家を売るまでの手順とは？初めてで不安な方も知っておきたい税金や注意点

1.スケジュールを立てる

前提として、査定開始から実際の引き渡しまでは目安として３ヶ月～半年、最長で9ヶ月ほどかかると見込んでおきましょう。

査定から金額が提示されるまでに約1～4週間、不動産仲介会社との金額提示後の価格交渉から購入者との売買契約成立まで最大でおよそ半年かかることもあります。 売買契約後は買主様の住宅ローン審査や隣地との境界確定など、さまざまな準備を経て、最終的に引き渡しができるまで1～2ヶ月くらいは見ておきましょう。

売る家がマンションの場合、査定ポイントが分かりやすく、早ければ2ヶ月程度で引き渡しまで終えられることがあります。一方、戸建ての場合は土地の測量など時間を要する作業が必要になるので、マンションより売却に時間がかかることが一般的です。

もちろん、物件や条件によってはもっと早く売却できることもあります。特に新生活が始まる1～3月や、人事異動の時期である9～10月ごろには引越しの需要が高まるため、短期間で話がまとまる可能性が高いです。

ただし、売主様が売りに出さなければ買い手は見つかりません。また、どんな条件で売り出すかは不動産仲介会社と相談することが一般的。そのため家を売りたいのであれば、できるだけ早く行動を開始することが重要です。

【売れない】不動産売却に要する時間は何ヶ月かかるのか？

2.相場を確認する

家を売り出すにあたり、その価格は売主様が自由に決めることができます。とはいえ、あまりに高すぎると買主様が見つけづらく、安くしすぎて損をするのは避けたいものです。効率的に家を売るためには、売りたい不動産に近い相場を知っておくことが欠かせません。

3.査定を依頼する

査定は、複数の会社に依頼することがおすすめです。その際は、一括査定を利用することで効率的に適正な査定額を把握することができます。また、査定には簡易査定（机上査定）と詳細査定（訪問査定）の2種類があります。

4.売出価格を決める

売出価格に明確な正解はないため、不動産についての専門的な知識がなければ、最適な売出価格を決めることは難しいでしょう。
家の査定を受けると、自分が予想していた相場とは離れた査定価格を提示されることもあります。こういった場合は、やはりプロである不動産仲介会社に相談することがおすすめです。

また売出価格については、それがあくまで売出時点の価格であることをしっかり意識しておきましょう。購入希望者から価格交渉や修繕などの要望が入ることもあります。最終的に手元に残したい最低金額や、価格交渉が入った場合に譲歩できる金額などもあらかじめ定めておきましょう。

5.不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ

不動産仲介会社に仲介を依頼する場合は、「媒介契約」を締結することになります。媒介契約とは、広告活動や購入希望者との各種交渉、売買契約書の作成など、さまざまな仲介業務をまとめて依頼するための契約で、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があります。

専属選任媒介契約とは、1週間に1回以上、売主様へ状況報告が義務付けられています。専任媒介契約も同様に売主様への状況報告が義務付けられていますが、こちらは2週間に1回以上となっています。

なお両者の共通点として、不動産仲介会社専用のコンピューターネットワークシステムであるレインズへの物件登録が義務付けられています。
最後に紹介する一般媒介契約は、売主様と不動産仲介会社との結びつきが一番弱いものです。
複数の会社と締結することができる分、不動産仲介会社は売却活動の状況を売主様に報告する義務がありません。また、不動産仲介会社専用のコンピューターネットワークシステムであるレインズへの物件登録は任意で、あまり積極的な売却活動につながらない可能性があります。

その他にも、それぞれの媒介契約には細かい差があります。売りたい家の現状と照らし合わせ、自分にとってベストな媒介契約を選ぶことが大切です。

マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

6.売却活動の開始

家をできるだけ高く売るためには、まず家の売出情報を幅広い購入希望者に見てもらうことが大切です。自宅が売りに出ている事実を効率よく伝えるには、やはりプロである不動産仲介会社との連携が欠かせません。

広告すべき事実を適切に盛り込み、訴求力の高い折り込みチラシの作成・ポスティングなどはもちろん、ポータルサイトや自社サイトへの広告掲載など、個人では行えない売却活動を展開できるのが不動産仲介会社の強みです。

また、会社がすでに獲得している見込み客に対して自分の家の情報をダイレクトに伝えてもらうこともできます。グループ企業への紹介や、不動産仲介会社専用の強力なネットワークであるレインズに登録してもらえるという点も大きなメリットです。

不動産売却・一括査定コラム：不動産仲介サービスの役割

7.購入希望者による内覧

売却活動がスタートしたら、購入希望者から内覧したいという申し出が来るようになります。内覧では、実際に購入希望者が家の中を見ることになります。できるだけ良い印象を残し、購買意欲をかきたてられるよう、不動産仲介会社と相談し準備しておきましょう。

内覧準備にあたり優先して行いたいのが、家全体の清掃や整理整頓です。普段から家をきれいに保っていたとしても、内覧において購入希望者の購買意欲をかきたてるため、より念入りに清掃や整理整頓にこだわってみてください。

まずは、購入希望者を迎え入れるための玄関です。ここは第一印象を左右するため、最優先できれいにしておきましょう。新品のスリッパを置いたり、花を飾ったりするといった工夫だけでも印象はかなり良くなります。

洗面所やキッチンなどの水回りについては、築年数によってどうしてもカビやサビが出てきてしまいます。自身で掃除しきれない場合は、ハウスクリーニング会社への依頼も検討しましょう。タバコやペットのニオイにも注意が必要です。

また、電球が古くなって薄暗くなっていると、部屋の印象も暗くなりかねません。内覧ではできる限り明るい状態にしましょう。不要な家具や小物を処分し、部屋を広く見せることも有効です。

売りたい家が空き家であれば清掃や整理整頓をしやすいですが、もし自分がいまも住んでいる家を売る場合は、生活感をいかに隠すかがポイントとなります。

どのような場合であっても、内覧からの成約率を高めるためには不動産仲介会社の客観的な意見を取り入れ、家を万全の状態に保つことがとても大切です。

家を売るためにどこまで片付けるべきか？内覧・内見で購入希望者を惹きつける方法

8.買主様と売買契約を結ぶ

内覧を経て、購入希望者（買主様）と価格や条件をすり合わせたら、いよいよ売買契約を結びます。売買契約を締結するためには、その前段階として「重要事項説明」が必須です。

重要事項説明とは、不動産仲介会社が作成する「重要事項説明書」をもとに、その他資料も用いながら物件や契約内容について不動産仲介会社が詳細な説明をするというもの。売買契約を締結する前に行うよう、法律で定められた大切な行為です。

売買契約を締結してしまうと、契約内容によっては違約金などのペナルティーが発生することになりますが、契約前であれば購入を取りやめることに特に厳しい制限はありません。重要事項説明には、トラブルを未然に防ぐという役割があるのです。

なお、重要事項説明は売買契約の締結前と定められていますが、実務上では重要事項説明と同日に売買契約を締結することも珍しくありません。売買契約書の内容も、重要事項説明と一緒に詳しく説明することが多いです。

そのため売買契約後は、現金一括決済の契約であればそのまま同日引き渡しに移りますが、契約時には手付金を受け取り、買主様が住宅ローンなどの手続きを行った後、決済・引渡しとなることが一般的です。

売買契約を結ぶ際に必要な書類や諸費用に関しては後述する「家を売る際の必要書類と税金周り」にて解説いたします。

9.物件の引き渡し

売買契約を締結し、残すは物件の引き渡しです。売買契約の締結から物件の引き渡しまで最短即日ということもありますが、住宅ローン利用の場合は本審査に約1ヶ月、実際に融資を受けるまでにもう1ヶ月程度かかることがあります。

そのほか、引き渡しまでに測量を行うなどの条件が取り決められていれば、実施までの期間も必要です。場合によっては、かなり先の日程を定めて引き渡す契約になることも。売買契約から引き渡しまでの期間については、取引内容によって大きく差があります。

また、不動産は現物を手渡しで引き渡すことが不可能なので、所有権移転登記の申請をもって引き渡しとすることが一般的です。所有権移転登記とは、自分の家の所有権が新しい所有者へ移すことを法務局に申請するものです。

この登記に義務はなく、移転登記がされていなくても、当事者同時の合意により買主様に所有権は移転しますが、トラブルがあった際にこの登記がなければ、買主様は家を買った事実を正式に第三者に主張することができません。

所有権移転登記申請にあたって、売主様は印鑑証明書などを準備する必要があります。登記だけでなく、家の鍵や図面、各種設備の説明書や保証書などもすべてそろえて買主様に引き渡すことになります。

この引き渡しが終われば、家を売る取引は完了です。これをもって不動産仲介会社との媒介契約の目的も達成されたことになり、このタイミングで仲介手数料の支払いも行うことになります。

売買契約から所有権移転（決済）までの流れを解説

ここまで、家を売却するにあたって必要なことについて大まかな流れを解説しました。ここからは、適切な価格で家を売るために大切なポイントについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

相場を理解する

物件は、大きく分けて戸建てとマンションの2種類があります。相場を理解するにあたり、それぞれの性質を把握しておくことが大切です。

良い不動産仲介会社の選び方

不動産は査定価格が高ければ良いというものではありませんし、査定を依頼した複数の会社で査定価格が似通っている場合は、どの不動産仲介会社に依頼するか悩んでしまう場合があります。

そんなときは、不動産仲介会社（担当者）と売主様の相性を基準にしてみてください。例えば査定時に相談した際のやり取りが丁寧だったり、質問をしたときに明確な根拠を示して説明してもらえたりした、といったものです。こうした情報も鑑みて、安心して任せられる不動産仲介会社を選びましょう。

また、不動産仲介会社にはそれぞれ得意とする分野があります。戸建てが得意な会社もいれば、マンション専門や事業用不動産に特化した会社など、その分野はさまざまです。
自分が売りたい物件を得意とする会社に仲介を依頼したほうが、成約率は高まるでしょう。ホームページやパンフレットを参考に、取引実績について質問してみてください。

実績を見ることは、不動産仲介会社選びにおいて非常に大切です。漠然と大手に依頼すれば安心と考えるのではなく、実績をみたうえで、大手・中小と差をつけず向き合ってみてください。これも良い不動産仲介会社を選ぶためのポイントです。

不動産売却・一括査定コラム：不動産仲介会社はどこがおすすめ？不動産売却を成功させるための不動産仲介会社の選び方

戸建の売却に必要な代表的書類

• 運転免許証などの本人確認書類
• 登記識別情報（権利書・登記済証とも呼ばれるもので、売却する土地・建物ごとにすべての分が必要です）
• 公図（土地の位置や形状を示した法務局で取得できる図面）
• 建築確認済証や検査済証
• 設計図書
• 測量図や筆界確認書
• 越境の覚書等がある場合にはそれらの書類
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 購入時の売買契約書
• 登記に必要な印鑑証明書や住民票など（売買の状況により必要な書類が異なるため、司法書士と事前に相談して準備してください）

マンション売却で必要な代表的書類

• 運転免許証などの本人確認書類
• 登記簿謄本
• 壁芯面積(専有面積)が分かる資料（購入時の重要事項説明書等に記載があります）
• 管理規約
• 使用細則
• 分譲時のパンフレット
• 管理費・修繕積立金の支払額や滞納額がわかる書面
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 購入時の売買契約書
• 登記に必要な住民票など

この他、耐震診断報告書や住宅性能評価書など、自分が売る家に関する書類があれば、基本的にそれらも必要になります。

家を売る際にかかる税金

家を売る際、売却額から取得費（家を購入するための費用から建物部分の減価償却費相当額を引いた金額）と譲渡費用（仲介手数料や売主様負担の測量費用）の合計額を差し引いて、利益（譲渡所得）が出ている場合は譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、及び住民税の総称です）が発生します。
譲渡所得税は、譲渡年の1月1日における所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63％、5年超の場合は長期譲渡所得として20.315％という税率が基本となります。
マイホームを売った場合において、一定の要件を満たすときは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除が利用できるため、譲渡所得税がかからないケースも少なくありません。
さらに譲渡年の1月1日における所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得が6,000万円以下の部分の税率が軽減され、税率が14.21％になるという特例も利用できます。
そして、税金がかかる場合に重要となるのが確定申告です。
譲渡所得税が発生する取引であれば、売買契約書や仲介手数料などの税額計算に必要な書類を準備したうえで、税務署から申告書類を入手して作成・提出するか、国税庁のホームページからインターネットを通じて確定申告を行う必要があります。
申告しなければ無申告として罰則を受けることになるため、注意しましょう。
譲渡所得税が発生していなければ、確定申告は不要ですが、他の給与所得などと通算することで節税につながる場合もあります。不動産売却時の確定申告については、税理士に相談するのがおすすめです。