一戸建てを適正価格で売却するための流れやコツを解説！

一戸建ての売却を検討してから実際に売却するまで、売主様は多くの準備や手続きを行ないます。売却にかかる期間は状況により異なりますが、最長9ヶ月が目安となります。

まずは、一戸建てを売却するまでの基本の流れを知り、全体像をつかんでおきましょう。なお、ここでは不動産仲介会社へ依頼する場合の売却手順をまとめています。

1．売却準備

一戸建てを売却することが決まったら、まずは住宅に関する情報を整理して準備を進めましょう。
具体的には、以下のような点の確認が必要です。

• 住宅ローンの残債の有無
住宅ローンの残債がある状態で一戸建ての売却を行うには、引き渡しに向けて一括返済する必要があります。住宅ローンの残債がわからない場合、借り入れしている金融機関へ確認しておきましょう。金融機関では、住宅ローンの残高証明書を発行してもらうことができます。
また、後述する相場と照らし合わせて、一戸建ての売却金で住宅ローンの残債を支払えるかどうかも確認しましょう。

• 書類の確認
売却活動を進めていくうえでは、土地や建物に関する多くの書類が必要になります一戸建ての売却が決まったら、以下の書類が手元にあるか確認しておきましょう。

• 土地の実測図
• 土地の境界が確認できる資料
• 越境の覚書（ある場合）
• 建物図面
• 建築確認申請書および建築確認済証
• 検査済証

• 売却理由
一戸建ての売却理由はさまざまですが、可能であれば不動産仲介会社にわかりやすく説明できるようにしておきましょう。「プライバシーに関わる部分で話したくない」と考える売主様もいるかもしれませんが、具体的な売却理由や希望を伝えられると、売主様の視点に立った的確なアドバイスやサポートを受けやすくなります。

• 目標価格、売却時期
売却計画を立てるうえでは、売主様が希望する価格と売りたい時期を明確にしておくことが大切です。住宅ローンの残債がある場合、残債以上の目標価格を設定し、売主様の都合に合わせた売却時期を設定するとよいでしょう。

一戸建ての売却にかかる時間は準備期間を含めて最長9ヶ月が一般的と先では述べましたが、最短の売却を希望する場合、どれほど早くても4ヶ月以上（売却活動に3ヶ月、不動産売買契約に1週間、決済から引き渡しに1～2ヶ月）の期間がかかります。売主様の希望を不動産仲介会社へ伝えて、できる限り希望に沿った売却プランやスケジュールを提案してもらいましょう。

• 修繕履歴
修繕履歴は、後述する査定依頼時のアピールポイントになります。
外壁塗装やシロアリ予防、消防設備の修理・交換など、建物の価値につながる修繕履歴があるか確認しておきましょう。「いつ、どのような修繕を行なったか」がわかる資料や書類があると、査定や売却活動に役立ちます。

• 土地の境界
一戸建ての売却において、土地の境界は確定させる必要があります。「確定実測図」や「確定測量図」などの測量図があれば土地の境界は確定していることになります。境界が未確定の場合には、売却を進める際に測量を実施しなければなりません。測量を行なうと一戸建ての売却にかかる期間や諸費用が変わり、売却計画に影響することを把握しておきましょう。

土地の境界や利用履歴などは査定時に不動産仲介会社から尋ねられる場合もあるので、わかる範囲で答えられるよう準備しておくことが必要です。

• 相場
売りたい一戸建てと似た条件の物件情報から、相場を知ることができます。あらかじめ一戸建ての価値を把握しておくと、不動産仲介会社との相談や価格設定をスムーズに進められ、適正価格での売却に近づけます。物件情報はインターネットや情報誌などから収集するとよいでしょう。

2．査定依頼

情報や書類の整理をして準備が整ったら、不動産仲介会社へ査定依頼をします。
まずは、簡単な情報の提供で相場を把握できる「机上査定（簡易査定）」を依頼してみましょう。

机上査定はインターネットから申し込みができます。複数の不動産仲介会社へ一括査定を依頼できる不動産サイトも豊富にあるので、利用してみるとよいでしょう。複数の不動産仲介会社に査定依頼し、それぞれの査定結果を比較すると、売りたい一戸建ての価値や評価ポイントを複数の視点でチェックできます。また、相性の良い不動産仲介会社も見極められるでしょう。

机上査定後、納得できる査定価格の不動産仲介会社があれば、より詳細な査定が行なわれる「訪問査定」を依頼しましょう。訪問査定には、机上査定にない査定項目や評価ポイントがあり、より実際の売却をイメージした査定が行なわれます。

査定を特定の不動産仲介会社一社のみの依頼では、その会社独自の視点で査定が行なわれ、市場の相場から離れた価格設定となるケースがあります。適正価格での売却を実現するには、一社でも多くの不動産仲介会社へ査定を依頼して、多くの意見に耳を傾けることが大切です。

3．媒介契約の締結

訪問査定後は、提示された査定価格や評価に納得できるかよく確認します。担当者・会社としても信頼できる不動産仲介会社が見つかれば、一戸建ての売却を仲介してもらうための媒介契約を結びます。
媒介契約時に売却準備の際に確認した建物図面や境界に関わる書類を提出すると、その後の売却活動をスムーズに進められます。媒介契約に向けて集めておくべき書類については、下表を確認しましょう。

〈媒介契約時に不動産仲介会社に提出する書類一覧〉

関連記事：【完全網羅】家を売る時に必要な17種類の書類をすべて紹介！

上記のほか「取得方法がわからない」「紛失した可能性がある」など、書類について不安があれば、媒介契約までに不動産仲介会社の担当者へ確認しておくことをおすすめします。

なお、不動産仲介会社と締結する媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。簡単に説明すると、専属専任媒介契約や専任媒介契約は1社のみと契約し、その会社のみに売却活動を依頼するものとなります。そして、一般媒介契約は複数の不動産仲介会社と契約し、それぞれの会社に売却活動を依頼できるものです。専任媒介契約と一般媒介契約は、売主様が買主様を自分で探して不動産売買契約を結ぶことができますが、専属専任媒介契約では売主様が買主様を探して契約を結ぶことはできません。

それぞれ契約内容に違いがあり、メリット・デメリットが異なります。不動産仲介会社とどのような媒介契約を結ぶべきかについては売主様の意向によるところも大きく、一概にはいえません。
媒介契約についての詳しい解説は、以下の記事で紹介しているので参考にしてください。
マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

4．販売・売却活動

媒介契約後、不動産仲介会社のプランに沿った売却活動を実施します。
売却活動では、物件情報を閲覧または内覧に訪れた買主様に良い印象を持ってもらうため、家の中を清潔な状態にしておくことが大切です。居住しながら売却活動を進める場合は、経年や汚れの度合いに応じてハウスクリーニングを行いましょう。

また、買主様の内覧希望には可能な範囲で応じ、売却のチャンスをできる限り逃さないようにすることも大切です。内覧後、買主様が本格的に一戸建ての購入を希望する場合は、買主様から「買付証明書」を受け取ります（不動産仲介会社が内覧対応をしている場合は、不動産仲介会社から受け取ります）。買付証明書には、買主様の購入希望価格や購入に関する希望条件が記載されています。

売主様は不動産仲介会社と相談のうえ、納得できる価格・条件での売却ができるように交渉を進めましょう。交渉の結果、売主様・買主様双方の同意が得られたら、一戸建ての売買契約に向けて必要書類を準備します。

5．売買契約の締結

一戸建ての売買契約当日は、売主様・買主様・不動産仲介会社の3者で、以下のことを実施します。

• 売主様と買主様の紹介
• 売主様と買主様の本人確認
• 読み上げによる売買契約書の内容確認
• 付帯設備などに関わる添付資料の内容確認
• 不動産売買契約書の署名、押印、印紙の貼付
• 買主様から売主様へ手付金の支払い
• 売主様と買主様から不動産仲介会社へ仲介手数料（半金）の支払い
• 引き渡しまでのスケジュールの確認

また、事前に準備した必要書類は、このタイミングで不動産仲介会社へ提出します。
一戸建ての売買契約時に必要となる書類については、下表を確認しましょう。

〈売買契約時に不動産仲介会社へ提出する書類一覧〉

※印鑑証明書の郵送請求は自治体により実施されていない場合もあります。

関連記事：【完全網羅】家を売る時に必要な17種類の書類をすべて紹介！

6．引き渡し

不動産売買契約の締結から引き渡しまでには、1ヶ月ほどの期間が空きます。この間、売主様は一戸建ての引き渡し準備や新居への引越し準備を進めておきましょう。
引き渡し当日は、売主様・買主様・不動産仲介会社の3者で、以下を実施します。

• 買主様から売主様へ一戸建ての購入代金（残金）の支払い
• 売主様から買主様へ一戸建ての鍵や付帯設備の取扱説明書などの引き渡し
• 売主様による住宅ローンの完済、一戸建ての抵当権の抹消手続き
• 売主様と買主様から不動産仲介会社へ仲介手数料の支払い（半金）
• 売主様と買主様間で固定資産税などの日割計算、精算

一戸建てを売却する際の基本の流れを紹介しました。
引き渡しまでに売主様が行う手続きや準備は実際の建物や土地の状況、売却活動の状況に応じて変わることを覚えておきましょう。
測量や解体、ハウスクリーニングやリフォームの必要性について迷った場合は、仲介を依頼する不動産仲介会社へ早めに相談しておくことをおすすめします。

一戸建ての売却にかかる期間はどれだけ早くても4ヶ月以上、一般的には6ヶ月～12ヶ月が目安となります。しかし、「できる限り早く一戸建てを売却したい」というケースもあるでしょう。このような場合、売主様は不動産仲介会社による物件の買取を選択することもできます。
ここからは、一戸建てを売却する際の「買取」と「仲介」について見ていきましょう。

買取の特徴

買取とは、売主様が売りたい一戸建てを不動産仲介会社が買取する売却方法のことです。買主様が見つかるまでの売却活動にかかる期間がなく、一般的な仲介による売却よりもスムーズに売却できます。また、買取の場合は売主様が不動産仲介会社に直接物件を売却するので、不動産仲介会社への仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし、買取による売却は、仲介による売却よりも低い買取価格となるケースが一般的です。買取による成約価格は、仲介で売却する際の相場の70％ほどが目安とされています。例えば、仲介で売却する際の相場が3,000万円の一戸建てなら、2,100万円ほどでの売却となるイメージです。

買取は売却までの期間を短縮できる代わりに、仲介と比べて売却で得られる金額が少なくなります。住宅ローンの一括返済や新居の購入を控えているならば、慎重な資金計画を立てる必要があります。

仲介の特徴

仲介は、不動産仲介会社が買主様を募って売主様との仲介を行う、一戸建ての一般的な売却方法です。
仲介による売却は買主様が見つかるまで売却ができないため、売却にかかる期間は明確ではありません。売却活動が長引くような場合は、価格設定の見直しなどを行なってより多くの買主様を募りますが「待てば売れる」という保証がないのが仲介による売却の特徴です。

ただし、成約価格から仲介手数料が差し引かれたとしても、売却で得られる金額は買取と比べて多くなることが想定されます。売却までの期間に制限がなく、相場に近い価格での売却を希望するならば仲介による売却を検討しましょう。

自分に適した売却方法の選び方

一戸建ての売却を「買取」と「仲介」で迷っている方は、下表を参考に自分に適した売却方法を考えてみましょう。

買取では確実な売却を実現できますが、仲介に比べて成約価格が低くなりやすいことから、すべての売主様におすすめできる売却方法とはいえません。自分に合った売却方法がわからないという方は、まずは相場に近い成約価格での売却を期待できる仲介で売却活動を進めてみましょう。

仲介で売却を進め、成約の兆しがなければ買取を検討するという方法もあり、これを「買取保証」と呼びます。仲介と買取の違いや買取保証の詳しい解説については、こちらの記事を参考にしてください。

不動産会社はどこがおすすめ？不動産売却を成功させるための不動産会社の選び方

一戸建ての売却における希望条件は、売主様によって異なります。
売却にかかる時間や手間をできる限り少なくすることも大切ですが、後々後悔しないようにするには「適正価格での売却」を目指すことが大切です。

ただし、一戸建てを適正価格で売るには、価格設定やタイミングなど気を付けるべきポイントが多くあります。ここからは、一戸建ての売却前に売主様が知っておくと良いポイントについて説明していきます。

信頼できる不動産会社・担当者を見つける

買取と仲介のいずれにしても、信頼のおける不動産会社を選ぶことが重要です。担当者の人柄や丁寧さだけでなく、近年の取引実績やサポート内容を確認し、広い視野を持って不動産会社を選びましょう。

また、不動産会社によって得意とする建物や地域には違いがあります。
複数の不動産会社へ査定を依頼することで、根拠が異なる査定結果や、担当者の知識量、熱意などを比較できます。各不動産会社の対応をよく比較し、信頼できる不動産会社・担当者を見つけられるようにしましょう。

ハウスクリーニングや外壁掃除で家をきれいに

一戸建てを売却すると決めたら、早い段階から室内外の片付けを始めましょう。査定時はイメージダウンを防ぐ意味でも室内外をきれいにしておくことが大切です。
査定の段階では、ハウスクリーニングのような本格的な清掃を行う必要はありませんが、内覧に向けて細部まで清掃をすることをおすすめします。内覧時に水回りや外壁の清掃が済んでいると、買主様からの印象が良くなるでしょう。

また、きれいなスリッパを用意する、室内の臭い対策をする、内覧時の室温や湿気、部屋の明るさに気を配るといった気遣いも内覧ではプラスに働くことがあります。
居住中の一戸建てならば、売主様や同居する家族の生活感が出ないよう注意しましょう。

内覧・内見に向けた準備や工夫について、こちらの記事を参考にしてください。

家を売るためにどこまで片付けるべきか？内覧・内見で購入希望者を惹きつける方法

不動産の売りやすい時期について

不動産は季節により需要が変動し、「売りやすい」といわれる時期があります。
一般的に、毎年1月から3月は新年度に向けて不動産の需要が高まります。この時期の売却を計画するならば、早くて前年9月、遅くても前年12月頃までには売却に向けて動き出しましょう。

ただし、需要の高まる時期を待って売却タイミングを逃すと、一戸建ての価値が下がってしまうといったことも考えられます。
最適な売却時期を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

不動産売却の最適な時期（年数）はいつ？

値下げの要望は慎重に検討する

買主様は「できる限り購入価格を下げたい」という要望があり、買主様本来の希望購入価格よりも大幅な値下げ交渉を持ちかけられることもあります。売却のチャンスを逃さないためには可能な範囲で値下げに応じることも大切ですが、早く売りたいからといって無理な値下げを了承すると、高値で売却できなくなってしまいます。特に、売出後すぐの値下げ交渉やダメ元での値下げ交渉に対しては、売主様の希望価格を優先し、条件の合う買主様を待ってみてもよいでしょう。

ただし、値下げ交渉をすべて断ってしまっては売却のチャンスを逃し続けることになります。値下げできる範囲について家族や不動産仲介会社と慎重に話し合い、検討しておきましょう。

一戸建てを適正価格で売却したいという背景には、住宅ローンの一括返済や新居の購入、売却にかかる税金や諸費用など、「出費への不安」もあるでしょう。ここからは、一戸建ての売却にかかる諸費用について解説します。

仲介手数料

不動産仲介会社に一戸建ての仲介を依頼して売却した場合、不動産仲介会社への報酬として仲介手数料を支払います。報酬という位置づけのため、仲介手数料の金額は不動産仲介会社が決められますが、売却した不動産の成約価格に応じて上限価格が法律で定められています。

不動産仲介会社へ支払う仲介手数料の概要や費用目安については、以下の記事を参考にしてください。

不動産売却における仲介手数料とは？支払うタイミングは？

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に収入印紙を貼付することで納められる税金です。不動産売買契約書は通常、売主様分と買主様分を1通ずつ用意するため、各々が1通分を負担するものとなります。
なお、収入印紙の金額は成約価格によって次のように定められています。

※令和6年3月31日までに作成される不動産売買契約書は印紙税の軽減措置の対象です。
参照元：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

登記費用

一戸建てを売却する際、売主様は数万円～10万円ほどの登記費用を支払う必要があります。
この費用には、売主様側で行う以下の手続きにかかる費用が含まれています。

• 抵当権抹消登記
住宅ローン完済後、一戸建てに設定された抵当権抹消登記を行います。抵当権抹消登記にかかる費用には「登録免許税」と「司法書士報酬」があります。
登録免許税は不動産1件につき1,000円、司法書士報酬は5,000円～1万円が目安です。

• 住所変更登記および氏名変更登記
登記されている名義人情報と実際の名義人情報が異なる場合、住所変更や氏名変更の登記手続きを行います。住所変更登記や氏名変更登記においても「登録免許税」と「司法書士報酬」が発生します。
登録免許税は不動産1件につき1,000円、司法書士報酬は1万円～1万5,000円が目安です。

測量費

土地の境界が曖昧なままで正しい情報が登記されていないと、売買手続きをスムーズに進めることができません。土地の境界や形状、面積を確定するためには、確定測量を行う必要があります。土地の測量を行なう場合、測量費は売主様が負担する費用です。
測量費は土地の広さや境界画定を含めるかどうかによって料金が変動します。確定測量では30万円～80万円の費用が発生します。

住宅ローン残債の返済

住宅ローンの残債がある場合、住宅ローンを繰り上げ返済するための手数料がかかります。
手数料は、住宅ローンを借り入れしている金融機関によっても異なりますが、5,000円～1万円が目安です。

ここからは、一戸建ての売却に関してよくある質問にお答えしていきます。

Q1．確定申告は必要ですか？

確定申告は必要です。
確定申告を行うタイミングは、一戸建てを売却した翌年の2月16日～3月15日となります。損失があった場合も、確定申告を行うことで損益通算や繰越控除を適用できます。
不動産売却後の確定申告について詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

不動産売却に関する税金のこと

Q2．築年数から成約価格を計算することはできますか？

築年数から具体的な成約価格を計算することは難しいかもしれません。
しかし、一般的に物件の価値は築年数の経過により下落していくものです。下落率は新築～築5年までが最も大きく、その後は緩やかに下落していく傾向があります。

Q3．住宅ローンの残債を売却したお金で払うことはできますか？

住宅ローンの残債は、一戸建ての売却金で支払うことが可能です。
新たに物件を購入しての住み替えを検討している場合は、住宅ローンの残債も含めて融資を受けられる「買い替えローン（住み替えローン）」を利用できるケースもあります。
買い替えローンについて詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

不動産のローンが残っている（残債がある）状態で売却することは可能なのか？

Q4．住宅ローンの残債よりも成約価格が下回った場合は売却できませんか？

成約価格が住宅ローンの残債を下回った場合でも売却はできます。
一戸建ての成約価格で住宅ローンの残債をまかなうことができない場合、Q3と同様に、買い替えローンの利用を選択することが可能です。
住宅ローンが残っている状態での売却については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

不動産のローンが残っている（残債がある）状態で売却することは可能なのか？

Q5．建物が古い場合は解体して更地にしてから売却したほうが良いですか？

居住目的で購入されることがないような古家の場合は、更地にしたほうが売りやすいです。
ただし、古家付きの不動産にはメリットもあります。建物の解体には高額な出費がともなうケースもあるため、不動産仲介会社と相談して慎重に判断しましょう。
解体の必要性については、以下の記事で詳しく解説しています。

土地を売るためには更地にすべき？そのままでも売れる？

Q6．何社ほどに査定を依頼すれば相場がわかりますか？

査定依頼先は少なすぎると相場が曖昧で、多すぎると対応に追われてしまいます。
すまいValueでは、不動産業界をリードする大手6社へすばやく一括査定を依頼できます。売却前、売却時、売却後まで万全のサポート体制が整った6社から、希望に合った不動産仲介会社を比較・検討してみてください。

一戸建ての売却には、売主様個々の事情が深く関係していることが多いものです。適正価格で売却することを主軸に、売主様にとって最適な売却となる方法を選びましょう。一戸建てを売却する方法は、大きく分けて「買取」と「仲介」の2つです。それぞれにメリット・デメリットがありますが、迷ってしまったときは仲介で売却を進めて、最終的に買取を選ぶという方法も可能です。

一戸建ては、売却を依頼する不動産会社によって査定価格が異なり、成約価格にも差があります。売りたい一戸建ての相場と売却時の希望を明確にして、より信頼のおける不動産会社を選びましょう。
すまいValueなら、業界大手6社へ一括査定を依頼でき、売却後まで続くサポートにより安心して一戸建ての売却を進められます。