媒介契約とは何？3種類からどうやって選べばいいの？

個人が家や土地などの不動産を売買するとき、不動産仲介会社に仲介を依頼し、売主様か買主様を探してもらうのが一般的です。個人が不動産仲介会社に売買の相手を見つけることを依頼し、不動産仲介会社と締結する契約を「媒介契約」といいます。

この媒介契約に基づき、不動産仲介会社が売主様か買主様を紹介し、売主様と買主様の間で不動産売買について合意したときに結ぶ契約を「売買契約」といいます。不動産仲介会社を利用する場合、まずは媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約を結ぶことによる不動産仲介会社への手数料支払いは発生しません。不動産仲介会社に支払う手数料は宅地建物取引業法に定められた「仲介手数料」のみですが、これは売買契約を成立させたことへの成功報酬です。媒介契約に手数料を払う必要がないのはこのためです。

不動産仲介会社と交わす媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ一長一短あります。その違いは以下の表にまとめました。それぞれの媒介契約を結んだ後、不動産仲介会社はどのように対応していくのか解説します。

指定流通機構（レインズ）への登録

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ不動産仲介会社は「指定流通機構」に登録する決まりになっています。指定流通機構（通称レインズ）とは、全国の不動産仲介会社が、売りに出されている不動産の情報を閲覧できるシステムのことです。

不動産情報がレインズに登録されれば、売却する不動産の情報がレインズ上に公開されます。不動産仲介会社は買主様が希望する条件の物件をレインズで検索し、売主様とマッチングさせます。この仕組みで、早期売却の可能性が高まります。

また、レインズには成約価格が集積しているため、中古物件の価格査定の根拠にもなります。これにより、中古不動産の査定金額の透明性が高まることにもつながります。

業務の報告義務

不動産仲介会社は、専任媒介契約と専属専任媒介契約を結んだ売主様に対し、書面やメールなどで不動産の売却の進捗状況を報告することが宅地建物取引業法（宅建業法）で定められています。

その頻度は、専任媒介契約が2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上です。一般媒介契約は法令上の報告義務はないのですが、売主様は任意で報告を求めることができます。

報告書の書式は決まっていませんが、不動産仲介会社ごとにひな形が存在し、それにのっとった内容が届きます。それ以上の情報を求める場合は不動産仲介会社へ個別に確認するといいでしょう。

契約の有効期間

専任媒介契約、専属専任媒介契約の有効期間は宅建業法で3ヶ月以内と定められています。また、売主様からの申し出があったときだけ更新が可能で、自動更新はできません。多くの場合、契約期間満了が近づくと不動産仲介会社から連絡がきます。再び媒介契約書に署名押印しなければ契約は終了となります。

一般媒介契約は法律上で有効期間に制限はないのですが、国土交通省が定めた標準媒介契約約款では3ヶ月以内となっています。ただ、これはあくまで行政の指導によるもので、法的拘束力はありません。契約更新については先の専任媒介契約と専属専任媒介契約と同様に媒介契約書に再び署名押印するケースもありますが、自動更新の特約がついているケースもあります。

媒介契約は中途解約しても基本的に違約金は発生しません。ただし、大手不動産仲介会社ではほとんどないことですが、会社によっては媒介契約書に中途解約の違約金の特約を定めていることがあります。トラブルを回避するためにも、必ず条文をチェックしておきましょう。

媒介契約を結ばない場合は、取引先の自己発見が必要

不動産仲介会社と媒介契約を結ばずに不動産売買を行う場合、取引先を自分で見つけなければなりません。また、一般媒介契約と専任媒介契約では取引先の自己発見は可能です。親族や友人、近所の方やマンションの隣室の方など、よく知った相手なら取引もスムーズかもしれません。

しかし、ほとんどの方にとって、取引先は不特定の中から見つけるものです。取引先の自己発見はかなりハードルが高く、契約書で必要な事項が定められていないケースなど、問題が発生した際には当事者間で解決しなければならないケースもあります。不動産のプロではない方が売買契約を自分たちで執り行うことは、トラブルになりかねず、大きなリスクがあることを知っておきましょう。

3種類の媒介契約には、それぞれどんなメリットとデメリットがあるのか解説します。

一般媒介契約の概要

一般媒介契約の特徴は、売主様も買主様も、不動産仲介会社にとっても、最も自由度が高いことです。

一般媒介契約では、複数の不動産仲介会社に仲介を依頼し、契約を結ぶことができます。また、取引先を自分で見つけることもできます。

一方、不動産仲介会社は専属媒介契約、専属専任媒介契約以外では必要とされる販売活動の状況報告義務、物件情報をレインズに登録する法的義務はありません。

このほか、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、契約締結時に選択します。これは媒介契約を結んでいる不動産仲介会社を明らかにするかしないかの違いですが、一般に競合相手の存在が示される「明示型」が推奨されることが多いようです。

また、購入の仲介を依頼する場合は一般媒介契約を締結することが多く、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶことは多くありません。

以上をふまえて不動産を売却するときに一般媒介契約を選ぶメリットとデメリットを解説します。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約ではレインズ登録が任意のため、不動産を売却していることを知り合いに知られたくないという事情を抱えた方には向いているといえるでしょう。

また、立地がよく築浅であるなど需要が高い物件なら、複数の不動産仲介会社と契約して販売窓口を増やし、競わせることで高値売却が期待できるかもしれません。

一般媒介契約のデメリット

複数の不動産仲介会社と契約を結べる一般媒介契約では、不動産仲介会社にとっては、必ずしも自社で成約してもらえるわけでないので、費用を投下して精力的な営業活動がしにくい点がデメリットとして挙げられます。また、自分で求めないかぎり報告義務がないので、販売状況が確認しづらいこともデメリットといえるでしょう。

専任媒介契約の概要

専任媒介契約では、契約先の不動産仲介会社は1社のみです。一般媒介契約と同様、自分で買主様を探すことは可能です。

一方、不動産仲介会社は契約締結後から7営業日以内にレインズに登録し、依頼主への状況報告は2週間に1回以上の頻度が義務づけられています。

以上をふまえて、不動産売却で専任媒介契約を選択するメリットとデメリットを解説します。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は1社のみとの契約であるため、不動産仲介会社が買主様を見つければ、確実に売買契約を取ることができます。そのため、買主様を積極的に探してもらえることが期待できます。

また、売主様にとっても、不動産仲介会社とのやり取りも１社のみと、複数社に確認を取る手間が省けます。2週間に1回以上は書面やメールで報告も入るため、状況が把握しやすくなります。

そのうえ、自分で買主様を見つけることもできるため、たまたま物件をほしがっている方に出会ったケースでも専属専任媒介契約と違ってルール違反にならない点は、メリットかもしれません。ただ、仮に取引相手を自己発見した場合でも、個人間売買を不動産のプロを関与させずに行うことはハードルが高いので、売買契約などの手続きは不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

専任媒介契約のデメリット

依頼先を一本に絞ることになるため、その不動産仲介会社や担当者の営業力や対応内容によって販売活動が左右されることになります。そのため、なかなか売れなかった場合はその期間分の機会損失を被ることになります。

専属専任媒介契約の概要

専属専任媒介契約は売主様にとっては最も自由度が低い一方、不動産会社にとっては最も大きな義務を負う契約です。

契約先の不動産仲介会社は、専任媒介契約と同様に1社のみです。買主様を自分で見つけて直接取引をすることは認められていません。

不動産会社は契約日から5営業日以内にレインズに物件を登録し、週に1回以上、販売活動の書面やメールでの報告義務があります。

以上をふまえてメリットとデメリットを解説します。

専属専任媒介契約のメリット

不動産会社にとっては最も大きな義務を負った契約であるため、不動産会社には全力での売買活動が期待できます。レインズへの登録猶予期間が最も短いため、不動産市場に情報が公開され買主様とマッチングされる期間も早めになる可能性があります。販売報告の頻度も高いため、自分が売却活動にかかる負担は最も少ないといえるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

依頼先を一本に絞るため、不動産仲介会社や担当者の営業力や対応内容によって販売活動が左右されがちなのは専任媒介契約と同様です。自己発見取引もできないので、その影響はより大きくなるかもしれません。

また、個人で買主様を見つけた場合でも、必ず不動産会社を通して売買契約を結ばなければなりません。不動産の業務に精通していて、個人間売買が問題なくできるという方にとっては、たまたま買主様を見つけた場合に自分たちで売買してしまうと専任媒介契約と違ってルール違反となってしまいます。ただ、多くの方にとって個人間売買はハードルが高いので、むしろ不動産会社を通すことをおすすめします。

3種類の媒介契約について細かく説明してきましたが、それぞれどんな方が向いているのか解説します。

一般媒介が向いている方

ターミナル駅から近いなど好立地にあり、築年数が浅いなど需要が高い物件を売りたい方は一般媒介契約をおすすめします。人気物件ならどの媒介契約でも売れやすいのですが、複数の不動産会社を競わせることができるため、好条件での売却が可能になるかもしれません。

また、レインズへの登録義務がないことから、物件を売りに出していることを周りに知られたくない方にはうってつけといえます。このほか、売却までに時間の余裕があり、信頼できる不動産会社をじっくり見極めたうえで専任媒介契約や専属専任契約に切り替えて後悔のない売却活動をしたいという方にも向いているでしょう。

専任媒介契約が向いている方

売却はプロに任せて自分の負担は減らしたいという意向はあるものの、自分で買主様を見つけるという余地も残しておきたいという方には専任媒介契約が向いています。専任媒介契約は一般媒介契約と専属専任媒介契約のいいとこ取りという面があるため、「どれを選んだらいいのか分からない」という方にもいいでしょう。

専属専任媒介契約が向いている方

仕事が忙しくて売却活動に手間をかけられない方や、不動産売却についての知識がまったくないためプロに完全に任せたいという方は専属専任媒介契約が最適です。

媒介契約を結ぶためには、まず不動産仲介会社を探さなければなりません。大手の不動産仲介会社で信頼できるところを少ない手間で見つけたいという方は、不動産一括査定サービスである「すまいValue」を利用するのが近道です。

不動産一括査定とは、サイトをつうじて複数の不動産仲介会社に査定を依頼できるインターネットサービスです。サイトには不動産仲介会社が登録しており、1回の申し込みで複数社に物件の価格査定を依頼できる仕組みです。

不動産売買にはまず不動産仲介会社との媒介契約を結ぶことが必要ですが、まず3種類の媒介契約それぞれのメリットとデメリットをしっかり把握しておきましょう。そのうえで、自分が売却しようとしている物件の立地やスペックをふまえて、どの種類の媒介契約が最適か検討することが必要です。

また、どの媒介契約がいいかは不動産仲介会社によって提案内容が異なってきます。まずは、不動産一括査定サービスを活用して複数の不動産仲介会社に査定を依頼するのはいかがでしょうか。「すまいValue」なら、大手6社へまとめて査定依頼ができます。不動産売却を検討している方は、ぜひ「すまいValue」の一括査定をご利用ください。

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