マンション売却の流れを解説！費用相場や税金、注意点や失敗談も

価格相場の調査

価格相場の調査とは、マンションの成約価格の相場を調べることです。相場を調べておくことで、不動産仲介会社に査定依頼した際、提示された査定価格が正確か否かを判断しやすくなります。「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」、住宅情報サイトなどのWebサイトを利用し、周辺で成約した事例を調べて相場を把握します。

必要書類の準備

マンションを売却する際に必要な書類も準備しておきましょう。

＜必要書類＞

• 登記簿謄本（土地と建物）
• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• マンションの図面やパンフレット
• 最新の固定資産税納税通知書
• 権利証（書）

「最新の固定資産税納税通知書」は、毎年5月頃に送付される書類です。そのほかの書類は、マンション購入時に受け取っています。

＜あると望ましい書類＞

• マンションの管理規約
• 設計図書
• 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書

上記書類は必須ではありませんが、もし手元にあれば用意しておきましょう。

詳しくは以下のページを参考ください。
【売却に必要な書類解説】マンションの権利証（権利書）はありますか？

不動産仲介会社に価格査定を依頼

次に、不動産仲介会社に査定依頼をします。査定とは、マンションがどのくらいの金額で成約するのかを不動産仲介会社に試算してもらうことです。一般的には「3ヶ月から半年で売れるであろう」という金額を提示します。

マンションの売却実績が豊富な不動産仲介会社を選ぶためには、不動産一括査定サービスの利用がおすすめです。不動産一括査定サービスは、売主様がWebサイトを通じて価格査定を依頼すると、登録している不動産仲介会社から無料で査定価格が届くというサービスです。

売主様は査定価格の妥当性のほか不動産仲介会社との相性や信頼性に基づき、媒介契約に進んで売却活動を始めるかどうかを判断します。

不動産仲介会社によって不動産の種類やエリアなど得意分野も異なります。不動産仲介会社はマンション売却を成功させるための大事なパートナーであり、査定を通じて自身にあった不動産仲介会社を見極めることは非常に重要です。

不動産仲介会社と媒介契約の締結

査定を通じて、マンションの売却を依頼する不動産仲介会社を決めたら、媒介契約を結びます。得意分野が異なる不動産仲介会社や相性が合わない場合は「なかなか売れない」「成約価格が安すぎる」といったことになりかねません。媒介契約を結ぶ前に担当者の反応や相性を確認して不動産仲介会社を選びましょう。

売却活動とは

売却活動とは、マンションの購入検討者を集客し、実際にマンションを見せる「内覧」を行うことなどです。集客に関しては、不動産仲介会社が主導しますが、売主様も報告を聞いて不明な点があれば確認しましょう。内覧時には清掃や片付けをして購入検討者を気持ちよく出迎えましょう。

購入申し込みから売買契約へ

内覧が終わり購入検討者様が購入の意思を示した場合、不動産仲介会社に購入申込書が提出されます。その後、不動産仲介会社の担当者が売主様に報告し、価格面や引渡しなどの諸条件に関して交渉を行います。諸条件の調整終了後、売買契約という流れになります。
申し込みを受けて、特に問題がなければ、申し込みから1週間から3週間程度の間に売買契約を締結するのが一般的です。その間に、別の申込希望者が現れてもその方は「二番手」の扱いになります。

決済および引渡し

売買契約を結んだら、売買契約からおよそ1～2ヶ月以内にマンションの決済および引渡しを行います。決済および引渡し日を境に、マンションの所有権が正式に売主様から買主様に移るので、売主様は引渡し日までに引越しを終わらせておく必要があります。

引渡し当日は、売主様・買主様・不動産仲介会社が集まり、まずマンションの残代金の入金を確認します。そして、引渡し関係の書類に署名・捺印し、マンションの売却は完了です。
所有権が移ったことを正式に登記する必要があり、引き渡し日に所有権移転登記の手続きを行います。

確定申告

マンションの売却によって売却益（譲渡所得）が出た場合や、税制で定められた特例を利用する場合は、売却した翌年の2月16日～3月15日の期間内に確定申告をする必要があります。売却によって損失が出た場合でも、ほかの収入と損益通算すれば節税できることがあるため、確定申告はしておいたほうがいいでしょう。確定申告が必要なケースや確定申告の方法などについては後述します。

1.十分な時間を確保する

売出前には十分な時間を確保しましょう。マンションを売出してから成約するまで、3ヶ月ほど時間がかかるケースもあります。そのため、売出前の期間も考慮し、マンションを売却したい時期から逆算して5ヶ月以上前から売出しておくのが理想といえます。十分な時間を確保しておかないと、売主様にとって不利な成約となってしまう可能性があるためです。

仮に、買い替えや転勤などの諸事情があり「あと2ヶ月以内に成約しなければいけない」という状況だったとすると、マンションの売出価格を低くせざるを得ないため、相場以下の成約価格になる可能性が高くなります。そのため、十分な時間を確保して売却に臨むことが重要になります。

2.住宅ローンの残債を確認する

多くの方がマンション購入時に住宅ローンを利用していることでしょう。

販売を考える時に、住宅ローンがまだ残っている場合は、住宅ローンを組んでいる銀行に契約日の1ヶ月前くらいまでにマンションを売却する旨を連絡しておきます。

また、マンション売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか、計算しておきましょう。売却代金でローンを完済できる場合は、住宅ローンの繰り上げ返済となり、手数料がかかります。

売却価格でローンを完済できない場合は、預貯金や借入で支払わなければなりません。

3.複数の不動産仲介会社から査定を受ける

3つ目のポイントは、複数の不動産仲介会社から査定を受けることです。なぜなら、不動産仲介会社によって得手不得手があるためです。1社のみに依頼した場合、その不動産仲介会社が苦手なエリアのマンションであれば、査定価格が市場価格から外れる可能性があります。

複数の不動産仲介会社に査定依頼しておけば、適正な価格で売却できる可能性が上がります。複数の不動産仲介会社へ査定依頼をして、より早く最適な価格でマンションを売却できる会社を選びましょう。

不動産一括査定サイトであれば、一度に複数社への査定依頼が可能です。積極的に活用しましょう。

4.不動産仲介会社には不利になる情報もすべて伝える

4つ目のポイントは、売主様が不利になる以下のような情報も、不動産仲介会社にすべて伝えることです。

• 過去に浸水したなどの事例
• 物件内で事件があったなどの事故歴
• 生活に支障が出るレベルの騒音がある

以上のような、買主様に不利益になる情報を告知しない状態でマンションを引渡すと、買主様から契約不適合責任を問われる可能性があります。仮に「売主様に契約不適合責任あり」と見なされた場合には、損害賠償を求められるリスクがあります。そのため、少しでも気になることがあれば、不動産仲介会社の担当者へ伝えておきましょう。

5.マンション価格の下落率を加味して売りに出す

5つ目のポイントは、マンション価格の下落率を加味して売りに出すことです。REINS※の資料によると、マンション価格の下落率は新築から築5年程度が最も大きく、その後は築20年前後まで緩やかに下落していきます。

築年数によるマンション価格の下落率は、マンションを適正な価格で売却するなら無視できない要素です。そのため、一括査定サービスを利用して「現在のマンション価格はいくらか、 購入時と比べてどれくらい下落しているのか、 今後の下落率はどうなのか」を検証することをおすすめします。

※REINS：不動産会社専用の不動産情報交換のためのオンラインシステムのこと。

6.不動産仲介会社に集客を任せきりにしない

6つ目のポイントは、不動産仲介会社の担当者に集客を任せきりにせず、売主様自身も積極的に参加することです。具体的には、掲載されているWebサイトの文言や写真などをチェックし、さらにアピールしたい点などがあれば担当者に伝えるようにしましょう。売主様だからこそ知っている不動産の魅力もあるはずです。

例）

• 不動産の周辺環境について
• 最寄りの繁華街へのアクセスについて
• 生活していて「便利だな」と思った点　など
• 内覧前に部屋を綺麗にしておく
• 内覧は丁寧に対応する
• 適正価格から大きく離れた価格設定は避ける

7.内覧で好印象を得る

内覧で好印象を得るのも大切なマンション売却活動のひとつです。内覧に来て下さった方に対しては、丁寧に対応しましょう。内覧者への対応は基本的に不動産仲介会社の担当者が行いますが、売主様の態度も検討に影響します。

内覧中にテレビを見る、まったく対応しない、無愛想な表情などは避けましょう。内覧が長時間におよぶ場合には、お茶を出すなど気配りも忘れないようにしましょう。

また、「周辺にスーパーはあるか？」「幼稚園や小学校へのルートは？」など、担当者よりも売主様の方が知っている質問が出ることもあります。売主様自身が積極的に説明したほうが購入検討者にいい印象を与えることができます。

売主様がどんなに感じよく振る舞っても、部屋の見た目が悪ければ印象はマイナスです。居住中の場合は内覧前に部屋をきれいにしておきましょう。部屋の印象の良し悪しは購入意欲に大きく関係します。

広さ、明るさを印象づけ、購入意欲を持ってもらうため、内覧前には必ず以下のことをしておくことをおすすめします。

• フローリング部分や畳の掃除をする
• 水まわりの掃除する
• 破損部分があれば最低限修繕する
• 広く見せるために整理整頓する
• スリッパを用意する
• 不要な荷物を収納内に片づける
• 消臭剤などで臭いを消す

内覧中の注意点としては、価格交渉をされても口約束をしない、ネガティブな質問に対しても誠実に答えることを忘れないようにしましょう。

8.相場からかけ離れた価格設定は避ける

8つ目のポイントは、売主様が売出価格を決める際に、相場から大きく離れた価格設定を避けることです。中古不動産の売却時は、値引き交渉されることを考慮して相場価格よりも少し高めで売り出すことが多いです。しかし、その価格が高すぎると、購入検討者様が極端に少なくなるリスクがあります。

売出価格をいくらにすべきかは物件によりますが、不動産仲介会社が提示した相場価格に、1割プラスした価格を上限の目安としましょう。もちろん、エリアや物件によって適正な売出価格は異なりますので、不動産仲介会社の担当者と話し合って決めることをおすすめします。

9.確定申告を行う

マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日（3月15日が土日祝日も場合は翌平日）の間に売主様は、確定申告を行います。

売却で発生した利益（譲渡所得）が発生した場合には譲渡所得税が課税されるため、必ず確定申告をしなければなりません。もし、確定申告と納税が必要なのに、納付期限に遅れてしまうと延滞税が余分にかかってしまいます。

後で解説しますが、譲渡所得税は他の所得（事業所得や給与所得）とは別途、分離課税方式で計算します。「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「居住用財産の買い換え特例」などさまざまな控除があり、うまく活用することで節税につながります。

また売却価格が購入価格を下回るなど、売却によって譲渡損が発生した場合には、確定申告は必須ではありません。しかし、確定申告をすることによって、所得税・住民税が軽減されたり、所有期間が5年以上など「譲渡損失の繰越控除」を利用できることがあるため、確定申告をすることをおすすめします。

確定申告に必要な申告書は、税務署の窓口や国税庁のホームページで入手できます。

1.査定価格が高いというだけで不動産仲介会社を選んだ

査定額が高い不動産仲介会社のほうがいいと思いがちですが、そうとは限りません。不動産仲介業者の中には、売主様の「少しでも高く」という心理につけ込んで、実際の相場より高い価格で見積もりを出してくる不動産仲介会社もあります。

「こんなに高く見積もってくれた！」と売主様は喜び「きっとこの値段で売れるだろう」と期待しますが、あまりに値段が高すぎると買主様が見つかりません。売りたい時期を逃すだけでなく、値下げに次ぐ値下げで、結局、売主様の希望する時期よりも販売が遅れ、しかも当初の予定より大分安くなってしまったというケースもあります。

不動産仲介会社を選ぶ際には、なぜその査定額となるのか、相場を把握した売主様が金額に納得した額であることが大切です。

売主様は不動産仲介会社の媒介契約の種類についても知っておく必要があります。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があり、専任媒介・専属専任媒介を結んだ場合、契約期間が定められていることがあり、原則として中途で解除はできません。売主都合で解除した場合は違約金が発生するほか、経費の返還を求められることもあります。

2.マンション売却の実績が少ない不動産仲介会社に依頼した

マンションの他にも、土地、商業施設、戸建て住宅……など不動産は多種多様であるため、不動産仲介会社もそれぞれ得意分野があります。なかには「マンションの実績があまりなく不慣れ」といった会社もあります。一括査定サービスを活用して、多数の不動産仲介会社を比較して、マンション売却の経験が豊富な不動産仲介会社を選ぶのをおすすめします。

もし、運悪くマンションの取引に不慣れな会社と契約してしまい、契約を解除したい場合、一般媒介契約であれば不動産仲介会社に連絡することで解除はできます。しかし、専属専任あるいは専任仲介契約にしてしまうと、すぐには解約できません、契約期間内に中途解約すると、違約金が発生することもあるため、3ヶ月ごとなど期間を定めた契約満了時まで待って解約するのがスムーズです。

3.同じマンション内で競合した

同じマンションの別部屋と競合すると、その部屋との価格競争になりやすくなります。競合した部屋と「広さ・間取り」などの条件が似ている場合は、検討者は2つの部屋を同時に検討するケースが多いためです。その結果、値引き交渉に発展し、成約価格が安価になるという失敗につながります。

このような事態にならないように、ほかの部屋にはない日当たりや眺望、間取りの使いやすさなど、その部屋独自の長所を整理しておきましょう。もしくは、売却時期をずらせるのであれば、競合する物件が売れてから本格的に売り出す方法もあります。

4.相場の安い時期に売り出してしまった

不動産売買の閑散期（主に1～3月以外）である相場の安い時期に売出すと、希望価格を下回った価格で成約するケースも考えられます。

5.安易に価格を下げてしまった

早く売ろうと焦って安易に価格を下げてしまうと、本来は下げなくても売れたのに…という失敗につながります。

まずは、安易に値下げしてしまう前に何か打てる手はないかを、不動産仲介会社に相談して対策を練ることが重要です。例えば、広告のキャッチコピーを変えてみたり、写真を差し替えてみたりと、小さな工夫でも売却がスムーズにいくこともあります。

6.買主様がローン審査に通過せず売買契約解除になった

大半の買主様は住宅ローンを組んでマンションを購入するので、審査に通らないとマンションは買えません。住宅ローン審査は以下のような要素が加味されます。

• 借入者の年収や勤務先
• 借入者の年齢や勤続年数および雇用形態
• 借入者の信用情報（過去の延滞歴や自己破産歴など）
• 物件の担保価値

上記のような審査項目があるので、購入検討者が現れたら不動産仲介会社を通じて購入検討者の職業や勤務先などをヒアリングしてもらい、住宅ローン審査が通過するかを確認しておきましょう。また、売買契約を結ぶときは、住宅ローンの仮審査に通過していることを条件にするのが望ましいでしょう。

7.設備に関する告知が不十分だった

中古マンション売却時は、エアコン・照明・給湯器などの設備に関して、以下の点をきちんと告知する必要があります。

• 撤去するのかそのままにするのか
• 故障や不具合はないか
• 過去の修繕履歴はないか

これらの告知が不十分だと、引渡し後に不具合が見つかったとき買主様からクレームが入り、場合によっては補修費用などを支払うことになります。不動産仲介会社の担当者と相談し、上記の旨を「付帯設備表」や「告知書」などで書面で漏れなく申告しましょう。

8.短期保有によって納税額が高額になった

詳細は後述しますが、マンションを売却する時期がマンションを購入してから5年以内か5年以上かで利益にかかる税率は変わります。これを知らずにマンションを売却し、売却益（譲渡所得）に対して税金が発生すると、相応の税率が課せられるため、念のため確認しておきましょう。

司法書士の報酬

登記の申請は司法書士の資格がなくても可能です。しかし手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

また、所謂権利証（登記識別情報、または登記済証）を紛失してしまった場合、司法書士に依頼して「本人確認情報」という書類を作成することになります。

司法書士の報酬額は司法書士によって異なります。

書類発行費用

必要書類のなかには発行費用がかかるものがあります。

• 本人確認書類として住民票を使う場合の交付費用
• 印鑑登録証明書の交付費用

それぞれ数百円ずつとそれほど負担になる費用ではありません。

必要書類が手元にない場合、発行費用がかかります。特に気をつけたいのが、マンション購入時に渡されている「マンション管理に係る重要事項調査報告書」。もし紛失して再発行を依頼する場合、管理会社より１万円程度の再発行費用を請求されることがあります。

引越し・不用品の処分費用

住んでいたマンションを売却する場合、引越し費用がかかります。引っ越し費用は荷物の量、引っ越しの距離などによって変わります。引渡し時期が確定したら、早めに引越し業者へ見積もりを依頼しましょう。

粗大ゴミや不用品も処分費用がかかります。行政の粗大ごみ収集や買取業者に連絡して、処分費用がいくらかかるか確認しておきましょう。目安としては、家族2人で同一都道府県内なら6万8,000円前後、家族5人以上なら10万7,000円前後ですが、繁忙期では2～4万円アップするようです。

ハウスクリーニング費用

物件によってはハウスクリーニング費用がかかることもあります。ハウスクリーニングは居住中か空室かのほか、広さによっても変わります。3LDK・4DKで空き室だと4万5,000円前後、居住中だと6万5,000円前後が相場です。

マンション内の汚れがひどい場合は、その汚れをクリーニングする前提で売買契約を結ぶ場合もあります。不動産仲介会社の担当者と相談して決めましょう。

取得費とは

取得費とは、具体的には以下になります。

• マンションの購入時費用－減価償却費
• マンション購入時の諸費用

マンションの購入費用とは、マンションを購入した金額（物件価格と諸費用の合計額）です。減価償却費用については次項でくわしく解説します。また、マンション購入時の諸費用とは、仲介手数料・登記関係費用・不動産取得税などを指します。

減価償却費とは

ここでいう減価償却費とは「耐用年数に応じて価値が下落した分を差し引く費用」という意味です。

仮に、2010年に2,500万円（建物価格）で購入したマンションを、2020年に売り出すとします。 その場合、築10年経過しているので、マンション購入価格の2,500万円から、10年経過して劣化した分、つまり減価償却費の相当額を差し引く必要があるのです。減価償却費の計算方法は複雑なので、税理士に算出してもらうか、国税庁の「確定申告書作成コーナー」というサイトを利用して計算するとよいでしょう。

譲渡費用

譲渡費用とは、そのマンションを売却（譲渡）する際の諸費用のことです。具体的には、売却時に支払う仲介手数料や印紙税などが譲渡費用にあたります。

譲渡所得がプラスのとき：確定申告が必要

譲渡所得を計算してプラスになった場合は税金が発生するので、確定申告をして納税しなければいけません。マンションが住居用・投資用に関係なく確定申告が必要で、確定申告をしないと無申告加算税や延滞税が加算されるので注意しましょう。

特例を利用するとき：確定申告が必要

また、注意しなければいけないのが、次章で解説する以下の特例を利用するときです。

マイホーム売却時の特例（3,000万円の特別控除）

保有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

特に、自宅マンションを売却したときには「マイホームを売った時の特例」を利用するケースが多く、この特例を利用することで大きなメリットがあります。この特例の適用を受けることで譲渡所得が0円になったとしても、この特例を利用するためには確定申告が必要です。その点もきちんと認識しておきましょう。

譲渡所得がマイナス：確定申告は不要だが確定申告したほうがいい

譲渡所得がマイナスのときは所得が発生していないため、確定申告は不要です。一定の条件を満たしていれば、譲渡損失をほかの所得と合算することが可能です。「一定の条件」のうち主なものは次のとおりです。

• マイホームの売却であること
• 長期保有であること（譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える）
• 取得する家屋の床面積が50平方メートル以上あること
• マンション取得時の住宅ローン借入期間が10年以上であること

例えば譲渡損失が200万円出たとき、給与などで発生した所得が700万円であれば、合算することで所得合計が500万円（700万円－200万円）まで下がり、所得税が節税できるというわけです。

また、その年に引ききれなかった分は、一定の条件を満たせば3年にわたって繰り越すことができます。詳しい条件については、国税庁のWebサイトをご覧ください。

確定申告の時期

確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行います。たとえば、2022年1月1日～12月31日にマンションを引渡した場合は、2023年2月16日（木）～3月15日（水）になります。（この期限は、新型コロナウイルス感染症の影響で延長される可能性もあります）

必要種類の準備

譲渡所得が発生して納税する際の確定申告には、以下の書類が必要になります。

• 確定申告書や納付書用紙：税務署
• 譲渡所得の内訳書：税務署
• マンション譲渡時の書類：手元にある
  1.売買契約書のコピー
  2.売買代金受取書のコピー
  3.固定資産税精算書のコピー
  4.仲介手数料など譲渡費用の領収書コピー
• 取得時の資料：手元にある
  1.売買契約書のコピー
  2.売買代金受取書のコピー
  3.固定資産税精算書のコピー
  4.仲介手数料等取得費用領収書のコピー
• 譲渡した土地や建物の全部事項証明書：法務局

上記の「手元にある」となっている書類に関しては、マンション売却時に手元に残しておくべき書類です。

税務署への提出方法

確定申告書類を作成したら、以下のいずれかの方法で管轄の税務署へ提出します。

• 税務署へ持参
• 税務署へ郵送
• e-Taxの利用

税務署へ持参・郵送する際は、確定申告書類を2部用意しましょう。そうすれば、1部は受領印を付けたものを取っておくことができるので、その書類を手元保管用とすることが可能です。

郵送の場合は返信用封筒に切手を貼って同封する必要があります。また、e-taxで申告する場合は、マイナンバーカードとICカードリーダー（もしくはマイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン）を使う方法が便利です。マイナンバーカードを持っていない場合は、一度税務署へ行き、IDとパスワードの発行を受けて電子申告する方法もあります。IDとパスワードは、一度発行してもらえば次年度以降も利用できます。

確定申告の詳細に関しては、以下のページをご覧ください。
不動産売却に関する税金のこと