土地価格の相場の調べ方や土地を売る時のポイントについて解説

売却・査定
土地価格の相場の調べ方や土地を売る時のポイントについて解説 土地価格の相場の調べ方や土地を売る時のポイントについて解説

土地を売る時、価格の決め方について悩む人は多くいます。売出価格が高すぎると買主様が見つかりづらく、安すぎると売主様自身が損をしてしまうケースがあります。
上手な売却を目指し、適正な土地の価格を設定するために、土地の価格の考え方やその調べ方について解説します。

土地の価格は4種類ある

土地の価格は4種類ある

土地を売る時、売主様は価格を自由に設定して売りに出すことができます。そのため、価格設定の際はまず売りたい土地に近い条件の価格相場を知ることから始めましょう。

そこで重要になってくるのが、参考にすべき基準となる価格や相場です。土地の価格を
検討するための基準は4つあり、あわせて「一物四価」といいます。
その内訳は、公的に定められる公示地価・基準地価・路線価という3つの「公的価格」と、実際に取引されている価格である「実勢価格」の1つで、合わせて4つとなっています。

公的価格 1 公示地価 国土交通省が発表。「標準地」をもとに、複数の不動産鑑定士が調査を行い、その近隣一帯の価格を定めます。
2 基準地価 都道府県が発表。「基準地」に対して1名の不動産鑑定士が調査し、価格が決定されます。
3 路線価 国税庁が発表。相続税路線価や固定資産税路線価ともいわれ、相続税や固定資産税の算定などにおいて参考にされます。主要な道路に面した土地1㎡あたりの単価です。
4.実勢価格 1~3の公的価格とは異なり、実際に土地が売買されている価格で、「時価」とも呼ばれます。国土交通省のWEBサイトで公開されている取引事例や、不動産仲介会社が閲覧できるレインズなどに掲載されている成約事例などが実勢価格の参考となります。

これらの一物四価の詳細は、以下をご参照ください。
土地の価格ってどう計算するの?相場の調べ方は?

土地の価格はどのようにして決まるのか

土地の価格はどのようにして決まるのか

土地の価格は、これまで解説してきたように4種類あります。それぞれの価格はさまざまな要因を総合的に考慮して決定されていますが、その要因は大きく分けて3つあります。
ちなみに、同じ土地を売る場合でも、所有権・借地権・底地権など、どの権利を売るかによっても土地の価格が複数存在することになります。しかし今回の解説では、ごく一般的に「土地を売る」という場合に多い、所有権を売買することを前提として進めていきます。

一般的要因

土地の価格には、その時の社会情勢が色濃く反映されています。景気の動向により土地価格が大きく変動した例として、1980年代後半のバブル期が挙げられます。この時は土地の価格がどんどんと上昇していきましたが、バブルの崩壊後には軒並み急落しました。
その後は徐々に回復状態にあり、2008年のリーマンショックによって再度景気が落ち込みましたが、2020年現在は、東京を中心に土地価格の上昇が続いています。
そのほか、金利の変動や雇用情勢の動向、政策による影響など、さまざまな要因を多角的にふまえて公示地価などが決まります。これらの一般的要因は、土地の価格変動の大きな要因となります。

地域要因

利便性が高い地域では土地の需要が高くなるため、それだけ土地の価格も上がります。
商業地域や学校・駅から近い住宅地は価格が高くなりますし、近くに幅の広い道路が通っているかどうか、ということなども土地の価格に影響します。これら周辺環境から判断できる要因を指すのが地域要因です。

個別要因

上記で解説した一般的要因と地域要因は、特定の土地というよりも、いわば一帯のエリアに関する包括的な要因です。
具体的に特定の土地の価格を算出するためには、その土地がそれぞれ持っている個別の特徴を反映させる必要があります。たとえば利便性の高い角地であるとか、傾斜や段差の有無など、その土地特有のさまざまな条件が個別要因として土地の価格に影響します。
つまり、もし一般的要因や地域要因の観点からすれば、あまり高い価格にならない土地であっても、個別要因によって想像以上に高く売れるということが起こり得ます。もちろんその逆も考えられますので、土地の価格を詳細に算出するためには、この個別要因をしっかりと見極める必要があります。

ここで解説した3つの要因について、詳しくは以下も確認してみてください。
土地の価格ってどう計算するの?相場の調べ方は?

土地価格の相場

土地価格の相場

土地価格の相場は複数の条件で算出されます。そのため、適切な価格を算出するには専門知識が必要になるため、不動産の専門家である不動産仲介会社に査定を依頼すると安心して価格を算出してもらうことができます。
とはいえ、すべてを不動産仲介会社に任せっきりにするのではなく、実際に不動産仲介会社から提示された売出価格が適正であるかをある程度判断できるようになると、不動産仲介会社と実際に土地を売り出す際の価格決定の際に根拠を持って交渉しやすくなります。

すまいValueは面積・周辺環境などの一般的なデータはもちろん、これまでに当サイトで査定を依頼されたユーザーそれぞれの査定理由など、すまいValueでしか見ることのできない独自データも豊富に揃えています。
また、これらの情報は売主様でも利用できるようになっているので、自分の土地がどれくらいの価値を持つのかを参考にしたい場合、一度調べてみてはいかがでしょうか。
土地・その他の売却価格情報・一括査定

自分で調べる場合の土地価格の調べ方

自分で調べる場合の土地価格の調べ方

土地の価格を自分で調べる場合、インターネット上にある情報を活用して情報収集をしていくことになります。手軽に利用できるサービスが多いため、一度ご自身で調べてみることがおすすめです。ここでは、先ほど取り上げた一物四価について基準価格の調べ方をご紹介します。

公示地価・基準地価の場合

公示地価は毎年3月下旬、基準地価は毎年9月下旬に発表されますが、毎年の発表時期になると、代表的な地価ついては新聞やテレビなどで報道されます。自分で調べる場合は、「標準地・基準地検索システム」 を利用することで、公示地価や基準地価を調べることができます。

「標準地・基準地検索システム」では、日本全国の各標準地や基準地について、その価格はもちろん、広さや現況などについて、さまざまなデータが公開されています。システム上で「地価公示」と表記されているのが「公示地価」で、「都道府県現地価調査」が「基準地価」です。
各地価に関する詳細なデータだけでなく、各標準地や基準値についての「鑑定評価書」も閲覧できるため、「どのような観点から評価されているのか」という根拠をよく知ることができます。

実勢価格の場合

実勢価格を調べる場合、まずは不動産仲介会社に直接問い合わせてみるのがおすすめです。
もし、売主様自身で実勢価格を調べる場合、国土交通省により運営されている「国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System」の利用をおすすめします。

土地総合情報システムでは、地域ごとに詳しく取引事例を調べることができます。土地の広さ・地目・形状・接道状況などの情報とともに、坪単価や取引総額について細かく記載されているため、売りたい土地があるエリアの相場を把握する際に非常に役立ちます。
土地と建物を合わせた取引事例データなども検索できるため、さまざまな情報を手軽に得られる便利なシステムです。

路線価(相続税路線価・固定資産税路線価)の場合

路線価は、相続税・贈与税などを計算する根拠となるもので、国税庁から毎年7月に発表される土地の価格です。路線価を調べるにあたっては、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」が便利です。

路線価は、各地の主要な道路に面した土地の評価額であるため、「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で公開されている地図を見ながら、自分の売りたい土地の価格を調べることになります。
路線価は地図上で土地の場所を確定し、サイトに記載されている計算方法に従って自分で計算する必要があるため、算出にやや手間がかかります。
しかし、土地を売るにあたって、路線価自体はもちろん、売りたい土地が面している道路がどのように評価されているのかということは非常に大切なポイントとなります。路線価についても、一度詳しく調べてみることをおすすめします。
ちなみに相続税路線価とは別に、固定資産税路線価という路線価の一種もあります。市町村が固定資産税評価額を算定するために定める路線価のことで、市町村のホームページなどで公開されているほか、資産税課などに問い合わせることで確認できます。
また、単に自分が所有している土地の固定資産税評価額について知りたい場合は、毎年5月ごろ土地の所有者に対して市町村から送付される納税通知書で確認することができます。各市町村の役所に固定資産評価証明書の発行を依頼することで、固定資産税評価額を知ることもできます。

他にも、土地の相場価格を調べることに関しては、下記にて詳細にまとめていますので、ぜひご一読ください。
土地を売る際の売却想定価格を知りたい!売却相場価格の確認と諸費用・税金の計算方法

詳しく知りたい方は不動産仲介会社に査定依頼をする

詳しく知りたい方は不動産仲介会社に査定依頼をする

ここまで、土地の価格の判断基準や相場を調べる方法を解説してきました。実際に土地の売出価格を決める際は、これらを総合的に考慮したうえで、適正な価格を設定することが重要です。
前述したように、土地の価格変動要因としては一般的要因、地域要因、個別要因の3つがあります。

  • 一般的要因…社会情勢に伴うもの。1980年のバブル期や2008年のリーマンショックなど
  • 地域要因…地域の利便性に伴うもの。その土地の利便性の高さや、学校や駅の有無など
  • 個別要因…土地の特徴に伴うもの。立地状況や土地の向き、周辺のある建築物の高さや距離など

しかし、これらを売主様個人で判断することは難しいため、自分の売りたい土地の価格についてより詳しく知りたい場合には、やはり土地売買の専門家である不動産仲介会社に査定を依頼することがおすすめです。
不動産仲介会社に依頼することで、公的価格や実勢価格に加えてこれまで自社で独自に蓄積してきたデータやノウハウを活用したより正確な査定を期待できます。

土地を売る時のポイント

土地を売る時のポイント

土地を売る際には、売出価格の設定のほかにも押さえておきたいポイントがいくつかあります。

まずは、土地を売る際の流れを大まかにでも把握しておくことです。一般的に、不動産仲介会社に売買仲介を依頼する場合には、査定を依頼してから実際に売却を開始できるまでに約1ヶ月~4ヶ月程度かかります。
その後購入希望者が現れれば、価格交渉や売買契約内容のすり合わせなどを行う必要があります。提示される条件とかみ合うように交渉を進めるためには、自分が売りたい土地に関してしっかりと情報を把握しておくことが大切です。

相場について知識を得ておくことはもちろんですが、売主様が売却予定の土地についてあやふやな部分を残したまま売ってしまうと、買主様とのトラブルが起こってしまう可能性があります。例えば、買主様が家を建てるために買った土地なのに、建物建築不可の土地だったということになっては目も当てられません。隣の土地との境界があいまいなまま売ってしまうこともトラブルの元になります。その他の取引条件などについても、不動産仲介会社任せにせず、自分でも事前にしっかり知っておくことが理想です。

また、うまく取引がまとまった際には、所有権移転登記を行うことが基本です。土地の現状や登記に必要な書類などについてはあらかじめ司法書士に相談・確認を済ませておきたいところです。土地を相続したまま、相続登記を行っていなかったがために、所有権移転登記で予想外の時間や費用がかかってしまうというケースは珍しくありません。
加えて、購入希望者が住宅ローンを利用する場合には審査の期間も必要となるなど、土地を売るにあたって押さえておきたいポイントは実に多岐にわたります。

以下では土地を売る時のポイントについてより詳しく解説していますので、ぜひ確認してみてください。

土地を売るためにかかる費用の種類と金額は?売却の経費は確定申告を

土地を売るタイミングはいつ?所有期間なども考慮して売却時期を検討しよう

なぜ売れない?売れない土地を売るためにすべきことは?

土地価格の今後について

土地価格の今後について

2010年代の後期、インバウンド政策や海外から日本国内への不動産投資による海外マネー流入などの影響が色濃く表れ、首都圏などの一部地域では再度バブルが到来したかのような土地価格の高騰が巻き起こりました。
そして2020年2月現在、今後の土地価格の動向を考えた時に絶対に無視できないのが、本年開催される東京オリンピックです。この東京オリンピックの影響は特に東京において顕著で、オリンピックが終了するまでは土地価格が順調に上昇していくという見立てがあります。
とはいえ、東京オリンピックが終了するとまた土地の需要が落ち込み、土地価格が下がってしまうという声を耳にすることがあります。しかし、現在日本において土地価格が上昇している理由を細かく見ていけば、オリンピックが終了したからといってすぐに土地価格が下落するという明確な理由は見当たりません。

オリンピックが終了すれば観光の需要が一時的に落ち着く可能性はあります。しかし、オリンピックを見据えて整備されたインフラが撤去されるわけではないため、国内の利便性は失われません。統合型リゾートの導入や大阪万博なども控えているため、これらのインフラが今後の土地価格の上昇に貢献するものと考えられます。
また、近年は海外の投資家たちが日本の土地に関心を寄せていることから、海外マネーが流入してきています。この投資家たちは、オリンピックとはまた別で、日本の土地は値段が手ごろで法律的にも手に入りやすいという観点から、日本国内の不動産に注目するケースが多くなっています。そのため、オリンピックの終了とともに海外投資家が日本への興味を失うことは考え難いといえます。

ただし、海外からの影響には不安な点が少ないとしても、日本国内が抱える少子高齢化などの問題は見過ごせません。このまま将来にわたって人口が減ることになるならば、土地の需要が落ちることにつながり、土地価格が下落してゆく可能性はあります。
差し迫った国内の問題では「2022年問題」が挙げられます。2022年問題とは、「生産緑地」と呼ばれる、市街化区域の中にある農業用地に関する問題を指します。
乱開発による自然災害などを防ぐため、都市部で農地を生産緑地として指定し、固定資産税を軽減するなどのメリットを与える制度が1992年に創設されましたが、その期限が30年後の2022年に到来します。

しかし、政府は生産緑地法を改正し、2022年問題の対策をとりました。その代表が「特定生産緑地指定制度」です。生産緑地として指定されている農地を新たに「特定生産緑地」に指定することで、更に10年間の固定資産税が減免されるという制度です。これにより、農地が2022年に市場を飽和させ、土地価格を下落させるという事態が起こる可能性はかなり低くなったと言えます。

以上を総合して考えると、現段階においては日本における土地の価格はこのまま上昇を続けていく傾向があります。というより、今後すぐに土地の価格が下落するという明確な見立てはないという状態です。
だからといって、今後も確実に土地価格が上昇し続けると結論付けられるわけではありません。多角的な目線から土地価格の動向に目を配りつつ、売り時についてしっかりと考え、見定めることが大切です。

まとめ

土地の相場には、一物四価という言葉が表すように複数の基準が存在しています。それぞれの基準価格はインターネットで調べることが出来るので、土地の売却を検討している方は、一度ご自身でも売りたい土地の相場を把握しておきましょう。

しかし、基準価格から読み取れるのはあくまで価格の相場です。適切な売却価格を算出するためには、相場のほかにも経済情勢やその土地固有の特徴を見極める必要があります。
詳細な査定額を知りたい方は、不動産仲介会社など専門家に相談することをおすすめします。
土地の価格を知りたい方や、実際に売却を検討している方はすまいValueを利用してみてはいかがでしょうか。

<監修者>

吉田 成志

宅地建物取引士

ファイナンシャル・プランナー、マンション管理士、消防設備士などの資格を保有。専任の宅建士として不動産業者従事した後、マンション管理士・消防設備士として独立。宅建士をはじめとした幅広い知識や経験を活かし、不動産売買や賃貸時に気になる疑問点の相談なども担当している。

伊藤 英佑

税理士

大手監査法人勤務後、2005年に伊藤会計事務所開業。資産活用全般やライフプラン向上を見据えた総合的なコンサルティングやファイナンシャルサービス等を個人・法人へ提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

カテゴリーから探す

あなたの不動産の売却可能額を最大6社が無料で提案いたします

STEP1

物件種別を選択

STEP2

都道府県を選択

STEP3

市区郡町村を選択

STEP4

町名を選択
null
完了まで最短60秒 無料査定スタート!