分譲マンション売却の流れや有利に売却する7つのポイントなどを解説

売却・査定
分譲マンション売却の流れや有利に売却する7つのポイントなどを解説 分譲マンション売却の流れや有利に売却する7つのポイントなどを解説

分譲マンションとは、一棟のマンションを分割して、一戸ごとに販売するマンションを指します。
自分の所有している分譲マンションを手放すときに「どれくらいの価格で売れるのか」「どのような手順で売却を進めていくべきなのか」気がかりな点がある方も多いのではないでしょうか。

ここでは、分譲マンションの評価をできるだけ高めるために、分譲マンションの売却に関する7つのポイントを解説します。

中古分譲マンション売却時の評価は、築年数でどう変わる?

中古分譲マンション売却時の評価は、築年数でどう変わる?

不動産の価値は、基本的に「築年数を経るごとに価値が減少する」と考えます。
できるだけ好条件で売却できるように、築年数と評価の一般的な基準を理解しておきましょう。

ここでは、分譲マンションの評価について築年数別に比較します。

築5年以内の分譲マンション

購入してそれほど年月が経っていない「築5年以内」の分譲マンションは、多くの場合、ほぼ新築と変わらない価格で売却が可能です。
築5年以内に売却される分譲マンションの数は少ないため、買主様からの人気が高くなります。

立地などの条件が良ければ、新築時よりも高い価格で売却できる可能性もあるでしょう。

築10年前後の分譲マンション

中古分譲マンションの購入を希望する方は、できるだけ築浅で手頃な価格の物件を探している場合が多いです。
比較的ダメージの少ない「築10年前後」のマンションも、購入検討者からの人気は高い傾向があります。
その分、売却を検討する方も多くなるため、価格競争が激しくなります。

築15年前後の分譲マンション

築10年前後と同様に「築15年前後」の分譲マンションも、買主様からの注目が比較的集まりやすい傾向があります。

ただし、マンションは多くの場合、15年前後の周期で大規模修繕工事を行います。
1回目の大規模修繕工事の有無によって成約価格に差が出るため、築15年前後の分譲マンションは工事のタイミングを確認しておきましょう。

築20年前後の分譲マンション

分譲マンションの価格は、築年数を経るごとに資産価値が下落していきますが、築20年を超えると下落ペースがゆるやかになります。

「築20年前後」の分譲マンションと一口にいっても、修繕工事やメンテナンスの有無などで、マンションの状態には大きく差が出ます。
リフォーム・修繕工事が行われているか、メンテナンスが十分に行き届いているかが、評価や価格を大きく左右するポイントとなるでしょう。

築30年前後の分譲マンション

「築30年前後」の分譲マンションを手放す場合は、「マンションが古すぎて売れないのではないか」と考える方も多いかもしれませんが、一定の需要はあります。

築30年前後の分譲マンションを売却する際には、1981年(昭和56年)以降に定められた「新耐震基準」で建てられているか、という点に注目しましょう。
築浅の物件と比べて売れにくくはありますが、新耐震基準を満たして管理体制が整っている分譲マンションであれば、築年数が30年前後でも売却できる可能性が高まります。

分譲マンション売却の具体的な流れ

分譲マンション売却の具体的な流れ

分譲マンションを売却する際には、以下のような流れで売却手続きを進めていきます。

  • 【STEP1】情報収集・売却準備
  • 【STEP2】査定
  • 【STEP3】媒介契約の締結
  • 【STEP4】売却活動
  • 【STEP5】決済・物件の引き渡し
  • 【STEP6】確定申告

ここでは、上記6つのステップについて詳細を解説します。

【STEP1】情報収集・売却準備

分譲マンションの売却を成功させるためには、情報収集・売却準備が欠かせません。
周辺地域の情報収集を行いながら、必要書類の用意や相場調査など売却準備を進めていきましょう。
場合によっては売却が長期に渡りますので、あらかじめスケジュールや売却の計画を立てることが重要です。

また、分譲マンションの売却を進めるうえで、住み替える物件の購入よりも売却を先に行う「売り先行」にするか、売却よりも購入を先に行う「買い先行」にするか、という点も考える必要があります。

住宅ローンの残債が多いようなら、新しい物件との二重ローンを避ける意味でも「売り先行」にするのがいいでしょう。
売却するマンションの住宅ローンを完済している方や、資金面に余裕がある方は、自分のペースで条件に合う物件を探せる「買い先行」の選択がおすすめです。

「売り先行」と「買い先行」で判断に迷う方は、以下の記事も参考にしてください。

住み替えの2つの手順「買い先行」と「売り先行」とは?それぞれの具体的な流れや必要費用も併せてご紹介

【STEP2】査定

売却を有利な条件で進めるためにも、複数の不動産仲介会社に査定依頼を出して、比較検討を行いましょう。

同じ物件の査定を依頼しても、査定結果は不動産仲介会社ごとに大きく異なります。
一社だけに査定を依頼すると、その査定結果が本来の相場を大きく外れた価格だったとしても、気づくことができません。査定価格を客観視するために、複数の不動産仲介会社に依頼を出して査定価格の幅を把握しましょう。

このとき、不動産仲介会社の担当者の対応も併せてチェックする必要があります。売主様の希望に添った売却活動を進めていくために、査定価格だけでなく、担当者の対応の丁寧さ、正確さも含めて判断するのが良いでしょう。

分譲マンションを売却する際は、一括査定サービスを利用するとスムーズです。
分譲マンションの詳細情報を入力するだけで、複数の不動産仲介会社に査定依頼を出すことが可能です。

【STEP3】媒介契約の締結

査定を依頼した不動産仲介会社のなかから信頼できる依頼先が見つかったら、いよいよ媒介契約の締結です。
媒介契約の種類には、下記の3つがあります。

一般媒介契約:複数の不動産仲介会社への依頼、自己発見取引※が可能
専任媒介契約:依頼できる不動産仲介会社は1社のみ。自己発見取引が可能
専属専任媒介契約:依頼できる不動産仲介会社は1社のみ。自己発見取引は不可
※自己発見取引とは、不動産仲介会社を介さず、自分で取引相手を見つけること

3つのなかでも売主様への制限が多いのが「専属専任媒介契約」で、制限が少ないのが「一般媒介契約」、中間に位置するのが「専任媒介契約」となります。契約形態は売主様が自由に決められますが、自身で売却活動を行いたい方は「一般媒介契約」を、不動産仲介会社に一任したければ「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶのがおすすめです。

媒介契約について詳しく知りたい方は、以下も参考にしてください。

マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」メリット・デメリット

【STEP4】売却活動

媒介契約を締結したら、不動産仲介会社の主導で売却活動を行います。
例えば、以下のような活動が挙げられます。

  • 集客用のチラシで宣伝する
  • ポータルサイトにインターネット広告を掲載する
  • 購入希望者の内覧に対応する

売り先行の場合は居住中に売却することになりますので、内覧前に家全体の掃除・整理整頓をすませておきましょう。
購入希望者からのイメージを良くするために、ハウスクリーニングを行うことも効果的です。

内覧時のポイントについて、詳しくは以下を参考にしてください。

【マンション売却】物件内覧(内見)を成功させるためのポイント

【STEP5】決済・物件の引き渡し

内覧で分譲マンションを気に入ってもらえたら、売買契約と決済、物件の引き渡しに入ります。
ただし、売買契約から物件の引き渡しに至るまで、おおよそ1~2ヶ月ほどかかります。内覧から売買契約に進んだとしても、すぐに引き渡しできるわけではないことを理解しておきましょう。

なお、売買契約や分譲マンションの引き渡しには複数の書類が必要となりますので、漏れなく準備しておく必要があります。

売却に必要な書類について、詳しくは以下で解説しています。

家を売るときに必要になる17種類の書類をすべて紹介

【STEP6】確定申告

分譲マンションを売却して売却益が出た場合には、譲渡所得税を納めなければなりません。
確定申告を行う必要がありますので、決められた期限までに必ず手続きをすませましょう。
確定申告の期間は、2月中旬から3月中旬となります。

なお、売却で損失が出た場合も、税金還付を受けるために確定申告手続きが必要となります。

分譲マンション売却の際の不動産仲介会社の選び方

分譲マンション売却の際の不動産仲介会社の選び方

分譲マンション売却で重要なポイントとなるのが、不動産仲介会社の選び方です。
ここでは、不動産仲介会社へ査定を依頼する際には何に注目しておけばいいのかを、詳しく解説します。

【大前提】分譲マンション売却の成否は、不動産仲介会社選びにかかっている

不動産売買では専門的な内容を扱うため、信頼できる不動産仲介会社に依頼できるかどうかが、売却成功の鍵となります。
最初から1社に絞るのではなく、一括査定サービスを利用して複数の不動産仲介会社とコンタクトを取りましょう。

見積もりを依頼するなかで、価格差だけでなく、担当者の対応の差も比較することができます。
分譲マンション売却は、売主様の今後の人生に関わることもある重要な取引となりますので、安心して任せられる不動産仲介会社を探すことが重要です。

不動産仲介会社の選び方(1)売却力があるかどうか

不動産仲介会社の売却力は、会社ごとに差があります。
媒介契約を締結する前に、以下の点をよく確認しておきましょう。

注目すべきは、会社の規模ではなく提案内容

不動産仲介会社を複数見比べていると、会社の規模やネームバリューが気になってくるものです。
「大手の不動産仲介会社なら安心」と考える方もいるかもしれませんが、提案内容を見ながら慎重に判断したほうがいいでしょう。

また、査定価格が高くても、そのとおりの金額で売却できるとは限りません。
媒介契約を締結したいがために、不動産仲介会社が通常の相場よりも高めの価格を設定している場合があるからです。

査定結果に気になる部分があれば、納得できる根拠を提示してもらえるように依頼しましょう。
査定結果の根拠を明確に説明してもらえない場合は、他の不動産仲介会社を探すのが賢明です。

専門性と実績を確認する

不動産仲介会社にも、それぞれ得意分野・不得意分野が存在します。
売却と賃貸のどちらを専門としているか、戸建てと分譲マンションのどちらが得意なのかは、不動産仲介会社によって異なります。

スムーズに売却するためには、分譲マンションの売却を専門としている不動産仲介会社へ依頼しましょう。
専門性や過去の実績については、不動産仲介会社の公式サイトで確認できます

不動産仲介会社の選び方(2)信頼できる営業担当がいるか

マンションをスムーズに売却するためには、不動産仲介会社の営業担当によるサポートも欠かせません。
信頼できる営業担当であるかを判断する材料としては、以下のような点が挙げられます。

  • 分譲マンション売却の経験が豊富である
  • 市場や競合の調査などを綿密に行ってくれる
  • 小さな疑問や質問にも丁寧に答えてくれる
  • 対応が迅速でミスがない
  • 専門知識の説明が分かりやすい

上記を参考にして、売主様に合った信頼できる営業担当を探しましょう。

分譲マンションを有利に売却する7つのポイント

分譲マンションを有利に売却する7つのポイント

分譲マンションの売却を満足できる結果にするために、以下の7つのポイントを覚えておきましょう。

適正な価格で売り出しする

分譲マンションを売却する際に、適正価格からかけ離れた強気の価格設定にするのは避けたほうがいいでしょう。
なかなか買い手がつかず、売却のタイミングを逃してしまうケースがあります。

分譲マンションを売り出す際には、築年数も考慮しながら、需要に合った価格設定を心がけましょう。

需要の高いタイミングを逃さない

分譲マンションの売却を成功させるためには、需要の高い時期を逃さないようにすることが重要です。
例えば、以下のタイミングが挙げられます。

  • 近隣に新しくショッピングモール(商業施設)ができた時期
  • 築浅で物件価値が高い時期
  • 景気が上昇局面にある時期

上記を踏まえたうえで、分譲マンションの需要が高いタイミングを見極めていきましょう。

遅くとも引越しの3ヶ月前までに売り出す

分譲マンションの売り出しから成約までは、通常は3ヶ月程度かかります。
売却時期に余裕がある場合はいいのですが、引越しが間近に迫っている場合は注意が必要です。
売却活動に十分な時間を取れなければ、値引きをせざるを得ないだけでなく、必要な手続きで思わぬミスをするリスクも高まります。

物件の状態は写真で細部まで紹介し、傷や欠陥を隠さない

物件を効果的にアピールするためにも、細部まで鮮明に見える写真を多めに用意しましょう。

「不動産を売却する際には、傷や欠陥を隠したほうがいいのでは」と考える方もいるかもしれませんが、買主様から信頼してもらうためにも現状をそのまま伝えましょう。
マイナスポイントを隠さず見せることで、買主様により安心感を与えられます。

内覧準備・対応をしっかりと行う

買主様に物件の購入を決めてもらうためには、部屋の第一印象が肝心です。
掃除を隅々まで行い、好印象を持ってもらえるよう丁寧な対応を心がけましょう。

どれだけ好条件な物件であっても、掃除が行き届いていない雑然とした状態であれば、その魅力が半減してしまいます。
内覧の前には、徹底的にメンテナンスを行いましょう。
特に、玄関や水回り、キッチン、リビングは注目されやすいポイントですので、念入りな掃除が必要です。

同じマンションや近隣に競合となる物件がない時期に売り出しする

同時期に似たような条件の物件が売り出されると、比較の対象になってしまうケースがあります。
結果的に、値下げ競争に陥ってしまう恐れもあるので注意が必要です。

売却を急いでいないなら、同じマンションや近隣で売出中の物件が少ない時期に、売却活動を行いましょう。

焦らずじっくり売却する心づもりで、安易な値引きをしない

自分の物件がなかなか売れないと、「売出価格を下げて早めに売りたい」という衝動に駆られてしまうかもしれません。
不動産仲介会社から値下げの提案をされることもあるでしょう。

しかし、単に時期が悪くて売れないだけ、という可能性も十分にありえます。
値下げを提案されたとしてもすぐに応じるのではなく、まずは不動産仲介会社にその提案をした根拠を確認することが大切です。
その根拠に納得ができたら、値下げを行うといいでしょう。

まとめ

分譲マンションの売却を成功させるためには、物件の価値を正しく見極めたうえで、売却を進めていく必要があります。
事前に具体的な売却の手順、気を付けるポイントを知っておくことで、スムーズに手続きを行えるでしょう。

また、売却を少しでも好条件で進めたいなら、経験と実績のある不動産仲介会社を選ぶことが重要です。
「どの不動産仲介会社と媒介契約を結ぶべきか分からない」「自分の分譲マンションの価値を知りたい」という方には、「すまいValue」の一括査定を利用することがおすすめです。

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マンション売却の具体的流れから注意点、失敗談、費用と税金対策など基本を解説

<監修者>

宮本弘幸

宅地建物取引士

1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー(AFP)、相続診断士などの資格を保有。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

最後までお読みいただき、
ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

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