家を売るときの手順とは？費用や税金はいくらかかるのか流れを追って解説

家を売るとき、必要となる大まかな7ステップとかかる時間は以下のとおりです。この手順にそって、売却の流れを解説します。

家を売るとき、必要となる大まかな7ステップとかかる時間は上記のとおりです。この手順にそって、売却の流れを解説します。

まずはネットで相場調査

自分の家を売るとき、いくらで売れるのかは最も気になるところです。まずは自分で相場を調べてみましょう。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」にアクセスすると、自宅周辺の不動産価格が簡単に調べられます。そこからだいたいの相場感はつかめるはずです。

ほかにも民間の住宅情報サイトで自宅と同じエリアや似たような築年数や広さの家がいくらで売りに出されているかを確認できます。

また、「不動産一括査定サイト」といって、複数の不動産会社に査定を申し込むことができるサイトもあります。査定結果はメールで受け取れ、相場をつかむことができるので、最近では家を売る際の必須アイテムとして知られています。

査定依頼から不動産会社選び

次は不動産会社に査定依頼をかけます。不動産会社には、不動産の登記簿謄本、家を買ったときに交付された売買契約書、重要事項説明書のほか、測量図や建物の図面を持参するといいでしょう。

このとき、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。納得する価格をつけた会社の中から、雰囲気や販売実績、担当者の態度や専門性なども考慮に入れて、自分に合ったところを選びましょう。

3種類の媒介契約から選ぶ

家を売るときには不動産会社に仲介してもらうための契約を結びます。これを媒介契約といいます。形態には3種類あり、それぞれ一長一短があります。

契約の特徴としては、一般媒介契約から専属専任媒介契約になるにつれ、不動産会社への依存度が高くなる一方、不動産会社は果たす義務が大きくなります。

指定流通機構に物件情報を登録すれば、不動産会社専用の検索サイトで物件を探すことができるため、買主様が見つかりやすくなります。

どの種類でも仲介手数料は変わらず、売買契約が完了するまでは発生しません。自分に合った契約形態を選びましょう。

売却活動中は丁寧な対応を心がける

中古物件の売買は、売主様と買主様、個人同士の売買です。買主様からすれば「後で何か起きたときのためにも、しっかりした人から買いたい」と思うのが普通でしょう。内覧で購入を検討している方を自宅に迎える際は、清潔感ある服装で、丁重に出迎えましょう。

あまりガツガツせず「質問されたら答える」くらいの距離感がちょうどだとされます。どうしても説明したいポイントは、事前に不動産会社に伝えておくといいでしょう。

売買契約時に仲介手数料を支払う

買主様が見つかり、取引価格に合意したら、いよいよ売買契約が成立です。仲介手数料は不動産会社への成功報酬なので、このタイミングまたは決済終了後に支払います。仲介手数料は、宅建業法で「取引価格×3％+6万円+消費税」が上限額と定められています。今なら、「取引価格×3.3％+6.6万円」でも求められます。

契約書面には印紙を貼付します。税額は取引価格によって決まります。

また、不動産会社の宅建士が買主様に対して重要事項説明を行い、売主様と買主様がそれぞれ価格や条件を確認して売買契約書に署名捺印すると、買主様から売主様に対し手付金が支払われます。手付金は売買契約が成立した後に売主様と買主様双方が安易に契約破棄をしないようにするもので、買主様が取引価格の5～10％程度を支払います。引き渡し前に売買を取りやめる場合、買主様都合なら手付金は返還されず、売主様都合なら倍額の返還が必要となります。

引き渡し時にローン完済手続き

引き渡し前にローン残債がある場合、まだ抵当権が設定されたままなので、売却できません。残債を手持ち資金で一括返済すれば問題ないですが、売却代金の中から支払うことを希望する方も多くいます。このケースでは、借入先の金融機関に「売却代金で残債を一括返済する」ことを伝え、必要な書類を金融機関に確認のうえで、抵当権抹消は司法書士に依頼するのが一般的です。

決済時に売却代金を受け取ったらすぐに残債を返済し、所有権移転登記申請と抵当権抹消登記申請を同時に行います。

売却益が出たら確定申告

自宅を売却して、譲渡益（売却益。売却価格が取得費と諸費用の合計を上回った場合）が出たら、所得税と住民税が加算されるため、翌年の3月15日までに確定申告が必要となります。

一方、赤字になって譲渡損失が出た場合、確定申告は必要ではありません。しかし、ほかの収入と損益通算すれば、課税対象額を減らすことができるため、所得税と住民税が減ります。このため、売却時に利益が出ても損失が出ても、いずれにしても確定申告は必要となることを知っておきましょう。

家を売るとき、売却代金を一括でもらうことができますが、さまざまな経費（諸費用）がかかります。その金額は一般に合計で5％程度とされます。それぞれ見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した場合、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限額は宅建業法で「取引価格×3％+6万円+消費税」（物件価格が400万円超の場合）と定められています。これはあくまでも上限額なので、不動産会社によっては半額程度まで割り引くところもあります。

また、この報酬には通常の広告にかかる経費などは含まれているので、不動産会社側から追加料金を求められても支払う必要は一切ありません。ただ、特別な広告を売主様が求めた場合、所定の報酬とは別に支払う必要があります。

ローン繰り上げ返済手数料

住宅ローンは、最初に組む時点で収入や返済比率を考慮して、無理なく支払える金額と返済期間を決めます。これにのっとり返済を続けていくので、返済期間が長くなるほど支払総額が増えます。そのため、年数を経て収入が増えたり臨時収入が入ったりしたとき、残債の全部をまとめて返済するか（全額繰り上げ返済）、一部を返済することで返済期日か毎月の返済額を減らす方が多いのが実態です。これを住宅ローンの繰り上げ返済と呼びます。

住まいを売却して残債を清算することは全額繰り上げ返済に当たります。通常の返済による完済（約定完済）とは異なるため、金融機関はローン繰り上げ返済手数料を請求します。金融機関によって金額は異なります。

抵当権抹消費用

ローンを組んだときに自宅に設定された抵当権は引き渡し前に抹消する必要があります。残債を手持ち資金から一括返済できない場合、売却代金を受け取ったらすぐに残債を返済して抵当権抹消登記申請を行います。

抵当権抹消登記に必要な登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。マンションの場合は土地1筆と建物1棟なので2,000円となります。収入印紙を登記申請書に貼付します。また、抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼することがほとんどで、報酬は数万円程度になります。

引越し代など

新居を新たに購入してから引越せば、引越しは1回で済みます。しかし、売却を先にして、新居購入を後回しにすれば、賃貸住宅などを経由するため引越しは2回になり、大きく変わってきます。

引越し費用は家族の人数や間取り、作業人数、引越し先までの距離によって変わってきます。また、繁忙期（3、4月）であるか、平日であるかなどによっても変わってきます。必ず複数の業者に見積もりを取って比較検討しましょう。

目安としては、家族2人で同一都道府県内なら6万8,000円前後、家族5人以上なら10万7,000円前後ですが、繁忙期なら2万～4万円ほどアップするようです。

自宅を売却するとき、どんな税金がどのくらいかかるのでしょうか。税の内訳は譲渡所得税と住民税、印紙税、消費税となります。それぞれ具体例を交えて見ていきましょう。

譲渡所得税

自宅を売却して利益が発生すると、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税を合計したもので、分離課税方式といってその他の所得（事業所得や給与所得など）とは切り離して算出します。

譲渡所得税を出すためには、まず譲渡所得を算出します。

• 譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、物件の購入代金に諸費用を加え、さらに不動産の購入代金は土地と建物に分けて計算し、土地については購入額そのままを、建物については購入額から減価償却費を控除した価額を使います。

• 建物取得費＝建物購入額－減価償却費相当額
• 減価償却費＝建物購入額×0.9×償却率×経過年数

耐用年数と償却率は、以下のとおり定められています。

さらに、譲渡所得税は売却した物件の所有期間は5年を超えているか、5年以下かによって税率が変わります。売却物件の所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

• 長期譲渡所得の税率：所得税15％+住民税5％+復興特別所得税0.315％＝20.315％
• 短期情緒所得の税率：所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％＝39.63％

ここで居住用の新築マンション（RC）を5,000万円（土地部分2,000万円、建物部分3,000万円）で買った人が6,000万円で売却したケースを、長期（10年）と短期（2年）にわけて考えてみましょう。売買時にはいずれも諸費用が400万円かかったとします。

まず取得費を計算します。減価償却率は0.015です。これに土地の値段2,000万円が加わります。

• 長期の不動産取得費：3,000万円+400万円－3,000万円×0.9×0.015×10年+2,000万円＝4,995万円
• 短期の不動産取得費：3,000万円+400万円－3,000万円×0.9×0.015×2年+2,000万円＝5,319万円

次に、譲渡所得を計算します。

• 長期の譲渡所得：6,000万円－（4,995万円+400万円）＝605万円
• 短期譲渡所得：6,000万円－（5,319万円+400万円）＝281万円

税率をかけて、譲渡所得税を算出します。

• 長期の譲渡所得税：605万円×20.315％＝約123万円
• 短期の譲渡所得税：281万円×39.63％＝約111万円

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に印紙を貼り消印をすることで、納税します。印紙税を貼らなかったり、消印をしなかったりしたら、過怠税が課せられることがあります。

印紙税の額は売却価格によって変わり、金額が高いほど高くなります。2022年（令和4年）3月31日までは軽減税額が適用されます。以下の表にまとめました。

契約金額による軽減税率の詳細は以下のとおりです。

売却金額が6,000万円だった場合、印紙税は2021年9月時点では3万円となります。

登録免許税

登録免許税は売却によって不動産登記上の所有者の名義が変わる際に支払う税金です。

登記に関わる費用は2種類あります。まず、売却時まで住宅ローンが残っていた場合に、残債を処理して抵当権を抹消するための費用で、一般には売主様の負担です。一方、所有権の移転や新たに抵当権を設定するための費用は買主様が負担します。

抵当権抹消の登記は、不動産１件につき登録免許税が1,000円かかります。土地と建物は別々の不動産として数えるため、マンションの場合でも2件となり2,000円となります。この手続きは司法書士に処理を依頼することがほとんどで、費用は数万円が相場です。

消費税

消費税がかかるのは不動産会社に売却の成功報酬として支払う仲介手数料です。仲介手数料は一般に「取引価格×3％+6万円」なので、上記の例では、6,000万円で売却できたときの消費税は以下のようになります。

• 消費税：（6,000万円×3％+6万円）×10％＝18万6,000円

家を売ったあとに後悔する方は案外多いものです。どのような点が後悔につながるのでしょうか。後悔しないためには、どのような準備をしておくといいいのか、紹介します。

一括査定のあとは訪問査定を

自宅の価格相場をネットで調べるときに、手軽なのが不動産一括査定サイトの活用です。ネットで申し込みをすれば、複数の不動産会社に査定依頼できます。

ただ、不動産一括査定サイト経由では、行われるのは、過去の周辺の類似物件の売出事例や相場をもとにおおよその価格を算出する机上査定（簡易査定）にすぎません。

このため、一括査定でだいたいの相場を把握したら、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、物件を詳細に調べて査定する訪問査定をしてもらい、しっかりと売却価格を出してもらうようにしましょう。

訪問査定では、建物の日当たりや風通し、雨漏りやシロアリ被害、立地や周辺環境など、実際に現地を見なくては知り得ない部分もチェックしてもらうことが肝心です。

不動産会社や営業担当者が信頼できるか確認を

不動産会社にもそれぞれ得意分野や得意エリアがあります。自宅があるエリアでの販売実績を調べたり、口コミサイトで評判を調べたりしておいてもいいかもしれません。

不動産会社の営業担当者には色々な人がいます。担当者が宅建士でない場合は、重要事項説明など肝心な部分で宅建士資格を持つ人が業務の一部を代行しますが、基本的に仲介業務はひとりの担当者が数ケ月にわたって最初から最後まで担当します。

このため、どんな人が担当するかは非常に大事です。どんなささいなことでも、途中で不信感を抱くようなことがあれば、交代してもらいましょう。担当者の中には宅建士の資格のほか、マンション管理士やFP技能士、住宅ローンアドバイザーなどの資格を持っている人もいます。不動産会社の中には担当者を自社サイトで紹介し、自由に指名できるようにしているところもあります。下調べしておくと、後悔が少なくなるかもしれません。

好印象を持ってもらうために内覧対応と清掃はしっかりと

部屋をキレイに片付けておけば、広く見えます。部屋の臭いも注意しましょう。特にペットを飼っていたり、室内で喫煙したりしている場合、内覧日には事前にしっかり換気しエアコンで温度を適切に保ちましょう。100円ショップで買ったものでいいので、新品のスリッパを用意するとより心配りが伝わるでしょう。

内覧時に空き家にする（いったん賃貸住宅に引っ越す）場合には、水回りを中心にハウスクリーニングをするとよいでしょう。数万円程度かかるかもしれませんが、水回りがピカピカに見えることで内覧者が気に入ってくれるならよい投資といえるでしょう。

家を売りたいとき、先に述べたようにどうしても数か月はかかってしまいます。しかし、売却に期限があったり売却資金を早く手に入れたいなど売却を急ぐ理由があったりするとき「不動産買取」という手段もあります。「不動産買取」は仲介とはどう違うのか、解説します。

買取と仲介の違いとは

これまで紹介してきた仲介による売却方式とは、大まかに言って以下のような違いがあります。

買取が向いているのは、なかなか買い手がつかない物件です。例えば、築年数が30年以上だったり設備が古かったりする物件を一日も早く現金化したいときに向いているといえるでしょう。

逆に、仲介に向いているのは築浅で立地がよく、買いたいと思う方が多い物件です。

買取のメリット

買取のメリットはなんといっても仲介手数料がないことでしょう。仲介手数料は「取引価格の3％+6万円+消費税」ですから、売却価格が3,000万円くらいになると100万円を超えてきます。しかも現金で用意しなければならないので、諸費用を低く抑えたいという場合には向いています。

また、仲介では売却代金が入ってくるまでに数ケ月はかかるところ、買取では即時現金化できるところでしょう。

このほか、買取の場合は契約不適合責任が免責となります。一般人が買主様だと、売却後に雨漏りやシロアリ被害など売買契約書に書かれていなかったことが発覚した場合に売主様に対応を求められますが、買主様がプロの業者なので、これが免責になります。

買取のデメリット

買取の場合、売却価格が市場価格の7割前後になってしまうことです。買い取った不動産会社は物件をリフォームして再販するため、どうしてもそのコストを引かれてしまうからです。

また先ほど「買取が向いているのは、なかなか買い手がつかない物件」と紹介しましたが、交通の便が悪いエリアにある戸建ては再販までの手間と時間がかかるため敬遠される傾向になることは押さえておきましょう

以上、家を売るにあたっての流れや、かかる費用などについて解説してきました。後悔しない売却活動をするためにも、ポイントをしっかり理解したうえで、着手することが大事です。

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