マンション売却はローン残債があってもできる？条件別の売却方法を解説！

マンション売却の際にローン残債があったとしても、売却は可能です。
ただし一定の条件をクリアする必要があります。

マンションの売却代金がローン残債を「上回る場合」と「下回る場合」で条件が異なりますので、以下の条件を確認しておきましょう。

マンションの売却代金がローン残債を上回る場合

マンションを売却した後、不動産登記の名義変更を行う必要があります。
しかし名義人を変更するためには、抵当権を抹消する手続きが必要です。

マンションの売却代金がローン残債を上回る場合、売却代金を住宅ローン返済に充てられます。抵当権が抹消できれば、問題なくマンションの売却ができるようになります。

マンションの売却代金がローン残債を下回る場合

マンションの売却代金でローン残債を完済できない場合、足りない金額を自己資金でまかなう必要が出てきます。
住宅ローンの完済ができなければ抵当権を抹消できないため、マンションの売却を行えません。
不足分を分割で返済することができないため、成約価格を設定する際には注意が必要です。

差額を支払えない場合、マンション売却の段階で「住み替えローン」を利用する選択肢もあります。住み替えローンについては、次章で解説します。

マンションのローン残債を売却代金で完済できず、差額を自己資金でまかなえない場合は「住み替えローン」を検討しましょう。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、住み替え先の新しいローンに、今まで所有していたマンションの未返済のローンを上乗せできるサービスです。「買い替えローン」と呼ばれることもあります。

以前の住まい住宅ローンを完済できない場合でも、住み替えローンを利用することで新居を購入できます。

住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。
以下より見ていきましょう。

手持ちの資金がなくても住み替えができる

住宅ローンを組みマンションを購入しても、家庭や仕事の事情で引越しをするケースもあるでしょう。マンションの売却代金で住宅ローンを完済できなければ、差額を手持ちの資金でまかなう必要が出てきます。

住み替えローンを組むことができれば、自己資金が足りない方でも住み替えが可能です。
手持ちの資金を一度に減らすことがなくなるため、住み替え後の生活に余裕が生まれます。

ライフステージの変化に合わせて住み替えができる

住み替えを検討しているものの「ローン残債が気になって行動に移せない」という方もいるのではないでしょうか。住み替えローンを利用すれば「遠方への転勤が決まった」「親と同居することになった」という場合でも、ライフステージの変化に合わせて住み替えができます。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンの利用を決める前に、デメリットも把握しておきましょう。

通常の住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しい傾向がある

住み替えローンを組む際に注意したいのは「通常の住宅ローンよりも金利が高くなる点」です。金利の設定は金融機関ごとに異なりますが、住み替えローンには金利の優遇措置がありません。以前の住まいと新居の住宅ローンを組み合わせるため、借入額自体が大きくなりがちです。

また金利や借入額自体が高くなると、住宅ローンの審査基準が厳しくなります。過去の延滞履歴、勤務先や年収など、条件を満たしているか審査される可能性が高いです。

売買のスケジュールがタイトになるケースがある

住み替えローンを利用する場合、新居の購入と、以前の住まいの住宅ローン返済を同じ日に行います。売却・新居の購入・引越しの準備を同時に進めるため、スムーズにできるようスケジュール調整が必要です。

「住宅ローンを完済する資金がない」「住み替えローンの審査に通らない」という状況になることも考えられます。
「それでも住み替えをしなければならない」という事情を抱えているなら、任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。

任意売却とは？

任意売却とは、ローン残債がある状態で債権者（融資を実行した金融機関）と交渉し、合意を得て物件を売却する手続きのことです。
住宅ローンの完済が難しく、住み替えローンの利用が認められない場合は、任意売却によって抵当権を解除する必要があります。

任意売却のメリット

任意売却には、以下のメリットがあります。

市場相場に価格で売却できる

住宅ローンを返済できなくなると、その物件はやがて「競売」という形で売り出されます。競売では「建物内を入札者が確認できない」「短時間で落札しなければならない」という状況であるため、市場価格よりも価格が低くなりがちです。少しでも市場価格に近い価格で売却したいのであれば、任意売却を選択しましょう。

周囲に事情を知られずに売却ができる

マンションを売却する際に「知人に理由を知られたくない」と考える方もいるでしょう。
自宅が競売にかけられた場合、物件の情報が新聞やインターネットで公開されます。任意売却には「周囲に事情を知られる可能性が低い」というメリットがあります。

任意売却のデメリット

任意売却にもデメリットがあります。
以下の内容を押さえておきましょう。

市場相場よりやや低い価格での売却となる

任意売却は競売よりも高い価格で売却できる可能性がありますが、市場相場と比べるとやや低い価格での売却となります。可能な限り債権者と交渉を行いましょう。

条件によっては債権者の同意が得られないこともある

任意売却を希望しても、債権者である金融機関から同意を得られないケースもあります。例えば「市場価格とローン残債の差額が大きすぎる場合」は、任意売却を認めてもらうのは難しいでしょう。
また債権者が複数存在する場合は、債権者の同意を得ることが難しいかもしれません。

「住宅ローンを滞納した場合」でも、条件によっては売却を行えます。

例えば、ローン返済日を忘れていた場合、すぐに連絡して未済分を支払えば、大きな問題とはならないケースが多いです。ただし、1日の延滞でも数ヶ月の延滞でも、遅延損害金が発生する状況には変わりません。

ここでは、住宅ローンの滞納が「1～3ヶ月の場合」「3～6ヶ月の場合」「6ヶ月以上の場合」の3つのパターンに分けて解説します。

住宅ローンの滞納から1～3ヶ月の場合

金融機関から住宅ローンの返済に関する電話が入り、催告書や督促状が届けられる時期です。
必要な対応を速やかに行えば、大事にはなりません。
やむを得ず住宅ローン分を支払えない場合は、速やかに借入先の金融機関に連絡して、返済の相談を行いましょう。滞納の理由次第では、返済期間の延長など便宜を図ってもらえる可能性があります。

住宅ローンの滞納から3～6ヶ月の場合

滞納から3～6ヶ月になると、残債の一括支払いを求める「期限の利益の喪失通知」が届きます。「期限の利益の喪失」とは、残債を分割で支払う権利を失うという意味です。

「期限の利益の喪失通知」の後に「競売決定通知書」が届き、不動産が競売にかけられます。早い段階で任意売却の相談などの対応を行いましょう。

住宅ローンの滞納から6ヶ月以上経っている場合

滞納期間が6ヶ月以上となると、裁判所から特別送達で「競売決定通知書」が届き、競売にかけられることが通知されます。
競売で不動産を売却する場合、市場相場の約60～70％の価格で売却されるケースがほとんどです。成約価格も低くなり、ローン残債はその分多く残ります。

住宅ローンが残っていても、条件を満たせばマンションの売却はできます。
その場合は「ローン残債を上回る価格での売却」がポイントになります。経験と実績が豊富な不動産仲介会社を選び、売却を有利に進めましょう。

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