土地付きアパートを売却する際の手続きや売却のコツについて解説

所有するアパートの維持が難しいと感じたときや、思うように収益が得られないとき、売却を検討する方もいるでしょう。「アパートを売却するべきかどうか」迷った際は、アパートを取得した方法を確認することをおすすめします。

なぜなら、「相続で得たアパート」と「投資目的で購入したアパート」では、同じように売却を行ったとしても最終的な損益に差が出るからです。

例えば、相続で得たアパートは、取得時に高額な初期投資をしていません。そのため、売却を行ったとしても損失が出にくく、より効果的なアパート経営の方法を見つけることで、売却する以上に収益を得られる可能性もあります。

アパート経営が難しい、時間や体力に余裕がない、といった理由から経営面の悩みを抱えているならば、「アパート経営を不動産管理会社へ任せる」「サブリース方式※で運用する」といった方法も視野に入れてみましょう。

※サブリース会社にアパートを貸し出して、家賃の一部をサブリース会社から受け取る方法のこと

「投資目的で購入したアパートの経営が伸び悩み、売却を検討している」といった場合でも、アパート経営を外部に委託することは可能です。
「アパートを所有し続けて収益を得られる見通し」があるならば、外部との連携も視野に入れながら、最善の方法を探してみましょう。

一方で、所有するアパートを売却したほうがいいケースとしては、以下のような状況が当てはまります。

• これ以上アパートの維持・管理や経営を続けられない
• 遺産分割で揉めている
• リフォームやリノベーション、修繕のための費用を出せそうにない
• 稼働率が著しく悪く、収益を得られる見通しがない
• まとまった現金が必要

次は、アパートを売却する前に確認すべきことについて解説します。

所有するアパートの売却を前向きに検討するようになったら、現在のアパートに関する確認作業を行いましょう。

いくつかのポイントを確認することで、「売却する時期を間違った」「もっと利益が出せた」といった失敗を避けられます。
アパートの売却前は、以下の3つのポイントを確認しておくと安心です。

住人はどれくらいいるか

アパートにすでに住人がいる場合、「オーナーチェンジ物件」として売り出すことが可能です。
オーナーチェンジ物件とは、現在入居している入居者の賃貸契約はそのままに、オーナーのみが切り替わる物件のことです。
所有するアパートをオーナーチェンジ物件として売り出す場合、売主様には以下のようなメリット・デメリットがあります。

〈メリット〉

• すでに住人がいるアパートは家賃収入を担保しやすく、買主様を募りやすい
• 住人を退居させずに（退居費用をかけずに）売却を進められる

〈デメリット〉

• 売却前に内覧を実施できず、隠れた瑕疵（排水管など見えない部分）に関するクレームが発生する可能性がある

住宅ローンは残っているか

所有するアパートに住宅ローンが残っている場合、アパートの売却で得た金額から住宅ローンを完済する必要があります。アパートの売却金で住宅ローンを返済しきれない場合は、自己資金で足りない費用をまかなう必要があります。

住宅ローンの有無は、アパート売却時の資金計画に大きな影響を与えます。
相続により得たアパート、もしくは投資用として購入したアパートであっても、住宅ローンの有無は必ず売却前に確認しておきましょう。

また、これから相続する予定のアパートがある場合も、住宅ローンの有無を確認しておくと安心です。住宅ローンの金額によっては、相続放棄の手続きを経て、アパートを相続しないという選択もできます。

アパートの住宅ローンについて、「どうやって資金計画を立てればいいか分からない」「そもそも相続しないほうがいいのかも」と悩んだときは、不動産仲介会社へ相談し、まずはアパートの査定を行うことをおすすめします。

アパートの所有期間が5年を超えているか

アパートや戸建てなど、不動産の売却を行った際は、売却で得た金額（＝譲渡所得）に対する譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は不動産の所有期間により税率が異なるため、アパートを売却する前に所有期間の確認を行いましょう。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が売った年の1月1日現在で「5年を超えているかどうか」により変わります。

不動産の所有期間が5年以下の場合、譲渡所得は「短期譲渡所得」に区分され、税率は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）です。

一方、不動産の所有期間が5年を超える場合は、譲渡所得は「長期譲渡所得」に区分され、税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）となります。

不動産の所有期間が「短期」もしくは「長期」であるとき、譲渡所得税にどれほどの差が出るのか以下の例で見ていきましょう。

例）4,000万円で取得したアパート1棟を5,000万円で売却し、譲渡費用が250万円だった場合（説明を簡素にするため、減価償却などは考慮していません）

譲渡所得：
750万円　＝　5,000万円　－（4,000万円　＋　250万円）

所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：
276万9,750円　＝　36.93％　×｛5,000万円　－（4,000万円　＋　250万円）｝

所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：
152万3,625円　＝　20.315％　×｛5,000万円　－（4,000万円　＋　250万円）｝

上記の例では、不動産の所有期間が異なるだけで、譲渡所得税に120万円以上の差が出ています。
もしも、アパートの所有期間が3、4年ほどである場合は、5年を超えるまで所有してから売却したほうが、最終的に得られる利益は大きくなります。

ただし、不動産の価値は一般的に、所有期間が延びるほど下がります。
所有するアパートの現在の価値と、所有期間が5年を超えるタイミングで予想される価値を比較し、最終的に多くの利益が得られる時期に売却手続きを進めましょう。

所有するアパートの売却に適した時期を知りたい場合は、不動産仲介会社へ相談し、適正に査定してもらうことをおすすめします。

不動産を売却した際の譲渡所得税については、以下の記事も参考にしてください。
関連記事：不動産売却時にかかる短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率の違いについて

アパートを売却する前に確認しておくべきポイントは、大きく分けて「現在の住人の数」「住宅ローンの有無」「アパートの所有期間」の3つです。

これらの状況によっては、オーナーチェンジ物件として売り出す、相続破棄をする、売却に適した時期まで待つ、といった選択肢があります。

アパートの売却について悩んだときは、専門家のアドバイスに耳を傾けてみましょう。

アパートを売却するまでの流れは、一般的な不動産売却の流れと大きな差はありません。
アパートを売却するまでの手順を確認していきましょう。

1.不動産仲介会社へ査定を依頼する

いくつかの不動産仲介会社へ査定を依頼して、アパートの現在の価値や相場を正しく把握しましょう。
不動産仲介会社が提示する条件や売却計画に合意ができたら、売却を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を結びます。

2.不動産仲介会社とともに売却活動を行う

不動産仲介会社との媒介契約締結後は、売却計画にそって、アパートの売却活動を行います。
売却活動の主な内容は、広告・宣伝、問い合わせ対応、内見対応などです。
チラシやインターネット（自社サイト、ポータルサイトなど）にアパートの物件情報を掲載します。購入希望者を募る期間は、およそ3ヶ月（媒介契約の契約期間）です。

一般的に、物件情報を公開してから1ヶ月経過しても問い合わせや内見の希望がない場合、掲載内容や売出価格の見直しを行います。
内見を経て、購入希望者から「購入申し込み書」や「買付け依頼書」が届いたら、交渉により売買の条件を調整します。

3.買主様が見つかったら譲渡（引渡し）の準備を進める

交渉の結果、売買の条件に買主様・売主様の両者が合意したら、売買契約や決済を経て譲渡の準備を進めます。

売買契約日は、不動産売買契約書や重要事項証明書をはじめとする以下の必要書類を持ち寄り、買主様・売主様・不動産仲介会社の3者で売買契約を行います。

〈アパートを売却する際の必要書類〉

• 売主様の本人確認書類、実印
• 売主様の住民票（登記上の住所と現在の住所が異なる場合のみ）
• 売主様の印鑑証明書
• 売主様の銀行口座の通帳
• 物件の登記済権利書または登記識別情報
• 物件の固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 物件の土地測量図・境界確認書
• 物件の建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録
• アパートの使用規約、維持管理費が分かる書類
• 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書（ない場合は不要）
• 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書（ない場合は不要）
• 住宅ローン残高証明書（住宅ローンの残債がある場合のみ）

売買契約時、売主様は、買主様から手付金を受け取り、譲渡に向けた準備を整えます。
譲渡の際に行う手続きには、以下のようなものがあります。

• 売主様・買主様間での税金の精算
• 売主様から買主様への領収書の発行
• 売主様から不動産仲介会社への仲介手数料の支払い
• 売却するアパートの住宅ローンの返済
• 売却するアパートに設定された抵当権の抹消登記
• アパートの鍵や重要事項説明書などの引渡し

売買契約や譲渡の際に必要となる書類の中には、売却活動中から準備できるものも多くあります。所有するアパートの売却が決まったら、売却手続きをスムーズに進めるためにも、早い段階で不動産仲介会社へ相談しましょう。

アパートを売却する際は、譲渡費用として多くの費用が発生します。
金額（目安）は、売却前から算定できるものと、そうでないものがあり、正しい認識を持っていないと後の資金計画に狂いが生じてしまう可能性があります。
アパートを売却する際、譲渡費用としてかかってくる費用の概要は、以下のとおりです。

〈アパート売却でかかる費用の概要〉

アパートを売却するまでにかかる費用の算定方法や税金について知り、無理のない売却計画を立てましょう。
ここからは、アパートを売却するまでにかかる費用について解説します。

1.測量費

隣地との土地の境を明確にする測量が必要な場合、現地での測量および測量図を作成するための測量費がかかります。
測量は測量士や土地家屋調査士など、外部へ作業を依頼するため、不動産仲介会社への仲介手数料などと別途費用を用意する必要があります。

測量の方法や作成する測量図にはいくつかの種類がありますが、アパートの売却時に必要となる測量図には「現況測量図」や「確定測量図」があります。

現況測量図とは、土地家屋調査士が土地の状況を見て、隣地を所有する方の確認・合意なしに作成できる測量図のことです。アパートの売却時は、正式な効力を発揮することはできませんが、売却活動を行ううえでの参考資料となります。

確定測量図とは、土地家屋調査士が土地の状況を見て、隣地を所有する方の確認・合意を得て作成する測量図のことです。正式な測量図面として効力を発揮できるため、売買契約のための書類として扱われます。

アパートが所在する土地の境界などを記した測量図は、売買手続きを進めるために欠かせない書類です。
しかし、どのような測量図が必要となるかはケースによって異なるため、不動産仲介会社と相談のうえ、最適な測量図を準備する必要があります。

測量および測量図の作成にかかる費用としては、現況測量が約35～45万円、確定測量が約60～80万円となります。

2.印紙税

不動産売買契約書の作成に必要な印紙のための費用です。
印紙税額は200円～60万円までと、不動産の成約価格によって変動します。
また、令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書においては、印紙税の軽減措置が適用されます。
不動産売買契約書1通につき1枚の印紙が必要となるため、以下で必要な金額を確認しておきましょう。

〈不動産売買契約書に貼付する印紙税額〉

参照元：
No.7140　印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

• 不動産の売買契約書には収入印紙が必要？印紙税はいくら？

3.仲介手数料

買主様との売買契約が締結されたタイミングで、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限金額が定められているため、不当に高額な仲介手数料が請求されることはありません。
仲介手数料の上限金額は、不動産の成約価格をもとに、以下のように算定できます。

成約価格200万円以下の部分：
成約価格　×　5％　＋　消費税

成約価格200万円を超え400万円以下の部分：
成約価格　×　4％　＋　消費税

成約価格400万円を超える部分
成約価格　×　3％　＋　消費税

また、成約価格が400万円を超える取引においては、以下の速算式で仲介手数料の上限金額を算定することも可能です。
成約価格　×　3％　＋　6万円　＋　消費税

これらをもとにした仲介手数料の上限金額を、以下の早見表で確認しておきましょう。

〈仲介手数料（上限金額）の早見表〉

〈代表的な成約価格の仲介手数料（上限金額）〉

4.譲渡所得税

前述のように、不動産売却後に利益を得た場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税には、所得税と住民税が含まれていますが、前述の所得区分（短期譲渡所得、長期譲渡所得）に応じた税率を用いて以下のように算定できます。

〈譲渡所得税の税率〉

〈譲渡所得税の算定式〉
譲渡所得税　＝　税率　×　｛成約価格　－（取得費※　+　譲渡費用）｝

※アパートの取得にかかった費用

（例1）
6年前に5,000万円で取得した不動産が7,000万円で売れ、その際にかかった譲渡費用が400万円だと仮定した場合（説明を簡素にするため、減価償却などは考慮していません。例2同じ。）
325万円※　＝　20.315%　×｛7,000万円　－（5,000万円　+　400万円）｝

（例2）
例1の不動産を取得から2年後に売却したと仮定した場合
634万円※　＝　39.63%　×｛7,000万円　－（5,000万円　+　400万円）｝

※例1、例2ともに百円未満切捨て

上記からも分かるように、アパートを売却した後にかかる譲渡所得税の金額は、所有期間によって大きく異なります。相続などによりアパートの正しい所有期間を把握していない方は、売却前に物件の登記情報を確認してみてください。

5.その他

このほか、アパートを売却する際は、状況により以下の費用が発生します。

抵当権抹消登記費用

アパートを購入した際に住宅ローンを利用し、アパートに抵当権を設定していた場合、抵当権を外すための登記費用がかかります。
抵当権抹消登記にかかる費用は、【申請を行う不動産の数　×　登録免許税（1,000円）】です。
アパートにおいては、土地と不動産それぞれに抵当権が設定されているため、通常かかる登録免許税は2,000円となります。

抵当権抹消登記は管轄の法務局で申請を行う必要がありますが、所有者以外の第三者へ代理の手続きを依頼することも可能です。

一般的に、不動産売買に関わる登記手続きの代理依頼先は司法書士となります。
抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合、登録免許税と司法書士報酬を合わせて2万円ほどの費用がかかります。

消費税

アパートを売却する際は、法人・個人問わず、物件（建物）に対する消費税が発生します。
不動産売却では、「使用しても消費されない土地」に消費税がかかることはありませんが、建物部分は消費税の課税対象です。

アパートの売却で消費税が課税されるタイミングは「譲渡時（引渡し時）」ですが、売主様が「消費税納付義務を持つ課税事業者」に区分されない場合は、建物部分も消費税を納める義務はありません。

消費税納付義務を持つ課税事業者とは、「アパートを売却した年の前々年度の課税売上高が1,000万円を超えている方」もしくは「前年の1月1日から6月30日における課税売上高が1,000万円を超えている方」のことです。

そのため、他に事業を行っておらず、はじめて不動産ないしはアパートの売却を行うといった場合であれば、物件に対する消費税はかかりません。反対に、前年または前々年に他事業などで1,000万円以上の所得がある方は、自分が消費税納付義務を持つ課税事業者に該当しないか確認する必要があります。

アパート経営を続けるべきか、売却を行うべきかについては、現在の住宅ローン残高や毎月の家賃収入、アパートを所有している期間などさまざまな観点から判断する必要があります。そのため、所有するアパートについて、「このまま維持するより売却したほうがいいかも」と感じたときは、不動産仲介会社へ相談し、専門家のアドバイスに耳を傾けてみてください。

また、アパートの売却を検討し始めたときは、現在の価値や相場を正しく知るために、複数の不動産仲介会社へ査定を依頼することも欠かせません。
所有するアパートの価値を正しく知ることができると、アパートの経営計画あるいは売却計画において、より具体的な計画を立てられるでしょう。
アパートの価値は、築年数や見た目の新旧だけでなく、立地条件や周辺環境などを含めたさまざまな要素によって決まるものです。

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