中古住宅の査定（見積）とは？ 戸建て・マンション査定の流れと注意すべき点を解説

簡易査定とは

簡易査定は、主に不動産仲介会社のWebサイトなどで使われる方法です。査定を依頼したい住宅の敷地面積や建物の築年数・間取りなどの、「Web上で入力した情報」をもとに簡易的な査定をします。

簡易査定のメリットは、情報を入力するだけで良いので「手間がかからない」という点です。入力自体は数分で終わりますし、住宅の情報さえわかっていれば通勤時などの隙間時間に依頼ができます。

しかしながら、簡易査定はあくまで「入力された情報をもとに算出した概算」でしかありません。実際に売却する場合は、不動産仲介会社の担当者が現地へ行って物件を確認する訪問査定が行われます。簡易査定では、現地に行かないとわからない情報が不足した状態で査定が行われるため、「訪問査定と金額が異なる可能性がある」というデメリットがあるのです。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、多数の不動産取引事例の中から査定を依頼された物件に近い事例を比較して試算する方法です。不動産特有の個別的要因は補正され、取引時期なども修正されます。実務では、マンションや土地の価格を決める際に用いられます。

原価法

原価法とは、査定を依頼された物件を新たに建築すると仮定して建築費用（再調達原価）を算出したあとに、築年数による価値を減価修正する計算方法です。適切に再調達原価の把握や減価修正ができる場合に有効です。

原価法は、中古戸建て住宅の査定に利用されますが、取引事例比較法と併用して利用されることもしばしばあります。

収益還元法

収益還元法とは、査定を依頼された住宅を賃貸に出したと仮定したときに、将来生み出されると予測される利益から計算する方法です。収益還元法は賃貸物件の査定の際に用いられることが一般的。マイホームや所有しているマンションなどの売却で用いることはありません。

収益還元法はさらに、「直接還元法」と「DCF法」に分けられます。ここでは、それぞれの特徴と計算方法を解説します。

情報収集と事前準備

不動産仲介会社に査定を依頼する前に、まず準備しておくことがあります。売却予定の家の相場を把握しておくことと、査定を受ける際に必要になる書類を用意しておくことです。

家の相場は、大まかにでも知っておかないと仲介会社の査定価格が現実的かどうかの判断ができません。相場を調べるには、不動産ポータルサイトなどで売却予定の家に似た物件がその地域でいくらで売りに出ているかを調べると良いでしょう。

その地域の類似物件の成約価格を調べるなら、国土交通省が運営している不動産取引価格情報検索か全国指定流通機構連絡協議会が運営しているレインズマーケットインフォメーションが良いでしょう。

査定を受ける際に準備する書類は以下のようなものです。

【必要な書類】

• 間取図などの図面
• マンション販売時のパンフレット
• 重要事項説明書
• 売買契約書
• 管理規約・使用細則

査定の依頼

査定の準備ができたら、不動産仲介会社に査定を依頼します。査定は、信頼できる仲介会社を複数依頼するのが良いでしょう。複数依頼するのは、査定価格を比較できるからです。1社しか依頼しなければ、その価格が妥当かどうかの判断がつきにくくなるためです。

利用すると便利なのは、不動産一括査定サイトです。一度の入力で複数社に査定依頼ができ、入力項目も簡単で数分でできます。サイトはたくさんの種類があり、選べる会社もまちまちです。この査定で行われるのは簡易査定（机上査定ともいいます）で、過去の不動産の売買データで査定します。

簡易査定結果の連絡

簡易査定の結果は、数日から1週間程度でメールや電話などで依頼した不動産仲介会社から届きます。査定結果は過去の不動産売買データをもとにしたもので、訪問査定を依頼する不動産仲介会社を選定するための判断材料にします。

訪問査定

簡易査定の結果をもとに、現地を訪問して査定する訪問査定を依頼する会社を決めます。この場合も複数社に依頼することをおすすめします。

訪問査定では、現在起きている不具合や過去にあった不具合、近隣のトラブルなどをきちんと説明するようにしましょう。不具合が多いと査定価格は下がりますが、正直に説明しないと、後々「契約不適合責任」を求められるなどのトラブルの原因になります。

査定は通常1～2時間程度で済みますが、時間がかかることもあるので、複数社に依頼する場合、スケジュールにゆとりを持たせましょう。

査定結果の報告

訪問査定の結果は、1週間から10日程度で不動産仲介会社から報告されます。査定結果は会社によって異なります。その結果によって売出価格を決めることになるので、その理由や根拠について納得できるまで確認しましょう。また、売出価格や売却時期などについても、不動産仲介会社の考えを聞いておくとよいでしょう。

不動産仲介会社の選定

不動産仲介会社は、それぞれ異なる独自のサービスを展開しています。また、得意分野や抱えている顧客層なども異なります。そのため、不動産仲介会社を選定する際には査定価格の高さだけではなく、販売方法や担当者との相性などさまざまな視点から検討すると良いでしょう。一般的に、不動産の売却はおよそ3～9ヶ月ほど要します。販売状況によっては、売却に1年以上かかるケースもあります。不動産仲介会社とは長い付き合いになる可能性が高いので、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

不動産仲介会社との契約

売却を依頼する不動産仲介会社が決定したら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

周辺環境

駅やバス停からの距離、学校・医療施設・商業施設の有無や距離などの周辺環境が調査されます。また、周辺にゴミ屋敷がある、過去に事件・事故があったなど、買主様の意思決定に影響を及ぼすと思われることについても調査します。買主様が不動産を購入する際、物件だけでなく周辺環境を含めて判断されるから、という理由があります。

修繕の有無

建物の修繕の有無やリフォームの履歴は必ず質問されます。なぜなら、同じ築年数の物件であっても、手入れの仕方により状態が異なるからです。修繕やリフォームを行っている場合、当時の書類などが残っていると買主様にとって好印象になります。また、外壁塗装を行っているなどの修繕の有無はアピールポイントになります。修繕履歴は紙にまとめておくことをおすすめします。

日当たりや通気性の良さ

住宅を長持ちさせるために重要なことの1つが、通気・換気です。住宅を快適に保つためには、湿気対策が重要。また、日当たりも買主様の意思決定に影響を与えます。そのため、住宅の査定では日当たりや通気性の良さが確認されるのです。

築年数

鑑定方法の項目で解説したように、築年数は査定価格を算出する重要な項目です。簡易査定・訪問査定のどちらでも確認されます。

共有スペースの有無や充実度（マンションの場合）

マンションの場合、共有スペースを見ると管理状況や住民層がわかるといわれています。例えば、駐輪場が整頓されているか、郵便ボックスが乱雑になっていないかなどが確認ポイントです。また、共有スペースの充実度などもチェックされます。

階数や位置（角部屋なのか、方角など）（マンションの場合）

マンションの場合は、同じ建物であっても階数や位置によって評価が異なります。例えば、角部屋・中部屋、北向き・南向きなどの違いが考慮されます。

マンション全体の修繕歴や管理状況（マンションの場合）

分譲マンションを所有していると、避けて通れないのが大規模修繕です。マンションの査定の場合は、修繕歴や管理状況も確認されます。マンションによっては修繕積立金の金額が大幅に不足しているために、一時金を請求されるケースもあります。

過去の取引データや周辺の不動産の取引データ

不動産仲介会社は、過去の取引データや周辺の不動産取引データを参照して査定価格を算出します。上記で解説したように、取引事例比較法では特に適切な周辺の取引事例が求められます。不動産仲介会社が利用できる独自のツール（レインズなど）を用いて調査されます。

住宅の査定に関して詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。

不動産売却・一括査定コラム：家を売るときに損をしない！【家の売却・査定】で押さえておきたい5つのポイント

不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点

不動産仲介会社が持っているデータの違い

これまで解説してきたように、査定の際は過去の取引事例や周辺の事例などのデータが用いられます。この不動産仲介会社が持っているデータが異なる場合、査定金額に差が生まれるのです。

対象物件と比較した物件の違い

例えば取引事例比較法では、適切な事例と対象物件を比較して算出されます。このとき、対象物件と比較した物件が不動産仲介会社によって異なる場合は査定価格も異なるでしょう。

必ず複数社の査定を比較する

査定を成功させるには、必ず複数の不動産仲介会社に依頼することが重要なポイントです。査定価格は売出価格を決めるための元になるもので、仲介会社によって査定結果は変わるので、高すぎると売れにくくなり、安すぎると損をする可能性があります。

1社への依頼では、査定価格が高いか安いかが判断できないため、そのまま媒介契約を結ぶことになり、その会社に販売力がなければ売却に失敗するリスクが大きくなります。

信頼できる仲介会社を選ぶためにも、複数の仲介会社に査定を依頼して、価格を比較して納得できる会社を選ぶことが大切です。

高すぎる査定額を提示する会社には注意

高すぎる査定額を提示する仲介会社には注意が必要です。売主様は少しでも高い価格で家を売却したいというのが正直なところですが、仲介会社の中にはそうした売主の気持ちに付け込んで高い査定価格を意図的に提示して売主様に気に入ってもらい、専任媒介契約や専属専任媒介契約をもらおうとする会社もあります。

しかし、買主様からすると、少しでも安い価格がよいので、結局高すぎる価格では売却が厳しくなります。仲介会社から査定価格が提示されたら、その根拠を聞いて、納得できる会社を選ぶようにしましょう。

物件の詳細を正直に伝える

査定を受ける際には、売却予定の物件の不具合（瑕疵）などがあれば、隠さずに正直に伝えることが重要です。もしも、売買契約時に売主様から買主様に瑕疵を伝えていないと、契約後に不具合が見つかった場合や有しているべき品質を欠く場合は、民法に定める「契約不適合責任」が問われ、契約解除や損害賠償などが求められます。

例えば、シロアリの被害やキッチンなどの水漏れ、近隣の騒音や悪臭問題、地盤沈下など瑕疵にはさまざまなものがありますが、知っていることは正直に伝えるようにしましょう。

逆に、リフォームや修繕をしていれば建物の価値を上げるセールスポイントになるので、きちんと伝えるようにしましょう。

いくらで売りたいか、いつまでに売りたいかをきちんと伝える

査定依頼時に売主様は、物件をいくら以上で、いつまでに売りたいという希望を仲介会社に伝えることが大事です。希望条件によっては、その後の売却戦略が変わるので、売却をスムーズに行うためにも、希望をきちんと伝える必要があります。

希望価格は必ずしも希望通りになるとは限りませんが、ローン残債があればそれ以上の価格で売る必要があるので、いくらで売りたいかは必ず伝えましょう。

売却期間は、一般的には4ヶ月程度かかりますが、転勤までに売りたいなどの希望があれば伝えるようにしましょう。