土地査定の方法とは?基本の流れと査定額を左右する項目、注意点などを解説

売却・査定
土地査定の方法とは?基本の流れと査定額を左右する項目、注意点などを解説 土地査定の方法とは?基本の流れと査定額を左右する項目、注意点などを解説

土地査定は、不動産仲介会社によって行われる土地の査定のことです。土地査定は無料で依頼でき、一般的な不動産査定と同様の流れで実施されます。全体の流れや調査項目について知っておくことで、必要になるものや注意点が分かります。

今回は土地査定を検討している方へ向けて、

・土地査定全体の流れ
・土地査定当日(現地調査)の流れ
・査定価格を左右する重要な項目
・土地査定時の注意点

について解説します。

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土地査定の基本の流れを5ステップで解説

土地査定の基本の流れを5ステップで解説

土地査定の基本的な流れは一般的な不動産査定と同様です。全体的な流れを、査定当日のポイントにも注目しながら5つのステップで確認していきましょう。

【STEP1】不動産仲介会社に査定(簡易査定・訪問査定)を依頼する

土地査定では、売主様の事情や条件を考慮したうえで「約3ヶ月以内での売却を想定した目安の金額」が算出されます。これは土地以外の不動産査定においても同様です。

査定価格は不動産仲介会社によって異なるため、複数社へ土地査定を依頼し、価格や説明内容を比較しましょう。

複数の不動産仲介会社へ査定依頼を出す際は、一社ずつ問い合わせるよりもインターネットの不動産一括査定サイトを利用するほうが依頼の手間を省けます。

【STEP2】査定の訪問日時を決める

土地査定は確認事項や調査事項が多いので、一般的には売主様の立ち会いのもとで行われます。不動産仲介会社から連絡がきたら、売主様は立ち会える日程を伝え、両者の都合を確認しながら土地査定の訪問日時を決めましょう。

なお土地の基本的な登記情報(住所や面積など)から、おおよその価格を知りたい場合は、訪問が不要な「簡易査定」を依頼しましょう。

「売却するか迷っている」「不動産仲介会社との相性が気になる」という方は、簡易査定での結果や対応を参考にしてから、訪問査定の依頼も可能です。

【STEP3】現地調査に立ち会う

訪問による土地査定では、登記情報などの書類では確認できない実際の状況を確認します。例えば以下の項目が挙げられます。

  • 隣地との境界の確認
  • 軒先や樹木などの越境の確認
  • 実測面積の確認
  • 供給処理施設(上水道、下水道など)の引込の有無
  • 真の所有者の確認

土地の現状や過去の状態など、売主様にしか分からない情報については、不動産仲介会社から質問を受けることもあります。

また査定時に事実と異なる回答や情報を提示すると、後々トラブルに発展する可能性もあります。不動産仲介会社からの質問には、分かる範囲で正直に回答しましょう。

なお「境界標がない」「隣地との境界が確定していない」などの状況が判明した場合、売却までに隣地所有者の立ち会いのもと、土地家屋調査士による境界確定測量(有料)を行う必要があります。

【STEP4】必要書類を確認する

土地の売却で必要となる書類には「登記事項証明書・登記簿謄本」や「土地の売買契約書」があります。
そのほか「地積測量図」や「境界確認書」「固定資産税納税通知書」など、どの書類を用意するべきか不動産仲介会社に確認のうえ、売却前に漏れのないよう準備しておきましょう。

【STEP5】査定結果を受け取る

土地査定の結果は、簡易査定なら1~2日ほどで受け取れます。ただ、役所調査が必要なケースでは、もう少し日程を要する場合があります。訪問査定であれば、1週間前後を目安に結果を受け取ることができます。どちらも、不動産仲介会社により日程は異なります。

不動産仲介会社から査定の結果を受け取る際は、査定価格だけでなく「なぜその価格になるのか」という具体的な価格の根拠を確認してください。査定価格は不動産仲介会社により異なります。査定価格の根拠を確認することで、査定の妥当性や担当者の力量を比較できます。

担当者とのやりとりをとおして対応の丁寧さも比較できるので、最終的な不動産仲介会社選びにも役立ちます。

土地の査定額の計算方法

土地の査定額の計算方法

土地を売却する際には、不動産仲介会社に査定を依頼する必要があります。査定価格や根拠の妥当性を判断するためにも、計算方法を理解しておきたいところです。

不動産の査定価格の計算方法としては「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。続いては、3種類それぞれの概要について見ていきましょう。

不動産価格を査定する3つの方法

不動産の査定価格を計算する際には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの方法が用いられます。

1つ目の取引事例比較法は、売却を検討している不動産と立地・面積・築年数・駅からの距離など条件の近い物件における、過去の取引事例を元に査定額を求める方法。対象物件の状況によって、必要に応じた物件補正や時点修正などを行い、最終的な査定額を算出します。

例えば、近隣で再開発が行われたり大規模な商業施設が開業したりして、エリアの人気が高まっているケースなどでは、過去の取引事例に基づく価格にプラス補正がかけられるといった具合です。

2つ目の原価法は、対象となる不動産の再調達原価をベースに試算価格を求める方法です。主に、戸建て住宅などの建物の査定価格の計算に用いられます。

再調達原価とは、査定時点において対象不動産と同様の物件を再度建てようとした場合にかかると見込まれるコストのこと。原価法では、物件の築年数と法定耐用年数に応じて再調達原価を減価し、対象不動産の査定価格を求めます。一般的な計算式は次のとおりです。

原価法による積算価格 = 再調達原価 ×(法定耐用年数 − 築年数)÷ 法定耐用年数

建物構造や築年数が同じ条件であれば似通った価格となってしまうため、原価法を用いる場合には、取引事例比較法と同じく物件補正や時点修正などをかけます。

3つ目の収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと考えられる収益に着目して試算価格を求める方法。主に賃貸マンションなどの収益物件の価格を算出する際に用いられます。収益還元法には「直接還元法」「DCF法」という2つの手法があります。

  • 直接還元法
    対象不動産から年間で得られる利益を還元利回りで割り戻して物件価格を求める方法
  • DCF法
    将来的に得られる利益と売却時の予想価格を、現在の価格に割り引いて、合計を求める方法

土地の査定方法は

不動産査定における3つの査定方法のうち、土地の査定で主に用いられるのが「取引事例比較法」です。

取引事例比較法では、査定対象の不動産と近い条件を持つ事例を集めて、取引価格の事例から対象不動産の事情補正や時点修正を行い、さらに地域的要因及び個別的要因の比較を行ったうえで算出された価格を比較考慮して、対象不動産の価格を求めます。

土地の査定額を決める主な15項目

土地の査定額を決める主な15項目

前述の3つの条件をもとに、土地査定で重要な評点項目の例として15項目を解説します(評点項目の詳細は不動産仲介会社によって異なります)。

接近条件

接近条件は、交通の利便性や周辺施設との距離を表す条件のことです。土地査定で確認される接近条件は、主に以下の3つです。

最寄り駅・バス停への接近性

徒歩10分(800m)を基準として、最寄り駅やバス停に近いほど評点が上がり、徒歩10分以上だと評点が下がる傾向にあります。バスの運行頻度が評点に含まれることもあります。

公共施設への接近性

徒歩10分(800m)以内に、役所や学校、病院など、生活のための公共施設が揃っているほど評点が上がり、利便性に欠けると評点が下がる傾向にあります。

商業施設への接近性

徒歩5~10分(400~800m)以内にある商業施設の接近性により評点が決まります。商業施設は、生活必需品を扱うスーパーや商店街などのことです。徒歩圏内に商業施設がない場合は評点が下がります。

接近条件は都市部や市街地では査定の重要な指標となりますが、地域によっては環境条件のほうが重要視される場合もあります。

環境条件

環境条件は「土地の用途に適した環境かどうか」「土地の快適な利用を妨げる要因がないか」など、土地の周辺環境に影響を与える条件のことです。住宅用地を想定した7つの環境条件に分けられます。

周囲の住宅環境

住宅用地に適した土地かどうかで評点が決まります。画地の規模が大きく、低層の戸建て住宅が多いほど評点が上がる傾向があります。

「高層の建物や住宅以外の建物(店舗など)が混在している」といった環境で評点が下がることはあまりありませんが、工場や倉庫などが混在している場合は評点が下がりやすくなります。

街路の配置や整備状況

街路の配置や整備状況により評点が決まります。「行き止まりが少ない」「計画的に区画整備されている」という場合は評点が上がる可能性があります。

周辺環境に影響をおよぼす可能性がある施設の有無

一般的に嫌悪される可能性が高い施設の有無により評点が決まります。該当の周辺施設としては、ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場、ガスタンク、大規模な変電所などが挙げられます。

騒音・振動

窓を閉めた状態での騒音や振動の程度により評点が決まります。幹線道路や鉄道が付近を通っていると評点が下がる傾向にあります。

供給処理施設の設備状況

ガスや飲用水などの供給施設や、下水などの排水施設を利用できるかどうかにより評点が決まります。

日照・通風

日照や通風の良し悪しにより評点が決まります。具体的には「南側の採光量や日照条件にすぐれている」「通風を遮る障害物がない」場合に評点が上がります。

眺望・景観

眺望・景観の良し悪しにより評点が決まります。高台で眺望にすぐれていると評点が上がる傾向にありますが、がけ地の近くは災害リスクがあるので評点が下がることがあります

景観がすぐれていなくても評点が下がることはありませんが、住環境として好ましくない景観がある土地では、評点が下がる場合があります。

街路・画地条件

街路・画地条件は、土地に面した道路や画地の形状の良し悪しを表す条件のことです。評点を左右しやすい5つの街路・画地条件を見ていきましょう。

接面道路の幅員

土地へ出入りする際に利用する、接面道路の幅により評点が決まります。道路幅は4mが基準とされ、4m未満や自動車の出入りが困難になると評点が下がります。

道路の舗装状況

接面道路の舗装状況により評点が決まります。コンクリートやアスファルトなどで完全に舗装されていると評価が上がり、未舗装(砂利道など)だと評点が下がります。

公道・私道の別

接面道路が「公道か私道か」に応じて評点が決まります。私道は道路補修費の負担がかかることから、公道に比べて評点が下がります。

接面道路との高低差

接面道路との高低差の程度により評点が決まります。土地と接面道路に高低差がある場合、以下のように評点が決まるケースが一般的です。

土地が接面道路より高い場合:高低差1.5mまでは評点が変わらず、1.5m以上だと評点が下がりやすい

土地が接面道路より低い場合:高低差が1m未満でも評点が下がり、1.5m以上だと大幅に下がる

土地の形状

土地の形状の良し悪しにより評点が決まります。
土地の形状は、その地域の標準的な整形地を基準として、利用しにくい形になるほど減点されます。そのうえで「整形」「やや整形」「不整形」「極端に不整形」のように段階的に判断されます。

土地査定を依頼する場合の注意点

土地査定を依頼する場合の注意点

これまで土地の査定額の計算方法や価格を左右する項目について見てきました。実際に土地売却を検討する際には、こうした点を踏まえたうえで、プロである不動産仲介会社に査定を依頼していきます。

不動産仲介会社に土地査定を依頼する場合、どういった点に注意すべきなのでしょうか。信頼のおける不動産仲介会社を選ぶためにも、不動産の査定前に知っておくべき注意点を確認しておきましょう。

必ず複数の不動産仲介会社に依頼する

査定依頼時に注意すべき点の1つ目が、必ず複数の不動産仲介会社に依頼するという点です。

不動産仲介会社によって土地の査定方法に違いがあります。同じ土地の査定を依頼したとしても、会社ごとに査定価格が異なるというケースがよくあるのです。仮に1社のみに査定を依頼し、その会社が割安な査定価格を提示していたとすれば、本来はもっと高く売れるはずだったのに損をしてしまうという結果になりかねません。

また、一般の人では提示された価格が高いのか安いのか判断がつきにくいため、複数社に査定依頼をして相場を知るというのも大切です。

査定価格でそのまま売却できるわけではありませんが、売出価格の基準にはなりますので、必ず複数社に査定を依頼しましょう。その際には、複数の不動産仲介会社にまとめて依頼できる不動産一括査定サイトを活用するのがおすすめです。

高すぎる査定額を提示する会社には注意

複数の不動産仲介会社に査定依頼をして相場を知ることも大切という話をしました。査定額は高ければいいというわけでもありません。高すぎず安すぎない、相場に見合った適正な価格で売却するのが望ましいのです。

過去に実績があって高い価格でも売却できる自信のある不動産仲介会社であれば問題ないですが、売主様に気に入られて今後の仲介契約を取る目的で、わざと他社よりも高めの査定額を提示する会社もあります。

不動産仲介会社から査定額を提示されたら、金額の合理的な根拠を明確に確認するよう心がけましょう。

不動産仲介会社の得意分野を知る

一口に不動産仲介会社と言っても、会社ごとに得意分野が異なります。

土地や建物の売却に強い会社もあれば、賃貸物件の仲介に強みのある会社もあるでしょう。また、鉄道会社系の不動産仲介会社が沿線エリアを得意としているケースなど、特定のエリアに大きな強みを持つ不動産仲介会社もあります。

こうした不動産仲介会社ごとの得意分野を理解したうえで、土地の売却に強く、対象物件のあるエリアで実績のある会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

まとめ

土地の売却を検討している場合、まずは土地査定の流れや査定の対象になる項目について、正しく把握しておくことをおすすめします。査定の流れや査定当日の調査項目を押さえておくと、土地査定から不動産仲介会社選びをスムーズに進めやすくなります。

〈土地査定の流れ〉
STEP1:不動産仲介会社に査定を依頼する
STEP2:査定の訪問日時を決める
STEP3:現地調査に立ち会う
STEP4:必要書類を確認する
STEP5:査定結果を受け取る

〈土地査定で査定価格を左右する3条件(15項目)〉

接近条件 環境条件 街路・画地条件
  • 最寄り駅・バス停への接近性
  • 公共施設への接近性
  • 商業施設への接近性
  • 周囲の住宅環境
  • 街路の配置や整備状況
  • 周辺環境に影響をおよぼす可能性がある施設の有無
  • 騒音・振動
  • 供給処理施設の設備状況
  • 日照・通風
  • 眺望・景観
  • 接面道路の幅員
  • 道路の舗装状況
  • 公道・私道の別
  • 接面道路との高低差
  • 土地の形状

また、土地を有利な条件で売却するには、力量があり親身な対応を期待できる不動産仲介会社を選ぶことが大切です。相性の合う会社を見つけるなら、一度の依頼で複数社へ土地査定を依頼できる不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

「すまいValue」の一括査定では、インターネットから短時間で不動産業界をリードする大手6社への査定依頼が可能です。土地査定なら、無料かつ便利な一括査定をぜひお試しください。

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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