土地価格の相場の調べ方とは?3種類の計算方法を徹底解説

売却・査定
土地価格の相場の調べ方とは?3種類の計算方法を徹底解説 土地価格の相場の調べ方とは?3種類の計算方法を徹底解説

注文住宅を建てるために土地を購入したり、一戸建てのある土地を更地にして売却したりするとき、どのくらいの価格になるのか気になるでしょう。もちろん不動産会社に査定してもらうのが確実なのですが、その前に自分で調べるならどのような方法があるのでしょうか。そもそも土地価格の相場はどうしたら調べることができるのでしょうか。3種類の計算方法と手順を詳しく解説します。

現在の土地の価格を算出できる3つの価格

現在の土地の価格を算出できる3つの価格

土地の売買が成立したとき、その土地の価格のことを実勢価格と言います。実勢価格のほかに、土地の価格として国や自治体が発表している指標が3つあり、公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額と呼ばれます。このように土地の価格は用途によって使用される価格が4つあることから「一物四価」と呼ばれています。それぞれ、どんな意味を持っていて、どのように調べるのでしょうか。

実勢価格とは何か

土地の実勢価格とは、土地の売買が成立したときの価格です。ある土地が5,000万円で売り出され、最終的に6,000万円で取引されたとき、実勢価格は6,000万円となります。

土地をはじめとする不動産に同じものはありません。立地のほか形状や面している道路、方角、売却期間などの要因が複合的に組み合わさって決まります。

ただ、土地の取引をする前に、その土地がいくらくらいなのかの目安を把握しておかないと、高値づかみをしたり安値で買いたたかれたりすることになります。現在の実勢価格の目安を知るために、近隣の似たような条件の土地が過去にいくらで取引されたか(過去の実勢価格)を調べることで、売買価格の参考になる価格を見つけることができます。

公示地価・基準地価とは何か

公示地価は国土交通省が毎年公表している土地の価格で、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準とされます。国土交通省の下部組織「土地鑑定委員会」が選定した全国2万3,000カ所の「標準地」を同委員会が選定した不動産鑑定士2人が評価し、決定します。毎年1月1日時点の地価を調べ、3月下旬に発表します。

一方、基準地価は公示地価と同じ目的のために、都道府県が選んだ全国2万カ所以上の「基準値」の地価を毎年公表します。毎年7月1日時点の地価で、発表時期は9月下旬。公示地価が主に都市のものであるのに対し、基準地価は都市外のエリアも含むため、基準地価は公示地価の補完的な指標といえます。

いずれも、土地の上に建物が建っていても更地としての評価でつけられています。このため、実態とは異なりますが、土地の売却や価格を決めたり、購入する際の相場観をつかんだりするための参考にはなります。

相続税路線価とは何か

相続税路線価は毎年1月1日時点の価格を7月1日に発表され、相続税や贈与税を算出するため国税庁が決めている土地の価格です。公示地価と基準地価がいずれも「標準値」「基準値」と場所を選んで算出されているのに対し、相続税路線価は文字どおり路線(道路)に面した土地の価格です。

相続税路線価は公示地価の約8割となっています。これは、評価の安定性と、現金などほかの財産と比較して土地だけ有利になることがないようにしているためです。

固定資産税評価額とは何か

固定資産税評価額は、土地や家屋などをどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、市町村が個別に決める評価額のことです。同じ床面積でも構造や建材、設備の質によって評価額が変わるため、相続税路線価のように自分で計算することはできません。上記2つの地価と異なり、評価替えは3年ごと。価格はネットで公表されるのではなく、送られてくる固定資産税の納税通知書に記載され、個別に通知されます。

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の約7割とされています。これは、相続税路線価の値付けとほぼ同じ理由です。固定資産税のほかにも、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの基準になります。

土地の価格を公示地価・基準地価で計算する手順

土地の価格を公示地価・基準地価で計算する手順

取引したい土地の価格の目安を知るため、公示地価・基準地価から計算する方法をそれぞれ解説します。

国土交通省の土地情報システムにアクセス

公示地価・基準地価が掲載されている国土交通省のサイト「土地総合情報システム」(https://www.land.mlit.go.jp/webland/)にアクセスします。画面上には、「実際に行われた不動産の取引価格をご覧になりたい方へ」として「不動産取引価格情報検索」というバナーが左側に、「標準値や基準値の価格をご覧になりたい方へ」として「地価公示 都道府県地価調査」というバナーが右側に用意されています。

過去の実勢価格を知りたい場合は左のバナーをクリック。日本地図が現れるので、例えば「東京」をクリックし、地図上の「西新宿五丁目」の青い■をクリックすると、同駅周辺の直近1年間の取引価格情報が出てきますので、「詳細表示」をクリックします。

すると、5件の取引情報が一覧で出ます。ここから、同駅から徒歩5~9分のエリアの坪単価は250万~390万円ということが分かります。ほかにも前面道路や利用目的などが示されているので、調べたい土地と条件が似ている土地を見て、およその地価を割り出すことができます。
※2021年10月現在の情報を基に記載しております。

公示地価・基準地価を計算する

公示地価・基準地価を知るには、右のバナーをクリックします。同様に地図上から目的地を絞っていきますが、「東京都」→「新宿区」と選ぶと、次は検索条件を指定するページに遷移しますので、条件を選んでいきます。

対象を「地価公示・都道府県地価調査の両方」、調査年を「最新調査年のみ」、用途区分を「住宅地」とし、地価を空欄にして検索をかけると、41件がヒットしました(2021年10月時点)。一番上に出てきたのは「牛込柳町」駅から230メートルの台形の土地219㎡で、基準地価による㎡単価は105万円。土地全体の価格は2億2,995万円になります。
※2021年10月現在の情報を基に記載しております。

実勢価格の概算を出す

実勢価格は公示地価・基準地価の1.1倍が目安とされます。ただ、この価格は実際にはかなり変動するのが普通です。上記の土地の場合、実勢価格は2億2,995万円×1.1=約2億5,295万円となります。

土地の価格を相続税路線価で算出する手順

土地の価格を相続税路線価で算出する手順

同様に相続税路線価から実勢価格を算出してみましょう。相続税路線価の調べ方から解説します。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセス

まず国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」(https://www.rosenka.nta.go.jp/)にアクセスします。日本地図が出てくるので、上記の例にならって「東京」をクリックすると「東京都 財産評価基準書目次」に遷移するので、「1.土地関係」の「路線価図」をクリック。ここでは「新宿区」を選び「西新宿5」をクリックします。
※2021年10月現在の情報を基に記載しております。

路線価図から路線価を計算する

すると、数字が書かれた白地図が出てきます。この白地図に示された土地の区画にそれぞれ番号が振られています。

例えば、⑰が調べたい土地だとします。⑰の土地に面した道路には「600C」と書かれていますが、この600がその土地の相続税路線価です。相続税路線価は1㎡あたりの価格が千円単位で示されていますから、この土地の㎡単価は600×1,000円=60万円となります。土地の面積が100㎡とすると、地価は60万円×100㎡=6,000万円となります。

この場合の「C」のように振られているアルファベットは借地権の割合で、自用地の場合は無視しても構いません。
※2021年10月現在の情報を基に記載しております。

実勢価格の概算を出す

前述のとおり、相続税路線価は公示地価・基準地価の約8割です。さらに実勢価格は公示地価・基準地価の1.1倍です。よって、実勢価格は相続税路線価÷0.8×1.1で求められます。上記の⑰の土地の場合、6,000万円÷0.8×1.1=8,250万円が実勢価格となります。

土地の価格を固定資産税評価額で算出する

土地の価格を固定資産税評価額で算出する

最後に、固定資産税評価額で土地の価格を算出する際の手順を解説します。固定資産税評価額は個別性が強いため、自宅の土地の売却価格を知りたいときだけ使える手法です。

固定資産額の納税通知書を準備する

固定資産税評価額を求めるにはまず、納税通知書を用意します。納税通知書は4月頃に自治体から郵送されてきます。

納税通知書は固定資産税の確認や、所有権移転登記における登録免許税の算出などでも必要になります。土地の売買にはなくてはならないものであり、再発行ができないので、厳重に保管すべき書類です。ただし、納税するための納付書は再発行してもらえます。

課税明細書の「評価額」をチェック

納税通知書は自治体によって書式が異なります。「課税明細書」と書かれたページの「評価額」として書かれた金額が、固定資産税評価額に該当します。ちなみに、固定資産税評価額の1.4%が固定資産税であり、年4回に分けて納付する決まりになっています。

実勢価格の概算を出す

前述のとおり、固定資産税評価額は公示地価の約7割です。実勢価格は、固定資産税評価額÷0.7×1.1で求めます。ここで納税通知書に書かれた固定資産税評価額が4,200万円だったとすると、実勢価格は4,200万円÷0.7×1.1=6,600万円となります。

取引価格は実勢価格と異なることに注意

取引価格は実勢価格と異なることに注意

これまで、公示地価・基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額を使って実勢価格の目安を算出するための計算手順を紹介してきました。しかし、これはあくまでも目安であり、実際に不動産会社で扱われている価格とは異なることが多いのが普通です。なぜでしょうか。

土地に同一のものはない

売買したい土地の実勢価格を知りたいとき、調べるのはあくまでも条件が近い土地の実勢価格です。

不動産には完全に同じものはありません。接している道路の幅や長さが異なれば使える用途が違ってきますし、広い道路に面した長方形の土地と旗竿地では建てられる家に大きな違いが出てきます。また、駅からの距離が同じでも、駅の西口と東口では環境がまったく異なることだってあるでしょう。

条件が似ている土地といっても、結局は同じ土地ではないのです。このため、目安はあくまで目安でしかなく、実態とどれくらい近いのか、または遠いのかすら、明確には把握できないのです。

一括査定サイトを使う方法もある

上記で説明した手順で計算するより、プロの手によって目安額を出してもらうほうがより安心できるのではないでしょうか。最近では「不動産一括査定サイト」といって、ネット上で要件を記入すれば、登録している不動産会社が無料で査定してくれるというサービスがあります。

周辺相場をもとに、土地の個別性を反映させてくれるので、自分で計算するよりも実勢価格に近い数字を出してくれるでしょう。査定価格は不動産会社によって違いがあります。土地の広さによっては数百万円も差が出てくることも珍しくないでしょう。複数の不動産会社が出してくれるので、おおよその目安は把握できます。

適切な価格をつけてくれた不動産会社には、連絡を取って売買の相談をするとよいでしょう。不動産会社も複数の中から比較検討の上、よいものを選びましょう。

まとめ

以上、土地の価格には4つの種類があること、そこから売買価格の目安を得るための手順を説明してきました。納得できる価格で売買するためにも、相場をしっかりつかんでおくことが大事です。

土地の売買を検討するに当たって、まずは「土地の相場を知りたい」「どの不動産仲介会社と媒介契約を結べばいいか分からない」という方には、インターネットを使った査定依頼がおすすめです。

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<監修者>

髙野 友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

最後までお読みいただき、
ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

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