不動産売却で失敗しないために知っておくべき基礎知識

仲介

不動産会社が売主樣と買主樣との間に入って取引の「仲介」を行います。

不動産の売買は当事者同士の間で行うことも可能ですが、金額が高額になることや、契約不適合責任が問われることがあり、取引の際はプロである不動産仲介会社が仲介することが一般的になっています。

買取

不動産会社が売主様の不動産を買い取る方法が「買取」です。

売却までの時間が短時間ですむため、急いでいる場合にはメリットはありますが、仲介で売却する場合よりも20～40％も価格が安くなるというデメリットがあります。

不動産売却を行うときの必要書類

不動産売却を行うときの必要書類

不動産売却時に検討すること

仲介手数料

不動産仲介会社を通して不動産売買を行った場合は、その不動産仲介会社へ仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は以下のように算定することができます。

ただし、上記は宅地建物取引業法で定められた上限額ですので、これを上回る仲介手数料でなければ不動産仲介会社が自由に設定できます。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には、その売却益（譲渡所得といいます）に対して、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

譲渡所得税などは、売却引渡しした年度の翌年3月15日までに確定申告を行うことによって納税します。

固定資産税

固定資産税は不動産の年初における所有者に対して課税される税金で、不動産売買の引渡し時には、固定資産税を年度での所有期間に応じて売主様と買主様で精算することが一般的です。

印紙税

印紙税は不動産売買契約時に契約書に貼付することによって納税します。

印紙税の税額は、売買価格によって異なりますので注意しましょう。

上記のほか、不動産売買に関する必要経費についての詳細は、以下のページで確認することができます。

【契約】家を売るときに注意すべきお金に関すること【手付金】

売却計画を立てる

まず、自分で売却の目的や売却の期限、必要な手取り金額の決定、そのほかの希望条件などを整理して、売却計画を立てます。

査定の依頼

次に、複数の不動産仲介会社に物件の査定を依頼します。

物件の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

• 机上査定…実際に不動産を見ることなく、物件概要や取引データをもとに査定する方法であり、売却を検討している段階の方に向いている方法といえます。
• 訪問査定…物件概要や取引データをふまえたうえで、実際に現地の状況を確認して査定する方法のため、具体的に売却を検討している方におすすめです。

不動産仲介会社の決定・媒介契約締結

複数の不動産仲介会社から査定を受けたら、実際に売却の仲介を依頼する不動産仲介会社を決定し、媒介契約を締結します。

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴や違いは次の表のとおりです。

上記3種類の媒介契約のうち、どの契約形態を選べばいいのかは悩むポイントですが、信頼できる不動産仲介会社と担当者を見つけることができた場合には「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結するといいでしょう。

なぜなら、不動産仲介会社の充実した売却活動や手厚いサポートが期待でき、早期に確実に売却することが可能であるためです。

なお、購入の仲介を依頼する場合には「一般媒介契約」を締結することとなりますので、注意しましょう。

媒介契約に関する詳細は以下のページを確認しましょう。

マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

物件情報を公開して購入者検討者を探す

売却を依頼された不動産仲介会社の担当者は、まず自社の購入検討者リストから条件に合いそうな顧客に物件情報を告知します。

同時に、インターネットでの情報発信・新聞の折り込み広告・定められた期限内でのレインズへの登録などを通して、物件情報を広く周知・早期の成約を目指します。

購入検討者に物件の案内をする

広告宣伝活動により購入検討者が見つかると、担当者とともに売却物件の内覧が行われます。

不動産売却において内覧は非常に重要なプロセスですので、室内の清掃や整理整頓を行うなど、購入検討者に好印象を持ってもらえるような事前対策が大切です。

条件交渉後に売買契約を締結する

内覧の結果、購入検討者が購入を希望すると「購入申込書」が提出されます。

購入申込書は希望購入価格や引渡し時期などの購入条件が記載されています。

購入希望価格が売出価格と同じであれば問題ありませんが、指値が入っている場合は不動産仲介会社を通した交渉が必要です。

こうして売買条件が折り合えば、めでたく買主様と不動産売買契約を締結することとなります。

不動産仲介会社の得意分野を知る

私たちを取り巻く不動産にはさまざまな種類があり、その取引も多種多彩であるため、同じ「不動産会社」でも扱う商品がまったく異なることが少なくありません。例を挙げると、賃貸仲介をメインで行っている会社、都市の再開発事業を行うデベロッパー、新築戸建ての建売分譲の会社、不動産買取を行って再販する会社など、すべてが不動産会社なのです。

多数の不動産会社の中で、マイホームを売却したいと考えるなら、やはり住宅を専門に行う不動産仲介会社（不動産流通会社）に依頼するべきだというのはいうまでもないでしょう。

また、ひとくちに不動産流通会社といっても、会社によって得意分野は細分化されています。マンションが得意、戸建て住宅が得意、土地が得意、都市部が得意、地方が得意など……依頼する前に、その不動産仲介会社の得意分野を知って、売却予定の不動産にマッチする不動産仲介会社を選びましょう。

担当者が信頼できるか見極める

いくら不動産仲介会社がしっかりしていたとしても、営業担当が信頼できなければ不動産の売却はうまくいきません。担当者が信頼できるか見極めるには以下のようなポイントを見るといいでしょう。

①メール・電話へのレスポンスがしっかりしているか

②宅地建物取引士の資格を有しているか

③売主様の意見や質問に対し、きちんと耳を傾け理解しているか

④より売主様の希望に添った売却ができるよう、計画や作戦を持っているか

査定は必ず複数社に依頼する

媒介契約を結ぶ前に、必ず複数の不動産仲介会社とやり取りをして、相談することをおすすめします。早い時期に1社だけに絞ってしまうと比較検討ができないため、査定額が安いのか高いのか、また不動産仲介会社の対応がいいのか悪いのか、見極めるのが難しくなります。

複数の不動産仲介会社に何度も申し込むのは効率が悪いので、複数の不動産仲介会社に同時に査定を依頼できる便利な一括査定サービスを賢く活用するといいでしょう。

住み替えはタイミングに注意

住み替えで気をつけなければならないのは、売却と購入のタイミングです。

家の売却と家の購入を同時に行う「同時決済」、売却を先に行う「売り先行」、購入を先に行う「買い先行」の3つのパターンがありますが、それぞれどんなことに気をつける必要があるでしょうか。

住み替えは資金計画に注意

住み替えでは、不動産の売却と購入の2つを並行して行うため、手続きなどが煩雑になってしまいがちです。中でも、気をつけたいのが資金計画。特に旧宅の住宅ローンの残債がある場合は慎重に検討する必要があります。