不動産売買契約書とは何？収入印紙を貼る理由も解説

売買契約を締結する際に売主様と買主様とで交わす不動産売買契約書について、基礎から解説します。

不動産売買契約書の定義

不動産売買契約書とは、不動産の売主様と買主様が売買契約を結ぶ際に、双方で合意した内容についてまとめたものです。

不動産仲介会社に一般人が仲介を依頼した場合、「不動産仲介会社は売主様と買主様へ売買契約書を発行しなければならない」と宅地建物取引業法（宅建業法）37条により定められています。不動産売買契約書は不動産仲介会社が作成するため、不動産売買の当事者である売主様や買主様は不動産売買契約書を作成する必要はありません。

不動産売買契約書には付属書類として、物件の設備の有無や状態をまとめた「設備表」と売主様が把握している物件の状況をまとめた「物件状況等報告書」もあります。これらも不動産会社が作成しますが、売主様しか知り得ない情報を記載する箇所もあるので、不動産仲介会社が書式を用意し、売主様に記入いただきます。

不動産売買契約書を作成する理由

一般に契約というものは、当事者の合意があれば口頭で交わされたものでも原則として成立します。しかし、不動産売買は取引が高額になるため、取引条件と合意内容を盛り込んだ不動産売買契約書を作成しておくことが普通です。

トラブルの例としては、引き渡しまでの間に災害が起きて物件が損壊してしまったり、引き渡しまでの間に設備を修繕しておくという約束が守られていなかったりなどがあります。契約書にこうした場合にどういう対応をするのかあらかじめ記載しておくことで、万が一の事態のリスクを減らせるというわけです。

また、前述のように、不動産仲介会社を利用する場合は、不動産仲介会社に作成が宅建業法で義務づけられています。

重要事項説明書とは違うのか

不動産取引の過程では、不動産売買契約書と似たような書面として「重要事項説明書」があります。重要事項説明書とは、売買する不動産についての情報や適用される法令、取引条件に関する内容などを不動産仲介会社が記載し、作成したものです。

不動産売買契約書が作成されて売買契約が成立する前に、宅地建物取引士（宅建士）がこの重要事項説明書の書面を示して必ず説明しなければならないことが宅建業法35条で定められています。その目的は、高額な不動産の購入にあたり、買主様の勘違いや誤解で損害を被ることがないようにすることです。

このため、重要事項説明書は不動産の買主様へ不動産仲介会社から交付されます。また、不動産に関する有資格者である宅地建物取引士（宅建士）が対面で説明し、内容を確認の上、記名押印します。

一方、不動産売買契約書が売主様と買主様の双方に交付され、書面に記名押印するものですが、書面に宅建士が記名押印したものなら、交付、説明するのは宅建士でなくてもかまいません。

不動産売買契約書は業界団体が作成したひな形があり、多くの場合、そのひな形にそって細かい項目が記載されています。書面のどこに目を光らせるべきか、注意点も解説します。

基本事項

不動産売買契約書の中でも、売買物件の表示、代金と手付金の金額、代金の支払日という絶対に間違ってはいけない基本事項は何度も確認しましょう。それぞれ解説します。

売買物件の表示について

多くの場合、不動産売買契約書の最初の項目は土地の所在、地番、地目、地積、持分です。次の項目は建物で、その所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記入されています。

代金と手付金の金額

次に不動産売買契約書の項目になっているのは、売買代金と手付金の額です。売買代金の総額、消費税の額、手付金、中間金、残代金が正確に記載されているか確認しましょう。

買主様からの支払日

手付金、中間金、残代金の合計が売買代金総額になりますが、これらはそれぞれ支払日が異なります。

手付金は売買契約締結時の売主様へ現金にて支払いとすることがほとんどです。中間金が発生する場合は売買契約締結から残代金決済までの間に、残代金の支払いは不動産の所有権移転登記手続きおよび物件の引き渡し（鍵の交付）と同時に行われることが通常です。

契約後に影響しそうなポイント

契約書に書かれている内容の中は、期日が定められています。それぞれ見ていきましょう。

所有権移転と引渡しの時期

決済日（所有権移転と引渡しの時期）は、契約の内容によってはタイトなスケジュールとなる場合があります。事前に不動産仲介会社の担当者と契約後のスケジュールを確認しましょう。また、引渡しの時期が不動産売買契約書に記された期日よりも遅れると、違約金が発生する場合があります。

必要書類をそろえるのに時間がかかることもあります。時間的に余裕があるかは要チェックです。

ローン特約について

通常、ローン特約が契約条項として入っており、かつ住宅ローンが否認された場合、売買契約そのものを解除して白紙に戻すことが可能です。

ローン特約は不動産売買契約書のひな形に通常は入っている項目ではありますが、ローンが承認されなかった場合の契約解除期限の日付とともによく確認しておきましょう。

違約金予定額と手付解除について

ローン特約以外で売買契約締結後に当事者の個人的事情で売買契約を解除する場合、その内容によっては売主様も買主様も違約金を支払うことになります。手付解除の期限内であれば、買主様は手付金を放棄することにより、売主様は、受領済みの手付金を買主様へ返還し、同額を支払うことにより契約を解除することができます。

契約違反による解除が行われた場合は、売買契約書に記載された違約金の額を相手側に支払うことになります。違約金の額は、売買代金の10％～20%での設定が一般的です。

手付金は住宅ローンの利用ができないため、自己資金で用意することがほとんどです。手付金の額は売買価格の5～10％までで設定することが多いようです。売主様と買主様で事前に合意できていますが、無理のない金額になっているか再度の確認が必要です。

手付解除の期限も忘れずに確認しましょう。この期日を過ぎると、手付解除では売買契約を解除できなくなり、違約金での解除となります。

引き継ぐ付帯設備

中古物件の売買では、キッチン・トイレなどの水回りや建具・収納などの付帯設備について引き渡し時点で付帯設備表に書かれた性能が実態とかけ離れている場合、売主様は修繕費用の負担を求められる可能性があります。また、残置物（エアコンや照明器具、移動可能な食器棚など）がある場合は、設備表に記入し、「物件状況報告書」とともによく確認の上、引き渡し後のトラブルを回避しましょう。

明確にしておくこと

契約時点では売主様や買主様の責任ではないことが原因で物件を引き渡せない事態に陥ることがあります。

危険負担

引き渡し前に、天変地異や隣家からの延焼など当事者の責任ではない理由で物件が物理的にダメージを受けることがあります。よくある取り決めとして、建物が天災地変など売主様の責めに帰すことのできない理由で滅失したとき、買主様は売買契約を解除することができ、毀損した場合（修復が可能な時）は売主様が修理して買主様に引き渡すものとする、との取り決めが一般的です。

契約不適合責任の期間

2020年4月の民法改正で、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものに代わって「契約不適合責任」が定められました。民法上では買主様が不具合を知ったときから1年以内に売主様に通知することになっていますが、不動産売買での契約不適合責任の期間は、引き渡し日から3ヶ月以内が一般的です。

公租公課の清算方法

公租公課、つまり固定資産税と都市計画税の支払いを、売主様と買主様でどのように分担するかも明確に定めて、売買契約書に記載します。引渡し日を基準に、水道光熱費のほかマンションの場合は管理費や修繕積立金などの負担額を決め、残代金の支払時に清算するのが一般的です。

不動産の売買契約の当日は、一般に売主様と買主様が揃って不動産仲介会社から説明を受け、書面に記名押印します。ただし、どちらかが遠方に住んでいるなど、それぞれの都合に応じて別の日にすることもあります。持参する書類などについて解説します。

売主様に必要な書類など

売主様が準備する書類の代表的なものは以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書
• 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
• 物件状況等報告書
• 付帯設備表
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 管理規約・管理組合総会議事録など（マンションの場合。仲介会社が事前確認する場合があります。契約の場にお持ちいただくことはありませんが、引渡し時に買主様へ引き渡す必要があります）
• 収入印紙
• 仲介手数料の半金

買主様に必要な書類など

買主様が準備する書類の代表的なものは以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書
• 手付金
• 収入印紙
• 仲介手数料の半金

財産や権利に関する取引をした場合、印紙税が課されます。不動産売買契約書の書面には収入印紙（証票）を貼付することで印紙税を納付したことになります。どれくらいの額が必要なのか、解説します。

印紙税の額は契約金額で決まる

不動産売買契約書に貼付する収入印紙は、売主様と買主様それぞれに交付された不動産売買契約書に、契約金額に応じた金額分を自分で支払います。

印紙税には軽減措置が設けられていて、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。

契約金額による軽減税率の詳細は以下のとおりです。

〈不動産売買契約書の印紙税額〉

収入印紙はコンビニや郵便局で買える

収入印紙の種類（額面）は1円、2円、5円、10 円、20 円、30円、40 円、50 円、60 円、80 円、100 円、120 円、200 円、300 円、400 円、500円、600 円、1,000 円、2,000 円、3,000 円、4,000 円、5,000 円、6,000 円、8,000 円、1万 円、2万 円、3万円、4万 円、5万 円、6万 円、10万 円の31種類です（2021年10月現在）。購入できる場所はコンビニエンスストア（取り扱いのない店舗や少額の種類しか用意がない場合もあります）、郵便局、法務局です。

貼り忘れや消印忘れには過怠税

不動産売買契約書に収入印紙が貼られていなくても、売買契約は有効ですが「本来の収入印紙の金額とその2倍の金額（すなわち3倍）」の過怠税が発生します。例えば3万円の収入印紙が貼られていない場合、9万円の過怠税を納める必要があります。

ただ、不動産売買契約書の作成者が税務署に申し出れば、過怠税を「本来の収入印紙の金額とその10％相当額（すなわち1.1倍）」とすることができます。例えば3万円の収入印紙の貼り忘れを申告すれば、過怠税は3万3,000円となります。

間違った金額を貼ったら

不動産売買契約書に間違った金額の印紙税を貼っても売買契約は有効です。本来の金額を超過してしまった場合や、キャンセルとなった不動産売買契約書に貼ったものは、契約書作成から5年以内なら還付を受けることができます。

電子契約ならば印紙税は不要に

デジタル関連改革法が成立し、今後は行政手続きや事業者、個人間の契約で書面の交付や押印が簡素化される方向です。電子契約に移行されたら、不動産売買契約書も書面での交付ではなくなるため、印紙税はいらなくなるとされています。

現在、社会実験が行われており、数年内に希望者にはデータで交付するようになる可能性があります。

前述のように、不動産売買契約書も業界団体が作成したひな形があり、これにのっとって記入していけば不動産売買契約書は成立します。とはいえ、人間がつくるものなので、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことが大事であることはいうまでもありません。

難解な売買契約書の不明点をきちんと説明してくれるか

日常的に法律や契約の文面を見慣れていない方にとって、不動産売買契約書に書かれていることを理解するのは困難なこともあります。しかし、理解しないままで記名押印してしまっては、あとで大変なことになりかねません。

多くの方にとって不動産売買の経験は豊富なわけではありません。不明点や気がかりなことがあれば、不動産仲介会社の担当者に納得できるまで確認しましょう。

最初の段階で見極めるべき話ではありますが、何度質問しても嫌な顔をせずにしっかり説明してくれる、信頼できる不動産仲介会社を選ぶようにしましょう。

不動産一括査定サービスで信頼できる不動産会社選び

しっかりした不動産売買契約書を作成し、納得いくまで説明してくれて安心できる不動産会社にお願いしたいと考える方は多いでしょう。そうした不動産仲介会社に売買仲介を依頼するために、まずは不動産一括査定サービスを利用するのはいかがでしょうか。

不動産売買の終盤で登場する不動産売買契約書は、極めて大事なものなので、しっかり理解したうえで署名押印をするようにしましょう。不動産売買を着実に進めるには、不動産売買契約書の作成や交付など肝心な段階でしっかりサポートしてくれる不動産仲介会社を見つける必要があります。

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