住宅ローン返済中でも家は売却できる!売却時のポイントや注意点について

売却・査定
住宅ローン返済中でも家は売却できる!売却時のポイントや注意点について 住宅ローン返済中でも家は売却できる!売却時のポイントや注意点について

住宅ローンが残っている家の売却に悩んでいる方へ。
住宅ローンを返済中でも家の売却は可能です。
しかし住宅ローンを完済している場合と比べると、手続きはやや複雑になります。

・住宅ローンが残ったままの家を本当に売却できるのか
・住宅ローンが残っている家を売るときの流れが分からない
・家を売却しても住宅ローンが残る場合はどうすればいいのか

上記のように悩んでいる方は、自分に合わせた方法で売却を進められるように、必要な手続きや注意点について知識を深めていきましょう。
ここでは住宅ローン返済中の家を売却する際のポイントや注意点、返済しきれない場合の対処方法を解説します。

住宅ローンが残っていても家の売却は可能!

住宅ローンが残っていても家の売却は可能!

住宅ローンを返済中の方でも家を売却することは可能です。
ただし住宅ローンのある家を売却して最終的に買主様へ引き渡すには、不動産に設定された抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンを融資する金融機関が、融資した不動産を担保にすることを証明した不動産登記です。金融機関は、住宅ローンの返済が滞った場合に、担保となっている不動産を売却する権利を持ちます。

抵当権が設定された不動産を売却すること自体に問題はありませんが、住宅ローン返済が滞れば、買主様は不動産の所有権を失う可能性があります。

そのため、抵当権の設定された不動産は設定されていない物件に比べ、買い手がつきづらくなります。スムーズに売却を進めるためには、住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があるのです。

よく「住宅ローンが残っていると売却できない」といわれますが、これは「抵当権が残ったままでは買い手がつきづらい」と言い換えられます。
住宅ローンが残っていても売却手続きを進めることは可能であり、「住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるかどうか」で売却の難しさが変わることを覚えておきましょう。

まずは住宅ローン残債状況など、現状を把握することが重要

まずは住宅ローン残債状況など、現状を把握することが重要

住宅ローンが残っている家の売却を進める際は、以下の2点を確認することが大切です。

  • 住宅ローンがいくら残っているのか
  • 売却で手元に残る金額で住宅ローンを完済できるのか

成約価格での住宅ローンの完済が難しい場合は、住宅ローンの完済をほかの方法で行う必要があります。
まずは残っている住宅ローンの確認方法や成約価格の調べ方について見ていきます。

住宅ローンの残債を調べる

住宅ローン利用中の残債を調べるには、金融機関から毎年送付される「年末残高証明書」を確認します。
年末残高証明書には、住宅ローンの借入額や、書類作成時点の住宅ローン残債が記載されています。

年末残高証明書が手元にない場合は、金融機関の窓口で借入金の残高証明書を発行し、住宅ローン残債を確認しましょう。

ただし、年末残高証明書や窓口で発行した残高証明書に記載されている借入額は、利息を含まない金額である場合が多いです。返済計画でこれらの書類を活用する際は、利息も考慮するよう注意しましょう。

家の成約価格を調べる

家をいくらで売却できるか知るには、現在の相場を把握することが大切です。しかし、不動産の相場は周辺環境や市況などあらゆる条件によって変動します。適正な相場を知るためには、不動産仲介会社に査定を依頼することをおすすめします。

また、査定の依頼は複数社に出すこともポイントです。依頼先が1社のみだと査定結果の比較対象がなく「相場に合っているかどうか」を判断できません。不動産仲介会社により査定結果に幅があるため、できるだけ複数の不動産仲介会社へ査定を依頼し、相場とのずれがないか確認してみましょう。

査定依頼時は売りたい不動産や売主様の情報が必要となりますが、不動産一括査定サイトを利用すれば、まとめて一度に複数社への査定依頼が可能です。

家の売却代金で住宅ローンを返済できるか確認

住宅ローンが残っている家を売却する際は、売却代金で住宅ローンを完済する流れが理想です。
家の売却相場を把握できたら、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか確認しましょう。

家の成約価格が住宅ローン残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却代金を住宅ローンの返済にあてられるため、問題なく完済できます。
成約価格が住宅ローン残債を下回っている「オーバーローン」の場合、売却代金で返済できない差額を自己資金でまかなう必要があります(※)。

※注意するポイント
家の売却時は、仲介手数料や登記費用などの諸費用も発生するため、【住宅ローン残債+諸費用】を考慮した資金計画を立てることが大切です。

オーバーローンの場合の対処方法について

オーバーローンの場合の対処方法について

オーバーローン状態で売却代金での住宅ローン完済が難しい場合は、どのように売却手続きを進めればいいのでしょうか。ここからは、成約価格が住宅ローン残債に満たない場合の対処方法を解説します。

自己資金で補填する

不動産仲介会社から提示された査定価格と住宅ローンの残債を比較して「成約価格で住宅ローンが完済できない」と判断されるときは、足りない金額を自己資金で補って完済することもできます。

引渡しまでに自己資金を用意できる場合は、オーバーローン状態でも問題なく家を売却できます。この場合、売却した家の引渡し時に、金融機関へ【家の売却代金+自己資金】を振り込む流れとなります。

住み替えローンを利用する

「住み替えローン」とは、家の買い替えを行う際、返済しきれなかった住宅ローン残債を、次に購入する家の住宅ローンに上乗せするローンのことです。

引渡しまでに自己資金が用意できない場合、住み替えローンを活用して住宅ローンが残った家を売却できます。
しかし、住み替えローンは購入する不動産の担保価値以上の住宅ローンを組むことになるため、審査が厳しくなります。

住み替えローンの利用を検討する場合、「そもそも住み替えローンを利用できるのか」「無理なく返済できるのか」を、不動産仲介会社と金融機関へ確認しましょう。

住み替えローンを利用する場合のメリット・デメリットについては、以下を参考にしてください。

・住み替えローンのメリット
融資条件により、今よりも低金利な住宅ローンを組める可能性がある
手持ちの資金がなくても、家を住み替えることができる

・住み替えローンのデメリット
住宅ローンの借入額が増える
審査基準が厳しく借りるのが難しい

リースバック

リースバックは、任意売却(詳細は後述)により、一度売却した家に借主として住み続ける方法のことです。リースバックで売却を行うと、家の所有権は他者へ移りますが、最終的に物件を買い戻すことも可能です。
「住宅ローンの完済は難しいけど家を手放したくない」という方は、リースバックを検討することも方法の1つです。

ただ、リースバックを認めてくれる買主様を見つけるのは容易ではありません。リースバックによる売却を検討する際は、売主様のご両親など信頼できる人にお願いをするか、不動産仲介会社に相談しましょう。

任意売却で売却する

任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態でも、金融機関の合意を得て家を売却する方法のことです。任意売却は、誰にでも許可が下りるわけではなく、特別な事情などにより住宅ローンを返済できず、滞納が続くような場合にかぎり検討できる売却方法です。

金融機関の合意がなければ実行できないため、任意売却を利用したい場合は、任意売却の実績がある不動産仲介業者に相談しながら、慎重に手続きを進めましょう。

金融機関から任意売却の合意をもらえるケースとしては、
「離婚や転勤などのやむを得ない事情で住宅ローンの返済が難しい」
「収入が減少する中で住宅ローン以外の債務が重なり住宅ローンの返済が難しい」
上記のように判断された場合などがあります。

また、任意売却を利用すると信用情報機関に登録され、日常生活で不便になる場面が出てくるかもしれません。「任意売却=最終手段」と覚えておき、利用はなるべく避けるようにしましょう。

住宅ローンが残っている中で売却する際のポイント

住宅ローンが残っている中で売却する際のポイント

住宅ローンが残っている家の売却は「無事完済できるか」「住み替え後の返済が可能か」など、資金面の不安が大きくなりがちです。こうした不安をなくすには、可能な範囲でオーバーローンを防ぎ、資金面の負担を少しでも減らす工夫が大切です。

ここでは、住宅ローンが残っている家の売却で工夫できるポイントをご紹介します。

経験豊富な不動産仲介会社を選ぶ

住宅ローンが残っている中で家を売却する際は、適正価格で売る工夫が大切です。家を適正な価格で売却するためには、実績豊富な不動産仲介会社を選びましょう。

また、オーバーローン状態になってしまった場合は、売主様の状況に合わせ、どのように売却を進めるか個別の対応が必要となります。

経験豊富な不動産仲介会社なら、多くの事例から売主様の希望に近い形になるよう提案やサポートができるため、不安を解消しながら売却を進められるでしょう。

税金控除制度を利用する

家を売却した際は、利益に応じて税金を納める必要があります。

税金控除制度を利用して売却後にかかる税金を抑えることにより、その分の資金を新居費用(購入費用、諸費用、住宅ローンなど)にあてられ、資金に関わる不安を減らせます。
家を売却したときに、どのような特別控除の適用を受けられるのか、確認しておきましょう。

3,000万円特別控除

住んでいる家を売却して得た利益(=譲渡所得)から、3,000万円を控除できる制度です。
家の所有期間も不問で利用しやすい制度です。売却時に適用要件を満たしているか確認しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

家の所有期間が10年を超えている場合に、譲渡所得税率を軽減できる特例です。
本特例を利用する場合、譲渡所得税率は以下のようになります。

  • 譲渡所得金額6,000万円までの部分は14%(所得税10%、住民税4%)
  • 譲渡所得金額6,000万円を超える部分は20%(所得税15%、住民税5%)

「3,000万円特別控除」との併用も可能なため、適用要件を満たしていると家の売却後にかかる税金を大きく抑えられることもあります。
家を売却した年の1月1日時点で家の所有期間が10年を超えていれば、この特例の対象になります。

特定の居住用財産の買換え特例

家の買い換えを行う場合、適用要件を満たすことで譲渡所得税を次の買い換えまで繰り延べできます。
税金そのものを軽減できる制度ではありませんが、資金状況に応じて活用することで現在の資金面での負担が軽減されるかもしれません。

ただし、本特例は「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」と併用できない点に留意してください。

まとめ

住宅ローンの残債があっても、多くのケースでは問題なく売却できます。しかし、成約価格が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、売却の流れや可否が大きく変わるため注意が必要です。

まずは「正確な住宅ローンの残債額」と「家の適正な資産価値」を知り、慎重に売却の計画を立てましょう。住宅ローン返済中の家をスムーズに買い替えるためには、経験と実績が豊富な不動産仲介会社へ相談することをおすすめします。

家の売却に向けて「いくらで売れるのか」と適正価格を知りたい方は、不動産仲介会社大手6社への一括査定ができる「すまいValue」をご活用ください。
家を売るまでの手順や手続きの方法、税金について解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

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