況を確認して査定する方法のため、具体的に売却を検討している方におすすめです。

不動産仲介会社の決定・媒介契約締結

複数の不動産仲介会社から査定を受けたら、実際に売却の仲介を依頼する不動産仲介会社を決定し、媒介契約を締結します。

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴や違いは次の表のとおりです。

複数会社への依頼 レインズへの物件登録義務 契約期間 業務の報告義務 自ら探した買主様との直接契約
専属専任媒介 できない 媒介契約締結後
5日以内に登録
3ヶ月 1週間に
1回以上
できない
専任媒介 できない 媒介契約締結後
7日以内に登録
3ヶ月 2週間に
1回以上
できる
一般媒介 できる なし 定めなし
(通常3ヶ月)
なし できる

上記3種類の媒介契約のうち、どの契約形態を選べばいいのかは悩むポイントですが、信頼できる不動産仲介会社と担当者を見つけることができた場合には「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結するといいでしょう。

なぜなら、不動産仲介会社の充実した売却活動や手厚いサポートが期待でき、早期に確実に売却することが可能であるためです。

なお、購入の仲介を依頼する場合には「一般媒介契約」を締結することとなりますので、注意しましょう。

媒介契約に関する詳細は以下のページを確認しましょう。

マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

物件情報を公開して購入者検討者を探す

売却を依頼された不動産仲介会社の担当者は、まず自社の購入検討者リストから条件に合いそうな顧客に物件情報を告知します。

同時に、インターネットでの情報発信・新聞の折り込み広告・定められた期限内でのレインズへの登録などを通して、物件情報を広く周知・早期の成約を目指します。

購入検討者に物件の案内をする

広告宣伝活動により購入検討者が見つかると、担当者とともに売却物件の内覧が行われます。

不動産売却において内覧は非常に重要なプロセスですので、室内の清掃や整理整頓を行うなど、購入検討者に好印象を持ってもらえるような事前対策が大切です。

条件交渉後に売買契約を締結する

内覧の結果、購入検討者が購入を希望すると「購入申込書」が提出されます。

購入申込書は希望購入価格や引渡し時期などの購入条件が記載されています。

購入希望価格が売出価格と同じであれば問題ありませんが、指値が入っている場合は不動産仲介会社を通した交渉が必要です。

こうして売買条件が折り合えば、めでたく買主様と不動産売買契約を締結することとなります。

不動産仲介会社を選ぶ際の注意点

不動産仲介会社を選ぶ際の注意点

不動産の売却がうまくいくかどうかは、不動産仲介会社の力に依存するといっても過言ではありません。それでは信頼できる不動産仲介会社はどのように選んだらいいのでしょうか。不動産仲介会社の選び方のポイントをお伝えします。

不動産仲介会社の得意分野を知る

私たちを取り巻く不動産にはさまざまな種類があり、その取引も多種多彩であるため、同じ「不動産会社」でも扱う商品がまったく異なることが少なくありません。例を挙げると、賃貸仲介をメインで行っている会社、都市の再開発事業を行うデベロッパー、新築戸建ての建売分譲の会社、不動産買取を行って再販する会社など、すべてが不動産会社なのです。

多数の不動産会社の中で、マイホームを売却したいと考えるなら、やはり住宅を専門に行う不動産仲介会社(不動産流通会社)に依頼するべきだというのはいうまでもないでしょう。

また、ひとくちに不動産流通会社といっても、会社によって得意分野は細分化されています。マンションが得意、戸建て住宅が得意、土地が得意、都市部が得意、地方が得意など……依頼する前に、その不動産仲介会社の得意分野を知って、売却予定の不動産にマッチする不動産仲介会社を選びましょう。

担当者が信頼できるか見極める

いくら不動産仲介会社がしっかりしていたとしても、営業担当が信頼できなければ不動産の売却はうまくいきません。担当者が信頼できるか見極めるには以下のようなポイントを見るといいでしょう。

①メール・電話へのレスポンスがしっかりしているか

②宅地建物取引士の資格を有しているか

③売主様の意見や質問に対し、きちんと耳を傾け理解しているか

④より売主様の希望に添った売却ができるよう、計画や作戦を持っているか

査定は必ず複数社に依頼する

媒介契約を結ぶ前に、必ず複数の不動産仲介会社とやり取りをして、相談することをおすすめします。早い時期に1社だけに絞ってしまうと比較検討ができないため、査定額が安いのか高いのか、また不動産仲介会社の対応がいいのか悪いのか、見極めるのが難しくなります。

複数の不動産仲介会社に何度も申し込むのは効率が悪いので、複数の不動産仲介会社に同時に査定を依頼できる便利な一括査定サービスを賢く活用するといいでしょう。

住み替えの場合の注意点

住み替えの場合の注意点

マンションや戸建て住宅など、マイホームを売却するケースでは、売却後の住居を購入する住み替えとなることが多いでしょう。住み替えをする場合の注意点を解説します。

住み替えはタイミングに注意

住み替えで気をつけなければならないのは、売却と購入のタイミングです。

家の売却と家の購入を同時に行う「同時決済」、売却を先に行う「売り先行」、購入を先に行う「買い先行」の3つのパターンがありますが、それぞれどんなことに気をつける必要があるでしょうか。

同時決済

住み替えの場合の最も理想的な決済タイミングは、売却と購入を同時に行う同時決済です。引越しや仮住まい費用が抑えられ、売主様の負担が最も少ないため、可能であれば狙ってみましょう。

ただし、実際に同時決済をかなえるのはなかなか難しいため、同時決済を目指しながらほかの方法を想定しておくのが現実的です。

売り先行

現在住んでいる住居を先に売却する売り先行では、売却によって手持ち資金が増大し、新居の購入計画がスムーズに進めることができるのが最大のメリットです。

しかし、売却後に新居がなかなか見つからない場合は、仮住まい費用が多額になります。また、引越しを複数回行わなければならないという負担が発生するデメリットもあります。

買い先行

現在住んでいる住居を売却する前に、新しい住まいを購入する買い先行を選択する場合、希望にピッタリの物件が見つかるまで腰を据えてじっくり新居を探せることと、仮住まいが不要になることがメリットです。

デメリットとしては、もし売却のタイミングが遅くなった場合に、旧宅と新宅の両方の住宅ローンを抱える二重ローンの状態になることが挙げられます。

住み替えは資金計画に注意

住み替えでは、不動産の売却と購入の2つを並行して行うため、手続きなどが煩雑になってしまいがちです。中でも、気をつけたいのが資金計画。特に旧宅の住宅ローンの残債がある場合は慎重に検討する必要があります。

売却価格が住宅ローン残債を上回る場合

売却費用を充当すれば旧宅の住宅ローンを完済できる場合、大きな問題になることはほとんどありません。差額を新居の頭金としてローン計画を立てることが可能です。

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合

注意しなければならないのが、旧居の売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうケースです。

住宅ローンを完済しないと抵当権が抹消できないため、売却は著しく困難になるため、手持ち資金などで充当して完済しなければなりません。

手持ち資金などが厳しい場合は、旧宅の残債と新居の購入資金をまとめて融資してくれる「住み替えローン(買い替えローン)」を活用する方法もあります。

住み替えローンの活用にあたっては、ローンの借入総額が高くなりやすいこと、一般的な住宅ローンよりも金利が高くなること、そしてさらに金融機関の審査が厳しめであることをふまえておく必要があります。

まとめ

まとめ

一般の方にとって不動産売却・不動産購入は、人生で何度も経験することではありません。

しかし、失敗のない不動産売却・不動産購入を行うためには、売却・購入の手順や方法、諸費用や法令などについて事前に基礎知識を身に付けておく必要があります。

そのうえで、信頼できるパートナーとなる不動産仲介会社を選び、不動産のプロからサポートを受けることによって、より良い不動産売買をすることができます。

不動産売却を検討している方は、ぜひ大手6社に簡単に申し込める「すまいValue」で査定を依頼してはいかがでしょうか。

<監修者>

宇羽野和人

宅地建物取引士

主にデベロッパーや不動産投資ファンドなどのプロ事業者向けに不動産デューデリジェンス(不動産調査)や事業投資分析業務・クロージング業務の代行などのサービスを展開。 そのほか、個人投資家向けに不動産投資支援サービス(購入支援・投資分析・リーシングなど)を手掛ける。

伊藤英佑

税理士

大手監査法人勤務後、2005年に伊藤会計事務所開業。資産活用全般やライフプラン向上を見据えた総合的なコンサルティングやフィナンシャルサービス等を個人・法人へ提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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