中古住宅の査定(見積)とは? 戸建て・マンション査定の流れと注意すべき点を解説

売却・査定
中古住宅の査定(見積)とは? 戸建て・マンション査定の流れと注意すべき点を解説

戸建てやマンションの中古住宅を売却する場合に、不動産仲介会社による査定が行われます。この査定は、その物件を売却する場合、いくらで売れるかを調査するものです。今回は、中古住宅の査定や、査定依頼時に注意すべきポイントなどを解説します。

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不動産における査定とは

住宅の査定とは、主に不動産仲介会社が「査定を依頼された不動産の市場価値」を見積・評価することをいいます。査定価格はあくまで「今、不動産を市場へ出したときに売却できそうな価格」のことで、成約価格が保証されているわけではないので注意が必要です。

不動産と一口に言っても、同じものは1つもありません。それぞれの不動産には個別性があり、一見同じ不動産が集まって見える地域でも道路の方向や建物の向きなどが異なるなどします。不動産仲介会社が住宅の査定をする際は、その個別性を調査し、価格に反映します。具体的には以下のようなポイントを確認します。

  • 周辺環境
  • 修繕の有無
  • 日当たりや通気性の良さ
  • 築年数
  • 共用スペースの有無や充実度(マンションの場合)
  • 階数や位置(角部屋か否か、方角など)(マンションの場合)
  • マンション全体の修繕歴や管理状況(マンションの場合)
  • 過去の取引データや周辺の不動産の取引データ

詳細については、後述の「中古住宅の査定の際に見られるポイント」で解説します。

中古住宅の査定には簡易査定と訪問査定の2つがある

中古住宅の査定には簡易査定と訪問査定の2つがある

中古住宅の査定方法には、「簡易査定」と「訪問査定」の2つがあります。ここでは、それぞれの査定方法の特徴やメリット・デメリットを紹介します。

簡易査定とは

簡易査定は、主に不動産仲介会社のWebサイトなどで使われる方法です。査定を依頼したい住宅の敷地面積や建物の築年数・間取りなどの、「Web上で入力した情報」をもとに簡易的な査定をします。

簡易査定のメリットは、情報を入力するだけで良いので「手間がかからない」という点です。入力自体は数分で終わりますし、住宅の情報さえわかっていれば通勤時などの隙間時間に依頼ができます。

しかしながら、簡易査定はあくまで「入力された情報をもとに算出した概算」でしかありません。実際に売却する場合は、不動産仲介会社の担当者が現地へ行って物件を確認する訪問査定が行われます。簡易査定では、現地に行かないとわからない情報が不足した状態で査定が行われるため、「訪問査定と金額が異なる可能性がある」というデメリットがあるのです。

訪問査定とは

訪問査定は、不動産仲介会社の担当者が査定を依頼された物件の現地へ行き、住宅の市場価値を算出する方法です。書類上の情報に加えて、所有者から情報を聞いたり、現地での調査が行われたりします。簡易査定よりも詳細な査定が行われるのが、訪問査定です。

訪問査定のメリットは、現地調査が加わることで簡易査定よりも「詳細な査定価格を知ることができる」という点です。不動産仲介会社の担当者から所有者へ聞き取りが行われますので、売却に関して不明な点があれば直接質問をすることができます。担当者に売却したい物件のアピールができる点もメリットといえるでしょう。

訪問査定のデメリットは、不動産仲介会社の担当者と個別対応が必要になるので「日程調整の手間がかかる」という点が挙げられます。また、訪問査定では結果がわかるまではおよそ1週間から10日程度です。売却を急いでいる人は、早めに訪問査定を依頼することをおすすめします。

なお、売出時の価格は訪問査定によって算出された査定価格をもとに決定され、売買が成立したときの価格を成約価格といいます。売却する意志が固いのであれば、訪問査定を依頼すると良いでしょう。

中古住宅の3つの評価方法

中古住宅の3つの評価方法

住宅の査定価格を算出する際には、主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類の評価方法が主に用いられます。ここでは、3つの評価方法を解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、多数の不動産取引事例の中から査定を依頼された物件に近い事例を比較して試算する方法です。不動産特有の個別的要因は補正され、取引時期なども修正されます。実務では、マンションや土地の価格を決める際に用いられます。

取引事例比較法の計算式

取引事例比較法の計算方法は不動産仲介会社によって異なります。ここでは国税庁が公開している公売財産の評価方法及び国土交通省の定める不動産鑑定評価基準をもとに考えてみましょう。

取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因 × 個別要因

それぞれの項目について簡単にまとめると、以下のようになります。

  • 取引事例の価格…周辺の取引事例から算出した価格
  • 事情補正…特殊な取引方法が行われているなど、特殊な事情があれば補正
  • 時点修正…取引事例の価格と現在の価格が異なるなどの事情がある場合に修正
  • 地域要因…周辺環境などを考慮
  • 個別要因…地形や建物の構造、維持管理の状態などを考慮(マンションの場合)

原価法

原価法とは、査定を依頼された物件を新たに建築すると仮定して建築費用(再調達原価)を算出したあとに、築年数による価値を減価修正する計算方法です。適切に再調達原価の把握や減価修正ができる場合に有効です。

原価法は、中古戸建て住宅の査定に利用されますが、取引事例比較法と併用して利用されることもしばしばあります。

原価法の計算式

再調達原価-減価額

原価法は、再調達原価を求めるところから始まります。再調達原価は大きく分けて直接法と間接法の2種類があります。直接法は対象の不動産から直接算出する方法、間接法は近隣の似ている不動産から間接的に算出する方法です。減価修正の際に用いられる減価額は、一般的に国税庁が定めている建物の耐用年数を利用します。

収益還元法

収益還元法とは、査定を依頼された住宅を賃貸に出したと仮定したときに、将来生み出されると予測される利益から計算する方法です。収益還元法は賃貸物件の査定の際に用いられることが一般的。マイホームや所有しているマンションなどの売却で用いることはありません。

収益還元法はさらに、「直接還元法」と「DCF法」に分けられます。ここでは、それぞれの特徴と計算方法を解説します。

直接還元法の算出方法

直接還元法は、一定期間で得られる純利益を還元利回りで割ることで不動産の価格を求める方法です。純利益とは家賃などの収益から経費を差し引いたもの。期間は1年として計算されることがほとんどです。直接還元法の計算方法は以下の通りです。

純利益÷還元利回り

DCF法の算出方法

DCF法(Discounted Cash Flow法)は、物件を保有している間の収益と売却時の価格を、現在の価値に換算したものを合計して求める方法です。将来売却したときの価格を現在価値に直す理由は、「現在の100万円と将来の100万円の価値が異なる」という考え方があるからです。不動産投資用の物件を購入する際にも参考になる方法です。

住宅の鑑定評価を詳しく知りたい方は、こちらのページも合わせてご覧ください。

不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点

中古住宅査定の手順と流れ

中古住宅査定の手順と流れ

中古住宅を売却したい場合、不動産仲介会社に査定を依頼しますが、ここでは査定をしてもらう場合の手順・流れについて、順序ごとに解説します。

情報収集と事前準備

不動産仲介会社に査定を依頼する前に、まず準備しておくことがあります。売却予定の家の相場を把握しておくことと、査定を受ける際に必要になる書類を用意しておくことです。

家の相場は、大まかにでも知っておかないと仲介会社の査定価格が現実的かどうかの判断ができません。相場を調べるには、不動産ポータルサイトなどで売却予定の家に似た物件がその地域でいくらで売りに出ているかを調べると良いでしょう。

その地域の類似物件の成約価格を調べるなら、国土交通省が運営している不動産取引価格情報検索か全国指定流通機構連絡協議会が運営しているレインズマーケットインフォメーションが良いでしょう。

査定を受ける際に準備する書類は以下のようなものです。

【必要な書類】

  • 間取図などの図面
  • マンション販売時のパンフレット
  • 重要事項説明書
  • 売買契約書
  • 管理規約・使用細則

査定の依頼

査定の準備ができたら、不動産仲介会社に査定を依頼します。査定は、信頼できる仲介会社を複数依頼するのが良いでしょう。複数依頼するのは、査定価格を比較できるからです。1社しか依頼しなければ、その価格が妥当かどうかの判断がつきにくくなるためです。

利用すると便利なのは、不動産一括査定サイトです。一度の入力で複数社に査定依頼ができ、入力項目も簡単で数分でできます。サイトはたくさんの種類があり、選べる会社もまちまちです。この査定で行われるのは簡易査定(机上査定ともいいます)で、過去の不動産の売買データで査定します。

簡易査定結果の連絡

簡易査定の結果は、数日から1週間程度でメールや電話などで依頼した不動産仲介会社から届きます。査定結果は過去の不動産売買データをもとにしたもので、訪問査定を依頼する不動産仲介会社を選定するための判断材料にします。

訪問査定

簡易査定の結果をもとに、現地を訪問して査定する訪問査定を依頼する会社を決めます。この場合も複数社に依頼することをおすすめします。

訪問査定では、現在起きている不具合や過去にあった不具合、近隣のトラブルなどをきちんと説明するようにしましょう。不具合が多いと査定価格は下がりますが、正直に説明しないと、後々「契約不適合責任」を求められるなどのトラブルの原因になります。

査定は通常1~2時間程度で済みますが、時間がかかることもあるので、複数社に依頼する場合、スケジュールにゆとりを持たせましょう。

査定結果の報告

訪問査定の結果は、1週間から10日程度で不動産仲介会社から報告されます。査定結果は会社によって異なります。その結果によって売出価格を決めることになるので、その理由や根拠について納得できるまで確認しましょう。また、売出価格や売却時期などについても、不動産仲介会社の考えを聞いておくとよいでしょう。

査定終了から売却までの手順と流れ

査定終了から売却までの手順と流れ

査定が終了すると、不動産仲介会社に家の売却を依頼します。ここでは、査定終了から売却までの手順と流れについて説明します。

不動産仲介会社の選定

不動産仲介会社は、それぞれ異なる独自のサービスを展開しています。また、得意分野や抱えている顧客層なども異なります。そのため、不動産仲介会社を選定する際には査定価格の高さだけではなく、販売方法や担当者との相性などさまざまな視点から検討すると良いでしょう。一般的に、不動産の売却はおよそ3~9ヶ月ほど要します。販売状況によっては、売却に1年以上かかるケースもあります。不動産仲介会社とは長い付き合いになる可能性が高いので、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

不動産仲介会社との契約

売却を依頼する不動産仲介会社が決定したら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

専属専任媒介契約

3種類のうち、最も制約の多い契約です。媒介契約ができるのは1社のみ。また、売主様が自分で買主様を見つけたとしても、媒介契約を結んだ不動産仲介会社に依頼をしなければなりません。しかし、媒介契約締結の翌日から5日以内にレインズに登録する、売主様へ販売状況の報告を1週間に1度以上行う、などの義務があります。制約が強い分、不動産仲介会社の積極的な販売活動が期待できます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に1社のみと媒介契約ができます。専属専任媒介契約との違いは、自己発見取引が禁止されていない点。他には、レインズへの登録義務は媒介契約締結の翌日から7日以内、売主様への販売状況の報告義務は2週間に1度以上という点で違いがあります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類のうち最も売却活動の自由度が高い契約です。他の媒介契約と違い、複数の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことができます。しかしながら、媒介を結んだ不動産仲介会社にレインズへの登録義務はなく、売主様への定期的な販売状況の報告も義務付けられていません。

媒介契約には、それぞれメリット・デメリットが存在します。不動産仲介会社と媒介契約を締結する際には、ご自身に合った契約方法を選択することをおすすめします。媒介契約の詳細については、こちらの記事をご覧ください。

マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

買主様との売買契約

買主様とマッチングすると不動産売買契約を締結します。その後、さまざまな手続きを経て引渡しとなり、売却が完了となります。

中古住宅の査定の際に見られるポイント

中古住宅の査定の際に見られるポイント

これから住宅の売却を検討している人は、住宅の査定の際に見られるポイントが気になるのではないでしょうか。ここでは、査定で見られるポイントを具体的に解説します。

周辺環境

駅やバス停からの距離、学校・医療施設・商業施設の有無や距離などの周辺環境が調査されます。また、周辺にゴミ屋敷がある、過去に事件・事故があったなど、買主様の意思決定に影響を及ぼすと思われることについても調査します。買主様が不動産を購入する際、物件だけでなく周辺環境を含めて判断されるから、という理由があります。

修繕の有無

建物の修繕の有無やリフォームの履歴は必ず質問されます。なぜなら、同じ築年数の物件であっても、手入れの仕方により状態が異なるからです。修繕やリフォームを行っている場合、当時の書類などが残っていると買主様にとって好印象になります。また、外壁塗装を行っているなどの修繕の有無はアピールポイントになります。修繕履歴は紙にまとめておくことをおすすめします。

日当たりや通気性の良さ

住宅を長持ちさせるために重要なことの1つが、通気・換気です。住宅を快適に保つためには、湿気対策が重要。また、日当たりも買主様の意思決定に影響を与えます。そのため、住宅の査定では日当たりや通気性の良さが確認されるのです。

築年数

鑑定方法の項目で解説したように、築年数は査定価格を算出する重要な項目です。簡易査定・訪問査定のどちらでも確認されます。

共有スペースの有無や充実度(マンションの場合)

マンションの場合、共有スペースを見ると管理状況や住民層がわかるといわれています。例えば、駐輪場が整頓されているか、郵便ボックスが乱雑になっていないかなどが確認ポイントです。また、共有スペースの充実度などもチェックされます。

階数や位置(角部屋なのか、方角など)(マンションの場合)

マンションの場合は、同じ建物であっても階数や位置によって評価が異なります。例えば、角部屋・中部屋、北向き・南向きなどの違いが考慮されます。

マンション全体の修繕歴や管理状況(マンションの場合)

分譲マンションを所有していると、避けて通れないのが大規模修繕です。マンションの査定の場合は、修繕歴や管理状況も確認されます。マンションによっては修繕積立金の金額が大幅に不足しているために、一時金を請求されるケースもあります。

過去の取引データや周辺の不動産の取引データ

不動産仲介会社は、過去の取引データや周辺の不動産取引データを参照して査定価格を算出します。上記で解説したように、取引事例比較法では特に適切な周辺の取引事例が求められます。不動産仲介会社が利用できる独自のツール(レインズなど)を用いて調査されます。

住宅の査定に関して詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。

不動産売却・一括査定コラム:家を売るときに損をしない!【家の売却・査定】で押さえておきたい5つのポイント

不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点

査定価格は不動産仲介会社によってなぜ異なるのか

住宅の査定を複数社に依頼した場合、査定金額は各社で異なります。なぜ、査定価格に違いがあるのでしょうか。ここでは、住宅の査定価格が不動産仲介会社によって異なる主な理由について解説します。

不動産仲介会社が持っているデータの違い

これまで解説してきたように、査定の際は過去の取引事例や周辺の事例などのデータが用いられます。この不動産仲介会社が持っているデータが異なる場合、査定金額に差が生まれるのです。

対象物件と比較した物件の違い

例えば取引事例比較法では、適切な事例と対象物件を比較して算出されます。このとき、対象物件と比較した物件が不動産仲介会社によって異なる場合は査定価格も異なるでしょう。

その他不動産仲介会社の事情

不動産仲介会社には、各社それぞれ特徴があります。得意分野や顧客のターゲット層などが異なるので、販売方法に違いが出てくるのです。

例えば、買取再販がメインの会社であれば仲介よりも買取につながる査定をしたり、不動産投資家が顧客のメイン層である会社は収益物件として販売できるような価格設定を提示したりすることが考えられます。 もちろん、積極的に販売したい物件であるかどうかも関係してくるでしょう。このように、各不動産仲介会社の事情によって査定価格が異なることがあるのです。

中古住宅査定を受ける際の注意点

中古住宅査定を受ける際の注意点

中古住宅の査定を受ける際に、注意すべき点があります。ここでは、その注意点について説明します。

必ず複数社の査定を比較する

査定を成功させるには、必ず複数の不動産仲介会社に依頼することが重要なポイントです。査定価格は売出価格を決めるための元になるもので、仲介会社によって査定結果は変わるので、高すぎると売れにくくなり、安すぎると損をする可能性があります。

1社への依頼では、査定価格が高いか安いかが判断できないため、そのまま媒介契約を結ぶことになり、その会社に販売力がなければ売却に失敗するリスクが大きくなります。

信頼できる仲介会社を選ぶためにも、複数の仲介会社に査定を依頼して、価格を比較して納得できる会社を選ぶことが大切です。

高すぎる査定額を提示する会社には注意

高すぎる査定額を提示する仲介会社には注意が必要です。売主様は少しでも高い価格で家を売却したいというのが正直なところですが、仲介会社の中にはそうした売主の気持ちに付け込んで高い査定価格を意図的に提示して売主様に気に入ってもらい、専任媒介契約や専属専任媒介契約をもらおうとする会社もあります。

しかし、買主様からすると、少しでも安い価格がよいので、結局高すぎる価格では売却が厳しくなります。仲介会社から査定価格が提示されたら、その根拠を聞いて、納得できる会社を選ぶようにしましょう。

物件の詳細を正直に伝える

査定を受ける際には、売却予定の物件の不具合(瑕疵)などがあれば、隠さずに正直に伝えることが重要です。もしも、売買契約時に売主様から買主様に瑕疵を伝えていないと、契約後に不具合が見つかった場合や有しているべき品質を欠く場合は、民法に定める「契約不適合責任」が問われ、契約解除や損害賠償などが求められます。

例えば、シロアリの被害やキッチンなどの水漏れ、近隣の騒音や悪臭問題、地盤沈下など瑕疵にはさまざまなものがありますが、知っていることは正直に伝えるようにしましょう。

逆に、リフォームや修繕をしていれば建物の価値を上げるセールスポイントになるので、きちんと伝えるようにしましょう。

いくらで売りたいか、いつまでに売りたいかをきちんと伝える

査定依頼時に売主様は、物件をいくら以上で、いつまでに売りたいという希望を仲介会社に伝えることが大事です。希望条件によっては、その後の売却戦略が変わるので、売却をスムーズに行うためにも、希望をきちんと伝える必要があります。

希望価格は必ずしも希望通りになるとは限りませんが、ローン残債があればそれ以上の価格で売る必要があるので、いくらで売りたいかは必ず伝えましょう。

売却期間は、一般的には4ヶ月程度かかりますが、転勤までに売りたいなどの希望があれば伝えるようにしましょう。

まとめ 中古物件の査定ならば不動産一括査定サイトがおすすめ

中古住宅の査定について、説明してきました。中古住宅の査定は、経年変化による劣化や不具合などもあり、不動産仲介会社によって査定結果が変わります。なかには、意図的に高い査定価格を提示する会社もあるので、信頼できる仲介会社に依頼することが重要なポイントになります。

そこで、大事なのは複数の仲介会社に査定を依頼し、査定結果について丁寧で納得できる説明をしてくれる誠実な会社を選ぶことです。

複数の仲介会社への査定は、短時間で入力して簡単に利用できる不動産一括査定サイトがおすすめです。なかでも、「すまいValue」は、年間12万件以上の取引実績がある大手不動産会社6社(小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)、東急リバブル(株)、野村不動産ソリューションズ(株)、三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株))に無料で一括査定できるので安心です。ぜひご利用ください。

<監修者>

花 惠理

宅地建物取引士

地方国立大学を卒業後、不動産会社や住宅メーカーの不動産部に勤務。不動産賃貸・売買契約の他、社宅代行、宅地造成など、不動産の業務に携わる。現在は、不動産や金融関係の執筆をするWebライターとして大手メディアなどに多数寄稿している。

伊藤 英佑

税理士

大手監査法人勤務後、2005年に伊藤会計事務所開業。資産活用全般やライフプラン向上を見据えた総合的なコンサルティングやファイナンシャルサービス等を個人・法人へ提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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