マンション売却の流れを解説!費用相場や税金、注意点や失敗談も

売却・査定
マンション売却の流れを解説!費用相場や税金、注意点や失敗談も マンション売却の流れを解説!費用相場や税金、注意点や失敗談も

マンションを売却するにあたって、押さえておきたい知識や注意点があります。それらを把握した上でマンションの売却を進めないと「物件が一向に売れない」「売った後で買主様とトラブルに発展する」といった問題が起きかねません。そこで、ここではマンション売却に関する基礎知識や注意点のほか、失敗例・税金について解説します。

マンション売却全体の流れとは~必要書類集めから確定申告まで~

マンション売却の簡単な流れ~必要書類集めから確定申告まで~

マンション売却の具体的な流れを、売却活動の準備期間・売却活動期間・売買契約締結後の3ステップに分け、まずはそれぞれの段階でやるべきことを紹介します。

【ステップ1】売却活動の準備期間

マンション売却におけるステップ1である「売却活動の準備期間」では、以下を行います。

  • 価格相場の調査
  • 必要書類の準備
  • 不動産仲介会社に価格査定の依頼
  • 不動産仲介会社と媒介契約の締結

価格相場の調査

価格相場の調査とは、マンションの成約価格の相場を調べることです。相場を調べておくことで、不動産仲介会社に査定依頼した際、提示された査定価格が正確か否かを判断しやすくなります。「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」、住宅情報サイトなどのWebサイトを利用し、周辺で成約した事例を調べて相場を把握します。

必要書類の準備

マンションを売却する際に必要な書類も準備しておきましょう。

<必要書類>

  • 登記簿謄本(土地と建物)
  • 購入時の売買契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • マンションの図面やパンフレット
  • 最新の固定資産税納税通知書
  • 権利証(書)

「最新の固定資産税納税通知書」は、毎年5月頃に送付される書類です。そのほかの書類は、マンション購入時に受け取っています。

<あると望ましい書類>

  • マンションの管理規約
  • 設計図書
  • 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書

上記書類は必須ではありませんが、もし手元にあれば用意しておきましょう。

詳しくは以下のページを参考ください。
【売却に必要な書類解説】マンションの権利証(権利書)はありますか?

不動産仲介会社に価格査定を依頼

次に、不動産仲介会社に査定依頼をします。査定とは、マンションがどのくらいの金額で成約するのかを不動産仲介会社に試算してもらうことです。一般的には「3ヶ月~半年で売れるであろう」という金額を提示します。

マンションの売却実績が豊富な不動産仲介会社を選ぶためには、不動産一括査定サービスの利用がおすすめです。不動産一括査定サービスは、売主様がWebサイトをつうじて価格査定を依頼すると、登録している不動産仲介会社から無料で査定価格が届くというサービスです。

売主様は査定価格の妥当性のほか不動産仲介会社との相性や信頼性に基づき、媒介契約に進んで売却活動を始めるかどうかを判断します。

不動産仲介会社によって不動産の種類やエリアなど得意分野も異なります。不動産仲介会社はマンション売却を成功させるための大事なパートナーであり、査定をつうじて自身にあった不動産仲介会社を見極めることは非常に重要です。

不動産仲介会社と媒介契約の締結

査定をつうじて、マンションの売却を依頼する不動産仲介会社を決めたら、媒介契約を結びます。得意分野が異なる不動産仲介会社や相性が合わない場合は「なかなか売れない」「成約価格が安すぎる」といったことになりかねません。媒介契約を結ぶ前に担当者の反応や相性を確認して不動産仲介会社を選びましょう。

【ステップ2】売却活動期間

【ステップ2】売却活動期間

次に、「ステップ2:売却活動期間」について解説します。売却活動期間では、大きく分けて2つのことを行います。

  • 売却活動
  • 購入者からの申し込みと売買契約

売却活動とは

売却活動とは、マンションの購入検討者を集客し、実際にマンションを見せる「内覧」を行うことなどです。集客に関しては、不動産仲介会社が主導しますが、売主様も報告を聞いて不明な点があれば確認しましょう。内覧時には清掃や片付けをして購入検討者を気持ちよく出迎えましょう。

購入申し込みから売買契約へ

内覧が終わり購入検討者様が購入の意思を示した場合、不動産仲介会社に購入申込書が提出されます。その後、不動産仲介会社の担当者が売主様に報告し、価格面や引渡しなどの諸条件に関して交渉を行います。諸条件の調整終了後、売買契約という流れになります。
申し込みを受けて、特に問題がなければ、申し込みから1週間から3週間程度の間に売買契約を締結するのが一般的です。その間に、別の申込希望者が現れてもその方は「二番手」の扱いになります。

【ステップ3】売買契約締結後

購入者が決まって以降(売買契約締結後)は、売主様は以下を行います。

  • 決済および引渡し
  • 確定申告

決済および引渡し

売買契約を結んだら、売買契約から1~2ヶ月以内にマンションの決済および引渡しを行います。決済および引渡し日を境に、マンションの所有権が正式に売主様から買主様に移るので、売主様は引渡し日までに引越しを終わらせておく必要があります。

引渡し当日は、売主様・買主様・不動産仲介会社が集まり、まずマンションの残代金の入金を確認します。そして、引渡し関係の書類に署名・捺印し、マンションの売却は完了です。
所有権が移ったことを正式に登記する必要があり、引き渡し日に所有権移転登記の手続きを行います。

確定申告

マンションの売却によって所得(利益)が出た場合や、税制で定められた特例を利用する場合は、売却した翌年の2月16日~3月15日の期間内に確定申告をする必要があります。売却によって損失が出た場合でも、ほかの収入と損益通算すれば節税できることがあるため、確定申告はしておいたほうがいいでしょう。確定申告が必要なケースや確定申告の方法などについては後述します。

マンション売却で失敗しないための9つの注意点

マンション売却の注意点とおさえておきたいポイント9つ

前項までで、マンション売却の簡単な流れを説明しました。次に、マンション売却の際に注意するポイントを、売却活動の準備期間・売却活動期間・購入相手が決まって以降の3ステップに分けて紹介します。

【ステップ1】売却活動の準備期間の注意点

「ステップ1:売却活動の準備期間」の注意点と押さえておきたいポイントは以下です。

  • 十分な時間を確保する
  • 複数の不動産仲介会社から査定を受ける
  • 不動産仲介会社には不利になる情報もすべて伝える
  • マンション価格の下落率を加味して売りに出す

1.十分な時間を確保する

売出前には十分な時間を確保しましょう。マンションを売出してから成約するまで、3ヶ月ほど時間がかかるケースもあります。そのため、売出前の期間も考慮し、マンションを売却したい時期から逆算して5ヶ月以上前から売出しておくのが理想といえます。十分な時間を確保しておかないと、売主様にとって不利な成約となってしまう可能性があるためです。

仮に、買い替えや転勤などの諸事情があり「あと2ヶ月以内に成約しなければいけない」という状況だったとすると、マンションの売出価格を低くせざるを得ないため、相場以下の成約価格になる可能性が高くなります。そのため、十分な時間を確保して売却に臨むことが重要になります。

2.複数の不動産仲介会社から査定を受ける

2つ目のポイントは、複数の不動産仲介会社から査定を受けることです。なぜなら、不動産仲介会社によって得手不得手があるためです。1社のみに依頼した場合、その不動産仲介会社が苦手なエリアのマンションであれば、査定価格が低く出る可能性があります。

複数の不動産仲介会社に査定依頼しておけば、適正な価格で売却できる可能性が上がります。複数の不動産仲介会社へ査定依頼をして、より早く最適な価格でマンションを売却できる会社を選びましょう。

         

不動産一括査定サイトであれば、一度に複数社への査定依頼が可能です。積極的に活用しましょう。

3.不動産仲介会社には不利になる情報もすべて伝える

3つ目のポイントは、売主様が不利になる以下のような情報も、不動産仲介会社にすべて伝えることです。

  • 過去に浸水したなどの事例
  • 物件内で事件があったなどの事故歴
  • 生活に支障が出るレベルの騒音がある

以上のような、買主様に不利益になる情報を告知しない状態でマンションを引渡すと、買主様から契約不適合責任を問われる可能性があります。仮に「売主様に契約不適合責任あり」と見なされた場合には、損害賠償を求められるリスクがあります。そのため、少しでも気になることがあれば、不動産仲介会社の担当者へ伝えておきましょう。

4.マンション価格の下落率を加味して売りに出す

4つ目のポイントは、マンション価格の下落率を加味して売りに出すことです。REINS※の資料によると、マンション価格の下落率は新築~築5年程度が最も大きく、その後は築20年前後まで緩やかに下落していきます。

築年数によるマンション価格の下落率はマンションを適正な価格でするなら無視できない要素です。そのため、一括査定サービスを利用して「現在のマンション価格はいくらか、 購入時と比べてどれくらい下落しているのか、 今後の下落率はどうなのか」を検証することをおすすめします。

※REINS:不動産会社専用の不動産情報交換のためのオンラインシステムのこと。

【ステップ2】売却活動期間の注意点

【ステップ2】売却活動期間

次に、「ステップ2:売却活動期間」での注意点と押さえておきたいポイントについて具体的に解説します。

  • 不動産仲介会社に集客を任せきりにしない
  • 内覧前に部屋を綺麗にしておく
  • 内覧は丁寧に対応する
  • 適正価格から大きく離れた価格設定は避ける

5.不動産仲介会社に集客を任せきりにしない

5つ目のポイントは、不動産仲介会社の担当者に集客を任せきりにせず、売主様自身も積極的に参加することです。具体的には、掲載されているWebサイトの文言や写真などをチェックし、さらにアピールしたい点などがあれば担当者に伝えるようにしましょう。売主様だからこそ知っている不動産の魅力もあるはずです。

例)

  • 不動産の周辺環境について
  • 最寄りの繁華街へのアクセスについて
  • 生活していて「便利だな」と思った点 など

6.居住中の場合は内覧前に部屋をきれいにしておく

6つ目のポイントは、居住中の場合は内覧前に部屋をきれいにしておくことです。部屋の印象の良し悪しは購入意欲に大きく関係します。そのため、内覧前には必ず以下を行っておきましょう。

  • フローリング部分や畳の掃除をする
  • 水まわりの掃除する
  • 破損部分があれば最低限修繕する
  • 広く見せるために整理整頓する
  • スリッパを用意する
  • 不要な荷物を収納内に片づける
  • 消臭剤などで臭いを消す

7.内覧は丁寧に対応する

7つ目のポイントは、内覧は丁寧に対応することです。基本的に内覧者への対応は不動産仲介会社の担当者が行いますが、売主様の態度も検討に影響します。そのため、内覧中にテレビを見る、全く対応しない、などは避けましょう。内覧が長時間におよぶなら、お茶をお出しするなど気配りも忘れないようにしましょう。

また、「周辺にスーパーはあるか?」など担当者よりも売主様の方が知っていることであれば、売主様自身が積極的に説明したほうが購入検討者にいい印象を与えることができます。

このほか、価格交渉をされても口約束をしないことや、ネガティブな質問に対しても誠実に答えることを忘れないようにしましょう。

8.適正価格から大きく離れた価格設定は避ける

8つ目のポイントは、売主様が売出価格を決める際に、適正価格(≒相場価格)から大きく離れた価格設定を避けることです。中古不動産の売却時は、値引き交渉されることを考慮して相場価格よりも少し高めで売り出すことが多いです。しかし、その価格が高すぎると、購入検討者様が極端に少なくなるリスクがあります。

売出価格をいくらにすべきかは物件によりますが、不動産仲介会社が提示した査定価格(≒相場価格)に、1割プラスした価格を上限の目安としましょう。もちろん、エリアや物件によって適正な売出価格は異なりますので、不動産仲介会社の担当者と話し合って決めることをおすすめします。

【ステップ3】売買契約締結後の注意点

「ステップ3:売買契約締結後」での注意点・押さえておきたいポイントは確定申告・税納付を怠らないことです。

9.確定申告・税納付を怠らない

確定申告が必要かどうかの詳細は後述しますが、仮に確定申告および納税が必要であるにも関わらず納付期限に遅れると、延滞税が発生することもあるので注意しましょう。

マンション売却のよくある失敗とその対策13選

マンション売却のよくある失敗とその対策14選

次に、マンション売却のよくある失敗例と対策について、14の事例をステップごとに解説していきます。マンション売却の失敗例と対策を知ることで、同じ失敗をしないように気を付けましょう。

マンション売却のよくある失敗例【売却活動の準備期間編】

まずは、マンションの売却活動の準備期間に起こる失敗例と対策を紹介します。

1.不動産仲介会社1社にしか査定依頼しなかった

前述したように、1社のみの査定依頼であると、相場や適正価格を理解しないまま売り出すことになります。その結果「複数社に査定していたらもっと適正な価格で売れた」という失敗につながることもあります。このようなことにならないよう、複数の不動産仲介会社に査定依頼をして、それぞれの査定価格を比較し、担当者の能力や相性なども加味して不動産仲介会社を選定しましょう。

2.査定価格が高いというだけで不動産仲介会社を選んだ

複数の不動産仲介会社に査定依頼しても、その査定価格だけで不動産仲介会社を選ぶと失敗することもあります。なぜなら、その査定価格に根拠がなければ、提示された査定価格では売却することができず、最終的には相場価格以下で成約する可能性もあるためです。

そのため複数の不動産仲介会社に査定依頼した後は、その査定価格だけではなく「査定価格を算出した根拠」をヒアリングして比較するようにしましょう。

3.売出価格を高く設定し過ぎた

上述したように、売出価格を高く設定し過ぎると、マンション売却に失敗しやすくなります。広告に記載されている価格が高いと、予算面を鑑みて検討外とする方が増えるためです。

つまり、売出価格を高くすることで集客数が少なくなり、結果的にマンションを売却するスピードが落ちることになります。売出価格の設定や値下げはタイミングの見極めも重要となります。まずは相場より1割程度高い価格を上限の目安として、詳細は担当者とよく話し合いましょう。

4.住宅ローン残債を把握していない

住宅ローンの残債を把握しないままマンションを売却しようとすると、「住宅ローンを完済できずにマンションの売却ができない」という失敗につながります。マンションの売却は「住宅ローンを完済する」のが前提であり、完済できないと基本的にマンションの売却(引渡し)ができないからです。

そのため、まずは毎年金融機関から郵送されてくる「ローン償還表」などで、現時点の残債を把握しましょう。そして、残債と売却時の諸費用や引越し代などを加味して、成約価格がいくらなら住宅ローンを完済できるかを考える必要があります。

5.売却までの期限が迫っている

売却までの期限が迫っていて、時間的に余裕がない状態でマンションを売却しようとすると、以下の失敗につながるケースがあります。

  • 売出価格が下がる
  • 値引き交渉に弱い

まず、早く売るためには集客が必要なので、売出価格が低くなります。そして「○月〇日までに決済(引渡し)するので××万円に値引きしてほしい」という買主様からの交渉も受けざるを得ないケースが増えるのです。そのため、前述したように売却希望時期の5ヶ月以上前から準備を始めることをおすすめします。

6.マンション売却の実績が少ない不動産仲介会社に依頼した

不動産仲介会社も得手不得手があるため「マンション売却」の実績が少ない不動産仲介会社に依頼すると、スムーズに売却できないという失敗につながります。そのため、一括査定サービスを利用して複数の不動産仲介会社を比較し、マンション売却の実績が豊富かどうかを吟味してから不動産仲介会社を選ぶといいでしょう。

売却活動の途中でも媒介契約を解約することはできます。ただし、媒介契約を解除する際は、契約内容を確認したうえで、慎重に検討することが大切です。

マンション売却のよくある失敗例【売却活動期間編】

次に、売却活動期間中に起こる失敗例と対策を紹介します。

7.同じマンション内で競合した

同じマンションの別部屋と競合すると、その部屋との価格競争になりやすいです。競合した部屋と「広さ・間取り」などの条件が似ている場合は、検討者は2つの部屋を同時に検討するケースが多いためです。その結果、値引き交渉に発展し、成約価格が安価になるという失敗につながります。

このような事態にならないように、ほかの部屋にはない日当たりや眺望、間取りの使いやすさなど、その部屋独自の長所を整理しておきましょう。もしくは、売却時期をずらせるのであれば、競合する物件が売れてから本格的に売り出す方法もあります。

8.相場の安い時期に売出してしまった

不動産売買の閑散期(主に1~3月以外)である相場の安い時期に売出すと、希望価格を下回った価格で成約するケースも考えられます。

9.適切な内覧準備をしていなかった

前述したような内覧準備をしていないと、購入検討者様が以下のような印象を持ってしまう可能性があります。

  • 部屋が不潔な印象
  • 水まわりの手入れが不十分なのでほかの箇所も劣化していそう
  • 売主様の態度や印象が悪い

このような印象を持たれると購入意欲が上がらなかったり、値引き交渉の材料になってしまうケースがあります。そのため、内覧のたびに清掃や片付けを忘れないようにしましょう。

10.安易に価格を下げてしまった

早く売ろうと焦って安易に価格を下げてしまうと、本来は下げなくても売れたのに…という失敗につながります。

まずは、安易に値下げしてしまう前に何か打てる手はないかを、不動産仲介会社に相談して対策を練ることが重要です。例えば、広告のコピーを変えてみたり、写真を差し替えてみたりと、ささいなことで売却がスムーズにいくこともあります。

マンション売却のよくある失敗例【売買契約締結後編】

マンション売却のよくある失敗例【売り出し後編】

次に、マンション売却の売出後に起こる失敗例と対策を紹介します。

11.買主様がローン審査に通過せず売買契約解除になった

大半の買主様は住宅ローンを組んでマンションを購入するので、審査に通らないとマンションは買えません。住宅ローン審査は以下のような要素が加味されます。

  • 借入者の年収や勤務先
  • 借入者の年齢や勤続年数および雇用形態
  • 借入者の信用情報(過去の延滞歴や自己破産歴など)
  • 物件の担保価値

上記のような審査項目があるので、購入検討者が現れたら不動産仲介会社をつうじて購入検討者の職業や勤務先などをヒアリングしてもらい、住宅ローン審査は通貨するかを確認しておきましょう。また、売買契約を結ぶときは、住宅ローンの仮審査に通過していることを条件にするのが望ましいでしょう。

12.設備に関する告知が不十分だった

中古マンション売却時は、エアコン・照明・給湯器などの設備に関して、以下の点をきちんと告知する必要があります。

  • 撤去するのかそのままにするのか
  • 故障や不具合はないか
  • 過去の修繕履歴はないか

これらの告知が不十分だと、引渡し後に不具合が見つかったとき買主様からクレームが入り、場合によっては補修費用などを支払うことになります。不動産仲介会社の担当者と相談し、上記の旨を「付帯設備表」や「告知書」などで書面で漏れなく申告しましょう。

13.短期保有によって納税額が高額になった

詳細は後述しますが、マンションを売却する時期がマンションを購入してから5年以内か5年以上かで利益にかかる税率は変わります。これを知らずにマンションを売却し、売却益(譲渡所得)に対して税金が発生すると、相応の税率が課せられるため、念のため確認しておきましょう。

マンション売却にかかる諸費用と税金の目安

マンション売却にかかる諸費用と税金の目安

次に、マンション売却にかかる諸費用・税金である以下の項目について、その概要と目安金額を紹介します。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 不動産売買契約書の印紙税
  • 譲渡所得税
  • その他費用

仲介手数料

まずは仲介手数料から解説します。仲介手数料とは、不動産仲介会社に支払う成功報酬のようなものであり、宅地建物取引業法(宅建業法)によって以下のとおり上限額が決まっています。

取引価格 計算式
400万円超 取引価格(税抜)×3%+6万円+消費税
200~400万円以下 取引価格(税抜)×4%+2万円+消費税
200万円以下 取引価格(税抜)×5%+消費税

上記は、不動産仲介会社が売主様・買主様それぞれに請求できる仲介手数料の上限です。仲介手数料について、支払うタイミングや特例など詳しく知りたい方は、以下のページをご覧ください。
不動産売却における仲介手数料とは?支払うタイミングは?

抵当権抹消費用

次に、抵当権抹消費用です。前述したように、マンション売却時は抵当権の抹消が必要であり、その際は以下の費用がかかってきます。

  • 登録免許税:不動産1個につき1,000円(土地と建物で計2,000円)
  • 司法書士報酬:司法書士による

参考:法務局(抵当権抹消の登録免許税)
登記申請に関しては、司法書士の資格を保有していなくてもできますが、手続きが複雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

具体的な登記手続きや必要書類に関して知りたい場合は、以下のページをご覧ください。
マンション売却の際は抵当権の抹消を!手続きの流れや必要書類を紹介

不動産売買契約書の印紙税

マンション売却時には、売買契約書に印紙税がかかります。印紙税は収入印紙を購入して売買契約書に貼付します。売買契約書へ記載する金額(成約価格)によって、以下のように税額が決まっています。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

記載金額(成約価格)が10万円を超えるもので、かつ平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書は、上記の軽減税率が適用されます。
参考:国税庁、令和4年度国土交通省税制改正概要

譲渡所得税

譲渡所得税とは、物件の売却により利益が出た場合にかかる所得税と住民税および復興特別所得税のことです。譲渡所得の算出方法などは後述しますので、ここでは譲渡所得の税率について解説します。

譲渡所得税の税率は、以下のように保有期間によって異なります。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税 譲渡所得×15% 譲渡所得×30%
復興特別所得税 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税 譲渡所得×5% 譲渡所得×9%

※復興特別所得税は2037年まで徴収されます

マンションを売却する年の1月1日時点で、購入してからの保有期間が5年以上(購入してから1月1日を6回経過)であれば長期保有となり、5年以内であれば短期保有となります。マンション売却の税金の詳細については、以下のページをご覧ください。
マンションを売却したときにかかる税金を解説

その他費用

マンション売却時は、前述した諸費用と税金以外に以下の費用もかかります。

  • 引越し費用
  • 不用品の処分費用
  • ハウスクリーニング費用

引越し費用は、荷物の量や引越し時期、引越し業者によって金額が変わります。そのため、引渡し時期が確定したら、早めに引越し業者へ見積もりを依頼しましょう。
また、行政の粗大ごみで不用品を処分するほか、買取業者に連絡して、処分費用がいくらかかるか確認する必要があります。目安としては、家族2人で同一都道府県内なら6万8,000円前後、家族5人以上なら10万7,000円前後ですが、繁忙期では2万~4万円アップするようです。

さらに、物件によってはハウスクリーニング費用がかかることもあります。ハウスクリーニングは居住中か空き室かのほか、広さによっても変わります。3LDK・4DKで空き室だと4万5,000円前後、居住中だと6万5,000円前後が相場です。

マンション内の汚れがひどい場合は、その汚れをクリーニングする前提で売買契約を結ぶ場合もあります。そのあたりは、買主様・不動産仲介会社の担当者と相談する必要がありますので、覚えておきましょう。

マンション売却後の確定申告の方法~適切な税金を支払うために~

マンション売却後の確定申告の方法~適切な税金を支払うために~

次に、マンション売却後の確定申告について、確定申告をする方法などを詳しく解説します。

確定申告とは何か

確定申告とは、所得があることを自ら申告し、その所得に課せられる税金を納税することです。会社員であれば勤務先がかわりに納税(源泉徴収)してくれるので、原則として確定申告をする必要はありません。しかし、マンション売却で発生した所得は自分で確定申告をする必要があります。

マンション売却における所得の計算方法

マンション売却において、上述した譲渡所得が発生したときには確定申告が必要です。つまり、マンションを売却して「譲渡所得(≒マンションの売却益)が発生したかどうか」が、確定申告が必要かどうかを決めるということです。

譲渡所得の計算式は以下になります。

「所得(課税譲渡所得)=譲渡価額(売却額)-(取得費+譲渡費用)」

上記の計算式で譲渡所得がプラスになるということは、そのプラスになった金額に譲渡所得税率をかけた税金が発生するというわけです。そんな「譲渡所得の計算式」について詳しく見ていきましょう。

取得費とは

取得費とは、具体的には以下です。

  • マンションの購入時費用-減価償却費
  • マンション購入時の諸費用

マンションの購入費用とは、マンションを購入した金額(物件価格と諸費用の合計額)です。減価償却費用については次項でくわしく解説します。また、マンション購入時の諸費用とは、仲介手数料・登記関係費用・不動産取得税などを指します。

減価償却費とは

ここでいう減価償却費とは「耐用年数に応じて価値が下落した分を差し引く費用」という意味です。

仮に、2010年に2,500万円(建物価格)で購入したマンションを、2020年に売り出すとします。 その場合、築10年経過しているので、マンション購入価格の2,500万円から、10年経過して劣化した分、つまり減価償却費の相当額を差し引く必要があるのです。減価償却費の計算方法は複雑なので、税理士に算出してもらうか、国税庁の「確定申告書作成コーナー」というサイトを利用して計算するとよいでしょう。

譲渡費用

譲渡費用とは、そのマンションを売却(譲渡)する際の諸費用のことです。具体的には、売却時に支払う仲介手数料や印紙税などが譲渡費用にあたります。

確定申告が必要なケースと不要なケース

確定申告が必要なケースと不要なケース

確定申告が必要・不要なケースについて解説します。

譲渡所得がプラスのとき:確定申告が必要

特例を利用するとき:確定申告が必要

譲渡所得がマイナス:確定申告は不要だが確定申告したほうがいい場合がある

譲渡所得がプラスのとき:確定申告が必要

譲渡所得を計算してプラスになった場合は税金が発生するので、確定申告をして納税しなければいけません。マンションが住居用・投資用に関係なく確定申告が必要で、確定申告をしないと無申告加算税や延滞税が加算されるので注意しましょう。

特例を利用するとき:確定申告が必要

また、注意しなければいけないのが、次章で解説する以下の特例を利用するときです。

マイホーム売却時の特例(3,000万円の特別控除)

保有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

特に、自宅マンションを売却したときには「マイホームを売った時の特例」を利用するケースが多く、この特例を利用することで大きなメリットがあります。この特例の適用を受けることで譲渡所得が0円になったとしても、この特例を利用するためには確定申告が必要です。その点もきちんと認識しておきましょう。

譲渡所得がマイナス:確定申告は不要だが確定申告したほうがいい

譲渡所得がマイナスのときは所得が発生していないため、確定申告は不要です。一定の条件を満たしていれば、譲渡損失をほかの所得と合算することが可能です。「一定の条件」のうち主なものは次のとおりです。

  • マイホームの売却であること
  • 長期保有であること(譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える)
  • 家屋の床面積が50平方メートル以上あること
  • マンション取得時の住宅ローン借入期間が10年以上であること

例えば譲渡損失が200万円出たとき、給与などで発生した所得が700万円であれば、合算することで所得合計が500万円(700万円-200万円)まで下がり、所得税が節税できるというわけです。

また、その年に引ききれなかった分は、一定の条件を満たせば3年にわたって繰り越すことができます。詳しい条件については、国税庁のWebサイトをご覧ください。

マンション売却後の確定申告の流れ

マンション売却後の確定申告の流れ

次に、マンション売却時の確定申告の流れについて解説します。

確定申告の時期

確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日~3月15日の間に行います。たとえば、2022年1月1日~12月31日にマンションを引渡した場合は、2023年2月16日(木)~3月15日(水)になります。(この期限は、新型コロナウイルス感染症の影響で延長される可能性もあります)

必要種類の準備

譲渡所得が発生して納税する際の確定申告には、以下の書類が必要になります。

  • 確定申告書や納付書用紙:税務署
  • 譲渡所得の内訳書:税務署
  • マンション譲渡時の書類:手元にある
    1.売買契約書のコピー
    2.売買代金受取書のコピー
    3.固定資産税精算書のコピー
    4.仲介手数料など譲渡費用の領収書コピー
  • 取得時の資料:手元にある
    1.売買契約書のコピー
    2.売買代金受取書のコピー
    3.固定資産税精算書のコピー
    4.仲介手数料等取得費用領収書のコピー
  • 譲渡した土地や建物の全部事項証明書:法務局

上記の「手元にある」となっている書類に関しては、マンション売却時に手元に残しておくべき書類です。

税務署への提出方法

確定申告書類を作成したら、以下のいずれかの方法で管轄の税務署へ提出します。

  • 税務署へ持参
  • 税務署へ郵送
  • e-Taxの利用

税務署へ持参・郵送する際は、確定申告書類を2部用意しましょう。そうすれば、1部は受領印を付けたものを取っておくことができるので、その書類を手元保管用とすることが可能です。

郵送の場合は返信用封筒に切手を貼って同封する必要があります。また、e-taxで申告する場合は、マイナンバーカードとICカードリーダー(もしくはマイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン)を使う方法が便利です。マイナンバーカードを持っていない場合は、一度税務署へ行き、IDとパスワードの発行を受けて電子申告する方法もあります。IDとパスワードは、一度発行してもらえば次年度以降も利用できます。

確定申告の詳細に関しては、以下のページをご覧ください。
不動産売却に関する税金のこと

マンション売却後の税金と、その計算方法

マンション売却後の税金と、その計算方法

最後に、マンション売却後の税金とその計算方法に関して、以下3つの特例を解説します。

  • マイホームを売ったときの特例(3,000万円の特別控除)
  • 保有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

マイホームを売ったときの特例(3,000万円の特別控除)

マイホームを売ったときの特例は「3,000万円の特別控除」ともいわれており、譲渡所得から最大で3,000万円を控除してくれる特例です。

前述した「所得(課税譲渡所得)=譲渡価額(売却額)-取得費-譲渡費用」という計算式で譲渡所得がプラスでも、その譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるというわけです。

マイホームであるマンションを売却したときに、譲渡所得が3,000万円超になるケースは少ないので、この特例を利用できれば譲渡所得がゼロになるケースが多いでしょう。また、3,000万円で差し引けなかった部分には税金がかかるので、計算式としては以下になります。

譲渡所得税=(課税譲渡所得(長期/短期)-3,000万円)×譲渡所得税の税率
ただし、この特例を利用するのは「投資用ではなくマイホームの売却」や「買主様と特別な関係(近親者)ではない」などの諸条件があります。詳細を知りたい方は、以下のページをご覧ください。
特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

保有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

上述したように、長期保有か短期保有かによって譲渡所得税率は異なります。さらに、保有期間が10年以上の場合で一定の要件を満たす際には、譲渡に係る所得税率は以下のように軽減されます(住民税率も軽減されます)。

譲渡所得金額が6,000万円以下の場合:譲渡所得×10%(税率、所得税のみ)
譲渡所得金額が6,000万円以上の場合:(譲渡所得-6,000万円)×15%(税率、所得税のみ)+600万円

たとえば、譲渡所得が500万円の場合を考えてみます。上記の特例が利用できれば、譲渡所得税の税率は14.21%(所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%)となるため、譲渡所得税の税額は710,500円(500万円×14.21%)です。一方、上記の特例が利用できないと、長期保有で1,015,750円(500万円×20.315%)、短期保有で1,981,500円(500万円×39.63%)という税額になります。

詳細は以下のページをご覧ください。
マンションを購入してから5年以内に売却すると税金が高くなる!?

まとめ

マンション売却の流れや注意点を解説してきました。ここで解説したことをふまえて、時間に余裕を持ち、失敗の少ない売却活動を進めてください。マンション売却の成功は不動産仲介会社の手腕も大きく関係します。不動産一括査定サービスを利用して、実績が豊富で信頼できる不動産仲介会社と媒介契約を結ぶといいでしょう。マンション売却の際は大手不動産仲介会社6社が運営するすまいValueを利用してみてはいかがでしょうか。

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<監修者>

髙野友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

川口 拓哉

税理士(近畿税理士会)。2017年の税理士試験で官報合格。個人の税金から法人の税金までの幅広い税目について知識と実務経験を有する。

伊藤英佑

税理士

大手監査法人勤務後、2005年に伊藤会計事務所開業。資産活用全般やライフプラン向上を見据えた総合的なコンサルティングやフィナンシャルサービス等を個人・法人へ提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ご回答ありがとうございました。

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