不動産査定とは? 知っておきたい基礎知識と算出方法

売却・査定
不動産査定とは? 知っておきたい基礎知識と算出方法 不動産査定とは? 知っておきたい基礎知識と算出方法

不動産を売却しよう、と決めたとき、まず頭に浮かぶのは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。そのときに気になるのが「不動産査定」です。しかし、言葉としては知っていても、実際にはどう査定するのか分からない方も多いでしょう。ここでは、不動産査定のおおまかな流れと、不動産価格の考え方などを解説します。

不動産査定とは

不動産査定とは

まずは不動産査定の概要を解説します。

そもそも不動産査定とは

土地や建物を売却しようとするとき、必ずしも売主様の希望価格で売れるとは限りません。その価格で買ってもいいという買主様がいて、初めて売買は成立します。

「不動産が売却できるだろう適当な価格」を不動産仲介会社が見積り、算出することを「不動産査定」といいます。

売主様は不動産査定額をもとに売出価格を決定します。不動産査定で算出された金額は「誰かが購入すると不動産仲介会社が判断した価格」であり、「実際に売買が成立する価格」=成約価格と同じとは限りません。買取価格とは異なり、その金額で確実に売れるわけではなく、不動産仲介会社によって得意分野や販売方法、売却戦略が異なるので、査定金額に違いが出ます。

また、売出価格と査定価格の乖離が大きいほど売れるまで時間がかかる傾向にあります。

簡易査定と訪問査定

不動産の査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの違いを知り、使い分けましょう。

簡易査定は「机上査定」とも呼ばれています。査定対象となる不動産の現地を確認することなく、様々な資料・データに基づいて机上で査定します。

査定の根拠となるのは、不動産が所在しているエリア、築年数、公示価格、周辺の類似している不動産の取引事例、市場動向などです。戸建て住宅であれば土地や建物の広さ、マンションであれば専有面積や部屋の向きなども考慮されます。「おおよその価格を知りたい」「依頼する不動産仲介会社を決めるために比較したい」という場合に向いている査定方法だといえます。

簡易査定であれば、日程の調整や準備は不要です。簡単に査定結果を得ることができます。しかし実際の不動産を確認しないため、精度は訪問査定に比べてやや劣ります。

訪問査定は「実査定」とも呼ばれている方法です。不動産仲介会社の担当者が実際に物件を確認して査定します。

簡易査定で使われるデータはもちろん、物件資料だけでは分からない詳細事項を確認します。戸建て住宅であれば接道状況や地勢、ライフラインの整備状況、外観、隣接地との境界線など、マンションであれば建物全体の管理状況やエントランス・共用施設の状態、採光や眺望などを確認します。

訪問査定は、日程の調整や準備など、手間と時間はかかりますが精度は高くなります。また、不動産仲介会社の対応を確認する機会としても活用できます。

不動産査定の流れ

不動産査定の流れ

不動産査定はどのような手順で進むのか、その流れを解説します。

査定依頼をする

不動産仲介会社によって価格が異なるので、複数社に査定を依頼します。一度の入力で複数社へ同時に査定依頼が可能な一括査定サイトを利用すると便利です。

訪問日時を決める

簡易査定を実施した場合は、簡易査定の結果をもとに、どの不動産仲介会社に訪問査定を依頼するのかを決めます。簡易査定を行わず、訪問査定から依頼しても問題ありません。簡易査定、訪問査定ともに複数の不動産仲介会社に依頼するのが基本です。

査定依頼の後、訪問日時を決め、必要に応じて立ち会います。

現地調査をする

査定当日、不動産仲介会社の担当者が現地で調査を行います。現地調査では、立地条件や日照条件、風通し、経年劣化の程度、設備の状態などの確認しながら査定を実施します。不動産仲介会社から不明点を質問されることがあります。回答は査定額に影響することもあるため、正確かつ正直に答えましょう。

必要な書類を確認する

権利書、建築確認書、測量図など、物件に関する書類は売主様が用意します。どんな書類が必要か、不動産仲介会社の担当者に聞いておきましょう。

法令上の制限など、売主様が把握していない内容は、不動産仲介会社が調査します。

査定結果を報告してもらう

前述したように、不動産仲介会社によって査定額は違います。「なぜその金額になったのか」根拠をしっかり聞いておきましょう。複数の不動産仲介会社の査定額とその根拠に耳を傾けて、どの会社に媒介を依頼するかを検討しましょう。

仲介を依頼したい不動産仲介会社が決まったら、売却理由、売却時期、希望条件などを相談の上で売り出し価格を決定します。

不動産価格の基本的な考え方

不動産価格の基本的な考え方

不動産の価格形成には特徴があります。後悔のない売却をするために、不動産ならではの考え方を押さえておきましょう。

同じ不動産は存在しない

私たちが普段お店などで購入するさまざまな物品を考えてみましょう。食料品や衣類など多くの商品は、同じものなら値段は同じという「一物一価の法則」が当てはまります。

しかし、不動産にはそれは当てはまりません。不動産は、世の中に1つとして同じものが存在しないからです。例えば、同じ築年数で同じ間取りのマンションでも、階や方角が違えば日照条件や利便性が変わり、価格が異なります。不動産価格は、立地条件、物件そのものの特徴などによって変わってくるので、その不動産ごとに考える必要があります。

取引時点が変われば価格は変わる

株式相場のように、不動産市場にも相場があります。まったく同じ不動産でも、時期によって値段が変わります。売り時の見極めは非常に難しいのですが、市場全体の動向を踏まえて検討しましょう。

売主様と買主様の合意が前提

不動産の売買では売主様と買主様が互いに希望条件を出し合います。話し合いや調整によって、金額が合意したときにはじめて売買価格が確定します。

不動産価格査定の3つの方法

不動産価格査定の3つの方法

不動産の価格を評価・査定する具体的な方法として、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあります。それぞれについて解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、その名の通り、過去の取引事例と比較して査定額を決める方法です。主に土地やマンションなどの査定に利用されており、居住用不動産の査定であれば、ほとんどがこの方法が採用されています。

まず、査定したい不動産に条件が近い取引事例を集め、それらを参考にしながら、市場動向や物件の築年数や状況などに応じて調整して判断します。そのため、算定した金額には、実際に取引されている相場が反映されます。

取引事例比較法は、参考にする取引事例の選び方によって価格が左右されます。どの取引事例を参考にするかの選択は、不動産仲介会社の判断にゆだねられますので、不動産仲介会社によって査定結果が違うことがあります。

原価法

査定する不動産と同じ不動産を、今建てたらいくらかかるか(再調達原価)を割り出し、そこから経年変化で下がった価値を差し引いて(減価修正)、不動産を評価する方法です。主に戸建て住宅における建物部分の査定に使われます。

以前は一律に耐用年数で減価修正を行っており、木造住宅なら築20~25年で市場価値はほぼゼロとされていましたが、2014年以降はリフォームによる機能回復も評価に加えられ、より適正な評価ができるようになっています。

収益還元法

主に投資用物件の価格を査定する際に使用される方法です。その不動産から将来どのくらいの利益が生み出されるのかをもとに、査定価格を計算します。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。

直接還元法は一定期間(主に1年間)の純収益を還元利回りで割り、そこに100を掛けて収益還元価格を求める方法です。

DCF法は、その不動産を保有している間に得られる純利益と、将来売却する際の予測価格を現在価格に割り戻して合計する方法です。DCFは「Discounted Cash-Flow」の略です。

不動産鑑定との違い

不動産鑑定との違い

不動産査定によく似た言葉に「不動産鑑定」があります。どちらも不動産の価値を判断するのは同じですが、査定と鑑定はどう違うのでしょうか。

不動産鑑定とは

先述したように、不動産査定は不動産仲介会社などが「売れそうな価格」を算出することです。

不動産鑑定は、国家資格である不動産鑑定士が、不動産の適正な価格を算定することです。
不動産鑑定は独占資格であり、不動産鑑定士か不動産鑑定士補の資格を保有する人のみが行えます。

不動産鑑定によって算定された不動産評価額は、法的な効力を持ち、財産分与、納税などの根拠となります。

不動産査定は無料、不動産鑑定は有料

不動産査定は無料であることがほとんどですが、不動産鑑定は有料(鑑定士や土地によって違いますが一般的には10万円以上)であり、期間は2週間から1ヶ月ほどかかります。

不動産鑑定が必要となるのは次のような場合です。

  • 土地を相続したとき(相続を公平に分けるため、あるいは相続税計算の根拠として)
  • 離婚したとき(財産分与のため)
  • 法人が不動産を売買したとき(価格が適正であることを証明するため)

上記ケースにおいても、個人間の売買において不動産鑑定が必要なのは、物件が特殊な場合などで、ほとんどありません。

まとめ

不動産査定は不動産売却の成否を決める重要なステップです。不動産がいくらになるか。正確な相場を知るために、複数社への依頼を同時にできる不動産一括査定サイトを活用しましょう。

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<監修者>

髙野 友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ご回答ありがとうございました。

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