家の査定を行うコツを紹介！ 査定依頼の基礎知識と注意点

簡易査定の概要

簡易査定は、物件の築年数や広さなどのほかに、住所や個人情報（電話番号やメールアドレスなど）を不動産仲介会社へ伝えます。一般的にはインターネットで査定を依頼しますが、電話やメール、直接店舗へ行って依頼することも可能です。

ただ、インターネットで一括査定したほうが手間はかからないので、現在は「簡易査定＝ネット査定」という認識が広がっています。

インターネット上で物件の詳細情報や個人情報を入力すると、査定依頼が可能な不動産仲介会社がピックアップされます。そしてその中から、査定を依頼する不動産仲介会社を選択する、という流れです。

簡易査定のメリット

簡易査定を行うメリットは以下のような点です。

• ある程度の査定価格が分かる
• 返答が比較的早い

住所などの詳細情報を伝えているので、匿名の簡易査定よりも精度が高くなります。また、不動産仲介会社から個別に連絡がくるため、「査定価格の根拠」などの詳細情報もヒアリングすることができます。

多くの不動産仲介会社からは数日から一週間ほどで返答があるので、訪問査定と比べると早い段階で返答がもらえる点もメリットです。

簡易査定のデメリット

一方、簡易査定には以下のようなデメリットもあります。

• 複数社に依頼した場合、複数社から連絡が来る場合がある

仮に5社に査定依頼した場合、5社から個別に連絡がくるので、匿名での簡易査定に比べると対応する手間がかかります。電話が面倒であれば査定依頼をするときの備考欄に「連絡はメールで」などと指定しておきましょう。

なお、不動産仲介会社を選ぶときは、個人情報保護がきちんとしているかどうかを確認することをおすすめします。

訪問査定の概要

訪問査定は、実際に家を現地調査してから価格を算出する査定方法です。営業担当者は、家に訪問して以下のポイントをチェックします。

• 家の劣化具合（汚れや損傷など）
• 周辺環境（立地条件や日当たりなど）

実際に物件状況やその周辺環境を鑑みて、簡易査定で算出した査定価格を調整するのが、訪問査定の役割です。

実際に不動産の売却を行う場合、必ず詳細査定を行わなければならないので、売却の意志が固い場合ははじめから詳細査定を行うと手間が減り、売却活動がスムーズに進みます。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、詳細な金額を知ることができる点です。簡易査定は物件を見る前の査定価格なので、暫定的なものになります。一方、訪問査定では実際に家を確認したうえで査定価格を出しますので、売出価格を実際に成約できる価格に設定しやすくなります。

また、実際に査定に来た不動産仲介会社の担当者と会うことで、あらかじめ担当者の人となりを見極めることができます。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットは手間がかかる点です。訪問に立ち会う必要があるので、日程調整が必要になります。

また、立ち会いには1時間程かかります。媒介契約を交わすとなれば2～3時間程度かかる場合もあります。このように時間を調整する手間がかかる点が、訪問査定のデメリットです。

再調達原価

再調達原価とは、対象の建物と同等の建物を建築する場合にかかる費用のことです。建物構造ごとに1平方メートル当たりの建築単価が定まっていて、その建築単価に床面積を掛ければ算出できます。再調達価格は、金融機関や不動産仲介会社によって基準が異なります。国税庁では以下を参考値としています。

減価修正

再調達原価は新築した場合の価格ですが、対象物件の築年数などに応じた劣化具合などに応じた額を差し引くことを減価修正と言います。不動産ではさまざまな要因により価値が低下するので、低下した分を修正する減価修正を行います。減価修正には、耐用年数を用いる方法と目視で劣化具合を確認する観察原価法があり、通常は併用されます。

直接還元法

直接還元法は1年間の純収益を還元利回りで割り、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。例えば、還元利回りが４％、年間の収益が100万円、年間の維持管理費や修繕費などが20万円の場合、資産価格は（1,000,000円－200,000円）÷0.04＝20,000,000円となります。

DCF法

DCF法は「Discounted Cash-Flow」の略で、対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を現在価格に割り戻して合計する方法です。

例えば、現在100万円を持っていて、年利10％で運用できた場合1年後の価値は110万円になります。この場合、現在の100万円と将来の110万円は等価となり、将来の110万円を現在の100万円に直すことを割り戻すといいます。これがDCF法の基本的な考え方になります。

この方法は、とくに不動産投資信託において広く使われています。

抵当権とは？

抵当権とは、もし住宅ローンの支払いが滞ったり支払いが行えない状態になったりした場合に、金融機関がその家を処分（競売にかけるなど）できる権利です。

抵当権を設定したまま家を売却することは不可能ではありません。ただ、抵当権を設定したまま売却するということは、買主様は「前所有者が住宅ローンの支払いができなければ、家が勝手に処分されるかもしれない」というリスクを負うということでもあります。
買主様に大きなリスクがあるので、一般的には抵当権を抹消することを前提に家を売却します。

家の売却金額を返済にあてる

1,000万円単位で残債がある場合は、手持ち資金だけで完済することは難しいケースが多くなると思います。そのため「家の売却金額」を返済に充て、足りなければ手持ち資金から捻出するのが一般的です。
したがって家の売却前には住宅ローン残債を確認しておき、その金額も参考に「売出価格」を設定する必要が出てきます。なお、抵当権については「抵当権（担保）のついている不動産を売却する方法」をご確認ください。

抵当権（担保）のついている不動産を売却する方法

登記識別情報・登記済権利証

その不動産を所有していることを証明する資料です。従来（2005年以前）は登記済権利証という文字どおり「権利を証する文面」でしたが、2005年の不動産登記法全面改正によって登記識別情報となり、「英数字の組み合わせ」へと変更されています。

本人確認書類

本人確認書類とは、運転免許証や保険証などのことです。

登記事項証明書・登記簿謄本

登記簿謄本は、法務局で管理してある所有者や面積などの不動産情報が記載された書類です。手元になければ法務局で取得することができます。不動産仲介会社も独自に取得しています。手元にない際はまず、不動産仲介会社に相談してみましょう。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、その家の固定資産（税）評価額が分かる書類です。こちらは毎年5～6月に郵送されてくる「固定資産税・都市計画税課税明細書」で代用するケースが一般的です。仮に紛失した場合は、評価証明書を取得しましょう。

設計図書

設計図書とは、家の詳細な設計書のこと。家の引渡しを受けたときに前所有者や不動産仲介会社から引き継いでいるものです。

もし紛失してしまったのであれば、中古で購入した場合は仲介してくれた不動産仲介会社に、新築で購入した場合は売主様である不動産仲介会社に問い合わせてみましょう。

検査済証・確認済証

検査済証や確認済証とは、建物が建築基準法などの関係法規に準じて建築されたことを証明する書類です。こちらも引渡し時に取得するものです。もし紛失していたら役所に問い合わせてみましょう。役所の建築指導課などで「台帳記載事項証明書」を発行して代用できます。

土地の測量図・境界に関わる資料

戸建ての場合は土地の価値が大きいので、正確な面積を計測した実測図は重要です。引渡し時に取得していますが、手元になければ購入時の不動産仲介会社に確認しましょう。また、法務局で取得できる「地積測量図」でも代用可能な場合があります。

ただ、地積測量図の測量日が古い場合は再度測量が必要なこともあります。これは実測図にも同じことがいえます。測量し直すかどうかの判断は不動産仲介会社と相談しながら進めましょう。

土地の境界に関わる資料

隣地や道路との境界が記された資料も必要です。実測図も兼ねる「確定測量図」が手元にあれば実測図は不要。確定測量図のみで問題ありません（確定測量図は隣地や道路との境界の確認ができている測量図だからです）。

境界確認ができない場合は確定測量図が必要です。不動産仲介会社に相談し、測量してもらいましょう。

住宅ローン償還表

住宅ローンの支払い予定が書かれている表です。これを確認することで、住宅ローンの返済計画のすべてを確認することができます。