契約前に知っておきたい専任媒介 そのメリット・デメリットと注意すべきポイント

売却・査定
契約前に知っておきたい専任媒介 そのメリット・デメリットと注意すべきポイント 契約前に知っておきたい専任媒介 そのメリット・デメリットと注意すべきポイント

不動産を売却しようとインターネットなどでリサーチしていると、「専任媒介」という言葉を見かけることがあります。不動産の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、このうち専任媒介契約とはどのようなものなのでしょうか。ここでは、専任媒介契約について詳しく解説するとともに、メリット、デメリットや契約時の注意点について紹介していきます。

そもそも媒介とは何か

段落 そもそも媒介とは何か

専任媒介契約について解説する前に、そもそも媒介契約とはどのようなものなのか見ていきましょう。

媒介契約とは

媒介契約とは、土地、マンション、戸建てといった不動産の売買や賃貸借の仲介を、不動産仲介会社などの宅地建物取引業を営む者に依頼する契約のこと。

不動産売買を仲介する不動産会社は、仲介を依頼する売主様と媒介契約書を交わすことが求められます。媒介契約書で、売主様が仲介にあたって不動産仲介会社から受けられるサービスの内容や仲介手数料といった契約内容を明示することにより、不動産取引によるトラブルの未然防止を図っているのです。

媒介契約の3つの種類

冒頭でも触れたとおり、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの概要は次のとおりです。

専属専任媒介契約

売主様は1つの不動産仲介会社にしか仲介を依頼できないことに加え、自分で見つけた売却先についても直接取引することを禁じているのが専属専任媒介契約です。依頼を受けた不動産仲介会社は、1週間に1回以上、文書等で販売状況を売主様に報告する義務があります。

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同じく、物件情報の指定流通機構(レインズ)への5営業日以内の登録、有効期間は3ヶ月を上限とすることが定められています。

専任媒介契約

1つの物件の売却について、売主様は1つの不動産仲介会社にしか仲介を依頼できず、複数の不動産仲介会社に依頼することを禁止した媒介契約のこと。1つの不動産仲介会社にしか依頼ができない分、依頼先の不動産仲介会社には2週間に1回以上、文書等で販売状況を売主様に報告する義務が課せられています。なお、売主様自身で見つけた売却先と直接取引することは禁じられていません。

ほかにも、物件情報のレインズへの7営業日以内の登録、契約の有効期間は3ヶ月を上限とすることなどが定められています。

一般媒介契約

売主様が1つの不動産仲介会社だけでなく、複数の不動産仲介会社に重ねて業務を依頼できる媒介契約。売主様自身で売却先を見つけた場合は、不動産会社を通さず直接契約することが可能です。売主様にとっては売却の選択肢が増える反面、複数の不動産会社と連絡を取り合う手間も増えます。

一般媒介契約は、さらに「明示型」「非明示型」の2種類に分類可能。明示型の場合、売主様がどの不動産仲介会社と媒介契約を締結しているのか、依頼する不動産仲介会社に対して伝える義務があります。対する非明示型の場合、ほかに契約している不動産仲介会社の存在を伝える義務はありません。

依頼できる不動産仲介会社の数 売主様(自分)が見つけてきた買主様との直接契約 法律で定められている契約期間 売却活動に関する報告義務 指定流通機構(レインズ)への登録義務
専属専任媒介契約 1社 不可 3ヶ月以内 1週間に1回以上 媒介契約締結から5日以内
専任媒介契約 1社 3ヶ月以内 2週間に1回以上 媒介契約締結から7日以内
一般媒介契約 複数可(明示型なら他社へ依頼したときの通知義務が発生) 法律上の定めなし(3ヶ月が目安) なし(任意で報告依頼を出すことは可) なし(任意で登録することは可)

※一般媒介契約の有効期間は法律で定められていませんが、国土交通省の定める「一般媒介契約約款」では、専任媒介契約、専属専任媒介契約と同様に「3ヶ月を超えない範囲で」定めるよう示されています。

専任媒介契約の特徴

段落 専任媒介契約の特徴

3種類ある媒介契約の概要について確認したところで、ここからは専任媒介契約の特徴を詳しく解説していきましょう。専任媒介契約の主な特徴としては次の4点が挙げられます。

契約できるのは1社のみ

専任媒介契約においては、1つの物件に対して売主様が媒介契約を締結できるのは1社のみであり、複数の不動産仲介会社に依頼することはできません。

専属専任媒介契約の場合も依頼できるのは1社のみ、一般媒介契約であれば複数の会社と媒介契約を締結することができます。

契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅建業法において3ヶ月を超えることはできないと規定されています。仮に3ヶ月以上の契約期間を締結したとしても、3ヶ月までしか有効とみなされません。これは、専任媒介契約・専属専任媒介契約が一般消費者である売主様の取引の自由を制限する内容を含むためです。

あくまでも上限が3ヶ月なので、3ヶ月以内であれば契約期間を自由に設定可能。不動産仲介会社の合意が得られれば、1ヶ月や2ヶ月など短い期間で締結することもできます。また、契約更新する場合でも新たな契約期間は3ヶ月が上限です。

一般媒介契約の有効期間は特に定めがありませんが、国土交通省「一般媒介契約約款」では3ヶ月を超えない範囲で契約期間を定める旨を規定しており、慣習上3ヶ月で締結することが多くなっています。

レインズへの登録義務がある

専任媒介契約、専属専任媒介契約では、指定流通機構(レインズ)への売却情報登録が義務付けられています。

レインズとは、宅建業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。不動産取引を活性化することを目的に運用されており、現在では大半の不動産会社がレインズを利用しています。物件情報を広く公開することで、円滑な不動産流通に役立っています。

専任媒介契約では締結から7営業日以内、専属専任媒介契約では締結から5営業日以内に、レインズへ物件登録するよう定められているのです。一般媒介契約は法的な定めが特にありません。

2週間に1度の状況報告義務

専任媒介契約では、不動産仲介会社が売主様に対し、2週間に1回以上の販売状況報告をすることが義務付けられています。専属専任媒介契約はさらに頻度が高く、1週間に1回以上報告しなければなりません。

この点についても、一般媒介契約は義務付けられていません。

専任媒介契約のメリット

段落 専任媒介契約のメリット

一般媒介契約と比べて制約の多い専任媒介契約ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。

積極的に売却活動を行ってもらえる

専任媒介契約の1つ目のメリットが、積極的に物件の売却活動を行ってもらえるという点。

専任媒介契約は1社のみとの契約であるため、不動産仲介会社が買主様を見つければ、確実に売買契約を取ることができます。そのため、買主様を積極的に探してもらえることが期待できます。また、不動産仲介会社は2週間に1回以上状況報告をしなければならず、日頃から販売活動を積極的に行う可能性が高まります。

買主様と直接取引することも可能

売主様が親戚や知人などをつうじて、自分で買主様を見つけた場合、直接取引で売却できるのも専任媒介契約のメリット。売却可能性を高めるために媒介契約は締結したいものの、売却先を自己発見できる可能性のある活動的な売主様には、専任媒介契約が向いています。

なお、自己発見による買主様との直接取引は一般媒介契約でも可能。専属専任媒介契約では、自己発見による買主様であっても不動産仲介会社をつうじて契約しなければなりません。

窓口を一本化できるのでやりとりが楽

1社のみに依頼する専任媒介契約は窓口を一本化できるため、売却に関するやりとりが楽である点もメリットです。2週間に1回以上の状況報告を受けることで、最新の状況を把握しやすくなっています。

専任媒介契約のデメリット

段落 専任媒介契約のデメリット

メリットが多いように思える専任媒介契約ですが、依頼先を1社に絞らなければならない分デメリットもあります。不動産売却を検討するにあたっては、メリットだけでなく、デメリットもしっかりと理解しておきましょう。

会社・担当者によっては希望通りに売却できない可能性がある

専任媒介契約では1社しか契約することができないため、媒介契約を締結する不動産会社の質が良くないと、希望通りの条件で売却できない可能性があります。また、不動産会社自体が優良であったとしても、営業担当者の腕次第で結果が変わる点も注意が必要です。

中途解約すると違約金が発生することもある

専任媒介契約の場合、不動産仲介会社側に過失がない限り、原則は中途解約ができないのが一般的。売主様側の都合で中途解約するとなれば、解約時点までに不動産仲介会社が費やした広告費や交通費などに相当する金額を、違約金として請求される可能性があります。

専任媒介契約を結ぶときの注意点

段落 専任媒介契約を結ぶときの注意点

1社のみと契約を締結する専任媒介契約は、一般媒介契約以上に不動産仲介会社を慎重に選ばなくてはなりません。専任媒介契約を結ぶときの注意点を一言で表すならば、依頼する不動産仲介会社をしっかりと見極めることといえるでしょう。続いては、不動産仲介会社を選ぶうえでのポイントを3つ紹介します。

不動産会社の得意分野を知る

不動産会社と一口にいっても、業態によって得意とする分野はさまざまです。例えば、不動産デベロッパーと呼ばれる会社が得意とするのは、マンションや商業ビルなどの大規模開発や都市再開発事業。ほかにも、新築戸建て分譲を得意とする会社、不動産買取を行って再販するのが得意な会社などがあります。

マイホームの売却を依頼するなら、住宅売却を専門とする不動産仲介会社(不動産流通会社)に依頼するのがおすすめ。得意分野が異なる場合、依頼先としては慎重に判断すべきでしょう。

担当者が信頼できるか見極める

不動産仲介会社自体がどれだけ信頼できる会社だったとしても、売却に向けた実務を進める担当者が信頼できる人物でなければ、希望通りに売却することはできません。言葉遣いやビジネスマナーといったビジネスパーソンとして最低限の常識、礼節があることは前提として、次の4点に着目しましょう。

メール・電話へのレスポンス

営業担当者の力量や姿勢を見極めるうえで確認したいのが、メール、電話へのレスポンスが迅速かつ丁寧かどうかという点です。反応速度がいつも遅いようだと、密なコミュニケーションが取りづらい可能性があります。

宅地建物取引士の資格を有しているかどうか

担当者のスキルや専門知識を見極める判断材料の1つが、宅地建物取引士の資格を有しているかどうかという点。宅地建物取引士資格を有しているということは、不動産取引の専門家として必要な一定の知識を持っていると考えられます。

売主様の意見・質問をきちんと聞いて理解しているか

不動産は物件ごとに異なる個別事情があるもの。個別事情を最も理解しているのは、売主様にほかなりません。そのため、売主様の意見、質問をきちんと聞いて理解しようとする担当者は、物件にマッチした売却計画を立ててくれる可能性が高いです。

売却に向けた計画や作戦を持っているか

過去に実績のある担当者であれば、個別の事情を理解したうえで売却に向けた具体的なストーリーを思い描いているはず。担当者の資質を見極めたいなら、売却に向けたスケジュールや作戦などを聞いてみるのもおすすめです。

査定は複数社に依頼する

専任媒介契約は1社としか結べないため、契約前の段階で必ず複数社とやり取りして相談しておきたいところ。不動産売却においては、はじめに所有不動産の査定というステップがあるので、この時点で複数社に見てもらうことが大切です。

個別に複数社へ査定依頼するのは大変なので、一括査定という便利なサービスを活用するといいでしょう。

まとめ

マイホームをはじめ、所有する不動産を売却するというのは人生の中の一大イベントです。今回は専任媒介契約について解説してきましたが、どのような契約形態であっても、依頼する不動産仲介会社選びが売却の成否を左右するといっても過言ではありません。不動産売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社をしっかりと選びましょう。

まずは、信頼と実績のある不動産業界をリードする大手6社が運営する「すまいValue」の一括査定を活用して、保有不動産の価値を確認してみてはいかがでしょうか。

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<監修者>

髙野 友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

最後までお読みいただき、
ありがとうございます。

ご回答ありがとうございました。

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