農地売却は難しい?その理由と2つの売却方法を解説

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農地売却は難しい?その理由と2つの売却方法を解説 農地売却は難しい?その理由と2つの売却方法を解説

農地の売却は一般の不動産売却とは異なり、農地法によってさまざまな制限が設けられています。そのため、一般の不動産とは異なる手続きが必要となり、場合によっては売却できないケースもあるので注意が必要です。ここでは、2種類の農地売却方法の詳細や手続き方法、注意点などについて詳しく解説します。

農地の売却は簡単にはできない理由

農地の売却は簡単にはできない理由

「農地」の売却が簡単にできない主な理由は、日本国内の「食料自給率」を維持・向上するために農地が重要だからです。

つまり、農地を簡単に売却されてしまうと食料自給率に影響するため、農地売却には色々な制限が設けられているのです。

ただ、農地は売却しにくいとはいえ、以下の理由で生産性の低い農地を売却せずに保有しつづけることも得策とはいえません。

  • 耕作放棄地や遊休農地の有効活用が国策とされている
  • 上記に伴い固定資産税の引き上げが行われる
  • 農地は放置された期間が長いほど復旧するのに手間と時間がかかる
  • 荒れ地が害虫、害獣の住処となる可能性がある

また、農地は「農地として売却する方法」と、「転用して売却する方法」の2種類あるので、以下よりその2種類の売却方法について詳しく解説します。

農地を農地のまま売却する場合の条件と流れ

まず、1つ目の売却方法である「農地を農地のまま売却する」場合の条件、および売却の流れを解説します。

購入できるお客様には制限がある

農地を農地のまま売却する場合は、売却する相手が「農家」または「農業生産法人」に限定され、さらに以下の要件を全て満たしている農家に限られます。

  • 農地を取得後50a※(約1512坪)以上の面積を所有している
  • 所有しているすべての農地で農業が行われている
  • 常に継続して農業を行っている
  • 農業に必要な機材や人材を所有し、その数が適正である

※北海道の場合2ha

つまり、農地を取得した後に「農業を継続できる」人に、売却する相手を限定しているというわけです。そのため、なかなか購入希望者が見つからないことも考えられるので、売却までに時間がかかる可能性があります。

農地のまま売却する流れ

農地を農地のまま売却する際の流れは以下の通りです。

① 買い手を探す

② 許可を条件とした売買契約の締結

③ 農業委員会に売買許可申請書を提出

④ 所有権移転請求権の仮登記

⑤ 許可後本登記と代金の精算

農地を売却する場合は、「農業委員会の許可が下りなければ売買契約は白紙解約となる」という内容の特約を設定することが大半です。そのため、売買契約を締結後は本登記せずに仮登記となり、農業委員会の許可が下りてから本登記と代金の精算(決済)を行うという流れになります。

農業委員会への許可申請に必要な書類

また、農地のまま売却する際に必要な書類は以下の通りです。

  • 登記簿謄本(法務局で取得可能)
  • 土地の位置図(=都市計画図、各役所で取得可能)
  • 住民票(各役所で取得可能)
  • 農家証明書(農業委員会に申請)

さらに、仲介を依頼した不動産仲介会社に手続きを代行してもらう場合には、委任状が必要になる点に注意してください。なお、申請書類や必要書類に関しては、農地を管轄する農業委員会のサイトなどで確認できます。

農地を転用して売却する場合の流れ

農地を転用して売却する場合の流れ

次に、農地を転用して売却する際の流れや、売却可能な立地基準などを解説します。

前提として、農地が減るということは自給率の減少につながるので、農地の転用が許可されないケースもある点は認識しておきましょう。

ただ、仮に農地の転用が可能であり、宅地などほかの用途のニーズが高ければ、その土地は高値で売却できる可能性があります。なお、転用が許可されるためには、以下の「立地基準」と「一般基準」をクリアする必要があります。

立地基準

立地基準とは、以下5種類のことです。

種類 概要 転用の制限
農用地区域内農地 農業利用が原則 原則は転用不可
甲種農地
  • 市街化調整区域内
  • 農業公共投資(土地改良事業)の対象となった8年以内の優良農地
原則は転用不可
第1種農地 農業公共投資の対象となった土地 原則は転用不可(公共事業での転用は可)
第2種農地
  • 市街地する可能性のある農地
  • 公共投資の対象となっていない小規模な農地
ほかの土地が転用できない場合可能
第3種農地 生産性の高い農地 転用は原則可能

要は、都市部に近い(第3種農地)ほど転用しやすくなっており、そもそも農地として利用が制限されているエリアは転用すること自体が不可能になっています。

一般基準

一般基準とは、農地をどのような用途に転用するかの申請に対する審査基準であり、例えば「土地として売った方がお得だから」といった安易な目的では、申請を通すことはできません。

一般基準は大きく以下の9項目に分けられています。

  • 申請者の資金力・信用が十分
  • 転用する農地の関係者(販売業者など)の同意を得ている
  • 転用後は申請した目的のために利用する見込みがある
  • 転用の目的が自治体の規則などで制限されていない
  • 事業目的の転用の場合、協議が完了済みである
  • 転用後に合筆する際は規制に反していない
  • 目的を実行するのに十分な条件(広さやアクセスなど)がある
  • 転用による周辺農地への影響が出ないような措置をとる
  • 一時的な利用なら将来的に農地に戻せる見込みがある

このように、転用後にもその転用の目的を達成できるか、関連する農作物販売業者などの同意は得ているか、などが条件となっています。

転用して売却する流れ

農地を転用して売却する流れは以下の通りです。

① 買い手を探す

② 許可を条件とした売買契約の締結

③ 農業委員会に相談

④ 転用許可申請

⑤ 所有権移転請求権・仮登記

⑥ 許可後本登記と代金精算

上述した農地を農地として売却する場合との違いは、「④転用許可申請」が必要になるという点です。次項で解説する農地転用許可申請に必要な書類を用意して、管轄の農業委員会に許可申請します。

農地転用の許可申請に必要な書類

農地転用の許可申請に必要な書類は以下の通りです。

  • 登記簿謄本(法務局で取得可能)
  • 土地の位置図(=都市計画図、役所で取得可能)
  • 土地改良意見書(地方農政局へ提出)
  • 住民票(役所で取得可能)
  • 残高証明書(金融機関)及び融資証明書

土地改良意見書の意見書は、申請土地が土地改良地区内になる場合に必要です。

農地売却の際に必要となる税金

さいごに、農地売却によって発生する税金、および農地売却に関する税金の特例について解説します。

農地売却で発生する税金

農地売却で利益(譲渡所得)が出た場合は、その所得に対して以下の税率が課せられます。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

農地を売却した年の1月1日時点で、その農地の保有期間が5年超なら長期保有、5年以下なら短期保有です。上記のように、売却するタイミングで税率は大きく変わるので注意しましょう。なお、上記の譲渡所得税率については、通常の不動産売却と同じ税率です。

転用せず農地としての売却する場合の特別控除

ただし、農地を転用せずに農地として売却した場合で、以下の条件を満たせば譲渡所得から800万円~2,000万円が特別控除されます。

<800万円の控除>

  • 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
  • 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合

<1,500万円の控除>

  • 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構等に譲渡した場合

<2,000万円の控除>

  • 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の農用地利用規程に基づき農地中間管理機構に譲渡した場合

ただし、譲渡所得税額から控除されるのではなく、譲渡所得(≒利益)から控除される点には注意しましょう。

まとめ

このように、農地の売却は農地法によって多くの制限があり、自分の力だけで進めるのは非常に難しいといえます。ただ、使っていない農地や相続する予定の農地がある場合には、固定資産税の支払いなどを考えると売却した方が良いケースも多いです。そのため、農地の売却を検討している人は、まず「すまいValue」を利用して不動産仲介会社に相談してみてはいかがでしょうか。

土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください

<監修者>

中村昌弘

宅地建物取引士

マンションディベロッパーにて、新築マンションの販売・仲介や用地取得の業務を経て独立。自身でも不動産売買経験があり、不動産投資にも精通している。現在は、不動産関係の記事も多数執筆しており、フリーライターとしても活動中。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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