不動産査定のポイントとは？ 査定基準や注意点を解説

不動産の現在の市場価値を調べる

不動産査定は、その不動産を売りに出した場合、どの程度の金額で売れるのか、その不動産の現在の市場価値を調べるために行います。

物やサービスなどを販売するとき、それが何であっても売手が自由に価格を付けることは可能です。不動産も売主様が自由に売り出し価格を決めることはできます。しかしその不動産が、売主様の「言い値」で売れるとは限りません。

安くすればすぐ売れるかもしれませんが、売主様が損をしてしまいます。

ですから実際に現在はいくらで取引されているのか、市場での取引か価格を調べることが必要になるのです。

査定では、不動産のプロである不動産仲介会社が、現在の市場ではいくらぐらいで売れるかをさまざまなデータを用いて算出します。

不動産は同じものが2つとない

私たちが普段商店などで購入する食料品や衣類などの商品は、同じものならだいたい値段は同じです。これを「一物一価の法則」といいます。

しかし不動産には、この法則はあてはまりません。

例えば、同じ最寄駅で、駅からの距離も築年数も同じでも、まったく同じ形状の土地や建物はないでしょう。同じ建物内の同じ間取りのマンションであったとしても階数や向きなどによって、日照などの条件が変わってきます。

世の中に1つとして同じものが存在しないため、不動産の査定では、その不動産の「個別性」を踏まえて、物件ごとに価格の設定をする必要があります。

取引時点が変われば価格は変わる

株式相場のように、不動産にも相場があります。まったく同じ物件であっても、取引する時期が変われば、価格も数百万円以上も変わることがあります。

不動産は売り急ぐよりも、市場動向を踏まえて売り時を検討し、タイミングよく売り出す方が高額で取引できるのはいうまでもありません。

簡易査定

過去のデータを分析、参照することで、対象となる不動産の査定を行う方法です。現地に赴かず、あくまでデータ上の査定であるため、机上査定や簡易査定という名前で呼ばれています。

机上査定で参考にするデータは、周辺や近隣を含めて同様の不動産が過去にどのくらいの金額で売れたかという取引実績や、近年の路線価や公示価格などです。中古の不動産市場の状況などによっても変化するので、不動産仲介会社はさまざまな観点から、対象となる不動産のおおよその査定価格を算出します。

机上査定による査定価格は、現地における細かい情報（周辺環境や建物の状態など）までは考慮していません。そのため、あくまで売りに出すかどうかを検討する際の参考情報として、おおよその相場をすぐに知りたいという場合に活用できます。

相続した土地などで、いま自分が住んでいるところから遠方にある不動産に依頼する場合など、机上査定を依頼した上で売却を検討するという使い方にも有効です。

訪問査定

机上査定はデータから算出された参考価格ですが、訪問査定では現地の状況をしっかり反映させたうえで査定価格を出していきます。訪問査定は実査定とも呼ばれ、机上で終わらせるのではなく実際に現地を訪問し、物件を詳しく調査します。

取引事例比較法

売却する不動産と条件の近い不動産の取引事例を参考にし、査定価格を算出します。取引事例比較法は主に机上査定の際に用いられ、中古の一戸建て住宅や、マンションを売却する場合などの査定と相性がよい方法です。

具体的には、

• 売却したい不動産の平均となる坪単価×売却する不動産の坪数

という計算式で算出される金額を基準として設け、その金額をベースに個別事情を加味して、査定価格に反映させていきます。

原価法

原価法は、主に一戸建てに関する査定においてよく用いられる方法です。対象となる建物を取り壊して、新たに同じ建物を今建てるとしたらいくらになるのかという、いわゆる再調達原価をもとに対象不動産の価格を査定していきます。

個別の具体的な状況や事情を細かく反映させやすいため、机上査定よりも訪問査定においてよく用いられている原価法ですが、後述する投資物件向きの収益還元法と原価法でどちらを採用するかという点は、査定を依頼した不動産仲介会社の選択によります。

原価法による計算は、以下の計算式で行われます。

• 再調達価格×延床面積(平方メートル)×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)

減価修正とは、新築時から年数が経過するにつれて、建物自体や設備が劣化していくことを見込んで計算に反映することを指します。

たとえば、木造では22年、軽量鉄骨では19年という風に建物の耐用年数が国税庁によって定められているため

• 再調達価格が15万円
• 延べ面積が150平方メートル
• 築年数が14年
• 軽量鉄骨

という建物の場合、原価法による価格は「15万円×150平方メートル×（19-14）÷ 19 ≒ 5,921,052円」になります。

収益還元法

対象となる不動産が、所有者の住居としてではなく、投資用の収益物件としてどのくらい利益を生み出すことができるのかという点に着目し、その収益力を基準として不動産を査定する方法です。

主にアパートや賃貸マンションなどの収益物件の訪問査定において利用されますが、どの査定方法を採用しなければならないというルールは存在しないため、実際にはより的確に査定できる方法を不動産仲介会社が選択することになります。

収益還元法の計算では、「直接還元法」と「DCF法」という2種類の方法が用いられます。その計算には、1年間の収益を利回りで割る「直接還元法」と、不動産の保有期間に得られる収益と手放すときの売却価格を予測して合計する「DCF法」があります。

直接還元法では、家賃収入などから管理費用や広告費用などの経費を差し引いた純利益を、還元利回りという数値で割ることで不動産の価格を計算します。

還元利回りとは、近隣における投資物件の取引事例などを参考にして利回りを想定した数字で、新しい物件や利便性が高い物件ではこの数値が低くなります。

また、DCF法とは「ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー法」の頭文字をとった略語で、その収益物件を所有し続けることで将来的に得られる利益と、売却時の価格を予測し、その合計額を現在価値に割り戻して合計する計算方法のことです。

DCF法の計算においては「割引率」という数字が大切になってくるのですが、この割引率は、ある時点の将来の収益を価格時点の価値に割り戻す場合に使用する数値です。

住宅の築年数

戸建て住宅の査定価格は、築年数と深い関わりがあります。当然、築浅物件であるほど価格は高く、築年数が進むほど価格は下落してしまいます。

建物には法的耐用年数が定められており、居住用の木造建築住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造（マンションなど）の場合は47年と構造によって変わります。

この法定耐用年数を目安にしているため、築20年を超えた戸建て住宅の価値は、ほぼゼロと査定され、さらに築30年以上の戸建て住宅となると「古家付きの土地」として扱われます。

建物がゼロ査定の場合、土地価格のみでの販売になりますが、あわてて取り壊してしまうのは悪手です。買主様が購入の際に住宅ローンを活用できるといったメリットもありますので、不動産仲介会社の担当者に相談しましょう。

もし売却時期が選べるのであれば、建物自体に価値が認められる築15年未満で売却することをおすすめします。

住宅・設備の劣化具合

建物の外壁、床など部屋の状態、水回りなど、住宅・設備の劣化具合が評価されます。外壁や屋根の塗装がはがれていたり、破損があったりすると、マイナスになります。

特にキッチン、バス、トイレといった水回りは、詳しくチェックされるので注意しておきたいポイント。リフォームして新しければ評価は高くなります。もしも水漏れなどの不具合がある場合は、査定を依頼する前に修理しておきましょう。

周辺環境

その戸建て住宅がどんなところに立地しているのか、周辺環境も大切です。

商店街やデパートなど商業施設は近くにあるか、学校や保育園などの公共施設が徒歩圏内にあるか、最寄駅からどのくらいの距離か、といったことが査定に影響します。

最寄駅からは近いほどいいのですが、あまり近すぎて線路沿いになると騒音や振動が気になるため査定額はダウンします。

当然ですが、暮らしに便利なエリアに立地していれば査定は高くなります。しかしさまざまなアクセスが悪い場所でも、数年後に新駅ができる計画があるなど、将来価値が上がることが予想される場合、査定価格はアップすることがあります。

日当たり・通気性・眺望性

生活するうえで、日当たりや風通し、眺望は気になるポイントですから、査定額にも影響します。日当たり、通風、眺望が良ければ、査定額はアップします。

定期修繕・リフォームの有無

戸建て住宅の査定には定期的に修繕やリフォームを実施しているかもポイントです。

キッチン、浴室など水回りの改修、バリアフリー対応、耐震工事など、５年以内のリフォームは査定額にプラスになります。

しかし戸建て住宅を少しでも高く売るためだけにリフォームをするのはおすすめしません。買主様が「その分値段を下げてもらって自分好みにリフォームをしたい」と考えることも想像されます。ムダな出費を避けるためにリフォームは不動産仲介会社の担当者と相談してから進めるのがよいでしょう。

外壁の塗装など、家の見た目に影響する部分をきちんと定期的に手入れをしているかどうかも査定額に大きく影響します。

なかでも、戸建て住宅で特にチェックされるのがシロアリの被害。すでに現在は被害はない状態でも、過去に一度でもシロアリ被害に遭ったことがあり、修理をしていない戸建て住宅は査定額が下がってしまうことがあります。

共用施設の充実度

マンション査定では、所有している専有部分だけでなく共用部分もチェックされます。外壁の仕上げ材の素材、エントランスの広さはどうか、などの見た目はもちろん、共有施設や設備の充実度もポイントです。

集会室、キッズルーム、スポーツ施設、テレワークのためのスペース、宅配ボックス、セキュリティなど、マンションの住民のための共有施設や設備が充実していれば評価はプラスされます。

またどんなに設備・施設が充実していても、掃除が行き届いていなかったり、劣化している、使用できないなどといった場合、査定はマイナスになります。

階数・方角

戸建て住宅の評価で立地が重要であるのと同じように、マンションの評価には、その物件が何階のどの位置にあるのか、方角はどちらを向いているかも評価に関係します。

採光や眺望のよい高層階、またバルコニーが南側や東側に面している部屋、角部屋などは評価が高くなります。

タワーマンションなどでは、東京タワーや富士山が見えるといった眺望が重視されることもあります。

修繕積立金の状況

マンションの売買を扱う不動産仲介会社では「マンションは管理を買え」という言葉が格言のようにいわれています。マンションの管理状況も査定価格に大きく影響します。

日々の掃除やこまめな修理と言ったことも大切ですが、マンションを長く維持していくために必要な、大規模修繕に対する備えがきちんとされているかも重要です。こうした大規模修繕をどのように行うのかを定めた長期修繕計画が存在しているか、また、長期修繕計画で定められた大規模修繕に備えて適切に資金がプールされているかといったことがマンションの価値に大きく影響します。

現在、ほとんどのマンションの管理は、住民（区分所有者）による管理組合から管理会社に委託して行われており、いずれにしても修繕積立金を各区分所有者から集金して、プールしているはずです。この修繕積立金の状況がどうなっているかが査定価格に影響する、ということです。

物件情報の準備

土地・建物に関わらず、これまでにどんな経緯があって不動産が現在の状態になっているのか、不動産仲介会社が物件を一目見ただけではわからない場合があります。そのため、査定前にあらかじめ物件情報を把握し、しっかりと説明ができるように準備する心がけが大切です。

たとえば、戸建てやマンションなど、建物を売却する場合には、雨漏りなどの修繕や各種リフォームに関する履歴と、設備に関する情報はしっかり準備しておきましょう。

修繕やリフォームした箇所・仕様がわかるような書類や、床暖房・エアコン・食洗機・お風呂の追焚き設備などの設備に関する説明書があれば理想的です。

書類の準備

訪問査定においては、売却する物件に関する正確な情報と、それらを証明する書類を不動産仲介会社に対して明示しなければ、うまく査定してもらうことができません。

まず、戸建てやマンションに関わらず必要になる書類としては、運転免許証などの本人確認書類と、購入時の売買契約書や重要事項説明書があります。固定資産税の納税通知書なども自分で用意しておくとスムーズです。

そして、売却するのが戸建てなのかマンションなのかで必要となる書類は変わってきます。

以下にそれぞれの一例を示しますが、物件の状況によって必要な書類も変わります。

このほか、売買契約が成立した際の登記申請に必要な印鑑証明書などが必要になります。査定前の段階で全部完璧に集めることは大変ですし、状況によって必要となる書類もさまざまですので、不動産仲介会社や場合によっては登記の専門家である司法書士と相談しながら準備を進めるようにしましょう。

必要書類については以下でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
「家を売るときに必要になる17種類の書類をすべて紹介」

修繕・リフォームについて確認する

査定や売出のタイミングで、費用をかけてのリフォームやハウスクリーニングは必須ではありませんが、今後必要になるかどうかの確認・相談は査定の段階から行っておくことが理想的です。

事前に満を持してリフォームなどを行ったとしても、その分の費用をしっかりと上乗せして売却できるとは限りませんので、焦って費用を投じると大きな損をしてしまう可能性があります。

もちろん、買主様の購買意欲を削いでしまうようなマイナス要因のある不動産の場合、事前に修繕しておくことがベストですが、軽微なものならば逆に、購入後に買主様が自分で好きなように直すことも考えられます。

そのため、査定を依頼するタイミングでは、まず自分でも修理が必要となりそうな箇所について事前に把握しておき、不動産仲介会社とのコミュニケーションを通じて修繕やリフォームついての相談や準備を進めることが大切です。

不動産査定は複数社に依頼して比較する

不動産の査定では複数社に依頼し、売主様が自分の意志で比較検討するということが大切です。たとえば、不動産の査定においてよく使用される取引事例比較法という方式では、比較する物件や事例の選び方によって査定価格が変わるため、不動産仲介会社ごとに査定価格に差があることが普通です。

また、マンションの査定価格が仮に1,000万円であったとしても、それは必ず1,000万円で売れるということを保証するものではありません。査定はあくまで査定であり、実際には価格交渉が入り、査定価格よりも安くなることが多いのだということを心に留めておきましょう。

そのため、査定価格が一番高い不動産仲介会社を探すのではなく、どのように算出してその査定価格になったのか、その根拠をしっかり確認することが大切です。

査定が済めば媒介契約を締結し、今後大切な不動産の売却を任せるわけですから、ここで信頼できる不動産仲介会社であるかどうかをしっかり判断することが、売却を成功させることにつながります。

ご自身と相性の良い不動産仲介会社や担当者を探すためのポイントは、以下の記事でも詳しく確認してみてください。
「不動産売却会社の選び方を徹底解説！選ぶポイントと注意点とは」

不動産一括査定サイトを活用する

不動産の査定を依頼するにあたり、不動産仲介会社を1軒ずつ回り、しっかりと対面してコミュニケーションをとるということも重要なのですが、多大な手間や時間がかかってしまうのが難点です。

実際のところ、不動産を売りたいと考え始めたタイミングでは、手軽かつ迅速に査定してもらうことのほうが大切になってきます。

そのため、最初の段階で起こすアクションとしては、インターネットを利用した一括査定の申込がおすすめです。一括査定を利用すれば、無料で手軽にさまざまな不動産仲介会社へ幅広く机上査定を依頼することができますので、まずご自身の大切な不動産が、どのくらいの相場で取引されるのかということを効率的に把握できます。

担当者を見て信頼できる会社か判断する

不動産の査定は、一方的に手持ちの不動産を査定されるのではなく、売主様が不動産仲介会社が信頼できる会社か判断する場と考えることができます。

訪問査定の際に不動産仲介会社の担当者と初めて顔を合わせるということも多いでしょう。当日の対応や事前のやり取りを通して、些細な違和感を見逃さず、その会社や担当者が信頼できるか、大切な不動産を預けても大丈夫と思えるかどうか、しっかり見極めましょう。

信頼できるかどうかのポイントは次のとおりです。

1. メール・電話へのレスポンスが遅すぎたり失礼なことはないか。
2. 売主様の意見・質問をきちんと聞いて理解してくれるか。
3. 不動産市況の動向や法律について知識があり、教えてくれるか。
4. 売却に向けたストーリー・戦略があり、共有してくれるか。
5. 宅地建物取引士の資格を有しているか（必須ではない）。