マンション査定を行う際の注意点と重要なポイントを解説!簡易査定と訪問査定は何が違う?必要な書類は?

売却・査定
マンション査定を行う際の注意点と重要なポイントを解説!簡易査定と訪問査定は何が違う?必要な書類は? マンション査定を行う際の注意点と重要なポイントを解説!簡易査定と訪問査定は何が違う?必要な書類は?

マンションを売却するときは、不動産仲介会社へ査定を依頼することからはじまります。そして、その査定価格によって仲介してくれる不動産仲介会社を見極めるので、マンション売却において「査定」は非常に重要といえるのです。マンション査定の流れや必要な書類、そして査定の注意点などを詳しく解説します。

マンション査定の流れについて

マンション査定の流れについて

まずは、マンション査定の一般的な流れである以下について解説します。

  • 売主様自身で不動産の相場調査を行う
  • 不動産仲介会社に査定依頼を行う
  • 査定内容に納得がいけば媒介契約を締結する

売主様自身で不動産の相場調査を行う

まずは、売主様自身で不動産の相場調査を行いますが、この相場調査は必須ではありません。というのも、次項で解説する「不動産仲介会社に査定依頼を行う」で、不動産仲介会社から査定価格を聞けば相場価格も分かってくるからです。

ただ、自分で相場調査をしておいた方が、不動産仲介会社から提示される査定価格の信用性を確認しやすいので、相場調査はしておいた方がベターといえます。相場を調べる際は「すまいValue」のサイトにあるエリア別の「売却・査定」 を利用するとよいでしょう。

このサイトを利用すれば、エリアごとの平均坪単価や平均売出価格などが分かり、実際に売出中の物件もチェックできるので、簡単に相場を調べられます。ただし、サイトに載っている情報はあくまでも一例のため、より詳細に知りたいのであれば不動産仲介会社に査定を依頼する必要があります。

不動産仲介会社に査定依頼を行う

次に、「不動産仲介会社への査定依頼」について解説します。まず、マンション査定には以下の2種類があることを知っておきましょう。

  • 簡易査定
  • 訪問査定

次に、上記2種類の査定方法の概要、メリット・デメリットを解説していきます。

簡易査定の概要とメリット・デメリット

簡易査定とは「机上査定」ともいいますが、物件を実際に見る前に査定価格を算出する方法を指します。具体的には、査定するマンションと条件(駅距離や築年数など)の近い成約事例をピックアップし、その成約事例を参考に査定価格を算出するというものです。つまり、文字通り「机上」で行う査定ということです。

簡易査定のメリットは、ネットなどを経由して簡単に査定依頼でき、匿名でない場合は査定からおよそ1~2営業日ほどで査定結果を知ることができるという点です。一方、実際に物件を見る前に査定価格を算出するので、物件によっては訪問査定と簡易査定で金額が異なる点はデメリットといえるでしょう。

訪問査定の概要とメリット・デメリット

一方、訪問査定は実際に物件を見学してから査定価格を算出するという査定方法です。一般的には簡易査定した後に訪問査定を行いますが、不動産仲介会社によっては簡易査定をせずに訪問査定してもらうことも可能です。

訪問査定は、物件の共用部と室内の劣化具合や周辺環境などをチェックし、簡易査定価格に修正を加えるというイメージです。ただ、共用部や室内が大きく劣化していたり、あまりに周辺環境が悪かったりという大きなデメリットがない限り、簡易査定から大幅に金額が変わることは少ないでしょう。

訪問査定のメリットは正式な査定金額が分かる点であり、デメリットは立ち合いのための日程調整が必要になる点です。不動産仲介会社によって所要時間は異なりますが、エリア説明などもする場合は30分~1時間以上かかる場合もあります。

査定内容に納得がいけば媒介契約へ進む

訪問査定後の査定価格に納得がいけば、媒介契約に進みます。媒介契約とは、不動産仲介会社に自分のマンション仲介を正式に依頼するものであり、以下の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

簡単にいうと、専属専任媒介契約と専任媒介契約は一社の不動産仲介会社にマンション仲介を依頼するので、不動産仲介会社と二人三脚で売却活動に取り組むイメージです。一方、一般媒介契約は複数の不動産仲介会社に仲介依頼ができます。

この3種類はそれぞれ特徴があるので、詳しくはこちらの「マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット」でご確認ください。

マンションの価値は3つある

マンションの価値は3つある

前項で、マンション査定の概要についてはお分かりいただけたと思います。次に、マンションの価値は以下の3つに分かれるという点について解説します。

  • 査定価格
  • 売出価格
  • 成約価格

査定価格とは、前項のように不動産仲介会社が「その不動産に対してどれくらいの価値を見いだしたか?」という価格です。言い換えると、不動産仲介会社が「おそらく、このくらいで売れます」と提示する価格になります。

売出価格は査定価格を元に売主様がいくらで売り出すかを決めた価格であり、査定価格をベースに決めます。一般的には、値引きを考慮して査定価格よりも少し高めに設定することが多いです。そして、成約価格とは実際に売却が成立した金額を指します。

そのため、必ずしも「査定価格=成約価格」になるとは限らない点を認識しておくことが重要です。この3つの価格の詳細については、「マンションの売出価格は適切な価格に設定しましょう」という記事で詳しく説明しているのでご確認ください。

マンションの査定価格はどのように決められているのか

マンションの査定価格はどのように決められているのか

次に、簡易査定ではマンションの査定価格はどのように決められているか?という点について解説します。実際に不動産仲介会社がどのように査定価格を決めているのかは、多数の要因が絡んでくるので一概に言えません。ただ、有名な査定方法として以下の3つが存在します。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

結論からいうと、一般的なマンション査定では取引事例比較法を利用します。そのため、ほか2つの査定方法は補足程度に認識しておいても問題ないでしょう。なお、この記事では上記3つの査定方法の概要と計算方法を解説しますが、詳細は「不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点」という記事をご確認ください。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定するマンションと条件が近い物件をピックアップし、その成約事例を基に査定価格を算出する方法です。「条件」とは、具体的にいうと以下の項目です。

  • 駅までの距離
  • 築年数
  • 周辺環境
  • 方角や階数

不動産仲介会社は、不動産仲介会社のみ閲覧できるREINS(レインズ)というネットワークシステムを利用して、上記の成約事例をピックアップします。その成約事例を基に、「今回査定するマンションに落とし込むと○○万円が妥当だな……」という風に査定価格を算出するわけです。

ピックアップする事例は不動産仲介会社によってそこまで変わりませんが、その成約事例を基にした見解の違いによって査定金額が異なります。そのため、複数の不動産仲介会社へ査定依頼をして、査定価格を比較することが重要なのです。

原価法

原価法では、以下の計算式で査定価格を算出します。

計算式:再調達価格 × 延べ床面積 × (残耐用年数÷耐用年数)

要は、もう一度その物件を建築するといくらかかるか?を算出し、その価格を築年数に応じて調整するという査定方法です。原価法は、主に金融機関が不動産の担保価値を算出するときに利用する方法であり、不動産査定においては主に戸建ての査定価格を算出するときに利用します。

再調達価格と耐用年数

再調達価格は金融機関などで基準が異なりますが、国税庁 では以下を参考としています。

建築年 木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
平成20年 15.6万円/㎡ 15.8万円/㎡ 20.6万円/㎡
平成21年 15.6万円/㎡ 16.9万円/㎡ 21.9万円/㎡
平成22年 15.6万円/㎡ 16.3万円/㎡ 20.5万円/㎡
平成23年 15.6万円/㎡ 15.8万円/㎡ 19.7万円/㎡
平成24年 15.7万円/㎡ 15.5万円/㎡ 19.3万円/㎡
平成25年 15.9万円/㎡ 16.4万円/㎡ 20.3万円/㎡
平成26年 16.3万円/㎡ 17.6万円/㎡ 22.8万円/㎡
平成27年 16.5万円/㎡ 19.7万円/㎡ 24.0万円/㎡
平成28年 16.5万円/㎡ 20.4万円/㎡ 25.4万円/㎡
平成29年 16.6万円/㎡ 21.4万円/㎡ 26.5万円/㎡

参照:国税庁「建物の標準的な建築価格表」

また、耐用年数は以下のように定められています。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨(厚さ3mm以下):19年
  • 軽量鉄骨(厚さ4mm以下):27年
  • 重量鉄骨 34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年

原価法の計算例

例えば、木造の延べ床面積100㎡の建物(築10年)であれば、原価法を利用した査定価格は以下の通りです。

15.6万円 × 100㎡ ×(12年÷22年)= 約850万円

ただし、上述したようにマンションでは原価法をほぼ使いませんし、木造の一戸建てを査定するときでも参考として利用するだけです。

収益還元法

収益還元法は主に投資用物件に利用される査定方法であり、以下の2種類があります。

  • 直接還元法:年間の純利益÷還元利回り(期待利回り)
  • DCF法:将来の成約価格も想定した査定方法

例えば、自分のマンションを賃貸に出したとき、家賃や経費を加味すると年間の純利益が100万円だったとします。そして、そのエリアで投資用マンションを探している人が還元利回りを6%ほどに設定しているのであれば、「100万円÷6%=約1,666万円」が査定価格です。

なお、DCF法については計算式が複雑すぎる点と、そもそも一般的なマンション査定で収益還元法は利用しないので、詳しい計算式は割愛します。

マンションの査定で影響するポイントとは

マンションの査定で影響するポイントとは

前項で解説した査定価格は、簡易査定での算出方法です。次は、訪問査定で査定価格に影響するポイントについて以下を解説していきます。

  • 訪問査定で価格に影響するポイント
  • 瑕疵(かし)担保責任とは

なお、マンションの査定に影響するポイントの詳細は、「自分のマンションを適正価格で売却する査定ポイントや注意点について」という記事をご確認ください。

訪問査定で査定価格に影響するポイント

訪問査定で査定価格に影響するポイントは以下の点です。

  • 立地や周辺環境
  • マンションの階数や位置(角部屋なのか、方角など)
  • 間取り
  • 築年数
  • 家の中の構造(壁や柱の状態、水周りの劣化など)
  • 共用スペースの有無や充実度
  • マンション全体の修繕歴や管理状況

例えば、「ドアの立て付けが悪い」や「過去水漏れが起きたことがある」などは、査定でマイナスに影響します。このようなマイナスポイントを買主様が知らないと、マンションを引き渡した後でトラブルになる可能性があります。そのため、このようなマイナスポイントはしっかりと不動産仲介会社に話すことが重要です。

瑕疵担保責任とは

仮に、マイナスポイントがあるのに不動産仲介会社へ話さずに売却を進めると、買主様もその事実を知らないまま売買契約する可能性があります。そうなると、瑕疵担保責任を問われて、結果的に売買契約が取り消しになったり、買主様から売主様へ修繕費・損害賠償を請求されたりするリスクがあるのです。

なお、瑕疵担保責任の詳細については、「水漏れ(漏水)しているマンションは補修してから売却を!マンションの売却と瑕疵担保責任について」という記事でご確認ください。

瑕疵担保責任の種類

具体的に瑕疵担保責任が問われる可能性ある瑕疵は以下の通りです。

  • 雨漏り
  • 水漏れ
  • 建物構造上主要な部位の腐食など
  • 給排水管の故障や損傷

瑕疵担保責任に問われるかどうかはケース・バイ・ケースですが、上記のような「住むことに支障が出るレベル」であれば瑕疵担保責任を問われるケースが多いでしょう。

瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任の期間は、新築物件と中古物件で異なります。新築物件であれば不動産仲介会社が売主にあたるので、主要構造部分については引き渡しから10年間、不動産仲介会社に瑕疵担保責任があります。

一方、売主様が個人の中古物件売却時は、売主様と買主様の間で瑕疵担保責任の期間を決めます。一般的には3ヶ月に設定することが多いです。

訪問査定時に必要になる書類とは

訪問査定時に必要になる書類とは

次に、訪問査定時に必要となる以下の書類について解説します。

<必須書類>

  • 本人確認書類
  • マンションの権利証または登記識別情報
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価証明書
  • 印鑑証明書
  • 住宅ローン償還表(住宅ローンが残っている場合)

<用意した方が良い書類>

  • マンション購入時のパンフレット
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書

本人確認書類

本人確認書類とは、免許証や保険証のことです。これらはコピーで構わないので、不動産仲介会社に預けてコピーを取ってもらいます。

マンションの権利証・登記簿謄本

つづいて、マンションの権利証や登記簿謄本です。これらの書類は、そのマンションを購入したときに不動産仲介会社(もしくは司法書士)からもらった書類で構いません。時期によって、「登記識別情報」など名称は異なりますが、要はそのマンションが自分の名義であることを証明できればよいのです。

また、媒介契約を結ぶ前に不動産仲介会社はネットや法務局で現在の謄本を取得し直すので、仮に紛失していたとしても再発行する必要はありません。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書とは、そのマンションの固定資産(税)評価額が分かる書類です。この書類は、毎年5~6月に郵送されてくる「固定資産価格決定通知書」で代用できるので、一般的には固定資産価格決定通知書を利用します。

固定資産税は買主様に伝える金額ですし、マンションを売却した年の固定資産税は売主様と買主様で案分するので、そのために必要な書類です。なお、紛失した場合は最寄りの役所に問い合わせて、課税明細書の内容が記載された名寄帳の写しを交付してもらいましょう。

印鑑証明書

印鑑証明書は実印を証明する書類です。媒介契約書への捺印は、実印ではなく認印でも法的に問題ありませんが、不動産仲介会社から実印でお願いされるケースもあります。その際には印鑑証明が必要であり、不動産を売却する上では登記時に印鑑証明書は必須となります。

印鑑証明書は役所で取得することができますが、発行してから3ヶ月以内といったように期限が指定されている場合もあるため、詳細は担当者に確認しましょう。

マンション購入時のパンフレット

マンション購入時のパンフレットは、そのまま広告掲載する間取り図に利用しますし、詳しい建物の仕様・設備を確認できる書類です。つまり、パンフレットは査定価格を算出する材料になるので、手元にあれば用意しておきましょう。

耐震診断報告書

耐震診断報告書がある場合は、その資料も売却活動で利用するので用意しておきます。耐震診断は、昭和56年5月31日以前に着工された建築物である、いわゆる「旧耐震物件」で義務付けられているため、旧耐震物件売却時では必須で用意すべき書類となります。

アスベスト使用調査報告書

アスベスト使用調査報告書も、手元にあれば用意しておきましょう。こちらも前項と同じく旧耐震物件が調査対象になるので、対象物件を売却するときは必須で用意すべき書類です。また、耐震診断報告書もアスベスト使用報告書も、義務がない物件であれば手元になくても問題ありません。

マンションの査定を依頼する前に確認すべき注意点

マンションの査定を依頼する前に確認すべき注意点

さいごに、マンションの査定を依頼する前に確認すべき注意点について解説します。

  • 複数社に査定を依頼する
  • マンション売買の経験が豊富な不動産仲介会社に依頼をする

複数社に査定を依頼する

まずは、複数社に査定依頼をしましょう。これは、不動産仲介会社によって査定価格が異なるからです。前述したように、不動産仲介会社は条件が似ている物件の成約事例をピックアップして査定しますが、その成約事例から査定価格を算出する際の見解が異なります。

例えば、成約事例を見てA社は「3,000万円で売れる」と思っても、B社は「2,800万円が妥当」といったように、見解が異なる可能性があるわけです。

1社にしか査定依頼をしない場合は他社と比較することができないので、査定価格が妥当かどうかの判断ができません。そのため、必ず複数の不動産仲介会社へ査定依頼をして、その査定価格と根拠を比較して妥当性を確認する必要があるのです。

マンション売買の経験が豊富な不動産仲介会社に依頼をする

次に重要なのが、マンション売買の経験が豊富な不動産仲介会社に依頼することです。一言で不動産仲介会社といっても、「賃貸仲介」をメインにしている会社や、「土地の売買」をメインにしている会社など、いろいろな会社があるからです。

そのため、マンションを売却したいのに土地や賃貸メインの不動産仲介会社へ仲介を依頼してしまうと、売却がスムーズにいかないかもしれません。このような理由から、実際に不動産仲介会社のホームページなどを確認して、マンションの売買実績などが豊富に掲載してある会社に依頼するようにしましょう。

おすすめは、「すまいValue」というサイトで査定依頼をすることです。なぜなら、「すまいValue」であれば大手6社の不動産仲介会社に、一括で査定依頼をすることができるからです。

さらに、経験豊富な複数の不動産仲介会社へ簡単に査定依頼できるので、上述した注意点を押さえた内容で依頼ができます。マンション売却を検討している人は利用してみてはいかがでしょうか。

査定を依頼する不動産仲介会社の選び方

次に、 複数の不動産仲介会社にマンションの査定依頼をして実際に査定金額が出そろったところで、どのように不動産仲介会社を選べばいいのか?という点について解説します。

  • 査定価格を算出した根拠を見極める
  • 価格だけに注目するとリスクがある
  • デメリットもきちんと伝えるか?を見極める
  • 担当者との相性はよいか?も重要

純粋に「高い金額を提示した不動産仲介会社を選ぶ」のがよいように思えますが、一概にそうとは言えない点に注意しましょう。

査定価格を算出した根拠を見極める

不動産仲介会社を選ぶときには、「査定価格」だけではなく「その査定価格を算出した根拠」をヒアリングしましょう。

というのも、査定価格が高くても、その価格を算出した根拠がなければ、その査定価格は信用できないからです。信用できないということは、結局その査定価格を下回って成約する可能性が高くなります。

一方で、例えば「最近近くで同じようなマンションを成約した」や「成約実績が豊富でノウハウが蓄積されているエリアである」などの根拠があれば、査定価格が他社より高くても信用できるでしょう。

価格だけに注目するリスク

仮に査定価格だけに注目すると、「媒介契約の取得を目的にしている不動産仲介会社」と媒介契約を結んでしまう可能性があります。

不動産仲介会社からすると媒介契約を結ばないと売却活動ができないので、仲介手数料をもらうことができません。そのため、「取りあえず査定価格を高くしておいて媒介契約を結んでしまおう」と考える不動産仲介会社もあるのです。もちろん、その金額で売却できればよいですが、前項で述べたように、査定価格に根拠がないとその価格で売却するのは厳しいでしょう。

当然ながらそのような不動産仲介会社は信用できないため、査定価格だけに注目して不動産仲介会社を選ぶのは危険というわけです。

デメリットもきちんと伝えるか?を見極める

次に、デメリットもきちんと伝える不動産仲介会社かどうかも確認しましょう。というのも、全てにおいて完璧な不動産はなく、どんな不動産においても何かしらのデメリットは存在するからです。

そのためデメリットを伝えず、以下のように聞こえのよい言葉だけを伝えてくる会社には注意が必要です。

  • この物件は大人気物件なのでニーズが高いですよ
  • ちょうど今、この物件を高く買う検討者がいます
  • 今売れば高く売れますよ?を見極める

そのような不動産仲介会社は、とにかく売却をせかして媒介契約を結びたいと思っている可能性があるので、前項と同じく優良な不動産仲介会社とはいえないでしょう。

担当者との相性はよいか?も重要

マンション売買は、査定~引き渡しまでに目安としては、3ヶ月~半年、最長で9ヶ月程かかることもあり、不動産仲介会社の担当者とは長い付き合いになります。そのため担当者との相性は重要なので、査定依頼時の対応が丁寧・迅速・正確かはきちんと確認しておきましょう。

また、その担当者は購入検討者の対応もするので、自分への対応はそのまま検討者への対応になります。つまり、売却スピードに深く関連してくるということです。訪問査定をしてくれる担当者がそのまま売却担当になるケースが大半なので、訪問査定時に担当者を見極めることもポイントになります。

まとめ

マンションの査定はマンション売却につながる第一歩です。査定を経て、媒介契約を結んだ不動産仲介会社と売主様で協力しながら売買活動を行うので、不動産仲介会社選びは非常に重要と言えます。そのため、今回解説したことを意識しながら、不動産の査定や仲介会社の選定を行うようにしましょう。 マンションの査定を行う際はぜひすまいValueの利用をご検討ください!

<監修者>

中村 昌弘

宅地建物取引士

都内大学を卒業後に新卒で上場ディベロッパーに就職。マンションの販売・企画・仲介などを経て2016年に独立。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。

酒向 潤一郎

税理士

J’sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、一部上場IT企業の幹部や投資会社の監査役などを務める複業税理士。最近では開業・副業コンサルに注力。会計専門誌などにも複数寄稿している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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