家の査定を行う方法とそのコツ(ポイント)を紹介!家の相場を調べるには査定依頼を

売却・査定
家の査定を行う方法とそのコツ(ポイント)を紹介!家の相場を調べるには査定依頼を 家の査定を行う方法とそのコツ(ポイント)を紹介!家の相場を調べるには査定依頼を

家(戸建て)の査定には「簡易査定(机上査定)」と「詳細査定(訪問査定)」があります。最終的に詳細査定によって正式な査定価格が決定します。家の査定価格は実際の成約価格に関係します。家の売却において「査定」は非常に重要です。

家の査定の種類、査定の計算式、査定する際の注意点、おすすめの査定方法など、査定にフォーカスを当てて解説します。

家の査定の種類

家の査定の種類

家の査定には大きく分けて以下の2種類があります。

  • 簡易査定(机上査定)
  • 詳細査定(訪問査定)

簡易査定には匿名のものとそうでないものの2種類があります。したがって厳密には、査定の種類は3種類です。

以下より、この3種類の概要とメリット・デメリットを解説します。家の査定とはどのようなものか知っておきましょう。

※これらの査定は基本的に無料ですが、不動産鑑定士に有料で査定を依頼することもできます。ただ、一般的な家の売却は無料査定で充分です。

簡易査定(匿名)の概要とメリット・デメリット

匿名での簡易査定は、匿名でない簡易査定よりも査定価格の精度は下がります。しかし、プライバシーが守られるというメリットがあります。売却を迷っている方向きの査定方法です。

匿名での簡易査定とは?

匿名での簡易査定は匿名でないものと異なり、不動産仲介会社に個人情報は伝わりません。住所は「何丁目」までの情報が不動産仲介会社に伝わるだけ。電話番号やメールアドレスは伝わらない点が特徴です。

流れとしては、インターネットから築年数や広さなどの諸条件を入力し、サイト上のマイページで査定結果を確認します。例えば、「××株式会社(不動産仲介会社)査定結果2,500万円~3,000万円」といった金額がマイページに表記されるイメージです。
より詳細を知りたい場合、そのまま不動産仲介会社に相談、という流れになります。

匿名での簡易査定のメリット

匿名で簡易査定するメリットは以下のような点です。

  • 営業電話がかかってこない
  • 個人情報の流出リスクが低い
  • 結果がすぐに分かる

個人情報を伝えない査定です。不動産仲介会社からの連絡はありません。
機械的な査定になるので、匿名ではない査定よりも結果が出るのが早く、1時間~翌営業日前後で結果が分かることもあります。

匿名での簡易査定のデメリット

一方、匿名での簡易査定には以下のようなデメリットがあります。

  • 査定価格の精度が低い
  • 手間がかかる

匿名の場合は、住所は「何丁目」までの情報しか伝えません。築年数や広さなどの情報があるとはいえ、匿名ではない簡易査定に比べて査定価格の精度は低くなります。
また、実際に家を売却するときには、再度「匿名ではない簡易査定」をする必要があります。二度手間になるのもデメリットです。

簡易査定(匿名でない)の概要とメリット・デメリット

簡易査定とは、周辺で実際に成約した事例をもとに査定価格を算出する方法であり、物件を見学する前に「机上」で行う査定です。この点は、事前に認識しておくことをおすすめします。

匿名でない簡易査定の概要

匿名でない簡易査定は、物件の築年数や広さなどのほかに、住所や個人情報(電話番号やメールアドレスなど)を不動産仲介会社へ伝えます。一般的にはインターネットで査定を依頼しますが、電話やメール、直接店舗へ行って依頼することも可能です。

ただ、インターネットで一括査定した方が手間はかからないので、現在は「簡易査定=ネット査定」という認識が広がっています。
インターネット上で物件の詳細情報や個人情報を入力すると、査定依頼が可能な不動産仲介会社がピックアップされます。そしてその中から、査定を依頼する不動産仲介会社を選択する、という流れです。

匿名でない簡易査定のメリット

匿名でない簡易査定を行うメリットは以下のような点です。

  • ある程度の査定価格がわかる
  • 返答が比較的早い

住所などの詳細情報を伝えているので、匿名の簡易査定よりも精度が高くなります。
また、不動産仲介会社から個別に連絡がくるため、「査定価格の根拠」などの詳細情報もヒアリングすることができます。
多くの不動産仲介会社は2営業日ほどで返答があるので、訪問査定と比べると早い段階で返答がもらえる点もメリットです。

匿名でない簡易査定のデメリット

一方、匿名でない簡易査定には以下のようなデメリットもあります。

  • 不動産仲介会社から個別に連絡がくる
  • 個人情報の流出リスクが増す

5社に査定依頼した場合は5社から個別に連絡がくるので、匿名での簡易査定に比べると対応する手間がかかります。電話が面倒であれば査定依頼をするときの備考欄に「連絡はメールでお願いします」などと記入しておきましょう。

また、複数の不動産仲介会社へ個人情報が伝わるので、個人情報の流出リスクが増加します。不動産仲介会社を選ぶときは、個人情報保護がきちんとしているかどうかを確認することをおすすめします。

詳細査定(訪問査定)の概要とメリット・デメリット

つづいて、詳細査定について解説します。一般的には簡易査定を行った後に詳細査定を依頼する……という流れですが、簡易査定を行わずに詳細査定から依頼することが可能な不動産仲介会社もあります。以下より、詳細査定の概要とメリット・デメリットを確認していきましょう。

詳細査定(訪問査定)の概要

詳細査定(訪問査定)は、実際に家を見学してから査定価格を算出する査定方法です。営業担当者は、家に訪問して以下のポイントをチェックします。

  • 家の劣化具合(汚れや損傷など)
  • 周辺環境(立地条件や日当たりなど)

実際に物件状況やその周辺環境を鑑みて、簡易査定で算出した査定価格を調整するのが、詳細査定の役割です。
実際に不動産の売却を行う場合、必ず詳細査定を行わなければならないので、売却の意志が固い場合は初めから詳細査定を行うと手間が減りスムーズに進みます。

詳細査定のメリット

詳細査定のメリットは、詳細な金額を知ることができる点です。簡易査定は物件を見る前の査定価格なので、暫定的なものになります。一方、詳細査定では実際に家を見学した後で査定価格を出すので、その不動産仲介会社が提示する最終的な査定価格となります。
その査定価格をベースに売出価格を設定するので、実際に成約できる価格を設定しやすくなります。
また、実際に査定に来た不動産仲介会社の担当者と会うことで、今後長い付き合いとなった場合に何か不安要素はないかなど、あらかじめ担当者の人となりを見極めることができます。

詳細査定のデメリット

詳細査定のデメリットは手間がかかる点です。訪問に立ち会う必要があるので、日程調整が必要になります。
また、査定には30分~1時間かかります。媒介契約を交わすとなれば半日程度かかる場合もあります。このように時間を調整する手間がかかる点が、詳細査定のデメリットです。

家の査定価格は3種類の計算式で出される

家の査定価格は3種類の計算式で出される

次に、家の査定価格を算出する3種類の方法を解説します。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

上記のうち「収益還元法」は主に投資用物件の査定時に利用される方法のため、ここでは取引事例比較法と原価法について解説します。
また、家(戸建て)の売却の場合、マンションの売却とは違い、「建物」と「土地」は別物として価格が算出されます。この点はあらかじめ認識しておきましょう。

取引事例比較法の説明の概要と計算方法

家を査定する際は取引事例比較法と原価法を利用しますが、一般的には取引事例比較法がメインとなります。取引事例比較法とは、周辺で成約した物件をピックアップし、その成約価格を参考に査定価格を算出する方法です。

例えば、周辺の家が土地3,000万円(一方向の接道)、建物1,000万円(築10年)で成約したとします。しかし、以下のような違いで査定価格は変わります。

  • 築年数が5年:建物査定価格1,000万円→1,200万円
  • 二方向の接道(南と東の二方向):土地3,000万円→3,300万円

周辺事例をもとに査定する点は、取引事例比較法の特徴です。また、上記は一例です。査定価格がどの程度増減するかは不動産仲介会社の見解によります。

原価法の説明の概要と計算方法

原価法とは、家を再度建築したときの価格を求め、その価格に「今の築年数」を加味して算出する査定方法です。原価法の具体的な計算式は以下になります。

計算式:再調達価格×延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数)

基本的には、家の「建物部分」の査定価格を算出する方法という認識で問題ありません。

再調達価格

前項の計算式の「再調達価格」は、金融機関や不動産仲介会社によって基準が異なります。国税庁 では以下を参考値としています。

構造 木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
再調達価格 16.5万円/平方メートル 20.4万円/平方メートル 25.4万円/平方メートル

耐用年数

耐用年数は国税庁によって以下の基準が提示されています。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨(厚さ3ミリメートル以下):19年
  • 軽量鉄骨(厚さ4ミリメートル以下):27年
  • 重量鉄骨:34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年

原価法の計算実例

以下、原価法を用いて査定してみましょう。

  • 木造の一戸建て
  • 延べ床面積130平方メートル
  • 築10年

上記の査定価格は、「16.5万円×130平方メートル×(10年÷22年)=975万円」となります。なお、査定方法の詳細については、「不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点」をご確認ください。

家の査定を行う前に必要な準備

家の査定を行う前に必要な準備

家を査定する方法をお分かりいただけたでしょうか。次は、査定するときに必要な準備について解説します。

  • 住宅ローン残高の確認
  • 必要書類の確認
  • 売主様で不動産の相場調査を行う

住宅ローン残高の確認

住宅ローンの残債がある場合は、基本的に完済する前提で家を売却します。残債があるということは、金融機関が抵当権を設定しているということ。その家は担保となっています。抵当権を抹消するためには、基本的に住宅ローンの完済が条件となります。

抵当権とは?

抵当権とは、もし住宅ローンの支払いが滞ったり支払いが行えない状態になったりした場合に、金融機関がその家を処分(競売にかけるなど)できる権利です。

抵当権を設定したまま家を売却することは不可能ではありません。ただ、抵当権を設定したまま売却するということは、買主様は「前所有者が住宅ローンの支払いができなければ、家が勝手に処分されるかもしれない」というリスクを負うということでもあります。
買主様に大きなリスクがあるので、一般的には抵当権を抹消することを前提に家を売却します。

家の売却金額を返済に充てる

1,000万円単位で残債がある場合は、手持ち資金だけで完済することは難しいケースが多くなると思います。そのため「家の売却金額」を返済に充て、足りなければ手持ち資金から捻出するのが一般的です。
したがって家の売却前には住宅ローン残債を確認しておき、その金額も参考に「売出価格」を設定する必要が出てきます。なお、抵当権については「抵当権(担保)のついている不動産を売却する方法」をご確認ください。

必要書類の確認

次に、査定時の必要書類について解説します。簡易査定をする場合、書類は不要ですが、売却を進めるとなると詳細査定を行うことになります。その際は以下のような書類が必要です。

  • 権利証(登記識別情報)
  • 本人確認書類
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価証明書
  • 印鑑証明書
  • 設計図書
  • 検査済証
  • 建築確認済証
  • 土地の実測図
  • 土地の境界に関わる資料
  • 住宅ローン償還表

マンションを売る場合と戸建てを売る場合で必要となる書類は異なります。今回は戸建ての売却を想定しています。なお、必要書類の詳細は「家を売るときに必要になる17種類の書類をすべて紹介」をご確認ください。

詳しくは以下のページをご確認ください。
家を売るときに必要になる17種類の書類をすべて紹介

権利証(登記識別情報)

その不動産を所有していることを証明する資料です。従来(平成18年以前)は文字通り「権利を証する文面」でしたが、平成18年~平成20年あたりから「英数字の組み合わせ」となっています。

本人確認書類

本人確認書類とは、運転免許証や保険証などのことです。一度不動産仲介会社に預け、原本はコピーを取ったあとに返却されます。

登記簿謄本

登記簿謄本は、その不動産が自己所有物件であることを証明する書類です。手元になければ法務局で取得することができます。不動産仲介会社も独自に取得しています。手元にない際はまず、不動産仲介会社に相談してみましょう。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、その家の固定資産(税)評価額が分かる書類です。こちらは毎年5~6月に郵送されてくる「固定資産価格決定通知書」で代用するケースが一般的です。仮に紛失した場合は、最寄りの役所で課税明細書の内容が記載された名寄帳の写しを交付してもらいましょう。

印鑑証明書

査定の後は、不動産仲介会社へ正式に仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。その際、不動産仲介会社によっては実印での捺印を求められるので、印鑑証明書が必要になります。印鑑証明書は最寄りの役所で取得できます。

設計図書

設計図書とは、家の詳細な設計書のこと。家の引渡しを受けたときに前所有者や不動産仲介会社から引き継いでいるものです。

もし紛失してしまったのであれば、中古で購入した場合は仲介してくれた不動産仲介会社に、新築で購入した場合は売主様である不動産仲介会社に問い合わせてみましょう。

検査済証・確認済証

検査済証や確認済証とは、建物が建築基準法などの関係法規に準じて建築されたことを証明する書類です。こちらも引渡し時に取得するものです。もし紛失していたら役所に問い合わせてみましょう。役所の建築指導課などで「台帳記載事項証明書」を発行して代用できます。

土地の実測図・境界に関わる資料

一戸建ての場合は土地の価値が大きいので、正確な面積を計測した実測図は重要です。こちらも引渡し時に取得していると思います。手元になければ購入時の不動産仲介会社に確認しましょう。また、法務局で取得できる「地積測量図」でも代用可能な場合があります。

ただ、地積測量図の測量日が古い場合は再度測量が必要なこともあります。これは実測図にも同じことがいえます。測量し直すかどうかの判断はご自身ではできません。不動産仲介会社と相談しながら進めましょう。

土地の境界にかかわる資料

隣戸や道路との境界が記された資料も必要です。実測図も兼ねる「確定測量図」が手元にあれば実測図は不要。確定測量図のみで問題ありません(確定測量図は隣戸や道路⦅行政⦆との境界の確認ができている測量図だからです)。

境界確認ができない場合は確定測量図が必要です。不動産仲介会社に相談し、測量してもらいましょう。家の売却は「土地」の価値が高いので、一度手元にある測量図を全て不動産仲介会社に渡して判断を仰ぐのが得策です。

住宅ローン償還表

住宅ローンの支払い予定が書かれている表です。これを確認することで、住宅ローンの返済計画のすべてを確認することができます。

売主様で不動産の相場調査を行う

査定前に売主様自身で不動産の相場調査をしておくと、不動産仲介会社の査定価格を見極めやすくなります。相場調査する場合には「すまいValue」のサイトにある「エリア別の『売却・査定』のページ」を利用すると便利です。

サイトでは「区・市」などの広いエリアではありますが、相場価格がすぐに表示されます。また、売出物件も確認できるので参考になると思います。ただ、おおよその相場価格ですので、最終的には不動産仲介会社への査定依頼が必要になります。

家の査定にかかる期間(時間)

家の査定にかかる期間(時間)

家の査定にかかる時間は以下の通りです。

  • 簡易査定(匿名):1時間~翌営業日
  • 簡易査定(匿名でない):1~2営業日
  • 訪問査定:5営業日以内

以上の通り、不動産仲介会社によって査定時間は変わります。簡易査定を重ねても、実際に売買契約を結ぶ際に詳細査定は行う必要があります。簡易査定を行っても、そのまま売買契約につながるわけではない点は認識しておきましょう。

家の査定を行う際に重要になるアピールポイントとは

家の査定を行う際に重要になるアピールポイントとは

次に、詳細査定時のアピールポイントを解説します。営業担当者が気付きにくい、実際に住んでいる売主様にしかわからないメリットを伝えることで、査定のプラスポイントとなります。
具体的には以下の点を伝えましょう。

  • 周辺環境
  • 定期修繕の有無
  • 日当たりや通気性の良さ
  • 庭やガレージの有無
  • リフォームの有無

アピールポイントの詳細については「不動産売却・一括査定コラム:家を売るときに損をしない!【家の売却・査定】で押さえておきたい5つのポイント」をご確認ください。

周辺環境

周辺環境とは、商業施設・医療施設・学校など生活に関連する施設の有無を指します。その施設への距離はもちろん、「大きな歩道を通って行くことができる」「この医院は小児科の評判が良い」などの情報を付け加えましょう。営業担当者のセールストークにつながります。

定期修繕の有無

戸建ての場合は、シロアリ予防や外壁の塗装などを定期的に行っているケースがあります。建物の維持管理においてプラスの材料になるので、不動産仲介会社に伝えましょう。

施工したときに説明資料や工事完了資料などをもらっていると思います。そちらを不動産仲介会社に渡せばOKです。

日当たりや通気性の良さ

日当たりや通気性の良さは「室内の快適さ」に直結します。南向きであれば日当たりが、角部屋であれば通気性が良いでしょう。目の前に建物があるかどうかなどは日当たりや通気性に関係します。実際に住んで気づいた快適さを営業担当者に伝えておきましょう。

庭やガレージの有無

一戸建てならではですが、「庭」や「ガレージ」がついている場合はアピールすることができます。樹木の手入れが行き届いていたり、ガレージに防音設備があり特殊な仕様になっていたりする場合は、プラスになります。

リフォームの有無

過去にリフォームしたことがある場合は、リフォーム工事に関する資料を営業担当者に渡しましょう。リフォームの内容にもよりますが、基本的にプラスになります。

※リフォーム後、査定価格がどれほど上がるか分からないので、査定価格を上げるためのリフォームを行う必要はありません。

家の査定を依頼する際の注意点

家の査定を依頼する際の注意点

最後に、実際に家の査定を依頼する際の注意点について解説します。

  • 必ず複数の不動産仲介会社に査定を依頼する
  • 高すぎる査定価格に注意
  • 査定価格は必ず文書でもらう
  • 担当者との相性も大切
  • 瑕疵(かし)も必ず報告する

必ず複数の不動産仲介会社に査定を依頼する

1つ目の注意点は、複数の不動産仲介会社に査定を依頼するという点です。
取引事例比較法を利用するときには、周辺の成約事例をもとに査定価格を算出します。その際、不動産仲介会社がピックアップする成約事例は同じでも、その事例をどう見るかという「見解」は不動産仲介会社によって異なります。つまり、不動産仲介会社によって査定価格やその根拠は異なるのです。

1社だけに査定依頼をすると、その査定価格の妥当性が判断できません。複数社に査定を依頼して、査定価格とその根拠を比較することが大切です。

高すぎる査定価格に注意

2つ目の注意点は、査定価格が高すぎるときは理由をヒアリングするという点です。
査定価格が高くても、査定価格に根拠がなければ信用できる値とはいえません。
「不動産の媒介契約を結ぶことを最優先にしている」不動産仲介会社の場合、媒介契約を結ぶためにあえて高い査定価格を提示している可能性があります。

そのケースですと結果的に査定価格では売却されず、成約価格が下がる可能性が高くなります。そういった不動産仲介会社とは仲介契約を結ばない方が得策かもしれません。

不動産仲介会社選びの詳細については「不動産売却・一括査定コラム:不動産仲介会社はどこがおすすめ?不動産売却を成功させるための不動産仲介会社の選び方」をご覧ください。

査定価格は必ず文書でもらう

3つ目の注意点は、査定価格を文書でもらうという点です。
書面やメールなら他社と比較しやすいですし、「言った・言わない」のトラブルを防ぐことができます。

どの不動産仲介会社もメールや書類で連絡をするケースが多いですが、もし口頭のみの連絡だった場合は「メールでも構わないので文書でお願いします」と依頼してみましょう。

担当者との相性も大切

4つ目の注意点は、担当者との相性です。
家の売却は、査定から引渡しまで最大9ヶ月ほどかかることもあります。その間は営業担当者と二人三脚で活動します。査定価格やその根拠だけでなく、営業担当者との相性を確認することが大切です。

この点に関しての詳細は「不動産売却会社の選び方を徹底解説!選ぶポイントと注意点とは」を確認ください。

瑕疵(かし)も必ず報告する

5つ目の注意点は、瑕疵があれば不動産仲介会社へ必ず報告するという点です。瑕疵については以下の点を確認しておきましょう。

  • 瑕疵の種類
  • 瑕疵がある場合のリスク

瑕疵の種類

瑕疵とは、具体的に以下のような状態を指します。

  • 物理的瑕疵:(例)過去に水漏れしたことがある
  • 法律的瑕疵:(例)法律が変わって既存不適格の物件である
  • 心理的瑕疵:(例)過去に自殺や他殺などが発生したことがある
  • 環境的瑕疵:(例)周囲にお墓などの施設がある

以上のような瑕疵に関して、売主様は買主様に伝えたうえで売買契約を結ぶ必要があります。

瑕疵がある場合のリスク

仮に瑕疵を伝えずに売買契約・引渡しをして、引渡し後に瑕疵について買主様から指摘を受けたとします。その場合、該当箇所の補修費用や損害賠償を支払う可能性や、売買契約が取り消しになる可能性があります。注意しましょう。

少しでも気になることがあれば、その事象が瑕疵にあたるどうかも含めて、不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

瑕疵についての詳細は、「水漏れ(漏水)しているマンションは補修してから売却を!マンションの売却と瑕疵担保責任について」をご確認ください。

まとめ

まずは査定の種類や算出方法、注意点などを理解しましょう。そのうえで家の売却を検討しているなら、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことが重要になります。そのような不動産仲介会社を見つけるために「すまいValue」を活用して、複数社へ査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

<監修者>

中村 昌弘

宅地建物取引士

都内大学を卒業後に新卒で上場ディベロッパーに就職。マンションの販売・企画・仲介などを経て2016年に独立。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。

酒向 潤一郎

税理士

J’sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、一部上場IT企業の幹部や投資会社の監査役などを務める複業税理士。最近では開業・副業コンサルに注力。会計専門誌などにも複数寄稿している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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