不動産買取とは?メリット・デメリットや「仲介」との違いについても解説!

売却・査定
不動産買取とは?メリット・デメリットや「仲介」との違いについても解説! 不動産買取とは?メリット・デメリットや「仲介」との違いについても解説!

不動産を売却するにあたっては、一般的な仲介のほかに不動産買取という方法があります。不動産会社を介して取引を行う仲介は知っていても、不動産買取がどのような売却手法なのかわからないという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産買取と仲介の違いについて紹介。不動産買取ならではのメリット・デメリットについても詳しく解説していきます。これから不動産売却を検討している方は参考にしてください。

不動産買取と仲介の違い

不動産買取と仲介の違い

まずは、不動産買取と仲介の違いについて見ていきます。両者の違いをしっかりと理解し、ご自分に合った最適な売却方法を選ぶようにしましょう。

不動産買取とは

不動産買取とは読んで字のごとく、不動産会社が売主様の不動産を直接買い取ることを言います。不動産会社が売主様と直接価格や引き渡し時期などの条件を交渉し、内容がまとまれば売主様から購入するという流れです。不動産会社は買い取った不動産にリフォームやリノベーションを施し、自社物件として販売することにより収益を得ます。

不動産仲介とは

対する不動産仲介とは、不動産会社が買主様と売主様の間に立ち、両者間の売買契約を成立させること。宅建業法においては「媒介」と定義されています。売主様は不動産会社と媒介契約を交わし、仲介手数料を支払います。不動産会社は媒介契約に基づき、広告を実施するなどの売却活動を行うことで売主様のかわりに買主様を探し、売主様との間の売買契約を仲立ちします。不動産売却においては、不動産買取よりも不動産仲介が一般的です。

なお、媒介業務は宅地建物取引業にあたるため、買主様と売主様の間に立つ不動産会社は宅地建物取引業の免許を持っていなければなりません。

不動産買取の流れ

不動産買取の流れ

不動産買取と不動産仲介の違いがわかったところで、続いては不動産買取の実際の流れを順番に紹介していきます。不動産買取は大きく5つのステップに分けられます。

1. 査定を依頼する

不動産売却において最も大切なのが「いくらで売れるか」という点。はじめに不動産会社へ物件の査定を依頼し、当該不動産会社が物件をどれくらいの価格で買い取る意思があるのかを確認しましょう。査定には大きく「簡易査定」「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定

簡易査定とは物件情報、公示価格、周辺取引事例、市場動向といったデータを用いて、不動産会社が机上で物件価格を算出する査定方法のこと。「机上査定」とも呼ばれます。不動産会社に直接会うことなく査定できるため、手間や時間をかけず手軽に物件価格が分かる点がメリットです。あくまでもデータに基づく査定なので、実際に現場の物件でしか確認できない要素によって、簡易査定による価格と実際の買取価格に差が出る場合があります。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が物件を現地で実際に確認した上で物件価格を算出する査定方法のこと。建物の状態、土地の状況、周辺環境など現地でしか確認できない要素もふまえて客観的に判断するため、簡易査定よりも精度の高い査定が可能です。ただし、簡易査定に比べれば手間や時間を要する点は注意が必要です。

まずは簡易査定から

訪問査定は正確性が高い一方、手間や時間がかかるため、まずは複数の不動産会社に簡易査定を依頼するのがおすすめ。簡易査定で納得ができる価格を提示してきた不動産会社数社に絞り込んで、あらためて訪問査定を依頼するといいでしょう。

2. 不動産会社の決定

訪問査定の結果が判明したら、実際に売買契約を締結する不動産会社を決めます。この際、必ずしも査定価格の高い不動産会社が売却先として適しているとはかぎりません。査定金額が高かったとしても、スケジュールや引き渡しの条件など、金額以外の諸条件が希望と合わないということも考えられます。査定金額を優先するあまり、引き渡しに際してトラブルが生じるようでは元も子もありません。査定金額はもちろん不動産会社選びの大切なポイントですが、その他の条件と合わせて総合的に判断しましょう。

不動産会社が決定したら、最終的な査定金額、売主様の住宅ローン残債処理などの決済方法、入金日、引き渡し時期といった詳細を詰めていきます。後からトラブルになりやすい部分でもあるので、些細なことであっても確認を怠らないようにしたいところ。事務手続きと並行して、売買契約にともなう必要書類の準備、引越しなど具体的な準備も進めます。

3. 売買契約を結ぶ

売買に関する諸条件について両者が合意し、必要書類の準備などが一通り整ったら、不動産会社との間で売買契約を締結します。契約書と契約約款の内容を読み上げ、契約書に署名捺印を行えば正式に契約締結です。これまで両者で確認してきた内容と契約書の文面に齟齬がないか、しっかり確認してから署名捺印するようにしましょう。契約書の締結時には、不動産会社から手付金を受け取ります。手付金は物件価格の5〜10%というのが一般的です。

契約締結後に万が一買主側から契約解除を申し入れる場合、買主が手付金を返還してもらう権利を放棄することで契約解除が可能となります。反対に売主様から契約解除を申し入れる場合、手付金を買主へ返還した上で、手付金と同額の金銭を買主へ支払う「手付金倍返し」が原則です。

4. 決済と物件引き渡し

契約締結後、決済・引き渡し当日には、不動産会社からの残金の支払い、領収書の授受、固定資産税の精算、所有権の移転登記、(住宅ローン精算がある場合は)売主様の抵当権抹消登記などを行います。問題がなければ、書類取引と鍵の引き渡しが行われ、不動産会社とのやり取りは全て終了となります。決済と引き渡しは同日に行うのが一般的です。

仲介にしても、買取にしても不動産取引においては、やり取りしなければならない書類の量が膨大です。不動産買取は仲介に比べて、契約締結から引き渡しまで比較的スピーディーに進みますので、全ての書類を準備するのが一苦労です。事前に揃えられる書類は、早めに準備することをおすすめします。

5. 確定申告

以上で取引自体は完了となりますが、忘れてはならないのが確定申告です。売買契約を締結した翌年の2〜3月、税理士と相談して確定申告を行います。特に、不動産売却益を得た場合は譲渡所得税を支払わなければなりません。売却益が出ているにもかかわらず確定申告を怠ると、本来支払うべき税金にプラスして無申告加算税と延滞税が課せられますので注意が必要です。

また、売却損が出た場合でも、ほかの所得と相殺することにより税の軽減措置を受けられることがあるため、税理士や税務署に問い合わせてみましょう。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリット

仲介とは異なる点が多い不動産買取ですが、どのような点が魅力なのでしょうか。続いては、不動産買取のメリット5つを紹介していきます。

1. 売却まで時間がかからない

不動産は、普通の消費財や金融商品と比べて「すぐに売れない」という特徴があります。不動産は資産価値が高い反面、現金がすぐに必要な場面では活用しづらいのです。その点、不動産買取は不動産会社が直接買主となるため、比較的短期での売買契約締結が可能。早めに現金化したい事情がある場合には、不動産仲介よりも不動産買取のほうにメリットがあります。

2. 仲介手数料がかからない

通常の不動産仲介だと売買契約が成立した際、媒介した不動産会社に対する報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。これに対し、不動産買取は不動産会社と直接売買契約を結ぶため、仲介手数料が発生しない点はメリットです。

3. 買主様向けの内覧の必要がない

不動産買取は買主がプロの不動産会社であるため、仲介のときのような内覧を行う必要がありません。仲介だと内覧希望者が現れるたびに対応しなくてはならず、売主様側の大きな負担になることもあります。内覧対応の必要がないというのは、不動産買取の大きなメリットと言えるでしょう。

また、不動産買取では不動産会社が購入後にリフォーム・リノベーションすることが前提のため、売却にあたって室内を清掃したり手直ししたりする必要もありません。逆に言えば、室内状況が良かったり、リフォームをしていたとしても、ほとんど査定価格が上がることがない、という点はポイントです。

4. 周囲に秘密で家・土地の売却ができる

仲介では買主様を見つけるため、不動産会社によって周辺地域へチラシを配る、Webサイトに掲載するといった広告活動が行われるのが基本。広告の中で物件情報や価格などがオープンとなり、家を売却するつもりであることが周囲の人に知られてしまいます。

買主が不動産会社である不動産買取であれば、仲介のような広告活動を行う必要がないので、周囲の人に知られることなく不動産の売却が可能。借金返済や離婚による財産分与など、できれば周囲に秘密で不動産を売却したい事情がある場合には不動産買取が便利なのです。

5. 契約不適合責任が免責される

売買契約を締結すると、売主様は買主様に対して契約内容に合った商品やサービスを提供する義務を負います。契約不適合責任とは、売却した不動産に売買契約で合意していない欠陥が見つかった場合(契約内容に合った不動産を提供できなかった場合)、売主様が買主様に対して責任を負うというものです。かつて「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正により内容が一部見直され、現在の名称に変更されました。

中古住宅に見られる欠陥として代表的なものの一つに「雨漏り」があります。物件を引き渡した後、一定期間内に雨漏りが発見された場合、売買契約書に雨漏りのことが書かれていなければ、契約内容に合っていないものを売却したということになり、売主様は契約不適合責任を問われる可能性があるのです。

契約不適合責任は、買主がプロの業者である場合には適用されないのが原則。よって、買主が不動産会社である不動産買取では免責されるのが一般的なのです。

不動産買取のデメリット

不動産買取のデメリット

多くのメリットがある不動産買取ですが、もちろんデメリットもあります。次に不動産買取の主なデメリットを2つ紹介しましょう。

売却価格が安くなることが多い

不動産会社が不動産を買い取るのは、物件をリフォーム・リノベーションして他者へ売却することで利益を得るためです。不動産会社は売却益を想定して物件の値付けをするので、不動産買取での売却価格は仲介による市場価格よりも20〜40%ほど安くなることが多いとされます。現金化に少し時間がかかったとしても市場価格で売却したい場合には、仲介での売却を検討するといいでしょう。

断られることもある

不動産会社は、買い取った物件を再度販売することを取引の目的としています。そのため、再度販売が難しいような物件はそもそも買い取ってくれない可能性があるのです。例えば、極端にニーズの低いエリアに立地する物件やリフォームが不可能なくらいに老朽化している物件などは、買取を断られることがあります。

不動産買取会社を選ぶ際のポイント

不動産買取会社を選ぶ際のポイント

不動産買取で失敗しないためには、どの不動産買取会社と売買契約を結ぶかが重要です。取引する不動産買取会社を選ぶにあたっては、次に挙げる3つのポイントを意識しましょう。

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼する

不動産買取では不動産会社が買主となるため、できるだけ多くの不動産会社に物件価格の査定を依頼するのがおすすめです。簡易査定であれば余計な時間をかけず、手軽に査定が可能。1社ごとに簡易査定を依頼するのは手間がかかるので、Webサイトを通じた一括査定の活用を検討したいところです。

買取実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社と一口に言っても、会社ごとに得意分野や守備範囲が異なります。例えば、マンション専門の買取会社もあり、そうした会社に戸建て住宅の買取を依頼しようとしても、買取価格が下がってしまうこともあります。

不動産買取を依頼するのであれば、売主様が所有している物件の種類[物件種別(マンション、戸建てなど)、エリア、面積(建物面積・土地面積)、築年数など]の買取実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。

相談に真剣に乗ってくれる不動産会社を選ぶ

複数の不動産会社に査定を依頼している場合、会社によっては他社の査定金額を目安に買取金額を交渉できることがあります。逆に、査定金額の根拠が不明確な会社やすぐに契約を迫ってくる会社、売主様側から聞かなければ何の情報も教えてくれない会社には注意が必要です。

営業担当者が、売主様の事情に親身に対応してくれるかという点を確認しましょう。買取金額に限らず、引越し時期や不要になった家具の引き取り、入金日といった詳細項目について、柔軟に対応してくれる不動産会社を選ぶことも大切です。

まとめ

今回見てきた通り、不動産買取には仲介と異なるメリット・デメリットがあります。不動産売却を検討する際は仲介を原則としつつ、場合によって不動産買取という手法が役立つことがあるのです。ただ、不動産買取では相談する不動産会社を誤ると失敗につながる可能性もあります。不動産仲介で売却すればもっと有利な条件で売却が可能であったのに、大きな損失を被るというようなことにつながりかねません。

不動産売却で失敗しないためには、どの不動産会社に相談するのかが決定的に重要です。そのため、まずは仲介会社の一括査定を検討するのがおすすめ。中でも、不動産業界をリードする大手6社への無料一括査定が可能なすまいValueが安心です。Webで簡単に査定をスタートできますので、これから不動産売却を検討している方はぜひ活用してください。

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<監修者>

髙野 友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

最後までお読みいただき、
ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

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