不動産の価格査定が無料の理由とは？依頼方法や査定前の準備を解説

不動産を売却する際、売出価格の目安を把握するために、価格査定を不動産売買の専門家である不動産仲介会社に依頼します。では、査定とは具体的にどのような内容を指すのでしょうか。査定の概要のほか「なぜ無料なのか」「有料の査定とはどのようなものなのか」まで解説します。

査定で出す価格の持つ意味

不動産仲介会社が算出した査定の価格がどのような意味を持つのか、まずは知っておきましょう。査定価格とは、不動産の各種データや不動産市況をふまえたうえで「おおむね３ヶ月以内に売れるであろう価格」を算出したものです。この価格で売れることが約束された額ではありません。売出価格は、この価格をもとに売主様が自分で決定します。そして、買主様との価格交渉を経て成約価格が決まります。

不動産仲介会社の査定は無料の理由

不動産仲介会社が行う価格査定は基本的に、無料です。とはいえ担当者の「勘と経験」ではなく、データに基づいて算出するため、精度の高さは期待できます。

無料で査定をしてくれる理由は「顧客になる可能性があるから」です。不動産仲介会社の収入は売買を成立させたときの成功報酬である仲介手数料です。査定依頼後、その不動産仲介会社に仲介を依頼する必要はありません。安心して査定を依頼しましょう。

有料で評価をするのは不動産鑑定士

不動産仲介会社は無料で査定を行いますが、有料で行うケースもあります。それは、不動産鑑定士に評価を依頼する場合です。不動産鑑定士に評価を依頼するのは、遺産相続でトラブルになった場合や法人間での不動産取引をする場合など、正確に不動産価格を知りたい場面です。物件によっては請求額が10万円を超えることもあります。大まかな不動産価格を知りたいというときは、不動産鑑定士に依頼する必要はありません。

では、査定依頼された不動産仲介会社は具体的にどのように不動産の査定を行うのでしょうか。

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類が存在し、それぞれメリットとデメリットがあります。

机上査定（簡易査定）とは

机上査定（簡易査定）は、周辺や近隣の類似物件が過去にどれくらいの金額で取引されたかなどのデータを分析して査定を行います。近年の路線価や公示地価などを参考に、中古の不動産市況も参照します。現地で物件を確認するのではなく、データのみを駆使するため、机上査定や簡易査定と呼ばれています。

時期にもよりますが、査定額が出るのは長くても1週間程度であるため、おおよその相場をすぐに知りたいという場合には便利です。

机上査定で相場価格を出す方法

机上査定では、まず対象物件の築年数や間取り、駅からの距離、周辺環境などのデータを収集します。次に近隣や周辺の類似物件が過去にどのような金額や条件で取引されていたのかという事例を集め、価格に反映させます。さらに不動産仲介会社が持っている独自のノウハウや相場観などを加味して決定します。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、用意する書類が少なく手軽に申し込めるうえ、数日から1週間程度で査定結果が出る点です。

机上査定のデメリット

現地を見ることなくデータのみを駆使して算出するため、後述する訪問査定で出す価格と比べると精度にばらつきがあります。実際の売出価格や成約価格と乖離が発生することがある点がデメリットです。

訪問査定（実査定）

訪問査定は机上査定で出した査定価格に、現地を訪問し物件そのものや周辺環境の状況を反映させて価格を出します。このため、訪問査定は実査定とも呼ばれます。

訪問査定で相場価格を出す方法

訪問査定では、不動産仲介会社の担当者が現地で物件の劣化の程度、日当たりや騒音状況、近隣の建物との距離、設備の仕様などを調べます。また、近隣地域の状況など、実際に現地に行かなければわからない立地条件なども加味して査定に反映します。

土地や戸建ての訪問査定時には、隣地との境目を示す「境界杭」など、隣地の所有者とトラブルになる可能性があるものも調査します。

訪問査定の際に、売却するうえで不利な条件（物件の劣化状況など）が担当者から伝えられることがあります。とはいえ、すぐに売主様が自己費用負担で解決しなければならないというわけではありません。担当者とよく相談しましょう。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、査定価格の精度が高くなることです。また、不動産仲介会社の担当者とのコミュニケーションの中で有益な情報が得られる可能性もあります。担当者との相性を確認し「売却を任せるか」を判断する時間にもできるでしょう。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットは、担当者が自宅に来て調査をするため、その準備や対応に時間を取られることが挙げられます。また詳細に価格を算出するため、机上査定に比べて時間がかかることです。

査定を受ける前に準備しておくことがあります。机上査定では物件の種別、住所、築年数、状態、間取りなど最低限の情報で問題ありませんが、訪問査定を検討している方は後述する情報や書類を用意しておく必要があります。

物件の修繕履歴や設備状況

訪問査定では、担当者と共有する情報が多いほど、精度の高い査定につながります。リフォームをした部分があれば、いつごろ、どのような工事をしたのか説明しましょう。また風呂やトイレ、エアコンなどの設備も不具合があれば正直に申告しましょう。不具合を隠すと、売却後にトラブルになりかねません。

書類関係

不動産に関する書類は可能なかぎり準備したほうが査定に役立ちます。本人確認ができる書類も準備しましょう。

不動産に関する書類

準備する主な書類は以下のとおりです。紛失している場合は、購入したときの不動産仲介会社や自治体、法務局に問い合わせれば再入手できることがあります。

• 登記簿謄本
• 売買契約書（請負契約書）
• 重要事項説明書
• 土地の測量図（境界確認書）
• 家の図面または設備仕様書
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税評価証明書
• 建築確認済証または検査済証
• 建築設計図または工事記録書
• マンション管理規約
• 住宅ローン償還表
• マンション購入時のパンフレット
• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書

本人確認書類

本人確認書類も忘れず整えておきましょう。売買契約までに揃えておけば問題ありませんが、余裕のあるときに準備しておいたほうがいいでしょう。発行日に期限がある書類もありますので、把握しておきましょう。

• 売主様の本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 印鑑証明証
• 住民票（登記簿記載の住所と現住所が異なるとき）
• 預金通帳

不動産仲介会社を訪問して査定を依頼する方法をお伝えしてきました。ただ、ネット上で情報を入力するだけで複数の不動産仲介会社に、無料で査定を依頼できる方法もあります。それが「不動産一括査定サイト」です。どのような仕組みになっているのか、またどのようなメリットやデメリットがあるのか解説します。

不動産一括査定サイトが無料で使える仕組み

不動産一括査定サービスは、売主様がWebサイトをつうじて価格査定を依頼すると、登録している不動産仲介会社に一括で査定を依頼することができます。そして各社から無料で査定価格が届く、という仕組みです。

不動産一括査定サイトが無料で利用できる理由は、不動産仲介会社がサイトの運営費を負担しており、売主様が利用料を支払う必要がないからです。

売主様が費用を支払うのは、不動産仲介会社と媒介契約を結んで売却活動を行った後、買主様が見つかって売買契約を交わしたタイミングです。それまでは、料金の支払いはありません。

不動産一括査定サイトを利用するメリット

不動産一括査定サイトを利用するメリットは、主に以下の2点です。

• 複数の不動産仲介会社の査定結果を比較できる
• 複数の不動産仲介会社に少ない手間で査定依頼できる

複数の不動産仲介会社の査定結果を比較できる

査定価格の算出方法は前述のとおりですが、明確なルールはなく、不動産仲介会社によって査定方法や重視するポイントは異なります。つまり1社のみの依頼では妥当か判断するのは難しいです。しかし不動産一括査定サイトを利用すれば、複数社の査定結果を比較できるため、相場をつかむことができます。

複数の不動産仲介会社に少ない手間で査定依頼できる

1社のみの査定依頼では、時間を費やして不動産仲介会社を訪問したり、担当者の訪問の対応や準備をしなければなりません。しかし、不動産一括査定サイトを利用すれば、1回の情報送信で複数の不動産仲介会社に同時に査定を依頼することができます。必要書類を用意しておけば、物件情報の入力は5分前後で完了できます。

不動産一括査定サイトを利用するデメリット

一方、不動産一括査定サイトを利用することによるデメリットもあります。以下の2点が主なデメリットです。

• 不動産仲介会社によって査定価格が異なる可能性がある
• 営業電話が何度もかかってくる可能性がある

不動産仲介会社によって査定価格が異なる可能性がある

価格査定には明確なルールがないため、不動産仲介会社によって価格にはばらつきが出ることがあります。ばらつきに幅があると、どれを信じたらいいのか分からなくなるという方もいるかもしれません。

営業電話が何度もかかってくる可能性がある

不動産一括査定サイトを利用すると、査定を依頼した不動産仲介会社から営業電話がかかってくる場合があります。その頻度は依頼した仲介会社によって異なりますが、査定申し込み後はある程度の回数が必要かもしれません。電話対応をできるだけ避けたい場合は、連絡手段に「メール」を希望するといいでしょう。

不動産一括査定サイトを利用する際の注意点

不動産一括査定サイトを利用するときには以下3つの注意点があります。

• 必ず複数社に依頼し査定結果を比較検討する
• 査定額は高ければいいというものではない
• 登録している不動産仲介会社の対応エリアや得意分野が多いところを選ぶ

必ず複数社に依頼し査定結果を比較検討する

不動産会社によって査定方法や査定で重視するポイントが異なります。1社の査定のみだと、正確な査定の目安が分からない場合があります。

査定額は高ければいいというものではない

「査定価格の高さ＝不動産仲介会社の実力」ではありません。高額な査定価格が提案された場合は高値で売却できる可能性がありますが、その不動産仲介会社が営業力に優れているとはかぎりません。

査定価格は参考価格であり、売出価格を決めるのは売主様です。また、実際の取引では市況や買主様の希望により成約価格が変動することを知っておきましょう。

登録している不動産仲介会社の対応エリアや得意分野が多いところを選ぶ

不動産一括査定サイトの多くは全国に対応していますが、サイトによっては対応外となるエリアもあります。もし所有している不動産が一括査定の対応エリア外にある場合、査定が受けられません。「幅広いエリアに対応しているサイトを探す」「地元の不動産仲介会社へ問い合わせる」などを検討しましょう。

また、不動産仲介会社によっては得意分野が戸建て・マンション・土地・投資用アパートなど、異なることがあるので注意しましょう。

では、実際に不動産一括査定サイトの使い方の流れを説明します。

情報の入力

すまいValueでは、不動産の種別、住所、築年数、物件の状態、大きさ、所有状況を入力し、査定方法を机上査定と訪問査定を選びます。このあと、売主様の個人情報（氏名、メールアドレス、電話番号、現住所など）を記入します。

不動産仲介会社を選択して査定を申し込む

物件情報と個人情報の入力が完了すると、条件に当てはまる不動産仲介会社が表示されます（※すまいValueの場合。利用する一括査定サイトにより異なります）。

表示された不動産仲介会社の中から、査定を依頼する会社を数社選択しましょう。前述のように査定価格を比較してより正確な相場をつかむためにも、1社だけにするのではなく、複数社へ依頼しましょう。

不動産仲介会社からの査定結果を比較し必要なら訪問査定を受ける

査定の申し込みが完了し、しばらく待つと不動産仲介会社から連絡がきます。
机上査定を希望した場合は、不動産仲介会社からメールや電話で希望物件の査定価格の提示があります。訪問査定を希望した場合は、担当者から連絡があるので、訪問査定の日程を調整します。

不動産の売却に備えて、まずは不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。鑑定ではなく査定であれば、無料で手続きが可能です。意中の不動産仲介会社がある場合は、店舗を訪問して依頼するのもいいですが、不動産一括査定サイトを利用すれば、よりスムーズに依頼ができるでしょう。大手6社から選べるすまいValueの利用を検討してみてはいかがでしょうか。