不動産の売却とは？ 知っておきたい基礎知識と売却手順

不動産の売却については、一連の流れを理解しておくことが大切です。不動産の売却はおおまかに、

1. 相場の確認
2. 査定を依頼
3. 不動産仲介会社との契約締結
4. 売却活動を開始
5. 買主様と売買契約
6. 決済と物件の引渡し
7. 確定申告

という流れで進みます。以下よりそれぞれの内容を詳しく説明します。

1.相場の確認

「不動産がどれくらいの価格で売れるのか」気になる方は多いでしょう。まずは自分が所有する不動産のおおまかな相場を知っておくことが大切です。相場を知るためには、不動産ポータルサイトや国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「レインズマーケットインフォメーション」などを活用しましょう。

また、すまいValueでも、情報物件種別やエリアごとの相場情報を知ることができます。複数のサイトで確認するのが面倒だと感じるのであれば、すまいValueを活用してみてはいかがでしょうか。

2.査定を依頼

実際に不動産の査定を依頼する場合「不動産一括査定サイトを利用する方法」と「個別に不動産仲介会社に依頼する方法」があります。個別に依頼する手間を考えるのであれば、一括査定サイトを利用するほうが効率的です。一括査定サイトの中で気になる不動産仲介会社をピックアップしておき、最終的に依頼する不動産仲介会社を選ぶとよいでしょう。

また、査定には簡易査定（机上査定）と訪問査定の2種類があり、訪問査定の場合だと不動産仲介会社が実際に物件を見て金額を決めることから、より正確な査定額を把握することができます。したがって、ある程度の金額を簡易査定で把握し、最終的に訪問査定で正確な金額を出してもらうとよいでしょう。

3.不動産仲介会社との契約締結

査定の結果から、どの不動産仲介会社に依頼するかを決め、正式に仲介（媒介）を依頼し、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。以下にそれぞれの違いを表にしてありますので、参考にしてください。

4.売却活動を開始

媒介契約を締結した不動産仲介会社が、レインズ（指定流通機構）への登録、不動産ポータルサイトなどへの広告出稿を行い、販売活動を開始します。必要に応じて、内覧会を開催することもあります。

週末などに購入希望者が物件の内覧に訪れることが多いです。不要な荷物を片づけておく、掃除を念入りにしておくなど、少しでも好印象を与えられるように準備をしておきましょう。

媒介契約が専任媒介契約、または専属専任媒介契約の場合、不動産仲介会社から定期的に活動状況報告を受けます。販売状況を確認し、仲介会社と相談しながら販売戦略を練ります。

5.買主様と売買契約

売却活動の結果「物件を買いたい」という方が見つかったら、購入申し込みと売買契約の手続きに入ります。買主様に対して不動産仲介会社が重要事項説明を行い、売買契約を締結、手付金を受領する、という流れです。

契約締結の際の重要事項の説明は「宅地建物取引士」の資格を持っている方のみができる内容です。

6.決済と物件の引渡し

決済日に手付金を除いた残代金を受領し、領収書の発行を行います。あわせて固定資産税などの諸費用の清算や所有権の移転登記申請も行う必要があります。それらがすべて終われば、必要書類と鍵の引渡しを行い、物件の引渡しが完了します。通常、決済と引渡しは同日に行なわれます。

7.確定申告

不動産を売却した翌年には、確定申告を行います。その際は、給与所得や事業所得と分けて所得税を計算する「申告分離課税」の対象となる点にも注意してください。

不動産を売却した際の利益は譲渡所得となり、そこに所定の税率を掛けて算出した税額を納税します（譲渡所得税・住民税については次章で解説します）。

また、所得金額に損失が発生した場合は、一定の要件のもと、売却した年の給与所得や事業所得などと損益通算ができます。そして、損益通算を行ってもなお損失が残る場合は、売却した年の翌年以後3年間に渡って繰越控除を行うことができます。

「不動産を売却したけど、損をしたから確定申告は関係ない」と思い込んでいると、受け取れるはずの税金の還付が受け取れなくなることもありえます。税理士に相談して、確定申告を行うことをおすすめします。

不動産の売却には一定の費用がかかります。どのような費用がどれくらいかかるか、　以下より詳しく説明します。

仲介手数料

不動産仲介会社に依頼し、売買契約が成立した際には、報酬として手数料を不動産仲介会社に支払います。手数料の額は上限が以下のとおりに設定されています。

登記費用（登録免許税、司法書士報酬）

不動産の売却により住宅ローンを完済して、抵当権を抹消するには、抵当権抹消登記が必要です。1,000円の登録免許税が発生します。

売却より先に引越しを済ませ、住所を変更している場合は、住所変更登記も必要です。その際の登録免許税は1,000円です。

なお所有権移転登記の費用は、一般的に買主様が負担します。

登記申請は自分でも可能ですが、一般的には司法書士に依頼します。司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。司法書士への報酬額は取り扱う登記の内容や件数によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

住宅ローン返済手数料

不動産の売却代金で住宅ローンの残債を一括返済するのであれば、手数料も必要です。一括返済においては手数料を設けているケースが多く見られます。返済方法によっても異なりますが、11,000円から33,000円が相場となっていますので、借り入れている金融機関に確認しておきましょう。

印紙税

売買契約の際に締結する「不動産売買契約書」に貼付し、納める税金が印紙税です。印紙は売主様と買主様でそれぞれ負担します。税率は売買価格によって以下のとおりに決められています。なお、2024年3月31日まで軽減税率が適用されます。

譲渡所得税・住民税

不動産の売却により譲渡所得が発生した際は、それにともなう所得税・住民税が発生します。また、所得税には復興特別所得税が加算されます。

譲渡所得の金額は以下の計算によって求められます。

譲渡所得＝不動産の売却金額－（不動産の取得費用＋譲渡費用）

ここでいう不動産の取得費用には、その土地や建物の購入費用や建築費用、購入手数料のほか設備費や改良費なども含みます。不動産を購入した時期から年月が経っており、取得費用が分からない場合は、売却金額の5%を取得費として計算します。また、譲渡費用には不動産仲介会社に支払った仲介手数料、印紙税などが該当します。

不動産を保有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区別されます。具体的には、売却したその年の1月1日の時点での所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得に該当し、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

税率は以下のとおりです。

• 長期譲渡所得の税率：所得税15.315％（復興特別所得税含む）、住民税5％
• 短期譲渡所得の税率：所得税30.63％（復興特別所得税含む）、住民税9％

売却によって損失が発生した場合は、一定の要件のもと、損益通算を行うことで税金の還付を受けられる可能性があります。損失額については、翌年以降最大3年間給与所得・事業所得などから控除することができます。

また、マイホーム（居住用財産）の売却であれば、所有期間の長短に関係なく3,000万円の特別控除が受けられますので、忘れずに計算に組み込むようにしましょう。

その他の費用

土地・戸建て取引の場合、不動産の境界が確定していなかった際は測量が必要となり、そのための費用がかかります。さらに、建物を壊して更地にする場合は、建物の取り壊し費用（解体費や廃棄物処分費用）が発生します。

住み替える際の引越し費用も、あらかじめ用意しておく必要があるでしょう。

不動産の売買には、不動産仲介会社の販売力が大きく影響します。以下より、不動産仲介会社を選択するポイントを解説します。

不動産仲介会社の得意分野を知る

不動産仲介会社にも得意分野があります。都心での実績が豊富、地方での取引に自信、戸建て住宅が得意、マンションが得意など、まずはそれぞれの得意分野を把握しましょう。自宅（居住用の土地・建物）を売却するなら、それを専門に行う会社に依頼することが大切です。

販売実績が豊富

販売実績は、不動産仲介会社を信頼できるか確かめるうえで重要なポイントです。販売実績は、インターネットなどで調べる、もしくは直接担当者に聞いてみるといった方法で知ることができます。

担当者が信頼できるか見極める

担当者と信頼関係が築けなかったら不動産の売却はスムーズに進みません。相性がいい担当者かどうか、見極めることも大切です。

• 宅地建物取引士の資格を有しているか
• 売主であるこちら側の意見や質問をきちんと聞いており、かつ、しっかりと内容を理解しているか
• 売却に向けたストーリーや計画をきちんと持っているか

担当者と話すときは、以上のポイントを意識するようにします。担当者が信頼するに足りないと思えたら、会社側に担当者の交代をお願いすることもできます。

査定は必ず複数社に依頼する

媒介契約を行うまでは、複数の不動産仲介会社とやり取りして相談することをおすすめします。査定を複数社に依頼し、査定結果をもとに相談するとよいでしょう。不動産一括査定サイトであれば、一回で複数の不動産仲介会社に査定を依頼できます。

不動産の売却にあたり、不動産仲介会社の選定は大切です。査定にあたっては不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。不動産一括査定サイトの中でも「すまいValue」なら実績のある大手不動産会社6社に無料で一括査定依頼が可能です。

不動産大手ならではの長年築いてきた売却活動のノウハウがあり、多くの購入希望者様に見てもらうことができ、早期成約にもつながります。気になった方は「すまいValue」に査定依頼を行ってみてはいかがでしょうか。

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