マンション売却完了までの流れを7ステップでわかりやすく解説

売却・査定
マンション売却完了までの流れを7ステップでわかりやすく解説 マンション売却完了までの流れを7ステップでわかりやすく解説

マンション売却の流れは大きく7つのステップに分けられます。
売却を検討し始めてから物件を引き渡すまでにするべきことやポイントを把握し、各ステップで適切な準備・手続きを進められるようにしましょう。物件引き渡し後に行う確定申告についても理解を深めておくことをおすすめします。
ここでは、マンション売却に関わる全体の流れと、各ステップでするべきことやポイントを解説します。

マンションの売却開始~引き渡しまでの流れ

マンションの売却開始~引き渡しまでの流れ

マンション売却は、一般的に以下の7ステップで進めていきます。

STEP1 マンションの売却(買い替え)計画を立てる
STEP2 不動産仲介会社に不動産の査定を依頼する
STEP3 不動産の売却を正式に依頼し、媒介契約を結ぶ
STEP4 不動産の売却活動を開始する
STEP5 売買契約を結ぶ
STEP6 決済を行い、物件を引き渡す
STEP7 確定申告を行う

STEP1~2は、マンション売却を検討し始め、相場を調べる段階です。
STEP3でマンション売却を依頼する不動産仲介会社を決定して、正式に媒介契約を締結します。
STEP4からはマンションの売却活動が始まります。売りたいマンションの物件情報が広告や不動産サイトなどに掲載され始めるタイミングです。
STEP5~6は買主様との売買契約や物件の引き渡しを行うステップです。
STEP7で適切な税金を納め、マンション売却は完了となります。

次は、STEP1~7までの詳しいポイントや注意点を見ていきます。

STEP1:マンションの売却計画を立てる

STEP1:マンションの売却計画を立てる

マンション売却を検討し始めたら「いつまでに売却したいか」など、大まかな売却計画を立てましょう。

一般的に、不動産仲介会社によるマンション査定では「売出開始から3ヶ月後までに売れることを想定した査定」が行われます。
そのため、もし不動産の売却代金を新居の購入費用にあてたい場合「新居を購入する時期(=マンションを売りたい時期)」を大まかに考えておく必要があります。

また、マンションの売却計画を立てる際は、資金面の失敗を避けるために「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリットを押さえておきましょう。

売り先行と買い先行とは

売り先行とは、マンションの売却活動を優先して進める買い替え方法です。マンションの買主様が見つかり売却が確定したら、新しい不動産を購入します。

反対に、買い先行とは、新居となる不動産の購入を優先する買い替え方法です。引越し先を確定してからマンションの売却活動を進めます。

売り先行と買い先行にはそれぞれにメリット・デメリットがあります。どちらの買い替え方法が自分に適しているのかは、新居に求める条件や貯蓄額など個々のケースにより異なります。
マンションの売却計画を立てる際、買い替えの予定があれば、まずはどちらの買い替え方法が自分に適しているのか確認しましょう。

関連記事:

住み替えの2つの手順「買い先行」と「売り先行」とは?それぞれの具体的な流れや必要費用も併せてご紹介

STEP2:不動産仲介会社にマンションの査定を依頼する

STEP2:不動産仲介会社にマンションの査定を依頼する

大まかな売却計画が立ったら不動産仲介会社へ査定を依頼し、マンションがいくらで売れるのか調査していきましょう。

不動産仲介会社が行う査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。各方法の違いを押さえ、希望に合った査定を依頼してください。
ここからは、マンション査定を依頼する際に押さえておくべきポイントを解説します。

机上査定とは

オンライン上で売りたいマンションの情報を入力し、その情報をもとに簡易的な査定価格を算定してもらう査定方法です。不動産仲介会社の担当者が売却予定のマンションを実際に訪問することはなく、提示される査定価格はあくまで概算となります。
なお、机上査定を行った不動産仲介会社へ実際に仲介を依頼する場合、より詳しい査定を行うために訪問査定も実施されます。

訪問査定とは

不動産仲介会社の担当者が実際にマンションを訪問し、物件の状況や周辺環境も含めた査定価格を算定する方法です。
机上査定に比べて多くの情報をもとに査定が行われるため、売却に向けた提案や査定価格の根拠も、机上査定より詳細なものとなります。

マンション売却における訪問査定についての詳しい解説は、以下の記事を参照してください。
関連記事:
マンション売却に必要な「訪問査定」と、査定前に押さえておくべき基礎知識

机上査定と訪問査定を行う前に自分で大体の相場を調べるには

売りたいマンションの価値は、不動産仲介会社の査定以外に、自分で調べることも可能です。
「マンション査定前に大体の相場を知っておきたい」「査定価格と実際の相場を自分で確かめたい」という方は、以下の2種類の方法でマンションの相場を調査しましょう。

・土地総合情報システム

国土交通省が運営する、不動産取引の情報サイトです。サイト内では、過去実際に売買された不動産取引の情報や、全国の標準的な土地の価格(公示価格)などを検索・閲覧できます。売りたいマンションの相場を知るには「不動産取引価格情報検索」から、マンションと似た条件を持つ物件の取引情報を確認しましょう。

・レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークです。レインズに登録された物件の実際の取引情報を検索・閲覧できます。上記と同様に過去の取引情報を検索して、売りたいマンションの相場を調べることができます。

査定までに用意しておくべき必要書類

マンションを売却するまでには多くの書類が必要となります。まずはマンションの基本事項や設備に関する情報を正しく伝えるためにも、査定までに以下の書類を揃えましょう。

  • マンション購入時の売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 図面
  • 設備仕様書

不動産売却時の必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事:
家を売るときに必要になる17種類の書類をすべて紹介

査定価格=売却金額ではない

マンション査定時は「査定価格=売却金額ではない」点に注意してください。

STEP1でも触れたように、不動産仲介会社から提示される査定価格は「売出開始から3ヶ月後までに売れることを想定した価格」であり、売却時の目安となる金額です。
買主様からの値引き交渉や売却活動の状況(一定期間売れないなど)によっては、当初の売出価格よりも低い金額で売却活動を進めることもあります。

査定価格で売れることを想定して資金計画を立ててしまうと、買い替え計画に大きなズレが出る可能性もある点に注意しましょう。

適正な価格で資金計画を立てるためにも「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケットインフォメーション」を活用し、マンション査定と並行して相場の調査を進めることが大切です。

査定は必ず複数の不動産仲介会社に依頼をする

不動産仲介会社により、扱うエリアや物件の得意・不得意は異なり、抱えている顧客層もさまざまです。
例えば、マンション売却を得意とする不動産仲介会社ならばマンション売買の豊富な実績やノウハウが見込めます。

マンションの適正な価値を見極められる不動産仲介会社を見つけるには「複数の不動産仲介会社」へ査定を依頼することが大切です。

複数社から提示される査定の結果を確認する際は、査定価格のみでなく「担当者が信頼できるかどうか」「相性がいいか」についても確認することをおすすめします。

必要に応じて計画の練り直しも検討する

マンションの売却代金を新居の購入費用にあてたい方は、査定価格が出されたタイミングで計画を練り直すことが可能です。
査定の段階で購入予定の不動産が決まっている場合は、複数社から出された査定価格のうち、一番低い査定価格をもとに資金計画を立ててみましょう。
そうすることで「予想より低い売却金額になってしまった」「住宅ローンを完済できなかった」という状況を避けられます。

複数社から信頼できる不動産仲介会社を見つけたら、マンションの売却を正式に依頼します。次のステップでは不動産仲介会社と結ぶ媒介契約について解説します。

STEP3:マンションの売却を正式に依頼し、媒介契約を結ぶ

STEP3:マンションの売却を正式に依頼し、媒介契約を結ぶ

マンション売却の仲介を依頼するために、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、契約内容が異なる3つの種類があります。

・一般媒介契約

複数の不動産仲介会社と契約が可能で、売主様が自分で買主様を探すことも可能な契約方法です。売却活動の報告は任意で行われ、契約期間に定めはありません。

・専任媒介契約

ほかの不動産仲介会社と契約はできませんが、売主様が自分で買主様を探すことが可能な契約方法です。売却活動の報告は2週間に1回以上行われ、契約期間は3ヶ月となります。

・専属専任媒介契約

ほかの不動産仲介会社との契約や、売主様が自分で買主様を探すことが不可とされる契約方法です。売却活動の報告は1週間に1回以上行われ、規約期間は3ヶ月となります。

媒介契約までに用意しておくべき必要書類

不動産仲介会社との媒介契約までに、以下の書類を揃えましょう。

  • 登記済み権利書または登記識別情報
  • 固定資産税通知書または固定資産税評価証明書
  • 建築確認済証または検査済み証
  • 建築設計図書または工事記録書
  • マンション管理規約、使用細則、維持費関連書類
  • 耐震診断報告書またはアスベスト使用調査報告書

STEP4:不動産の売却活動を開始する

STEP4:不動産の売却活動を開始する

不動産仲介会社と媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。
売主様は、売却に向けた以下の準備を進めましょう。

付帯設備表と告知書の作成

付帯設備表とは、マンションとともに引き渡す設備と、引き渡さない設備をまとめた一覧表のことです。付帯設備は物件によって異なりますが、大きく分けて以下があります。

  • 空調関係
  • 照明関係
  • 収納関係
  • 玄関・窓関係

告知書には、雨漏りやリフォームの有無など、買主様の購入判断に関わるマンションの状況も記載します。

内覧に向けて部屋をきれいにする

買主様の購入意欲が下がることのないよう、内覧に向けた清掃を行います。内覧時に見られやすい玄関やリビング、水回りなどでひどい汚れがあれば、ハウスクリーニングを検討してもいいでしょう。

基本的な掃除と荷物の整頓を行ったうえ、以下のような工夫で内覧時の印象がよくなるようにしましょう。

  • 新品のスリッパを用意する
  • 当日はすべての部屋を換気しておく
  • 当日はすべての部屋の電気を点けて明るくしておく など

内覧の対応

内覧の希望は事前に連絡がくる場合もあれば、希望日の直前に連絡がくるような場合もあります。内覧は実際に居住している売主様が対応することが望ましいですが、難しい場合は代理者(親族など)にお願いしましょう。

内覧後、買主様候補から購入希望や価格交渉があれば柔軟に対応します。売買に向けた交渉が成立したら、売買契約へ進みます。

STEP5:売買契約を結ぶ

売主様と買主様で金額の交渉が終わり次第、引き渡し時期などの細かな取引条件を決めます。すべての取引条件に両者が合意したら、不動産仲介会社も同席のもと、売買契約を結びます。

売買契約時は、取引条件や引き渡しの時期を再度確認して、書面へ捺印して契約完了です。売買契約が完了すると不動産仲介会社へ支払う「仲介手数料」が発生します。

売主様は、買主様から「手付金」を受け取り、不動産仲介会社へ所定の仲介手数料を支払いましょう。

不動産売却の際に発生する仲介手数料について詳しい解説は、以下の記事を参考にしてください。
関連記事:
不動産売却における仲介手数料とは?支払うタイミングは?

STEP6:決済を行い、物件を引き渡す

STEP6:決済を行い、物件を引き渡す

売買契約から物件の引き渡しまでには、1ヶ月以上の期間が空くことがあります(物件の状況や契約内容により異なります)。売主様は引き渡し日までに引越しをすませておきましょう。

また、売却代金の決済は、一般的に物件の引き渡し時に行われます(一部は手付金として買主様が売買契約時に授受)。
引渡し当日は買主様から残りの売却代金を受け取り、鍵の受け渡しや所有権の移転など各種登記申請を行いましょう。登記申請は売主様が自分で行う以外に、司法書士へ依頼することも可能です。

物件引き渡し時に必要となる書類

引き渡し日に必要となる書類には以下があります。売買契約から引き渡しまでの間に揃えておきましょう。

  • 売主様の本人確認書類(免許証のコピーなど)
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 銀行口座の通帳
  • マンションのパンフレットなど

決済と引き渡しを終えたら、マンション売却は完了です。次は、売却後に行う確定申告について確認しておきましょう。

STEP7:確定申告を行う

STEP7:確定申告を行う

マンションを売却して売却益が出た場合は、確定申告を行う必要があります。マンション売却で得た譲渡所得金額を正しく申告して、所定の税金を納めましょう。

売却益が出なかった場合でも、条件によっては、その年(あるいは翌年以降)の税金額を抑えられる「損益通算」や「繰越控除」ができる可能性があります。
マンション売却後は、売却金額に関わらず確定申告を行うことを想定して、確定申告の方法や必要書類について確認しておくことをおすすめします。

なお、確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行う必要があります。

不動産売却後にかかる税金や確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事:
不動産売却に関する税金のこと

まとめ

マンション売却では、ステップごとに必要な準備や書類が異なります。売却をスムーズに進めるためには、相性のいい不動産仲介会社との連携が欠かせません。
二人三脚で売却を進めてくれる不動産仲介会社を見つけるためにも、マンションの相場を調べる際は必ず複数社へ査定を依頼しましょう。
いくつかの不動産仲介会社へ一度に査定を依頼するなら、大手6社の査定が可能な「すまいValue」の無料一括査定サービスがおすすめです。
マンション売却の具体的流れから注意点、失敗談、費用と税金対策など基本を解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

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