土地査定の方法とは?基本の流れと査定額を左右する項目、注意点などを解説

売却・査定
土地査定の方法とは?基本の流れと査定額を左右する項目、注意点などを解説 土地査定の方法とは?基本の流れと査定額を左右する項目、注意点などを解説

土地査定は、不動産仲介会社によって行われる土地のみの査定のことです。土地査定は無料で依頼でき、一般的な不動産査定と同様の流れで実施されます。
全体の流れや調査項目について知っておくことで、必要になるものや注意点が分かります。

今回は土地査定を検討している方へ向けて、

・土地査定全体の流れ
・土地査定当日(現地調査)の流れ
・査定価格を左右する重要な項目
・土地査定時の注意点

上記について解説します。

土地査定の基本の流れを5ステップで解説

土地査定の基本の流れを5ステップで解説

土地査定の基本的な流れは一般的な不動産査定と同様です。全体的な流れを、査定当日のポイントにも注目しながら5つのステップで確認していきましょう。

【STEP1】不動産仲介会社に査定を依頼する

土地査定では、売主様の事情や条件を考慮したうえで「約3ヶ月以内の売却を想定した目安の金額」が算出されます。
これは土地以外の不動産査定においても同様です。

査定価格は不動産仲介会社によって異なるため、複数社へ土地査定を依頼し、価格や説明内容を比較しましょう。

複数の不動産仲介会社へ査定依頼を出す際は、一社ずつ問い合わせるよりも一括査定サービスを利用するほうが依頼の手間を省けます。

【STEP2】査定の訪問日時を決める

土地査定は確認事項や調査事項が多いので、一般的には売主様の立ち会いのもとで行われます。不動産仲介会社から連絡がきたら、売主様は立ち会える日程を伝え、両者の都合を確認しながら土地査定の訪問日時を決めましょう。

なお土地の基本的な登記情報(住所や面積など)から、おおよその価格を知りたい場合は、訪問が不要な「簡易査定」を依頼しましょう。

「売却するか迷っている」「不動産仲介会社との相性が気になる」という方は、簡易査定での結果や対応を参考にしてから、訪問査定の依頼も可能です。

【STEP3】現地調査に立ち会う

訪問による土地査定では、登記情報などの書類では確認できない実際の状況を確認します。例えば以下の項目が挙げられます。

  • 境界標の有無
  • 隣地との境界の確認
  • 軒先や樹木などの越境の確認
  • 実測面積の確認
  • 地中の埋没物の有無
  • 供給処理施設(上水道、下水道など)の引込の有無
  • 真の所有者の確認

土地の現状や過去の状態など、売主様にしか分からない情報については、不動産仲介会社から質問を受けることもあります。
また査定時に事実と異なる回答や情報を提示すると、後々トラブルに発展する可能性もあります。不動産仲介会社からの質問には、分かる範囲で正直に回答しましょう。

なお「境界標がない」「隣地との境界が確定していない」などの状況が判明した場合、売却までに隣地所有者の立ち会いのもと、土地家屋調査士による境界確定測量(有料)を行う必要があります。

【STEP4】土地売却に必要な書類を確認する

土地の売却で必要となる書類には「土地登記簿謄本」や「土地の売買契約書」があります。
そのほか「地積測量図」や「境界確認書」「固定資産税納税通知書」など、どの書類を用意するべきか不動産仲介会社に確認のうえ、売却前に漏れのないよう準備しておきましょう。

【STEP5】査定結果を受け取る

土地査定の結果は、簡易査定なら1~2日、訪問査定なら1週間前後を目安に受け取ることができます(不動産仲介会社により異なる)。

不動産仲介会社から査定の結果を受け取る際は、査定価格だけでなく「なぜその価格になるのか」という具体的な価格の根拠を確認してください。
査定価格は不動産仲介会社により異なるケースが多いです。査定価格の根拠を確認することで、査定の妥当性や担当者の力量を比較できます。

担当者とのやりとりを通じて対応の丁寧さも比較できるので、最終的な不動産仲介会社選びにも役立ちます。

土地の査定額の計算方法

土地の査定額の計算方法

査定価格を左右する調査項目を知る前に、査定価格がどのように決定されているのか見ていきましょう。
土地の査定価格の計算方法にはいくつかの種類があります。
不動産仲介会社によっても異なりますが、一般的には以下の計算式が採用されます。

【土地の査定価格 = 事例地の価格 ×(査定地の評点/事例地の評点)× 査定地の面積】

※事例地:査定地(査定を依頼する土地)と似た条件を持つ土地のこと

※評点:評点項目(土地の性質や条件)から割り出される評価のこと

つまり土地の査定価格は、近隣で似た条件を持つ土地の価格を基準に、評点項目の評価で決定されるということです。

土地の評点項目は、大きく分けて「接近条件」「環境条件」「街路・画地条件」の3つがあります。これらの条件が土地の査定価格を左右するといっても過言ではありません。

次の章では、土地の査定価格の決め手となる評点項目について見ていきましょう。

土地の査定額を決める主な15項目

土地の査定額を決める主な15項目

前述の3つの条件をもとに、土地査定で重要な評点項目の例として15項目を解説します(評点項目の詳細は不動産仲介会社によって異なります)。

接近条件

接近条件は、交通の利便性や周辺施設との距離を表す条件のことです。土地査定で確認される接近条件は、主に以下の3つです。

最寄り駅・バス停への接近性

徒歩10分(800m)を基準として、最寄り駅やバス停に近いほど評点が上がり、徒歩10分以上だと評点が下がる傾向にあります。バスの運行頻度が評点に含まれることもあります。

公共施設への接近性

徒歩10分(800m)以内に、役所や学校、病院など、生活のための公共施設が揃っているほど評点が上がり、利便性に欠けると評点が下がる傾向にあります。

商業施設への接近性

徒歩5~10分(400~800m)以内にある商業施設の接近性により評点が決まります。商業施設は、生活必需品を扱うスーパーや商店街などのことです。徒歩圏内に商業施設がない場合は評点が下がります。

環境条件

環境条件は「土地の用途に適した環境かどうか」「土地の快適な利用を妨げる要因がないか」など、土地の周辺環境に影響を与える条件のことです。住宅用地を想定した7つの環境条件に分けられます。

周囲の住宅環境

住宅用地に適した土地かどうかで評点が決まります。画地の規模が大きく、低層の戸建て住宅が多いほど評点が上がる傾向があります。
「高層の建物や住宅以外の建物(店舗など)が混在している」といった環境で評点が下がることはあまりありません。工場や倉庫などが混在し、画地規模が小さい場合は評点が下がりやすくなります。

街路の配置や整備状況

街路の配置や整備状況により評点が決まります。「行き止まりが少ない」「計画的に区画整備されている」という場合は評点が上がる可能性があります。

周辺環境に影響をおよぼす可能性がある施設の有無

周辺施設から不快な影響を受ける可能性により評点が決まります。該当の周辺施設としては、ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場、ガスタンク、大規模な変電所などが挙げられます。

騒音・振動

窓を閉めた状態での騒音や振動の程度により評点が決まります。幹線道路や鉄道が付近を通っていると評点が下がる傾向にあります。

供給処理施設の設備状況

ガスや飲用水などの供給施設や、下水などの排水施設を利用できるかどうかにより評点が決まります。例えば、個別浄化槽の設置がない土地は、排水施設が十分でないと判断され評点が下がりやすくなります。

日照・通風

日照や通風の良し悪しにより評点が決まります。具体的には「南側の採光量や日照条件に優れている」「通風を遮る障害物がない」場合に評点が上がります。

眺望・景観

眺望・景観の良し悪しにより評点が決まります。高台で眺望に優れ、周囲に山や川などの景観が良いと評点が上がる傾向にあります。
景観が優れていなくても評点が下がることはありませんが、住環境として好ましくない景観がある土地では、評点が下がる場合があります。

街路・画地条件

街路・画地条件は、土地に面した道路や画地の形状の良し悪しを表す条件のことです。評点を左右しやすい5つの街路・画地条件を見ていきましょう。

接面道路の幅員

土地へ出入りする際に利用する、接面道路の幅により評点が決まります。道路幅は4mが基準とされ、4m未満や自動車の出入りが困難になると評点が下がります。

道路の舗装状況

接面道路の舗装状況により評点が決まります。コンクリートやアスファルトなどで完全に舗装されていると評点が上がり、未舗装(砂利道など)だと評点が下がります。

公道・私道の別

接面道路が「公道か私道か」に応じて評点が決まります。私道は道路補修費の負担がかかることから、公道に比べて評点が下がります。

接面道路との高低差

接面道路との高低差の程度により評点が決まります。土地と接面道路に高低差がある場合、以下のように評点が決まるケースが一般的です。

土地が接面道路より高い場合:高低差1.5mまでは評点が変わらず、1.5m以上だと評点が下がりやすい
土地が接面道路より低い場合:高低差が1m未満でも評点が下がり、1.5m以上だと大幅に下がる

土地の形状

土地の形状の良し悪しにより評点が決まります。
土地の形状は、その地域の標準的な整形地を基準として、利用しにくい形になるほど減点されます。そのうえで「整形」「やや整形」「不整形」「極端に不整形」のように段階的に判断されます。

土地査定を依頼する場合の注意点

土地査定を依頼する場合の注意点

土地の査定から売却に至るまでの過程では、複数の不動産仲介会社を比較したうえで依頼先を決定します。この流れは一般的な不動産(土地・建物含む)の売却においても同様です。
信頼のおける不動産仲介会社を選ぶためにも、不動産の査定前に知っておくべき注意点を確認しておきましょう。

複数の査定結果とその根拠を十分に検討する

土地は周辺の環境や施設の影響などを受けて価値が変動しやすい不動産です。
査定は必ず複数の不動産仲介会社へ依頼し、提示される査定価格とその根拠をよく比較しましょう。

査定価格の根拠を確認する際は、口頭の説明を受けるだけでなく、査定の基となった資料や取引事例などの閲覧が可能か聞いてみましょう。

査定価格の根拠を詳しく確認しておくと、不動産仲介会社を比較しやすくなるだけでなく、信頼できる不動産仲介会社か見極めることにもつながります。
あえて高額な査定価格を提示して媒介契約を結ぼうとする不動産仲介会社も存在するため、十分に注意しましょう。

不動産仲介会社は、売却実績やスタッフの腕に着目して選ぶ

査定価格のみに着目して不動産仲介会社を選ぶことはおすすめできません。協力して土地売却を進めるパートナーとしてふさわしいか、以下の点もよく比較するよう心がけましょう。

  • 土地売却の実績が十分にあるか
  • スタッフは親切で誠実に対応してくれるか
  • 担当者や不動産仲介会社の理念と相性が合うか

査定の相場が上がるタイミングで依頼する

土地の査定価格はさまざまな要因で変動します。そのため、査定価格の相場が上がるタイミングを見極めて査定を依頼できると、より有利に土地を売却できます。
以下のように、査定価格の相場が上がりやすい具体的なタイミングを確認しておきましょう。

査定額は季節によっても変動する

土地の査定価格が上がりやすい季節は、主に2~3月です。新生活に向けて土地の需要が高まるため、土地の価値の上昇、すなわち土地の査定価格相場の上昇が期待できます。

再開発の予定なども確認する

大規模な再開発や一大イベントによる特需などで、一時的に土地の価格が高騰する場合があります。
再開発やイベントの情報は、その地域に詳しい不動産仲介会社が独自に情報を得ていることもあります。
売却したい土地のエリアに強い不動産仲介会社に相談してみましょう。

まとめ

土地の売却を検討している場合、まずは土地査定の流れや査定の対象になる項目について、正しく把握しておくことをおすすめします。査定の流れや査定当日の調査項目を押さえておくと、土地査定から不動産仲介会社選びをスムーズに進めやすくなります。

〈土地査定の流れ〉
STEP1:不動産仲介会社に査定を依頼する
STEP2:査定の訪問日時を決める
STEP3:現地調査に立ち会う
STEP4:土地売却に必要な書類を確認する
STEP5:査定結果を受け取る

〈土地査定で査定価格を左右する3条件(15項目)〉

接近条件 環境条件 街路・画地条件
  • 最寄り駅・バス停への接近性
  • 公共施設への接近性
  • 商業施設への接近性
  • 周囲の住宅環境
  • 街路の配置や整備状況
  • 周辺環境に影響をおよぼす可能性がある施設の有無
  • 騒音・振動
  • 供給処理施設の設備状況
  • 日照・通風
  • 眺望・景観
  • 接面道路の幅員
  • 道路の舗装状況
  • 公道・私道の別
  • 接面道路との高低差
  • 土地の形状

また、土地を有利な条件で売却するには、力量があり親身な対応を期待できる不動産仲介会社を選ぶことが大切です。相性の合う会社を見つけるなら、一度の依頼で複数社へ土地査定を依頼できる一括査定サービスの利用をおすすめします。

「すまいValue」の一括査定では、インターネットから短時間で不動産業界をリードする大手6社への査定依頼が可能です。土地査定なら、無料かつ便利な一括査定をぜひお試しください。
土地価格の相場の調べ方や土地を売る時のポイントについて解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

最後までお読みいただき、
ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

カテゴリーから探す

あなたの不動産の売却可能額を最大6社が無料で提案いたします

STEP1

物件種別を選択

STEP2

都道府県を選択

STEP3

市区郡町村を選択

STEP4

町名を選択
null
完了まで最短60秒 無料査定スタート!