不動産の媒介とは何か分かりやすく解説! 媒介契約の3種類と注意点

売却・査定
不動産の媒介とは何か分かりやすく解説! 媒介契約の3種類と注意点 不動産の媒介とは何か分かりやすく解説! 媒介契約の3種類と注意点

不動産の売買を行なう場合、まずは不動産仲介会社に依頼してから取引を進めるというイメージが一般的です。しかし、仲介は知っていても「媒介」という不動産用語はよく知らない、意味がよく分からないといった方が多いのではないでしょうか。
ここでは、媒介の意味や仲介との違いを分かりやすく解説しつつ、不動産取引において媒介がとても重要であることを紹介します。媒介契約の種類や契約を結ぶときのポイントも解説しますので、不動産取引を検討しているなら、ぜひ参考にしてみてください。

「媒介」の意味は? 媒介と仲介の違いとは?

「媒介」の意味は? 媒介と仲介の違いとは?

不動産取引には、売買、交換、貸借という3種類の契約があります。どの契約を選ぶかに関わらず、一般的には不動産取引の当事者(売主様と買主様、あるいは貸主様と借主様)の間に不動産会社が入って業務を行ないます。これを「仲介」と呼びます。

そして、宅地建物取引業法(宅建業法)では、上記のような行為を「媒介」と呼んでいます。つまり、仲介と媒介は同じ意味ということです。

ただし、売買、交換、貸借という契約の違いによって、媒介(仲介)の流れも変わってくるため、その点は注意すべきです。今回は不動産売買における媒介について詳しく解説するので、戸建てやマンションを売却するにあたって、きちんと押さえておきましょう。

不動産の取引態様

不動産の取引態様

不動産に関する情報を調べていると、頻繁に「取引態様」という不動産用語を見かけるのではないでしょうか。

取引態様(とりひきたいよう)とは、宅建業者が不動産取引を行なうにあたって、どのような立場から関わっているかを示すものです。宅建業法では、不動産の広告などを出す場合、この取引態様を明示しなければならないと規定されています。

取引態様は契約内容だけではなく、仲介手数料の有無にも関連してくるので、これから不動産を売却しようとする売主様にとっても重要です。以下、不動産売買の3種類の取引態様について解説します。

売主

物件を所有している不動産会社もしくは個人が売主となって、買主様と直接取引を行なうことです。いわゆる「自ら売主」のことを指しており、間に入るプレーヤー(宅建業者)は登場しません。個人間取引であれば、そもそも宅建業法が適用されないことも特徴的です。

つまり、仲介という行為自体が発生しないので、物件所有者が不動産会社であっても個人であっても、買主様は仲介手数料を支払う必要はないというメリットがあります。

その一方、不動産仲介会社が入らない分、価格などの交渉はすべて自分たちで行なわなければならない、取引について相談できる第三者が存在しないといったデメリットもあります。また、契約書の内容がずさんであるケースや、問題が発生した際には当事者間で解決しなければならないケースもあります。不動産のプロではない方が売買契約を自分たちで執り行うことは、大きなリスクがあることを知っておきましょう。

代理

代理人が売主から委託を受けて、販売活動から契約までの取引行為全般を代行することです。売主様が不動産会社(宅建業者)と代理契約を結ぶと、取引の代理権を与えられるので、以降の対応はその不動産会社に任せることができます。

買主様から見れば、売主様と代理人の立場は同じなので、取引の流れも前述した売主の取引態様と変わりません。

売主様は不動産会社に代行してもらう関係上、成功報酬として手数料を支払う必要があります。代理の報酬は上限額が宅建業法によって定められており、仲介の手数料の2倍までとされています。また、買主様側には手数料が発生しないことが一般的です。

媒介

媒介は不動産売買において、一番多く見受けられる取引態様です。売主様と買主様との間に不動産仲介会社が入って、第三者の立場から双方をサポートします。

不動産を売却したいと思っても、実際のところ売主様個人で買主様を見つけることは困難です。そこで、不動産の専門知識や幅広い販売ネットワークを持つ不動産仲介会社に媒介を依頼すれば、効率良く取引を進められるようになるでしょう。

また、不動産は高価な買い物なので、取引において通常の商品売買とは違う責任が生じます。売主様側の「契約不適合責任」もその1つですが、媒介契約を結んでおけば、こうした事柄も含めて不動産仲介会社から適切なアドバイスをもらえます。

媒介を依頼する場合、売主様と買主様どちらも仲介手数料を支払う必要があります。しかし、取引をスムーズに進められる、トラブルを未然に防げるといったメリットがあるため、金銭的負担をふまえても有用といえるでしょう。

媒介契約の3つの種類

媒介契約の3つの種類

売主様が不動産を売却するにあたって、不動産仲介会社に媒介を依頼する場合、まずは媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は3種類に分かれており、それぞれ仕組みやメリット・デメリットが異なるため、あらかじめ注意が必要です。

種類ごとの違いをしっかり把握して、後悔のない不動産売買を実現しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産仲介会社に対して同時に媒介を依頼できるという契約内容です。自分で見つけてきた買主様(親戚、友人など含む)と直接取引を行うこともできるので、3種類の媒介契約において最も自由度が高いといえます。

複数の媒介契約を結ぶことにより、各社は好条件を出す買主様を探そうとする競争原理が働くので、結果として不動産を高く売却できる可能性も高まります。さらに、自分も含めて複数のルートから買主様を探せるのもメリットです。

一方、不動産仲介会社から見れば、複数の媒介契約を結ぶという点がどうしても不安材料となります。不動産仲介会社にとっては、必ずしも自社で成約してもらえるわけでないので、費用を投下して精力的な営業活動がしにくい点がデメリットとして挙げられます。

また、一般媒介契約はさらに「明示型」と「非明示型」の2種類に分類されます。明示型の場合、複数の媒介契約を重ねて結ぶこと自体は認められていますが、不動産仲介会社に対してほかのどの会社に依頼しているかを通知します。一般に競合相手の存在が示される「明示型」が推奨されることが多いようです。

なお、一般媒介契約については法令上、契約の有効期間が定められていませんが、一般的に3ヶ月が目安とされています。仲介業務の進捗状況に関する報告義務、指定流通機構(レインズ)への登録義務もありませんが、任意で報告を求めたり、登録したりすることは可能です。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産仲介会社にだけ媒介を依頼するという契約内容です。複数の媒介契約を結ぶことはできませんが、自分で見つけてきた買主様との直接取引は認められています。

こちらは契約期間が3ヶ月以内と法令で定められていますが、契約更新は可能です。さらに、不動産仲介会社に対して仲介業務の進捗状況に関する報告義務(2週間に1回以上)と、レインズへの登録義務(媒介契約締結の日から7日以内)が発生することも特徴的です。

1社にだけ依頼することや報告義務が生じることから、一般媒介契約と比べると積極的に販売活動をしてくれる可能性は高いといえます。売主様にとっても、不動産仲介会社とのやり取りがしやすいこと、状況を把握しやすいこともメリットです。

また、レインズに必ず登録しなければならないため、売却物件に関する情報が全国へ広がりやすいことも見逃せません。

ただし、依頼先が1社に限られる関係上、質の高い不動産仲介会社と契約しなければ、なかなか売却が進まなかったり、好条件の買主様が見つからなかったりする可能性もあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も1社の不動産仲介会社にだけ媒介を依頼するという契約内容です。ただし、こちらは専任媒介契約と違って自分で買主様を見つけてきても直接取引は行なえず、依頼した不動産仲介会社をつうじて契約する必要があります。

契約期間が3ヶ月以内(契約更新可)という点は専任媒介契約と同じですが、仲介業務の進捗状況に関する報告義務、およびレインズへの登録義務の期間はさらに短くなっていることが特徴的です。前者は1週間に1回以上、後者は媒介契約締結の日から5日以内と定められています。

3種類ある媒介契約の中では、最も厳しいルールが設定されているため、販売活動は依頼先の1社に任せて、売主様側は報告を待つというのが基本的な流れです。

売主様側の制約が多い分、不動産仲介会社は最も積極的に販売活動を行なうので、売却もスピーディーに進む可能性が高いといえます。毎週1回以上の報告を上げなければならないため、販売活動がどのような状況なのか、売主様から見て把握しやすいこともメリットです。

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同じく1社にしか依頼できないので、不動産仲介会社は慎重に選ぶ必要があります。

媒介契約を結ぶ際のポイント

媒介契約を結ぶ際のポイント

不動産仲介会社と媒介契約を結ぶときは、以下で紹介する3つのポイントに注意を払いましょう。ここで注意を怠ってしまうと、希望する価格で不動産を売却できなくなったり、思わぬトラブルに巻き込まれたりするかもしれません。

後悔しないためにも、しっかり押さえておきましょう。

業務の内容を確認する

媒介契約を結ぶ場合、まずは不動産仲介会社と業務の内容をしっかりと確認しましょう。特に仲介業務に関する事柄は、念入りに確認しておきたいところです。

  • 媒介契約のサービス内容
  • 不動産売却の流れ
  • レインズへの登録の有無
  • 広告の使用媒体や出稿頻度
  • 自社顧客に向けた紹介アプローチ
  • ほかの不動産仲介会社との連携状況

上記のような情報をきちんと把握できていれば、想定外の手間やトラブルが発生することも少なくなります。

また、専任媒介契約、専属専任媒介契約を結ぶ場合、仲介業務の進捗状況に関する報告が定期的に行なわれます。どのような内容が報告されるのか、販売活動に関する重要な情報かといったことも事前に確認しておくと、安心して媒介を任せられるでしょう。

なお、一般媒介契約は報告義務はありませんが、依頼すれば報告をもらえるのか確認することをおすすめします。

売主様の希望をきちんと伝える

売主様がどのように不動産を売却したいのか、不動産仲介会社にしっかり伝えることが大切です。売却希望価格や売却時期、販売活動の進め方などを共有できていないと、トラブルに発展する可能性もあります。資金計画や引越し時期などをふまえながら、自分の希望条件を遠慮なく伝えてください。

場合によっては売却が難しいといわれたり、見直しを勧められたりすることもありますが、担当者と協議を重ねながら、できるだけ妥協のない希望条件を設定しましょう。

仲介手数料を確認する

不動産仲介会社が受け取れる仲介手数料は、宅建業法によって上限が設けられているので、そのことをふまえて金額を確認しましょう。以下の表もあわせてご確認ください。

取引価格 計算式
400万円超 取引価格(税抜)×3%+6万円+消費税
200~400万円以下 取引価格(税抜)×4%+2万円+消費税
200万円以下 取引価格(税抜)×5%+消費税

また、通常の仲介業務で発生する費用(広告費、買主様の案内費など)は、不動産仲介会社から売主様に請求することはできません。売主様が特別な依頼をしないかぎり、仲介手数料以外の費用は発生しませんので注意しましょう。

まとめ

不動産の「媒介」は、世間一般で使われている「仲介」と基本的に同じです。媒介を活用すれば、不動産の売却をスムーズに進めることができるので、媒介契約の種類や注意点など確認しておいて損はありません。

また、不動産売買の媒介(仲介)を依頼するなら、信頼と実績を積み重ねている不動産会社を選びましょう。「すまいValue」なら大手6社のネットワークを使った一括査定ができるので、ぜひご検討ください。

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<監修者>

髙野 友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

最後までお読みいただき、
ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

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