土地価格の相場の調べ方や土地を売る時のポイントについて解説

土地の価格は4種類ある

土地を売る際、売主様は価格を自由に設定して売りに出すことができます。そのため、価格設定の際はまず売りたい土地に近い条件の価格相場を知ることから始めましょう。

そこで重要になってくるのが、参考にすべき基準となる価格や相場です。土地の価格を
検討するための基準は4つあり、あわせて「一物四価」といいます。
その内訳は、公的に定められる公示地価（基準地価）、相続税路線価、固定資産税評価額という3つの「公的価格」と、実際に取引されている価格である「実勢価格」の1つで、合わせて4つとなっています。

これらの一物四価の詳細は、以下をご参照ください。
「土地の価格ってどう計算するの？相場の調べ方は？」

土地の価格はどのようにして決まるのか

土地の価格は、これまで解説してきたように4種類あります。それぞれの価格はさまざまな要因を総合的に考慮して決定されていますが、その要因は大きく分けて3つあります。
ちなみに、同じ土地を売る場合でも、所有権・借地権・底地権など、どの権利を売るかによっても土地の価格が複数存在することになります。しかし今回の解説では、ごく一般的に「土地を売る」という場合に多い、所有権を売買することを前提として進めていきます。

土地価格の相場

土地価格の相場は複数の条件で算出されます。そのため、適切な価格を算出するには専門知識が必要になるため、不動産の専門家である不動産仲介会社に査定を依頼すると安心して価格を算出してもらうことができます。
とはいえ、すべてを不動産仲介会社に任せっきりにするのではなく、実際に不動産仲介会社から提示された価格が適正であるかをある程度判断できるようになると、不動産仲介会社と実際に土地を売り出す際の価格決定の際に根拠を持って交渉しやすくなります。

すまいValueは面積・周辺環境などの一般的なデータはもちろん、これまでに当サイトで査定を依頼されたユーザーそれぞれの査定理由など、すまいValueでしか見ることのできない独自データも豊富に揃えています。
また、これらの情報は売主様でも利用できるようになっているので、自分の土地がどれくらいの価値を持つのかを参考にしたい場合、一度調べてみてはいかがでしょうか。
「土地・その他の売却価格情報・一括査定」

自分で調べる場合の土地価格の調べ方

土地の価格を自分で調べる場合、インターネット上にある情報を活用して情報収集をしていくことになります。手軽に利用できるサービスが多いため、一度ご自身で調べてみることがおすすめです。ここでは、先ほど取り上げた一物四価について基準価格の調べ方をご紹介します。

詳しく知りたい方は不動産仲介会社に査定依頼をする

ここまで、土地の価格の判断基準や相場を調べる方法を解説してきました。実際に土地の売出価格を決める際は、これらを総合的に考慮したうえで、適正な価格を設定することが重要です。
前述したように、土地の価格変動要因としては一般的要因、地域要因、個別要因の3つがあります。

• 一般的要因…社会情勢に伴うもの。1980年代のバブル期や2008年のリーマンショックなど
• 地域要因…地域の利便性に伴うもの。その土地の利便性の高さや、学校や駅の有無など
• 個別要因…土地の特徴に伴うもの。立地状況や土地の向き、周辺のある建築物の高さや距離など

しかし、これらを売主様個人で判断することは難しいため、自分の売りたい土地の価格についてより詳しく知りたい場合には、やはり土地売買の専門家である不動産仲介会社に査定を依頼することがおすすめです。
不動産仲介会社に依頼することで、公的価格や実勢価格に加えてこれまで自社で独自に蓄積してきたデータやノウハウを活用したより正確な査定を期待できます。

• 不動産仲介会社の選び方を徹底解説！選ぶポイントと注意点とは

土地を売る際のポイント

土地を売る際には、売出価格の設定のほかにも押さえておきたいポイントがいくつかあります。

まずは、土地を売る際の流れを大まかにでも把握しておくことです。一般的に、不動産仲介会社に売買仲介を依頼する場合には、査定を依頼してから実際に売却を開始できるまでに約1～4ヶ月程度かかります。
その後購入希望者が現れれば、価格交渉や売買契約内容のすり合わせなどを行う必要があります。提示される条件とかみ合うように交渉を進めるためには、自分が売りたい土地に関してしっかりと情報を把握しておくことが大切です。

相場について知識を得ておくことはもちろんですが、売主様が売却予定の土地についてあやふやな部分を残したまま売ってしまうと、買主様とのトラブルが起こってしまう可能性があります。例えば、買主様が家を建てるために買った土地なのに、建物建築不可の土地だったということになっては目も当てられません。隣の土地との境界があいまいなまま売ってしまうこともトラブルの元になります。その他の取引条件などについても、不動産仲介会社任せにせず、自分でも事前にしっかり知っておくことが理想です。

また、うまく取引がまとまった際には、所有権移転登記を行うことが基本です。土地の現状や登記に必要な書類などについてはあらかじめ司法書士に相談・確認を済ませておきたいところです。土地を相続したまま、相続登記を行っていなかったがために、所有権移転登記で予想外の時間や費用がかかってしまうというケースは珍しくありません。
加えて、購入希望者が住宅ローンを利用する場合には審査の期間も必要となるなど、土地を売るにあたって押さえておきたいポイントは実に多岐にわたります。

以下では土地を売る時のポイントについてより詳しく解説していますので、ぜひ確認してみてください。

「土地を売るためにかかる費用の種類と金額は？売却の経費は確定申告を」

「土地を売るタイミングはいつ？所有期間なども考慮して売却時期を検討しよう」

「なぜ売れない？売れない土地を売るためにすべきことは？」

土地価格の今後について

2010年代の後期、インバウンド政策や海外から日本国内への不動産投資による海外マネー流入などの影響が色濃く表れ、首都圏などの一部地域では再度バブルが到来したかのような土地価格の高騰が巻き起こりました。
そして2020年2月現在、今後の土地価格の動向を考えた時に絶対に無視できないのが、本年開催される東京オリンピックです。この東京オリンピックの影響は特に東京において顕著で、オリンピックが終了するまでは土地価格が順調に上昇していくという見立てがあります。
とはいえ、東京オリンピックが終了するとまた土地の需要が落ち込み、土地価格が下がってしまうという声を耳にすることがあります。しかし、現在日本において土地価格が上昇している理由を細かく見ていけば、オリンピックが終了したからといってすぐに土地価格が下落するという明確な理由は見当たりません。

オリンピックが終了すれば観光の需要が一時的に落ち着く可能性はあります。しかし、オリンピックを見据えて整備されたインフラが撤去されるわけではないため、国内の利便性は失われません。統合型リゾートの導入や大阪万博なども控えているため、これらのインフラが今後の土地価格の上昇に貢献するものと考えられます。
また、近年は海外の投資家たちが日本の土地に関心を寄せていることから、海外マネーが流入してきています。この投資家たちは、オリンピックとはまた別で、日本の土地は値段が手ごろで法律的にも手に入りやすいという観点から、日本国内の不動産に注目するケースが多くなっています。そのため、オリンピックの終了とともに海外投資家が日本への興味を失うことは考え難いといえます。

ただし、海外からの影響には不安な点が少ないとしても、日本国内が抱える少子高齢化などの問題は見過ごせません。このまま将来にわたって人口が減ることになるならば、土地の需要が落ちることにつながり、土地価格が下落してゆく可能性はあります。
差し迫った国内の問題では「2022年問題」が挙げられます。2022年問題とは、「生産緑地」と呼ばれる、市街化区域の中にある農業用地に関する問題を指します。
乱開発による自然災害などを防ぐため、都市部で農地を生産緑地として指定し、固定資産税を軽減するなどのメリットを与える制度が1992年に創設されましたが、その期限が30年後の2022年に到来します。

しかし、政府は生産緑地法を改正し、2022年問題の対策をとりました。その代表が「特定生産緑地指定制度」です。生産緑地として指定されている農地を新たに「特定生産緑地」に指定することで、更に10年間の固定資産税が減免されるという制度です。これにより、農地が2022年に市場を飽和させ、土地価格を下落させるという事態が起こる可能性はかなり低くなったと言えます。

以上を総合して考えると、現段階においては日本における土地の価格はこのまま上昇を続けていく傾向があります。というより、今後すぐに土地の価格が下落するという明確な見立てはないという状態です。
だからといって、今後も確実に土地価格が上昇し続けると結論付けられるわけではありません。多角的な目線から土地価格の動向に目を配りつつ、売り時についてしっかりと考え、見定めることが大切です。

まとめ

土地の相場には、一物四価という言葉が表すように複数の基準が存在しています。それぞれの基準価格はインターネットで調べることが出来るので、土地の売却を検討している方は、一度ご自身でも売りたい土地の相場を把握しておきましょう。

しかし、基準価格から読み取れるのはあくまで価格の相場です。適切な売却価格を算出するためには、相場のほかにも経済情勢やその土地固有の特徴を見極める必要があります。
詳細な査定額を知りたい方は、不動産仲介会社など専門家に相談することをおすすめします。
土地の価格を知りたい方や、実際に売却を検討している方はすまいValueを利用してみてはいかがでしょうか。