不動産査定の算出方法！査定基準や知っておくべき内容・注意点とは

机上査定(簡易査定)

過去のデータを分析、参照することで、対象となる不動産の査定を行う方法です。現地に赴かず、あくまでデータ上の査定であるため、机上査定や簡易査定という名前で呼ばれています。

机上査定で参考にするデータは、周辺や近隣を含めて同様の不動産が過去にどのくらいの金額で売れたかという取引実績や、近年の路線価や公示価格などです。中古の不動産市場の状況などによっても変化するので、不動産仲介会社はさまざまな観点から、対象となる不動産のおおよその査定価格を算出します。

机上査定による査定価格は、現地における細かい情報（周辺環境や建物の状態など）までは考慮していません。そのため、あくまで売りに出すかどうかを検討する際の参考情報として、おおよその相場をすぐに知りたいという場合に活用できます。

相続した土地などで、いま自分が住んでいるところから遠方にある不動産に依頼する場合など、机上査定を依頼した上で売却を検討するという使い方にも有効です。

訪問査定(実査定)

机上査定はデータから算出された参考価格ですが、訪問査定では現地の状況をしっかり反映させたうえで査定価格を出していきます。訪問査定は実査定とも呼ばれ、机上で終わらせるのではなく実際に現地を訪問し、物件を詳しく調査します。

訪問査定のメリット

訪問査定を受ける最大のメリットは、やはり所有不動産の具体的な査定価格を把握できることです。また、現地で実際に不動産会社の担当者と不動産を見ながら査定を行うので、売却を検討する際に自分だけでは思いもよらなかったようなアドバイスを受けられるケースもあります。
さらに、不動産の売買は長期間かかるのが常なので、不動産仲介会社の担当者とのコミュニケーションの取りやすさも重要になります。
その担当者とやり取りに難は無いか、しっかりと自分の不動産を売ってくれそうかなど、その担当者の人となりを判断できる点もメリットの一つです。

取引事例比較法

売却する不動産と条件の近い不動産の取引事例を参考にし、査定価格を算出します。取引事例比較法は主に机上査定の際に用いられ、中古の一戸建て住宅や、マンションを売却する場合などの査定と相性がよい方法です。

具体的には、

・売却したい不動産の平均となる坪単価×売却する不動産の坪数

という計算式で算出される金額を基準として設け、その金額をベースに個別事情を加味して、査定価格に反映させていきます。

原価法

原価法は、主に一戸建てに関する査定においてよく用いられる方法です。対象となる建物を取り壊して、新たに同じ建物を今建てるとしたらいくらになるのかという、いわゆる再調達原価をもとに対象不動産の価格を査定していきます。

個別の具体的な状況や事情を細かく反映させやすいため、机上査定よりも訪問査定においてよく用いられている原価法ですが、後述する投資物件向きの収益還元法と原価法でどちらを採用するかという点は、査定を依頼した不動産仲介会社の選択によります。

原価法による計算は、以下の計算式で行われます。

・再調達価格×延床面積(平方メートル)×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)

減価修正とは、新築時から年数が経過するにつれて、建物自体や設備が劣化していくことを見込んで計算に反映することを指します。
たとえば、木造では22年、軽量鉄骨では19年という風に建物の耐用年数が国税庁によって定められているため

• 再調達価格が15万円
• 延べ面積が150平方メートル
• 築年数が14年
• 軽量鉄骨

という建物の場合、原価法による価格は「15万円×150平方メートル×（19-14）÷ 19 ≒ 394,7万円」になります。

収益還元法

対象となる不動産が、所有者の住居としてではなく、投資用の収益物件としてどのくらい利益を生み出すことができるのかという点に着目し、その収益力を基準として不動産を査定する方法です。

主にアパートや賃貸マンションなどの収益物件の訪問査定において利用されますが、どの査定方法を採用しなければならないというルールは存在しないため、実際にはより的確に査定できる方法を不動産仲介会社が選択することになります。

収益還元法の計算では、「直接還元法」と「DCF法」という2種類の方法が用いられます。その計算には、1年間の収益を利回りで割る「直接還元法」と、不動産の保有期間に得られる収益と手放すときの売却価格を予測して合計する「DCF法」があります。

直接還元法では、家賃収入などから管理費用や広告費用などの経費を差し引いた純利益を、還元利回りという数値で割ることで不動産の価格を計算します。
還元利回りとは、近隣における投資物件の取引事例などを参考にして利回りを想定した数字で、新しい物件や利便性が高い物件ではこの数値が高くなります。

また、DCF法とは「ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー法」の頭文字をとった略語で、その収益物件を所有し続けることで将来的に得られる利益と、売却時の価格を予測し、その合計額を不動産の価格とする計算方法のことです。

DCF法の計算においては「割引率」という数字が大切になってくるのですが、この割引率は、収益物件を所有し続けることによる価値の低下を数字で表したものです。

たとえば、

• 経費を差し引いた初年度の予想収益が100万円
• 割引率が2%
• 所有期間は3年
• 売却想定価格2,000万円

という物件があったとすると、DCF法ではまず

100万円 ÷ （1＋0.02）＋ 100万円 ÷（（1＋0.02）×（1＋0.02））+100万円÷（（1＋0.02）×（1＋0.02）×（1＋0.02））＝ 98万円 ＋ 96万円 ＋ 94万円 ＝ 288万円

といった計算を行うことになります。ここに売却想定価格を加えて、この収益物件の価格は

288万円 ＋ 2,000万円 ÷（（1＋0.02）×（1＋0.02）×(1＋0.02））＝ 1,979万円

だと算出されます。

他にも、この段落では解説しきれなかった査定に関する細かい知識を以下のページで解説していますので、こちらも確認してみてください。
「不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点」

戸建て・土地の査定方法

土地の査定に関しては、公的に発表されている公的価格と、実際の取引事例などを参考にする実勢価格という2種類の考え方を基本とすることになります。

公的価格を考える場合によく参考にされるのが、「国土交通省地価公示」などで発表されている、いわゆる「公示価格」です。公示価格とは、市場の活性化などに役立てるという目的で、国土交通省の選定した土地鑑定委員会が適正に評価する土地の金額です。
不動産仲介会社はその公示価格を基準に、どんな土地なのかということを考慮しながら査定します。

一方、「実勢価格」とはその物件の過去の取引実績などを鑑みて算出される金額です。もし、その物件に過去の取引がない場合、その物件周辺の不動産の取引実績などを参考に算出されます。
実際の査定では、公示価格を参考にしながら、取引事例比較法などによる実勢価格も組み合わせて行われることが一般的です。

戸建て・建物の査定方法

一方、戸建ての建物部分の評価では、まず築年数に着目します。一般的に、木造の戸建て住宅では、築年数が20年経過すると建物部分の評価額は、ほぼゼロとされることになります。

これにはあらかじめ国税庁によって定められた建物に関する耐用年数が関係しており、耐用年数を超過した建物に関しては評価をせず、土地のみの価値で取引するという考え方が主流になっているためです。

もちろん耐用年数を超過した建物であっても、管理状態や修繕の有無によって、実際にはまだまだ住むことができる戸建てであれば、査定にプラスとすることは可能です。

戸建ての耐用年数と査定価格の関係についての詳細は、以下のページを確認してください。
「22年で建物の価値が0円になる？家を売るにはどれくらいの築年数で売るべきか解説」

戸建ての査定における高評価ポイントをチェック

戸建ての査定において高評価となるポイントについても、建物部分と土地部分で分けて考えることになります。

まず建物部分については、築年数や管理・修繕の状況に大きく左右されることはもちろん、外観や内装・間取りなどの目で見てわかる点に関して、しっかりと評価されることになります。
たとえば水周りが清潔なのか、実際に住んでみたときに生活動線がいびつで使いづらい間取りではないか、といったことなどがチェックされます。その他、戸建てを売却する際のチェックポイントについて以下の記事にまとめていますので、こちらも確認してみてください。
「家はリフォームしてから売ったほうがいいのか？適正な価格で売る方法とは？」

一方、土地部分に関しては、周辺や近隣の環境に関することが主に評価されます。公共交通機関を利用する際の利便性や、各種生活施設からの距離などが大切であるのは、マンションを査定する場合と同じです。
ただ、土地部分を査定する場合にとりわけ重要になるのが、道路と土地がどのように面しているのか、という「接道状況」です。戸建ての場合は、古い戸建てを取り壊して新たにマイホームを建築するということも多く考えられます。

しかし、例外はありますが、もし土地が前面の道路に2メートル以上接していない場合には再建築できない、というルールが建築基準法で定められています。買主様の目線としては、そのような物件は避けて購入するということが考えられるでしょう。

このほか2メートル以上道路に接していても、細い道路では容積率の制限を受けることがありますし、土地によっては道路部分を確保するために、建築できる面積が少なくなるセットバックという指定がなされることもあります。
加えて、先述した越境などの状態などもしっかり調べる必要がありますし、戸建てにもマンションとはまた違った、査定に関する観点があります。

戸建査定の前のチェックポイント

戸建てを査定してもらう場合にも、マンションの場合と同じく、家や土地に関する書類・資料をしっかり揃えておくことが必要になります。

特に戸建てを売却する場合に注意しておきたいこととしては、実際に売買が成立する際に、多くの取引では売主様側に「境界を明示する義務」が定められていることがあげられます。
これは、土地の所有者である売主様が、買主様に対して自分の土地がどこからどこまでなのか、隣地との境界はどうなっているのか、越境などはないか、ということをはっきりと明示する義務があるということです。

境界の明示にあたっては、「確定測量図」や「境界画定図」という名称の図面を提示することが一般的で、隣り合う土地の所有者同士が合意していることを証する「筆界確認書」という書類があることが理想的です。
実際には、土地によっては境界杭が見つからないこともありますし、買主様の合意の上で境界明示などがなされないまま取引されることもあります。ただし、そのような取引はどうしてもリスクを持つものとなります。
そのため、万全の状態で土地を売買する場合よりも、安い金額で取引されることになってしまうのが通常です。

物件情報の準備

土地・建物に関わらず、これまでにどんな経緯があって不動産が現在の状態になっているのか、不動産仲介会社が物件を一目見ただけではわからない場合があります。そのため、査定前にあらかじめ物件情報を把握し、しっかりと説明ができるように準備する心がけが大切です。

たとえば、戸建てやマンションなど、建物を売却する場合には、雨漏りなどの修繕や各種リフォームに関する履歴と、設備に関する情報はしっかり準備しておきましょう。
修繕やリフォームした箇所・仕様がわかるような書類や、床暖房・エアコン・食洗機・お風呂の追焚き設備などの設備に関する説明書があれば理想的です。

書類の準備

訪問査定においては、売却する物件に関する正確な情報と、それらを証明する書類を不動産仲介会社に対して明示しなければ、うまく査定してもらうことができません。
まず、戸建てやマンションに関わらず必要になる書類としては、運転免許証などの本人確認書類と、購入時の売買契約書や重要事項説明書があります。固定資産税の納税通知書なども自分で用意しておくとスムーズです。

そして、売却するのが戸建てなのかマンションなのかで必要となる書類は変わってきます。
以下にそれぞれの一例を示しますが、物件の状況によって必要な書類も変わります。

修繕・リフォームについて確認する

査定や売出のタイミングで、費用をかけてのリフォームやハウスクリーニングは必須ではありませんが、今後必要になるかどうかの確認・相談は査定の段階から行っておくことが理想的です。
事前に満を持してリフォームなどを行ったとしても、その分の費用をしっかりと上乗せして売却できるとは限りませんので、焦って費用を投じると大きな損をしてしまう可能性があります。
もちろん、買主様の購買意欲を削いでしまうようなマイナス要因のある不動産の場合、事前に修繕しておくことがベストですが、軽微なものならば逆に、購入後に買主様が自分で好きなように直すことも考えられます。
そのため、査定を依頼するタイミングでは、まず自分でも修理が必要となりそうな箇所について事前に把握しておき、不動産仲介会社とのコミュニケーションを通じて修繕やリフォームついての相談や準備を進めることが大切です。

不動産売却の媒介契約には3種類ありその違いを理解する

不動産仲介会社に査定を依頼し、納得できる売出金額が定まったならば、次は実際に売り出すための契約を不動産仲介会社と結ぶことになります。
これが「媒介契約」というもので、媒介契約により正式に不動産仲介会社者は売主様の不動産を仲介することになります。

媒介契約は、不動産仲介会社が売却に関する活動を行い、その対価として売買成立後に売主様から仲介手数料が支払われるという契約ですが、詳しくは3種類の契約形態があるため、どの媒介契約を選ぶかをしっかりと考えて決断する必要があります。

ひとつは「専属専任媒介契約」というもので、売主様が専属専任媒介契約を1社と結んだ場合、それ以上他の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことができません。
売主様と不動産仲介会社との結びつきが一番強い媒介契約がこの専属専任媒介契約で、1週間に1回以上の業務報告や、レインズという流通ネットワークへの登録など、さまざまな義務が定められています。
また、売主様が自分で買主様を見つけたとしても、必ず契約した不動産仲介会社を介して取引しなければならないという「自己発見取引の禁止」が売主様に課せられるため、注意しましょう。

ふたつ目は「専任媒介契約」で、専属専任媒介契約と同じく、売主様は他の不動産仲介会社へ媒介を依頼することはできません。ただし、専属専任媒介契約と違って、業務報告が2週間に1度で良いとか、売主様の自己発見取引も認められているという点で違いがあります。

最後は「一般媒介契約」です。これは売主様と不動産仲介会社の結びつきが一番弱い媒介契約で、売主様は複数の不動産仲介会社と一般媒介契約を結ぶことができます。その分、成約に向けての積極的な努力義務はなく、業務報告の義務もありません。自己発見取引も可能です。
つまり、不動産仲介会社と結びつきの強い媒介契約を結ぶと、積極的に売却活動を行ってくれることが期待できますが、逆に一般媒介契約で複数社を介して広く広告を出してもらったほうが早く売れるということも考えられます。

しかし、一般媒介契約では、自社が努力しても他社で話がまとまってしまう可能性があるために、どの不動産仲介会社もあまり積極的になってくれないかもしれない可能性もありますので、どのような媒介を依頼するかしっかり考えることが大切です。
各種媒介契約のメリット・デメリットについては、下記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
「マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット」

不動産査定は複数社に依頼して比較する

不動産の査定では複数社に依頼し、売主様が自分の意志で比較検討するということが大切です。たとえば、不動産の査定においてよく使用される取引事例比較法という方式では、比較する物件や事例の選び方によって査定価格が変わるため、不動産仲介会社ごとに査定価格に差があることが普通です。

また、マンションの査定価格が仮に1,000万円であったとしても、それは必ず1,000万円で売れるということを保証するものではありません。査定はあくまで査定であり、実際には価格交渉が入り、査定価格よりも安くなることが多いのだということを心に留めておきましょう。

そのため、査定価格が一番高い不動産仲介会社を探すのではなく、どのように算出してその査定価格になったのか、その根拠をしっかり確認することが大切です。
査定が済めば媒介契約を締結し、今後大切な不動産の売却を任せるわけですから、ここで信頼できる不動産仲介会社であるかどうかをしっかり判断することが、売却を成功させることにつながります。

ご自身と相性の良い不動産仲介会社や担当者を探すためのポイントは、以下の記事でも詳しく確認してみてください。
「不動産売却会社の選び方を徹底解説！選ぶポイントと注意点とは」