自宅の売却をスムーズに行うには?売却の一連の流れと必要な費用・税金もあわせて解説

売却・査定
自宅の売却をスムーズに行うには?売却の一連の流れと必要な費用・税金もあわせて解説 自宅の売却をスムーズに行うには?売却の一連の流れと必要な費用・税金もあわせて解説

自宅の売却をトラブルなく進めるには、一連の流れやポイント、必要な費用を把握し、状況に合わせた計画を立てることが基本となります。
そして、スムーズな売却を実現できるかどうかは、住宅の状態や売主様の内見での対応によって変わります。

ここでは、
「自宅を売却するまでの流れは?」
「諸費用はいくらかかる?」
「注意するポイントは?」

上記の疑問にお答えしながら、売却をスムーズに進めるコツを解説します。

自宅を売却する流れ

自宅を売却する流れ

自宅を売却する際は、以下の流れで進めます。
「相場を把握する」→「任意の手段で買主様を探す」→「買主様と売買契約を結んで引渡しする」

まずは、各ステップの目的やポイント、具体的な内容について見ていきましょう。

1.相場の調査

自宅を売却する際は、売り出しまでに「いくらで売るか」を決める必要があります。
自分の希望にそって売出価格を決定できますが、スムーズな売却を実現するには「相場に合った売出価格」の設定が大切です。
適正な相場を把握し、妥当な売出価格を見極めるために、自宅と似た条件を持つ物件の相場を確認することから始めましょう。

過去に取引された物件の情報や相場は、全国指定流通機構連絡協議会が運営する「レインズマーケットインフォメーション」から閲覧できます。自宅と同様の地域・物件条件を選択し、相場を確認しましょう。

なお、売り出し中の物件情報を閲覧できるコンピューターネットワークシステムの「REINS IP」は、不動産流通機構の登録会員のみ(おもに不動産仲介会社)が閲覧できます。
個人で相場を調べる際は「レインズマーケットインフォメーション」へアクセスしてください。

上記以外では、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」から全国の不動産取引価格を確認できます。

適正な価格で自宅を売却するために、売却前には必ず相場の調査を行いましょう。

2.買主様を探す

買主様を探す方法は「自分で探す方法」と「不動産仲介会社に探してもらう方法」の2種類あります。
不動産取引の専門知識や経験がない方は、不動産仲介会社に探してもらう流れが一般的です。

不動産仲介会社に仲介を依頼する場合、売買が成立した際に不動産仲介会社へ仲介手数料を支払います(法律上の上限あり)。
一方で、売却をスムーズに進めやすくする以下の点がメリットとして挙げられます。

  • 専門家のサポートとアドバイスを受けられる
  • 企業が持つネットワークから条件に合う買主様候補を探してもらえる

ただし不動産仲介会社により、得意な分野や実績は異なります。複数社をよく比較・検討して依頼先を決めましょう。
まずは不動産一括査定サイトを使用して複数社の査定を受けることをおすすめします。

不動産仲介会社と媒介契約(仲介を依頼するための契約)を締結したら、売却活動を開始します。

不動産仲介会社の選び方について詳しくは、以下の記事を参照ください。
関連記事:不動産売却会社の選び方を徹底解説!選ぶポイントと注意点とは

3.買主様が決まったら価格など条件を交渉し、媒介契約へ

売却活動開始後、物件の情報が広告やインターネット上の物件情報サイトに掲載されます。
条件とマッチした買主様候補が見つかると内見希望の申し込みがあります。

ただ売出価格や物件の条件によっては、買主様候補が現れるまでに時間がかかるケースもあります。そのような場合は売出価格の見直しなどを行いましょう。

内見希望の申し込みがあったら内見に対応し、価格交渉など条件の交渉を進めます。
売主様・買主様の双方が売買の条件に合意した後、売主様は買主様から手付金を受け取り、売買契約を結びます。

不動産売却の流れについて詳しくは、以下の記事も参考にしてください。
関連記事:家を売るまでの手順や手続きの方法、税金について解説
関連記事:家を売るにはどうすればいい?売る手順を紹介

自宅をスムーズに売却するために知っておきたいポイント

自宅をスムーズに売却するために知っておきたいポイント

ここからは、スムーズに売却するポイントを見ていきましょう。

リフォームを行う場合は最小限にする

売出価格を上げるためにリフォームを検討する方もいるでしょう。しかしリフォームにかけた費用分が、売却価格にプラスされるわけではありません。

古い家を新築よりも低い価格で購入し、自分好みにリフォームをする買主様が多いからです。
リフォームされた物件は、こうした方の希望条件から外れるため、買主様候補が減る可能性もあります。

築年数が経過している物件は、買主様が自分好みにリフォームしやすい点が強みです。
「古いから」という理由のみでリフォームをするのではなく、もしリフォームをする場合は耐震補強など必須の項目を選ぶといいでしょう。

ただし、築年数や物件の状態によっては部分的、あるいは大幅にリフォームしたほうがいい場合もあります。
リフォームをするべきかどうか迷ったときは、不動産仲介会社に相談してみましょう。

内見は、家だけでなく売主様も見られる

買主様候補が内見に訪れた際、家の中だけでなく売主様の人柄や態度も見られているケースが多いです。

買主様候補は売主様と価格交渉なども行うので「スムーズに交渉できそうな相手か」を見ています。売却の機会を逃さないためにも、愛想よく接することを心がけましょう。

具体的には、以下に気を付けて対応してください。

  • 笑顔で接する
  • 急な時間変更など、買主様候補の都合に快く応じる
  • 自宅に関する質問に答えられるように準備しておく

築年数が古い戸建ての売却はホームインスペクションを依頼

古い戸建て(建築後20年以降)は耐震性や建物の老朽化などの理由から、一般的に売出価格が低くなります。
更地にして土地のみを売る方法もありますが、解体費用を考えると建物を残して売却したほうが売主様にとって都合がいいケースもあるかもしれません。

古い戸建てをそのまま売るかどうかは、専門的なアドバイスができる不動産仲介会社に相談しましょう。

もし古い戸建てを残したまま売却する場合は、建物の安心性を証明できるホームインスペクション(建物状況調査)を依頼することも検討してください。

ホームインスペクションは、住宅に精通した専門家が100項目(住宅の劣化状況や欠陥の有無など)以上のチェックを行います。
ホームインスペクションを受けて各種適合証明書が発行されれば、建物の安心性を考慮する買主様候補へ、物件をアピールしやすくなるでしょう。

スムーズな自宅売却のために知っておきたい費用と税金

スムーズな自宅売却のために知っておきたい費用と税金

自宅の売却にはさまざまな費用がかかります。
「想定外の費用がかかり資金繰りができない」「売却できたけど納税があるなんて・・・」そんな状況にならないためにも確認しておきましょう。

印紙税

売買契約時に使用する契約書には印紙が必要です。印紙税額は契約書に記載の売却価格により異なりますが、1~6万円が目安です。売却価格に応じた額面の印紙を契約書に貼付して納税します。

印紙税については、以下の記事を参照ください。
関連記事:不動産の売買契約書には収入印紙が必要?印紙税はいくら納めないといけないのか

登録免許税

登録免許税とは住宅ローンが残っている物件の抵当権抹消登記にかかる税金です。登記手続きを行う不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要になります。
抵当権抹消登記の手続きを司法書士へ依頼する場合は、別途1万円ほどの「依頼料(司法書士報酬)」が必要となります(司法書士事務所により異なる)。

不動産仲介会社への仲介手数料

買主様との売買契約が成立した時点で、不動産仲介会社に対する仲介手数料が発生します。
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められているため、上限を超える金額が請求されることはありません。

不動産の売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は、以下の速算式を使って算定されます。

【売買価格の3% + 6万円(別途消費税)】

(例)売却価格が1,500万円の場合、速算式による仲介手数料は以下のとおりです。
1,500万円 × 3% + 6万円 = 51万円(別途消費税)

仲介手数料については、以下の記事も参照ください。
関連記事:不動産売却時にかかる仲介手数料とは?

繰り上げ返済手数料

売却した自宅の住宅ローン残債を一括返済する際に、金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関により異なりますが、1~3万円ほどが目安です。

譲渡所得に応じた所得税・住民税

自宅を売って利益が出た場合にかかる税金のことです。不動産を売って得た利益は譲渡所得と呼ばれ、以下の計算式で求められます。

【譲渡所得 = 譲渡価格 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除額】

取得費:
不動産を購入した時点の代金や諸費用です。詳細な金額が分からない場合は譲渡価格の5%を取得費として算定します。

譲渡費用:
売却時にかかった仲介手数料や、建物の取り壊し費用のことです。

特別控除額:
マイホームを売却した際、適用条件を満たすと最高3,000万円までの特別控除を受けられます。成約価格が3,000万円以下の場合、特別控除が適用され、税額は0円になります。

特別控除については、以下の記事を参照ください。
関連記事:特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

また、譲渡所得は自宅を所有した期間に応じて所得区分が異なり、自宅を売った年の1月1日現在で所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」になります。
譲渡所得税の税率は所得区分ごとに定められています。所有期間により自宅売却後の税額に違いが出ることを知っておきましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについては、以下の記事を参照ください。
関連記事:不動産売却時にかかる短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率の違いについて

自宅の売却にかかる費用や税金の目安については、以下の記事も確認してください。
関連記事:不動産売却にかかる費用・税金の目安とは?特別控除などもあわせて解説

自宅売却時のよくある質問。こんなときはどうする?

自宅売却時のよくある質問。こんなときはどうする?

ここからは、初めての自宅売却でよくある質問にお答えします。

住宅ローンが残っている

住宅ローンの返済中でも自宅の売却は可能です。住宅ローンの残債を自宅の引渡しまでに完済できていれば問題ありません。

もし、引渡し日までに住宅ローンの完済ができていない場合、金融機関の抵当権が設定されたままとなり、買主様が住宅ローンを組めなく(引渡しができなく)なります。

住宅ローンが残っている場合、引渡しまでに完済できるよう計画を立てましょう。

売却するまで住み続けたい

自宅に自分や家族が住んでいる状態でも、売買契約は結べます。引渡しは、買主様と売買契約を結んでから約1週間後が一般的です。引渡しの前日までに退居できれば、問題なく売却できます。

売却が先か、購入が先かで迷っている

自宅の売却を先に行うことを「売り先行」、新居の購入を先に行うことを「買い先行」いいます。

売り先行のメリットは、新居の購入予算を決めやすい点です。売り先行では自宅の売却価格が確定し、手元にいくらの資金が残るかを把握したうえで新居を探せます。
自宅を売却してから新居を購入するまでに時間がかかり、仮住まいの家賃負担が発生しやすい点がデメリットです。

買い先行のメリットは、売却時期を気にせず新居探しに時間をかけられる点です。納得できる新居を見つけられる可能性が大きいですが、売却価格が未定のため、購入予算を決めにくい点がデメリットとなります。

「売り先行」「買い先行」で迷ったときは、それぞれのメリット・デメリットを見極め、自分の希望や状況に合った方法を選びましょう。

まとめ

一連の流れや費用を把握しておくことが、自宅をスムーズに売却するポイントです。

リフォームの必要性や築年数の観点で売却を迷ったら、不動産仲介会社へ相談しましょう。適正価格で売るための方法などを提案してもらえます。
自宅の種類(戸建て・マンション)や売主様と相性のいい不動産仲介会社へ依頼することも大切です。これから不動産仲介会社を探す方は、複数社へ査定を依頼し、査定価格や提案内容を比較しましょう。

複数の不動産仲介会社への査定依頼なら、業界大手6社に依頼できる「すまいValue」のサービスをご検討ください。
家を売るまでの手順や手続きの方法、税金について解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

酒向 潤一郎

税理士

J’sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、一部上場IT企業の幹部や投資会社の監査役などを務める複業税理士。最近では開業・副業コンサルに注力。会計専門誌などにも複数寄稿している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ご回答ありがとうございました。

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