家を売るまでの手順や手続きの方法、税金について解説

売却・査定
家を売るまでの手順や手続きの方法、税金について解説 家を売るまでの手順や手続きの方法、税金について解説

家を売るということは、一生のうちでそう何度も経験するものではありません。そのため、何から始めていいかわからない方も多いでしょう。しかし家を売るとなれば、大きな金額が動くことになります。売却までの手順や注意点についても、事前にしっかり押さえておきたいところです。

信頼できる不動産仲介会社のサポートを受けながら、思わぬトラブルが起きたり損をしたりしてしまうような事態を避け、上手に家を売ることが理想的。そこで今回は、家を売る際の手順や手続き、税金について解説します。

家を売るまでの手順

家を売るまでの手順

不動産は、売りたいと思ってもすぐに売れるわけではありません。さまざまな手順を踏む必要があるため、ある程度の時間がかかることを理解しておく必要があります。 まずはどのような流れで家を売ることになるのか、注意点も踏まえながら手順を見ていきましょう。

1.スケジュールを立てる

前提として、査定開始から実際の引き渡しまでは目安として3ヶ月~半年、最長で9ヶ月ほどかかると見込んでおきましょう。

査定から金額が提示されるまでに約1~4週間、不動産仲介会社との金額提示後の価格交渉から購入者との売買契約成立まで最大でおよそ半年かかることもあります。 売買契約後は住宅ローン審査や手付金の受領などさまざまな準備を経て、最終的に引き渡しができるまで1~2ヶ月くらいは見ておきましょう。

売る家がマンションの場合、土地は付随しないため査定ポイントが分かりやすく、早ければ2ヶ月程度で引き渡しまで終えられることがあります。一方、戸建ての場合は土地の測量など時間を要する作業が必要になるので、マンションより売却に時間がかかることが一般的です。

もちろん、物件や条件によってはもっと早く売却できることもあります。特に新生活が始まる1~3月や、人事異動の時期である9~10月ごろには引越しの需要が高まるため、短期間で話がまとまる可能性が高いです。

ただし、売主様が売りに出さなければ買い手は見つかりません。また、どんな条件で売り出すかは不動産仲介会社と相談することが一般的。そのため家を売りたいのであれば、できるだけ早く行動を開始することが重要です。

【売れない】不動産売却に要する時間は何ヶ月かかるのか?

2.相場を確認する

2.相場を確認する

家を売り出すにあたり、その価格は売主様が自由に決めることができます。とはいえ、あまりに高すぎると買主様が見つけづらく、安くしすぎて損をするのは避けたいものです。効率的に家を売るためには、売りたい不動産に近い相場を知っておくことが欠かせません。

1.自分で確認する

  • 土地総合情報システム

国土交通省が運営しているサイトで、土地や建物が実際に取引された価格や、条件などの成約情報のアンケート結果が最新5年分公開されています。
全国の地域ごとに期間を分けて細かく情報を見ることができますが、アンケートによるものなので、地域によっては情報量が少ないこともあります。

  • REINS Market Information

(レインズ・マーケット・インフォメーション)
不動産仲介会社のみが使用できるネットワークを運営している「不動産流通機構」によるサイトです。直近1年間についての成約情報と、2年間の統計情報などが表やグラフで詳細に公開されています。

2.不動産一括査定サイトで確認する

不動産一括査定サイトを利用すれば、自分の売りたい不動産を無料で素早く査定できます。複数の会社に査定を依頼できるため、実際に不動産仲介会社がどの程度の売出価格を設定しているかわかり、より詳しく相場を把握できます。

すまいValueでは、不動産流通業界の大手6社に一括で査定を依頼できます。一般的に公開されている相場情報はもちろんのこと、各社が独自に持つデータやノウハウも生かした査定価格なので相場の価格に活用できるでしょう。
査定の申し込みはもちろん無料。キャンセルも可能ですので、気軽に申し込んで活用してみてください。

不動産売却の流れを解説

3.査定を依頼する

3.査定を依頼する

査定は、複数の会社に依頼することがおすすめです。その際は、一括査定を利用することで効率的に適正な査定額を把握することができます。また、査定には簡易査定(机上査定)と詳細査定(訪問査定)の2種類があります。

簡易査定(机上査定)とは

売却の対象となる不動産について、近隣の成約事例や評価データなどを用いて、おおよその査定価格を算出する方法です。

簡易査定(机上査定)でどのような点を見られるのか

成約事例などの取引に関するデータと、公的な評価額(公示価格や路線価など)を踏まえ、広さや築年数などの観点も加味しても査定していきます。さまざまなデータを参照して査定するため、間取りや現状に関して詳しい情報があると、簡易査定の精度が高まります。

簡易査定(机上査定)のメリット

インターネット上から申し込むだけで査定を進められるため、時間がない場合でも手軽に査定ができます。複数の会社の査定価格を確かめたいときに便利です。

簡易査定(机上査定)のデメリット

あくまで簡易な査定なので、現地を見ないとわからないような、細かい状況や条件までは反映されません。実際にはもっと高く売り出しても売れることもありますし、その逆も考えられます。簡易査定での金額でそのまま売りに出さないよう注意しておきましょう。

詳細査定(訪問査定)

簡易査定の内容に加え、周辺環境や物件の管理状況などについて、実際に現地を調査したうえで査定する方法です。

詳細査定(訪問査定)でどのような点を見られるのか

物件と道路や隣地との位置関係や、近隣にどんな施設があるかなどに加え、物件自体の外観・内観を詳細に調査します。プラス面・マイナス面の両方から精査することになり、正確な査定価格が算出されます。

詳細査定(訪問査定)のメリット

1軒ずつ現況に即した適切な査定を受けることができるので、その査定価格に納得できればすぐ売りに出すことができます。

詳細査定(訪問査定)のデメリット

現地で査定を行うため、申し込みから時間がかかったり、立ち会いの場合は手間がかかったりするというデメリットがあります。
複数の会社に訪問査定を依頼することが理想的ですが、日程の調整や立ち会いに時間がかかることに注意しましょう。

不動産仲介会社は、主に以下の3種類の査定方法を組み合わせて査定しています。ここに各会社による独自性(過去の取引データ、その会社が持つ独自の情報や知識など)が加味され、査定価格が算出されます。

  • 原価法

査定する物件について、現時点でその物件を新築した場合の想定価格を算出し、そこから築年数に応じた減額を行うことで売出価格を決める方法です。
原価法での査定は、戸建て住宅においてよく用いられます。しかしあくまで建築費用を基本とした考え方であるため、次の取引事例比較法と組み合わせることが多いです。

  • 取引事例比較法

査定する物件と似た条件をもつ物件の成約事例を探し、事例と査定物件の情報を見比べながら価格を算出する方法です。
大まかに売出価格を算出するには便利な方法です。しかし、どのような事例や条件を比較するかによって価格に差が生まれやすくなるため、他の方法と組み合わせることでより正確に売出価格を算出できます。

  • 収益還元法

主に投資用不動産の査定において用いられる手法で、物件がもつ収益の見込みと売出価格のバランスに着目します。
計算にあたっては、1年間で予測される収益を利回りで割る「直接還元法」と、不動産の保有期間に得られる収益と最後に売却するときの価格を予測して合計する「DCF法」が用いられます。

不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点

4.売出価格を決める

4.売出価格を決める

売出価格に明確な正解はないため、不動産についての専門的な知識がなければ、最適な売出価格を決めることは難しいでしょう。
家の査定を受けると、自分が予想していた相場とは離れた査定価格を提示されることもあります。こういった場合は、やはりプロである不動産仲介会社に相談することがおすすめです。

また売出価格については、それがあくまで売出時点の価格であることをしっかり意識しておきましょう。購入希望者から価格交渉や修繕などの要望が入ることもあります。最終的に手元に残したい最低金額や、価格交渉が入った場合に譲歩できる金額などもあらかじめ定めておきましょう。

5.不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ

不動産仲介会社に仲介を依頼する場合は、「媒介契約」を締結することになります。媒介契約とは、広告活動や購入希望者との各種交渉、売買契約書の作成など、さまざまな仲介業務をまとめて依頼するための契約で、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があります。

専属選任媒介契約とは、1週間に1回以上、売主様へ状況報告が義務付けられています。専任媒介契約も同様に売主様への状況報告が義務付けられていますが、こちらは2週間に1回以上となっています。
なお両者の共通点として、不動産仲介会社専用の流通ネットワークであるレインズへの物件登録が義務付けられています。
最後に紹介する一般媒介契約は、売主様と不動産仲介会社との結びつきが一番弱いものです。
複数の会社と締結することができる分、不動産仲介会社は売却活動の状況を売主様に報告する義務がありません。また、不動産仲介会社専用の流通ネットワークであるレインズへの物件登録は任意で、あまり積極的な売却活動につながらない可能性があります。

その他にも、それぞれの媒介契約には細かい差があります。売りたい家の現状と照らし合わせ、自分にとってベストな媒介契約を選ぶことが大切です。

マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

6.売却活動の開始

6.売却活動の開始

家をできるだけ高く売るためには、まず家の売出情報を幅広い購入希望者に見てもらうことが大切です。自宅が売りに出ている事実を効率よく伝えるには、やはりプロである不動産仲介会社との連携が欠かせません。

広告すべき事実を適切に盛り込み、訴求力の高い折り込みチラシの作成・ポスティングなどはもちろん、ポータルサイトや自社サイトへの広告掲載など、個人では行えない売却活動を展開できるのが不動産仲介会社の強みです。

また、会社がすでに獲得している見込み客に対して自分の家の情報をダイレクトに伝えてもらうこともできます。グループ企業への紹介や、不動産仲介会社専用の強力なネットワークであるレインズに登録してもらえるという点も大きなメリットです。

不動産売却・一括査定コラム:不動産仲介サービスの役割

7.購入希望者による内覧

売却活動がスタートしたら、購入希望者から内覧したいという申し出が来るようになります。内覧では、実際に購入希望者が家の中を見ることになります。できるだけ良い印象を残し、購買意欲をかきたてられるよう、不動産仲介会社と相談し準備しておきましょう。

内覧準備にあたり優先して行いたいのが、家全体の清掃や整理整頓です。普段から家をきれいに保っていたとしても、内覧において購入希望者の購買意欲をかきたてるため、より念入りに清掃や整理整頓にこだわってみてください。

まずは、購入希望者を迎え入れるための玄関です。ここは第一印象を左右するため、最優先できれいにしておきましょう。新品のスリッパを置いたり、花を飾ったりするといった工夫だけでも印象はかなり良くなります。

洗面所やキッチンなどの水回りについては、築年数によってどうしてもカビやサビが出てきてしまいます。自身で掃除しきれない場合は、ハウスクリーニング会社への依頼も検討しましょう。タバコやペットのニオイにも注意が必要です。

また、電球が古くなって薄暗くなっていると、部屋の印象も暗くなりかねません。内覧ではできる限り明るい状態にしましょう。不要な家具や小物を処分し、部屋を広く見せることも有効です。

売りたい家が空き家であれば清掃や整理整頓をしやすいですが、もし自分がいまも住んでいる家を売る場合は、生活感をいかに隠すかがポイントとなります。

どのような場合であっても、内覧からの成約率を高めるためには不動産仲介会社の客観的な意見を取り入れ、家を万全の状態に保つことがとても大切です。

家を売るためにどこまで片付けるべきか?内覧・内見で購入希望者を惹きつける方法

8.買主様と売買契約を結ぶ

内覧を経て、購入希望者(買主様)と価格や条件をすり合わせたら、いよいよ売買契約を結びます。売買契約を締結するためには、その前段階として「重要事項説明」が必須です。

重要事項説明とは、不動産仲介会社が作成する「重要事項説明書」をもとに、その他資料も用いながら物件や契約内容について詳細な説明をするというもの。売買契約を締結する前に行うよう、法律で定められた大切な行為です。

売買契約を締結してしまうと、契約内容によっては違約金などのペナルティーが発生することになりますが、契約前であれば購入を取りやめることに特に厳しい制限はありません。重要事項説明には、トラブルを未然に防ぐという役割があるのです。

なお、重要事項説明は売買契約の締結前と定められていますが、実務上では重要事項説明と同日に売買契約を締結することも珍しくありません。売買契約書の内容も、重要事項説明と一緒に詳しく説明することが多いです。

そのため売買契約後は、現金一括決済の契約であればそのまま同日引き渡しに移りますが、契約時には手付け金のみで済ませる場合や、分割決済や住宅ローンを利用し後日決済・引き渡しとなる場合もあります。

売買契約を結ぶ際に必要な書類や諸費用に関しては後述する「家を売る際の必要書類と税金周り」にて解説いたします。

9.物件の引き渡し

9.物件の引き渡し

売買契約を締結し無事代金が決済されたら、残すは物件の引き渡しです。売買契約の締結から物件の引き渡しまで最短即日ということもありますが、住宅ローン利用の場合は本審査に約1ヶ月、実際に融資を受けるまでにもう1ヶ月程度かかることが普通です。

そのほか、引き渡しまでに測量を行うなどの条件が取り決められていれば、実施までの期間も必要です。場合によっては、かなり先の日程を定めて引き渡す契約になることも。売買契約から引き渡しまでの期間については、取引内容によって大きく差があります。

また、不動産は現物を手渡しで引き渡すことが不可能なので、所有権移転登記の申請をもって引き渡しとすることが一般的です。所有権移転登記とは、自分の家の所有権が新しい所有者へ移ったことを法務局に申請するものです。

この登記に義務はなく、申請せずとも買主様に所有権は移転しますが、トラブルがあった際にこの登記がなければ、買主様は家を買った事実を正式に第三者に主張することができません。

所有権移転登記申請にあたって、売主様は印鑑証明書などを準備する必要があります。登記だけでなく、家の鍵や図面、各種設備の説明書や保証書などもすべてそろえて買主様に引き渡すことになります。

この引き渡しが終われば、家を売る取引は完了です。これをもって不動産仲介会社との媒介契約の目的も達成されたことになり、このタイミングで仲介手数料の支払いも行うことになります。

売買契約から所有権移転(決済)までの流れを解説

ここまで、家を売却するにあたって必要なことについて大まかな流れを解説しました。ここからは、適切な価格で家を売るために大切なポイントについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

相場を理解する

相場を理解する

物件は、大きく分けて戸建てとマンションの2種類があります。相場を理解するにあたり、それぞれの性質を把握しておくことが大切です。

戸建て

一般的に、築年数が経過すれば価値は下がっていきます。戸建ての価値が低下するスピードは思いのほか速く、築10年を経過した時点で、新築時の半分ほどまで価値が低下してしまうことが多いです。

国土交通省は、木造戸建て住宅は築15年程度まで急速に価値が低下するとしています。実際、築20~25年程度まで戸建ての価値は下がり続け、最終的にほぼゼロという状態で取引されているというケースもあります。

もちろん戸建てとしての価値がなくなったとしても、土地の値段で取引されるため、まったく売れないというわけではありません。しかし少しでも高値で売りたいなら、できるだけ早い段階で動き出すことが大切です。

マンション

マンションの成約価格は、新築と中古でその扱いに差があります。
新築の場合は、敷地の代金や建築費用、広告宣伝費などを考慮したうえで、デベロッパーなどが利益を確保できるよう設定された金額で売買されます。

一方、中古マンションの場合は、類似した過去の取引事例や、共用部の管理状況を参考に取引されます。そのため、戸建てのように大きく価値が下がることはあまりなく、ある程度の期間高値で取引されているマンションも存在します。
これが中古マンションの相場を理解するためのポイントとなります。

また2020年1月現在、東京オリンピックなどを控え不動産価格が上昇傾向にあるため、マンション・戸建てともに、直近の数年と比較して相場が上がっているエリアも珍しくありません。実際の価格は建物の状態によっても大きく左右されますが、相場を把握するための情報のひとつとして、全体的な不動産価格の動きも念頭に置いておきましょう。

良い不動産仲介会社の選び方

良い不動産仲介会社の選び方

不動産は査定価格が高ければ良いというものではありませんし、査定を依頼した複数の会社で査定価格が似通っている場合は、どの不動産仲介会社に依頼するか悩んでしまう場合があります。

そんなときは、不動産仲介会社(担当者)と売主様の相性を基準にしてみてください。例えば査定時に相談した際のやり取りが丁寧だったり、質問をしたときに明確な根拠を示して説明してもらえたりした、といったものです。こうした情報も鑑みて、安心して任せられる不動産仲介会社を選びましょう。

また、不動産仲介会社にはそれぞれ得意とする分野があります。戸建てが得意な会社もいれば、マンション専門や事業用不動産に特化した会社など、その分野はさまざまです。
自分が売りたい物件を得意とする会社に仲介を依頼したほうが、成約率は高まるでしょう。ホームページやパンフレットを参考に、取引実績について質問してみてください。

実績を見ることは、不動産仲介会社選びにおいて非常に大切です。漠然と大手に依頼すれば安心と考えるのではなく、実績をみたうえで、大手・中小と差をつけず向き合ってみてください。これも良い不動産仲介会社を選ぶためのポイントです。

不動産売却・一括査定コラム:不動産仲介会社はどこがおすすめ?不動産売却を成功させるための不動産仲介会社の選び方

複数の不動産仲介会社で査定を行う

複数の不動産仲介会社に査定を依頼すれば、売りたい不動産が実際にどの程度の価格になるのか、おおまかに把握できます。
すまいValueでは、不動産流通業界の大手6社に一括で査定を依頼することができます。すまいValueを利用するメリットは、主に以下の3点です。

  • 大手不動産仲介会社6社に一括で査定依頼でき、安心感がある
  • 細かいことでも相談できる
  • 売却の実績があるので安心

詳細については、以下のページをご確認ください。
【不動産売却】相見積もり(複数社への査定依頼)をすべき理由

家を売る際の必要書類と確定申告と税金周り

家を売る際の必要書類と確定申告と税金周り

買主様が見つかり、家の売却を進める時には、重要事項説明や引き渡しの際に用いる各種書類が必要になります。戸建てとマンションで必要書類には差があるため、それぞれの代表的な書類について押さえておきましょう。併せて、家を売った際の税金に関する知識についても解説します。

戸建の売却に必要な代表的書類

  • 運転免許証などの本人確認書類
  • 登記識別情報(権利書・登記済証とも呼ばれるもので、売却する土地・建物ごとにすべての分が必要です)
  • 公図(土地の境界や建物の位置を示した法務局で取得できる図面)
  • 建築確認済証や検査済証
  • 設計図書
  • 測量図や筆界確認書
  • 越境の覚書等がある場合にはそれらの書類
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 購入時の売買契約書
  • 登記に必要な印鑑証明書や住民票など(売買の状況により必要な書類が異なるため、司法書士と事前に相談して準備してください)

マンション売却で必要な代表的書類

  • 運転免許証などの本人確認書類
  • 登記簿謄本
  • 壁芯面積(専有面積)が分かる資料(購入時の重要事項説明書等に記載があります)
  • 管理規約
  • 使用細則
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理費・修繕積立金の支払額や滞納額がわかる書面
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 購入時の売買契約書
  • 登記に必要な住民票など

この他、耐震診断報告書や住宅性能評価書など、自分が売る家に関する書類があれば、基本的にそれらも必要になります。

家を売る際にかかる税金

家を売る際、売却額から取得費(家を購入するための費用)と経費(仲介手数料や測量費用)を差し引いて、利益(譲渡所得)が出ている場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%、所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として20.315%という税率が基本となります。

マイホームを売った場合は売却額から取得費等を差し引いた利益から3,000万円を差し引ける特別控除が利用できるため、譲渡所得税がかからないケースも少なくありません。
さらに所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得が6,000万円以下の部分の税率が軽減され、税率が14.21%になるという特例も利用できます。

そして、税金がかかる場合に重要となるのが確定申告です。
譲渡所得税が発生する取引であれば、売買契約書や仲介手数料などの税額計算に必要な書類を準備したうえで、税務署から申告書類を入手して作成・提出するか、国税庁のホームページからインターネットを通じて確定申告を行う必要があります。
申告しなければ無申告として罰則を受けることになるため、注意しましょう。

譲渡所得税が発生していなければ、確定申告は不要ですが、他の給与所得などと通算することで節税につながる場合もあります。不動産売却時の確定申告については、税理士に相談するのがおすすめです。

まとめ

家の売却が初めての場合、不慣れなことも多くひとりでは困り果ててしまうことも考えられます。
そこで頼りになるのは、やはり専門家である不動産仲介会社。媒介契約を締結すれば、幅広くサポートしてくれる心強い味方となるでしょう。
まずは査定依頼をして、不動産仲介会社とコミュニケーションを取ることから始めてみてください。信頼できる不動産仲介会社を見つけることが、家を売るための第一歩です。
家を売ることを検討している方はぜひすまいValueの利用をご検討ください。

<監修者>

吉田成志

宅地建物取引士

ファイナンシャル・プランナー、マンション管理士、消防設備士などの資格を保有。専任の宅建士として不動産仲介会社に従事した後、マンション管理士・消防設備士として独立。宅建士をはじめとした幅広い知識や経験を生かし、不動産売買や賃貸時に気になる疑問点の相談なども担当している。

酒向 潤一郎

税理士

J’sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、一部上場IT企業の幹部や投資会社の監査役などを務める複業税理士。最近では開業・副業コンサルに注力。会計専門誌などにも複数寄稿している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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