家の売却相場を調べる方法とは？ 価格が決まるポイントを解説

住宅地の基準地価が31年ぶりに上昇

国土交通省が9月20日発表した2022年の基準地価によると、住宅地や商業地など全用途の全国平均が前年比0.3％上昇し、3年ぶりのプラスとなりました。とくに、住宅地は全国の平均変動率が0.1％となり、1991年以来31年ぶりの上昇となりました。

基準地価は土地を売買する際に目安となる価格で、都道府県が７月１日時点の価格を調査していて、国土交通省が９月にまとめて公表しています。2022年の対象地点は21,444か所で、１平方メートル当たりの価格を住宅地、商業地、工業地に分類して示します。

三大都市圏の東京、大阪、名古屋では、全用途、住宅地、商業地のすべてでプラスとなっているほか、札幌、仙台、広島、福岡の地方４市で6.6％上昇しています。

また、住宅地の上昇率で全国トップ100のうち82地点が北海道だったことも注目されます。ファイターズの新球場が建設されている北広島市が全国の住宅地・商業地の上昇率でトップになったのをはじめ、北海道では江別市や恵庭市など札幌近郊での上昇が目立っています。この背景に、札幌市中心部の再開発や新幹線延伸があります。

全国の地価上昇の背景には、長期にわたる低金利政策や住宅ローン減税などの支援策、コロナ禍での在宅勤務の浸透などのライフスタイルの変化などがあると見られます。

マンションの価格推移は強気一辺倒

出典：国土交通省 プレスリリース

国土交通省が毎月公表している不動産価格指数によれば、マンションの価格は2013年以降一貫して上昇しています（図を参照）。2010年を100とすると、2022年第1四半期分で182.6となり、1.8倍になっています。

地方別にみてみると、北海道が248.8と最も高く、次いで九州・沖縄地方が223.8と高い。都市圏別では京阪神圏が183.2、南関東圏が179.0で、前月比でも伸びています。

日本のマンション価格は海外に比べると安く、香港やロンドンなどに比べると賃料が半分程度で、海外の投資家による購入も価格高騰の一因となっています。

また、東京や大阪などの大都市のマンション価格の上昇に引っ張られて、地方や郊外の価格も上がっています。とくに首都圏では人口集中や大規模な都市開発により価格の上昇が顕著です。

これに木材需要の増加やコロナ禍による物流の停滞などを原因とする「ウッドショック」が新築マンション価格の高止まりに拍車をかけています。このため、都心部の新築マンションは、今年になって1990年代のバブル時の平均価格を超えました。

出典：国土交通省 プレスリリース

国土交通省 令和4年地価調査 全国の地価動向

戸建て住宅価格も上昇へ

2020年まで横ばいだった戸建て住宅と住宅地価格ですが、2020年以降上昇していて、国土交通省の9月の発表では、戸建て住宅は114.4、住宅地は108.4となっています。

戸建て住宅、住宅地でも北海道地方はそれぞれ141.6、126.4とトップで、東北地方が118.5、115.0と続いています。

戸建て住宅の価格高騰の理由としては、著しく低い低金利やコロナ禍による在宅勤務者の増加があります。また、木材自給率が低い日本は、新型コロナによる物流の停滞に起因した世界的な木材不足、ウッドショックの影響を受けており、ロシア・ウクライナ情勢によるウッドショックの長期化が懸念されています。

出典：国土交通省 プレスリリース

レインズマーケットインフォメーション

1つ目は、レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）です。全国指定流通機構連絡協議会が運営しているサイトで、実際に売買された不動産の成約価格を公開しています。

公開されているのは、国土交通大臣が指定する（公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、（公社）西日本不動産流通機構の4つの不動産流通機構が保有する取引情報約11万件です。コンピューターネットワークシステムによって情報は全国で共有されて不動産流通の透明性が確保されています。

個人情報を除く価格、所在地（町名まで）、間取りなどがわかります。自分の家に類似した事例を調べることによって、大体の相場を予想できます。

土地情報総合システム（不動産取引価格情報検索）

2つ目は、国土交通省が運営している「土地情報総合システム」の中の「不動産取引価格情報検索」で、土地・建物、中古マンションなどの売買価格を調べられます。

取引時期、土地・建物などの種類、所在地を入力して検索すると、該当する取引情報の一覧が表示されます。広さ、建築年、駅からの距離などの条件がわかるので、自宅と似ている物件の取引課価格情報が調べられます。

取引価格情報は、国土交通省が不動産取引当事者に行っているアンケート調査に基づくもので全取引の３割がカバーされているとされますが、アンケートによる情報なので、レインズマーケットインフォメーションのほうがより正確と言えます。

不動産ポータルサイト

３つ目は不動産ポータルサイトで、不動産会社が物件の登録情報をまとめて公開することによって、物件を探す顧客と不動産会社を仲介しています。現在売りに出されている物件の価格などの物件情報をさまざまな条件で検索して調べられます。

検索機能は充実していて、顧客が物件を比較しやすいのが特徴です。

不動産ポータルサイトは利用者も多く、物件を探す人が全国からアクセスするのでユーザーに便利な検索機能も充実しており、多くの不動産会社の物件情報から情報収集をすることができます。

不動産一括査定サイト

４つ目は不動産一括査定サイトです。インターネット上で短時間の入力によって、複数の不動産仲介会社に無料で一括査定を依頼できる便利なサイトです。

一括査定の申し込み方法は簡単で、物件情報の入力・選択し、次に個人情報を入力・選択、最後に不動産会社を選択すれば依頼できます。スマホでも短時間で依頼ができます。

たとえば、大手不動産仲介会社6社で運営する「すまいValue」は60秒の入力で一括査定の依頼ができます。

中古マンション（首都圏）

下表は、首都圏における2022年4～6月の中古マンションの成約状況を、築5年以下から築30年以上までの5年ごとの築年数別価格、専有面積、平方メートル当たりの単価を示しています。単価はで見ると、築年数が5年経過するたびに１割程度低下しています。

出典：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年04～06月】

中古戸建て住宅（首都圏）

下表は、首都圏における2022年4～6月の中古戸建ての成約状況を、築5年以下から築30年以上までの5年ごとの築年数別価格、専有面積、平方メートル当たりの単価を示しています。中古住宅は土地付なので築30年未満で３割程度しか低下していないことが分かります。

出典：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年04～06月】

中古マンション

2022年7月度における北海道、宮城県、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、福岡県の9都道府県での中古マンションの成約状況を、価格、専有面積、平方メートル当たりの単価、築年数別に示したものです。

中古マンションは首都圏が他の地域よりも価格が高めで、なかでも東京都が跳びぬけて高くなっています。

出典：月例速報 Market Watch 〔全国版〕2022(令和4)年07月度

中古戸建て住宅

2022年7月度における北海道、宮城県、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、福岡県の9都道府県での中古戸建ての成約状況を、価格、土地面積、建物面積、築年数で示したものです。

中古マンション同様、首都圏が他の地域よりも高く、なかでも東京都が断トツで高くなっています。

出典：月例速報 Market Watch 〔全国版〕2022(令和4)年07月度

築年数

一般的に、住宅は築年数が進むほど相場は下がります。戸建て住宅の場合、建物の資産価値がなくなる目安は法定耐用年数の22年と言われています。それを超えると、リフォームやリノベーションが必要な物件となることが多いためです。

ただ、築年数が古い場合でも、手入れがしっかりとされていて外壁や屋根、壁、配管などがきれいな状態であれば、高く売れることもあります。反対に、築年数が浅くても建物の状態や内装の状態がよくないと価格が下がる恐れがあります。

中古マンションでは、管理が行き届いている場合、築年数が古くても高値がつくこともあります。しかし、管理組合が共有部分のメンテナンスをしっかりと行っているかどうかにもよります。

また、1981年6月以降の新耐震基準に基づいて建てられたマンションは、耐震強度があるので、旧耐震基準のマンションよりも高く売れる傾向にあります。

広さ・間取り

国土交通省が毎年度実施している住宅市場動向調査によると、2021年度の中古戸建て住宅取得世帯では、「間取・部屋数が適当だから」が73.1％で最も多く、次いで「住宅の広さが十分だから」が69.2％となっています。中古マンションでも同様にそれぞれ78.9％、66.1％で、いずれも広さや間取りが重視されています。

中古物件では、広さや間取り、部屋数で選ばれていることがわかります。家族の人数に比べて、部屋が多すぎる場合や広すぎても有利とはいえません。マンションでは、2LDK、3LDKが好まれる傾向にあります。

出典：国土交通省住宅局　令和３年度住宅市場動向調査報告書

立地・周辺環境

新築物件、中古物件を問わず、家を購入する人にとって、立地・周辺環境は大事な要件です。最寄駅からの距離が近く通勤通学の利便性が高い物件や、商業施設が徒歩圏にある、住環境が良いなどの物件は高くなる傾向にあります。

都心の場合は、電車などの公共機関を利用する人が多いことから、最寄駅からの距離が近い方が好まれます。一般的に徒歩10分以内ならば買い手が多くなるといわれています。また、日常の生活の中でよく利用するスーパーやコンビニ、病院、銀行、学校などの施設が徒歩圏内にある方が好まれ、相場が高くなります。

一方、地方の場合はマイカーを使用する人が多く、 一軒の家でも車３台程度を止められる駐車場がある物件が求められる傾向にあります。家族の人数によりますが、駐車場の広さが重要になります。

眺望・景観

一般的には、眺望・景観が良いと査定価格が高くなる傾向にあります。高層マンションでは、上層階ほど価格が高くなります。

マンションでは、角部屋や南向きも有利です。上層階で角部屋、南向きという条件を多く満たされる物件ほど価格は高くなります。角部屋は窓が多く、部屋が明るいことや風通しがよいこと、隣接住戸が少ないことによって騒音問題が起きづらいといったメリットがあります。

日当たり・風通し

不動産の査定では、一般的には日当たり（日照）と風通し（通風）が良いと高くなる傾向にあります。戸建て住宅や低層マンションでは、好まれるのは南向き、東向き、西向き、北向きの順です。

築年数がある程度経過した物件でも、日当りや風通しがいいと有利です。家の中の作りが、風通しがよければ査定価格は上がります。

接道状況

戸建て住宅の場合、道路への接続状況が良いと査定が高くなる傾向があります。反対に道路に面した間口が狭い土地は不利になります。間口が狭くてトラックが入れないような場合は建設工事に手作業などが増えて人件費が増えるためです。

建築基準法では、接道義務が定められていて、道路に2メートル以上接していない敷地には建物が建てられません。接道義務を満たしていないと、すでに建物があっても増築や再建築が禁止になります。接道義務は緊急車両の通行のために定められていますが、例外もあるので確認が必要です。

土地の形状

戸建て住宅の場合、土地の形状も重要です。土地は長方形・正方形の場合、査定が高くなります。これに対して、三角形やいびつな四角形、L字型の土地は使い勝手が悪く、査定では不利になります。

変形の土地の場合、建て替えの時などに家を建てにくいためです。とくに三角形の土地は、角の部分に無駄なスペースができるので、敬遠されます。

四角形で同じ面積の土地でも、細長ければ建物が建てにくくなります。

また、土地が擁壁に接している場合も査定価格に影響します。高さ2メートル未満の小さな擁壁では規制がなく、古かったり強度が弱かったりすると、大雨などで崩れる危険があります。

マンション特有の条件

中古マンションの売却価格の査定には、共用施設、大規模修繕積立金、管理組合運営などの状況も影響します。

1つ目のポイントは共用施設です。豪華な施設があるほどマンションの価格が高くなります。セキュリティーでは、管理人の常駐、オートロック、防犯システム、駐輪場の防犯対策の有無がポイントです。

子ども用の設備・施設では、キッズルーム、敷地内公園、保育園の併設が人気です。生活を楽にする宅配ボックス、コンシェルジュサービス、ゲストルームやパーティルーム、24時間のごみ出しスペース、カーシェアリングなどの有無も価格に影響します。健康面では、マンション内にジムの併設があれば査定に有利です。

2つ目のポイントは、大規模修繕積立金の状況です。これはマンションの資産価値を維持するために、12～15年に1度など定期的に行われる大規模修繕工事に備えるためのものです。
例えば、外壁補修や配管、エレベーター補修などの工事で、住人の費用負担が大きくなるため、毎月修繕積立金を徴収されて管理組合で管理されます。

修繕積立金はマンションが古くなるほど高くなるのが一般的で、それによってマンションの売却価格が下がることがあります。売却のタイミングとしては、大規模修繕工事の実施前がよいとされます。

3つ目のポイントは、管理組合の運営状況です。マンションの購入は「管理を買え」と言われるほど重要です。エントランスルームが汚くては、魅力も半減します。また、管理費や修繕積立金を滞納している人が多い場合や、長期修繕計画に対して修繕積立金が十分でなく、適正な修繕ができない可能性がある場合など、行き届いた管理が行われていないと価格に影響します。

必ず複数の不動産仲介会社に依頼して比較する

査定は複数の不動産仲介会社に依頼することが大事です。査定価格は不動産仲介会社によって異なり、数百万円もの差が出ることもあります。このため、1社のみの査定額を基準にすると、売出価格が安すぎて損をするとか、反対に高すぎて売れないということになり、結果として損をする可能性があります。

売出価格を決めるのは売主様なので、必ず複数の不動産仲介会社の査定を比較して決めることが大切です。

家のマイナスポイントも正直に伝える

家に瑕疵などのマイナス面がある場合、不動産仲介会社に正直に伝えなければなりません。瑕疵を正直に伝えていないと、不動産仲介会社は的確な販売戦略を立てられず、結果として、売却が長期化するなどのデメリットが被ることになるばかりでなく、売却後に瑕疵が発覚した場合、売主様は契約不適合責任を問われます。

瑕疵にもさまざまあります。1つは、建物の雨漏りやシロアリ被害、家が傾いていること、土壌汚染や地中に障害物があるなど、物理的なものです。

2つ目は、物件で過去に火災や自殺、殺人など忌まわしい事件や事故があり、心理的に影響を与えるものです。

3つ目は環境面の瑕疵で、近隣の騒音や振動・異臭、嫌悪施設が近くにあることなどで、快適で安全な生活が脅かされる可能性がある場合です。

4つ目は、法令等によって物件を自由に使用することが制限されている場合です。

高い査定金額をつける不動産仲介会社には注意

高い査定額をつける不動産仲介会社には注意が必要です。不動産仲介会社によっては、高い査定額を提示して売主様に気に入られて媒介契約を結ぼうとする会社もあります。

査定額が相場を大きく上回っていると、買い手が見つかりにくくなるので、不動産仲介会社に必ず査定額の根拠をよく確認し、不明点や疑問点をしっかり聞くことが大事です。実績も確認し、信頼できる不動産仲介会社を選びましょう。