マンション売却の正しい見積もりの取り方とは?見積もりで失敗しないための注意点も紹介

売却・査定
マンション売却の正しい見積もりの取り方とは?見積もりで失敗しないための注意点も紹介 マンション売却の正しい見積もりの取り方とは?見積もりで失敗しないための注意点も紹介

マンション売却の見積もりの依頼や確認の際には、いくつか注意点があります。見積もりによって価格に差が出るケースも多いので、複数の不動産仲介会社へ査定を依頼しましょう。
相場を知っておきたい方は、全国指定流通機構連絡協議会が運営する「レインズマーケットインフォメーション」の利用をご検討ください。
ここでは、マンションの見積もりを取る際のポイントや注意点、売却までの流れを解説します。

マンションの見積もり金額=成約価格ではない

マンションの見積もり金額=成約価格ではない

不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。これらは価値や価格を求める際に参考とするデータが異なるため、見積もりの金額が変わります。

机上査定と訪問査定の違いは、以下のとおりです。

机上査定:
オンライン上で入力した情報(マンションの住所や築年数、住んでいる年数など)から、見積もりを出します。現地を見ることなく査定が行われるため、簡易査定とも呼ばれています。

訪問査定:
不動産仲介会社の担当者がマンションを訪問し、マンションの状況や周辺環境などから見積もりを出す方法です。データのみでは把握できない細かな条件も参考にするため、机上査定に比べて詳細な見積もりになります。

見積もりの額は、不動産仲介会社が「これくらいで売れるだろう」と想定した価格です。
特に机上査定で出した見積もりの場合、成約価格とズレが生じやすくなります。
訪問査定でも買主様との価格交渉で値引きを行えば、成約価格は見積もりの額以下になります。

見積もりの金額は参考程度にとどめておきましょう。

見積もりは売却活動開始後3ヶ月で売却することを想定して出される

見積もりは売却活動開始後3ヶ月で売却することを想定して出される

不動産の売却にかかる期間の目安は、売り出しから契約まで1~3ヶ月。
媒介契約(不動産仲介会社に仲介を依頼するための契約)の契約期間は最長で3ヶ月なので「3ヶ月以内に売却する」流れが基本となります(媒介契約の詳細は後述)。

マンションの見積もりは「3ヶ月後に売れる想定」で出されます。3ヶ月経っても売れない場合は、売出価格を下げることもあります。
不動産仲介会社と協力しながら、3ヶ月以内の売却を目指しましょう。

不動産の売却にかかる期間については、以下の記事もあわせてご確認ください。
関連記事:【売れない】不動産売却に要する時間は何ヶ月かかるのか?

複数の方法でマンションの見積もりを取ることが大事

複数の方法でマンションの見積もりを取ることが大事

1社だけに見積もりを依頼するのは、おすすめしません。
不動産仲介会社によって物件の得意・不得意があり、顧客層も違うからです。
A社では需要の低いマンションでも、B社では需要のあるマンションという可能性もあります。

できるだけ3社以上に見積もりを依頼し、担当者との相性(話しやすさ、信頼感、説明の分かりやすさなど)を考慮しながら不動産仲介会社を選びましょう。

また、売主様自身でもマンションの相場を調べておきましょう。
見積もりを出してもらう前に相場を把握しておくと「見積もりの内容を比較しやすい」「妥当でない金額を提示されたときに意見が言いやすくなる」といったメリットがあります。

マンションの相場を調べるには、不動産ポータルサイトで似た条件を持つ物件をチェックするか、「レインズマーケットインフォメーション」を利用して取引事例を検索しましょう。

マンション見積もりから売買契約成立までの流れ

マンション見積もりから売買契約成立までの流れ

ここからは、マンション見積もりから売買契約成立までの流れを確認していきましょう。

1.複数の不動産仲介会社にマンションの見積もり(机上査定)を依頼する

マンションの見積もりは複数の不動産仲介会社に依頼しましょう。

「おおよその相場を知りたい」「まずは複数の不動産仲介会社を比較したい」という方は、不動産一括査定で机上査定を依頼することをおすすめします。
見積もりを依頼するタイミングで相場を把握しておくと、提案を慎重に比較できるからです。

売りたいマンションの相場は、以下のサイトで調査しておきましょう。

・レインズマーケットインフォメーション
全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産情報ネットワークです。直近1年分の不動産取引事例(マンション・戸建て)を検索できます。

・土地総合システム
国土交通省が運営する情報サイトです。国土交通省が調査した全国のマンション・戸建て・土地の取引事例や、全国の公示価格を検索できます。

・不動産のポータルサイト
多くの物件情報を掲載するポータルサイトです。売り出し中の物件が掲載されているので、似た条件の物件をチェックし「自分のマンションはいくらで売りに出せそうか」を確認できます。
ただしポータルサイトでは「売り出し直後の価格」か「値下げをした価格」かの判断ができません。
不動産ポータルサイトの情報を参考にしつつ、ほかの方法も組み合わせましょう。

2.複数の不動産仲介会社に訪問査定を依頼する

複数の見積もりを確認後、より詳しく見てもらいたい不動産仲介会社に訪問査定を依頼します。

訪問査定では、机上査定では分からないマンションの状況や周辺環境が考慮されるので、より適正な査定価格を知ることができます。

また訪問査定は不動産仲介会社の担当者が自宅を訪れ、売主様立ち会いのもと実施されます。
建物や周辺環境について質問を受けることもあるので、登記簿謄本だけでなく以下の書類を準備しておきましょう。

  • マンション購入時の契約書
  • マンション購入時の重要事項説明書
  • マンション購入時の説明資料(パンフレット、広告など)
  • マンション管理規約
  • マンション使用細則
  • マンション維持管理費明細
  • 耐震診断報告書(あれば)
  • アスベスト使用調査報告書(あれば)

3.1社を選んで媒介契約を行う

訪問査定の結果や不動産仲介会社の強みを比較・検討し、仲介を依頼する1社を選びます。

査定価格のほか、マンション売却の実績や担当者の知識量、保証サービス、サポートの有無などを比較しましょう。
仲介を依頼したい1社を選んだら、媒介契約を結んで売却活動を開始します。

4.不動産仲介会社と協力し、3ヶ月以内の売却を目指す

売却活動を開始してからマンションを売るまでの期間は1~3ヶ月が目安です。3ヶ月以内に売却できるように、不動産仲介会社と協力して売却活動を行いましょう。

売却活動は基本的に不動産仲介会社が作成した売却提案書にそって進みます。
物件情報の広告掲載や条件の合う買主様候補へのアプローチは、不動産仲介会社の業務の一環です。

売主様は、内見に向けた準備(マンションの清掃やクリーニング、必要な資料の調達)を行いましょう。

5.買主様が見つかり次第、価格交渉や譲渡時期の交渉を行う

買主様が見つかったら、売却価格や譲渡時期の交渉を行います。買主様からの値下げ交渉に対応するかどうかは、売主様の状況によります。

例えば「少し値下げをしても売りたい」のであれば、買主様の希望に柔軟に対応すると良いでしょう。
「期間がかかっても高く売りたい」場合は、無理に交渉に応じなくても問題ありません。

資金計画や売却のタイミングに希望があれば、早い段階で担当者へ伝えておきましょう。不動産仲介会社のアドバイスを受けつつ価格交渉ができます。
売主様の希望は必ず通るとはいえませんが、伝えておくことで売主様と買主様双方が納得できる方法を提案してもらえます。

6.売買契約成立

売主様・買主様双方が条件に合意できたら、売買契約を結びます。契約当日は売主様・買主様・不動産仲介会社(担当者)の三者で「契約内容の重要事項説明」「売買契約の取り交わし」「手付金の支払い」が行われます。

売買契約当日は以下の書類を忘れずに持参しましょう。

  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 印鑑(ローン利用の場合は実印)

売買契約が成立したら、売主様は不動産仲介会社へ仲介手数料を支払います。

マンションの見積もりを検討する際の注意点

マンションの見積もりを検討する際の注意点

マンションの見積もりについて、以下の理由から相場以上の価格を提案される場合があります。

  1. (売主様にとって)好ましい条件を提示して媒介契約を結びたいから
  2. 相場以上の価格で売却した実績があるから(得意なエリアだから)

1の場合、買主様候補が集まらず期間が長引く可能性があります。
「見積もり時や売り出し当初は相場以上だった価格が、売却する頃には相場以下になった」というケースも珍しくありません。

相場以上の額の見積もりを出された場合は「実績はあるのか」「なぜその価格で売れると思ったのか」など、金額の根拠を必ず確認しましょう。

2の場合、特定のエリアに根付いた営業をしている不動産仲介会社であれば、独自の集客方法を用いて相場以上の価格での売却となることもあります。
1と同様に、実績や見積もりの金額の根拠を確認し、信頼性を確かめましょう。

また、不動産仲介会社との媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

このうち「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の2つは「1社にしか不動産の仲介を依頼できない」というルールがある点に留意してください。

不動産仲介会社は、上記いずれかの契約ができれば自社と契約をしている間は「他社経由で先に売れてしまうこと」を防げます。
自社で「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を結んでもらうため、売主様に好都合な条件が出される場合があることも知っておきましょう。

こうした注意点を知らずに不動産仲介会社を選ぶと、適正な価格で売却できる機会を逃す可能性もあります。
満足いくマンション売却を実現するためには、複数の不動産仲介会社へ見積もりを依頼し、自分でも事前に相場を調べておくことが大切です。

まとめ

マンションの見積もりは複数の不動産仲介会社に依頼し、内容を比較するようにしましょう。

どの不動産仲介会社へ仲介を依頼しても、見積もりから売買契約成立までの流れは変わりません。しかし、売却にかかる期間や最終的な売却価格は、依頼する不動産仲介会社により大きく差が出ることもあります。

自分にあった不動産仲介会社を見極めるためにも、まずは不動産の無料一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

「すまいValue」の一括査定では、一度に大手不動産仲介会社6社に見積もりを依頼できます。
「まずは見積もりを複数社に依頼したい」「不動産仲介会社を比較したい」という方は、ぜひ「すまいValue」の一括査定をご利用ください。
マンション売却の具体的流れから注意点、失敗談、費用と税金対策など基本を解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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