マンション査定の手順は？ 流れと注意すべき点を解説

自分で相場を調べておく

まずは事前調査です。売りたいマンションの価格相場をインターネットなどで調べておきましょう。

相場を調べておくことで、不動産仲介会社が提示してくる査定の結果が妥当か否かを判断しやすくなります。

調べる方法として「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」、住宅情報サイトなどのWebサイトがあり、インターネットにつながれば誰でもが活用できます。

周辺の同じような条件のマンションがいくらで売れているのか、成約事例と比較して大体の相場を把握しましょう。

簡易査定の依頼をする

いよいよ査定の依頼です。まずは「簡易査定」といって、インターネット上でさまざまな設問に答え、その結果から不動産のプロである不動産仲介会社が、そのマンションの価格を机上で算出します。

理由は後述しますが、この段階では大手を中心にできるだけ多くの不動産仲介会社に査定を依頼することが成功のポイントです。

多くのサイトに情報を登録するのは労力がかかりますし、セキュリティ的にもよいとは言えません。簡易査定の依頼は、複数の不動産仲介会社に無料で同時に査定を依頼できる、一括査定サイトを利用することをおすすめします。

もちろん、マンションの売却をお急ぎの場合や正確な査定額をお早めに知りたい場合は、「簡易査定」を行わず、最初から不動産仲介会社の担当者がマンションを訪問して査定を行う「訪問査定」を依頼するケースもございます。

簡易査定の結果報告

簡易査定の結果は数日から数週間後には送られてきます。簡易査定の結果は不動産仲介会社ごとに異なるのが普通です。

不動産仲介会社によって得意分野や得意エリアは違いますし、現地を訪問していないので正確に算出できるわけではありません。そのため、できるだけ多くの不動産仲介会社に査定してもらうことが大切なのです。

簡易査定の結果を受けて、次のステップに進む不動産仲介会社を絞ります。

訪問日時を決める

簡易査定の結果をもとに、訪問査定を依頼する不動産仲介会社を確定します。ここでも１社に定めず、複数の不動産仲介会社に依頼します。数はあまり多くなくても構いません。

訪問査定は立ち会いが必要であるため、売主様と不動産仲介会社のスケジュールの調整もしなければなりません。現実的に訪問査定を依頼できるのは数社ではないでしょうか。

スケジュールをすりあわせると同時に、必要書類についても不動産仲介会社に確認しておきましょう。

必要な書類を確認する

訪問査定の日時までに、売主様が持つ物件に関する書類は、用意しておきましょう。具体的に必要な書類は次の通りです。

• 本人確認書類
• マンションの登記簿謄本、または登記識別情報通知
• 購入時の売買契約書・パンフレット
• マンション維持費の確認書類
• マンションの管理規約・長期修繕計画書
• （リフォームをしている場合）リフォーム時の契約書
• （ローンの残債がある場合）住宅ローンの返済予定表・残高証明書

査定の時点でそろっていなくても査定額に影響はしませんが、事前にそろえておくと、査定から契約までスムーズにできるので、余裕をもって準備しましょう。

訪問査定が行われる

いよいよ当日訪問査定が行われます。

不動産仲介会社の担当者が来て、立地条件や日照条件、風通し、経年劣化の程度、設備の状態など、現地の状態を確認しながら査定を行います。

査定結果を報告してもらう

不動産仲介会社から査定結果の報告を受けます。この際に、不動産仲介会社担当者に、売却したい理由、いつまでに売却したいのかなど、さまざまな希望条件を相談してみましょう。その反応によって実際に仲介（媒介）を依頼する会社を決定します。

不動産仲介会社の担当者の中には、売主様の希望をなんでも聞いてくれる人もいるかもしれません。そういったタイプの担当者に依頼してしまうと、後で値下げせざるを得ないなどの失敗がつきものです。こちらの要求に対して、難しいものは難しいと理由を挙げてきちんと説明してくれる担当者を選ぶほうが、納得のいく取引ができるのではないでしょうか。

同じマンションの過去の取引事例

不動産仲介会社が注目しているのは、同じマンション内の過去の取引事例です。同じような間取りや条件の売買事例を査定価格の1つの指標としています。

立地条件

立地条件や周辺環境も大切です。

マンションの査定には、最寄駅からどのくらいの距離か、学校や保育園などの公共施設が徒歩圏内にあるか、商店街やデパートなどの商業施設は近くにあるか、といった立地条件や周辺環境が査定に影響します。

暮らしに便利なエリアに立地していれば査定は高くなります。しかし現段階ではアクセスが悪い場所でも、新駅ができる予定があるなど、将来そのマンションの価値が上がることが予想される場合、査定価格はアップすることがあります。

共用部分

マンション査定では、所有している専用部分だけでなく共用部分もチェックされます。例えば外壁の仕上げ材の素材、エントランスの広さはどうか、などの見た目はもちろん重要です。

さらに、共有施設や設備にはどんなものがあるか、その充実度もポイントです。集会室、キッズルーム、スポーツ施設、テレワークのためのスペース、宅配ボックス、セキュリティなど、マンションの住民のための共有施設や設備が充実していれば評価はプラスされます。

しかし、どんなに設備・施設が充実していても、掃除が行き届いていなかったり、劣化していたり、使用できないなどといった場合、査定はマイナスになります。

階数・方角

マンションの査定額には、その物件が何階のどの位置にあるのか、方角はどちらを向いているかも評価に関係します。

より採光や眺望のよい高層階、またバルコニーが南側や東側に面している部屋、角部屋などは評価が高くなります。

タワーマンションなどでは、日当たりよりも、例えば「東京タワーが見える」「海が見える」などといった眺望が重視されることがあります。

築年数

最も基本となる情報の1つが築年数です。やはり築浅物件が人気で、その時の市況によりますが、築年数が進むほどに価格は下落することが一般的です。

売主様としては購入時の価格が印象に残っていると思いますが、通常は築年数が経過しているために購入時より価格は下がっている可能性を頭にいれておく必要があります。

管理状況・修繕積立金

マンションの管理状況も査定価格に大きく影響します。

日々の掃除やこまめな修理といった管理も大切ですし、マンションを長く維持していくために必要な、大規模修繕に対する備えがきちんとされているかも重要です。

現在、ほとんどのマンションの管理は、住民（区分所有者）による管理組合から管理会社に委託して行われています。いずれの場合も、修繕積立金を各区分所有者から集金しているはずです。

大規模修繕をどのように行うのかを定めた長期修繕計画が存在しているか、また、長期修繕計画で定められた大規模修繕に備えて資金が適切にプールされているかといったことがマンションの価値に大きく影響します。

必ず複数の不動産仲介会社に依頼する

査定を含む不動産の売買では、売主様が自分の意志で比較検討することが大切です。マンションの査定は1社だけでなく、必ず複数の不動産仲介会社に依頼しましょう。

不動産の査定価格は会社によって幅があることが多く、場合によっては数百万円の差がついてしまうことは珍しくありません。

どのように算出してその査定価格になったのか、その根拠を確認しつつ、複数の不動産仲介会社の評価を比べることで、売却の相場がより見えてきます。

査定を頼んだからといって、必ずその不動産仲介会社に販売を依頼しなければならないというルールはありません。査定額や、担当者の説明に一番納得のいく不動産仲介会社に依頼するのが、不動産売却の成功の秘訣です。

査定が済めば媒介契約を締結し、大切な財産であるマンションの売却を任せることになります。信頼できる不動産仲介会社かどうか、査定を通してしっかり見極めておきましょう。

また、マンションは査定価格通りに売れるという保証はありません。査定はあくまで査定であって、実際の販売時には価格交渉が入り、査定価格よりも安くなることが一般的です。

複数の不動産仲介会社に一斉に連絡を取るのはかなり面倒です。査定は一括依頼サイトなどを活用して、最小限の手間で効率的に手配するのがおすすめです。

高すぎる査定価格を提示する会社に注意

マンションの査定額が高いほど多くの売主様は喜び、査定額の高い不動産仲介会社に依頼しがちですが、その査定額にはもしかしたら落とし穴があるかもしれません。

なかには、売主様の「少しでも高く」という心理につけ込んで、実際の相場よりわざと高い価格で見積もりを出してくる不動産仲介会社もあります。

あまりに売出価格が高すぎると買主様が見つかりません。そのせいで販売時期を逃すだけでなく、結局値下げせざるを得なくなり、売主様の希望する時期よりも販売が遅れ、しかも当初の予定よりだいぶ安くなってしまう、というケースも実際には少なくありません。

そのため、「少々高くても買いたい」と言っている買主を不動産会社がすでに抱えている、などの納得できる理由があればチャレンジしてみても良いかもしれませんが、最終的には自身で客観的に判断することが大切です。

物件の不利な点も正直に伝える

売主様の心理として査定に不利になりそうな情報はできるだけ表に出したくない、という気持ちは分かりますが、引渡し後に瑕疵（欠陥）が発見されるとトラブルに発展することがあります。そうしたトラブルを避けるためにも、不利な情報であっても査定時から正直に伝えることが大切です。

例えば以下のようなことは買主様に不利益となる情報はないでしょうか。

• 過去に浸水したなどの事例
• 物件内で事件があったなどの事故歴
• 生活に支障が出るレベルの騒音がある

これらの情報を告知しない状態でマンションを引渡すと、買主様から「契約不適合責任」を問われる可能性があります。

この「契約不適合責任」は、引渡された物件に大きな瑕疵が見つかった場合、買主様からの請求に応じて、売主様は損害賠償や修繕をしなければならないというものです。あまりにひどい場合は売買契約そのものが解除になることもあります。

査定の段階で不動産仲介会社の担当者へ伝えておくことをおすすめします。

逆にリフォーム歴などプラス面がある場合は、ぜひ積極的にアピールしましょう。

担当者が信頼できるか見極める

マンションの査定を依頼する際には、一方的に査定されるのではなく、その不動産仲介会社が信頼できる会社か売主様が判断する場と考えることができます。

訪問査定の際の対応や事前のやり取りを通して、担当者の人となりは見えてくるものです。

小さな違和感を見逃さず、その会社や担当者が信頼できるか、大切なマンションを預けても大丈夫と思えるかどうか、しっかり見極めましょう。

信頼できるかどうかのポイントは次のとおりです。

• メール・電話へのレスポンスが遅くないか。
• 不動産市況や法律について知識があるか。
• 売主様の意見・質問をきちんと聞いて理解してくれるか。
• 売却に向けたストーリー・戦略があるか。
• 必須ではないが、宅地建物取引士の資格を有しているとなおよい。