家の相場は自分で調べられる？ 家の売却を成功させる査定依頼の方法とは

不動産ポータルサイト

まず１つ目は不動産ポータルサイトで、現在売りに出されている物件の価格を調べるのに適した方法です。SUUMO、HOME’S、アットホームの３大ポータルサイトが有名で、物件の写真も見ることができ、自宅と似たような物件がいくらで売りに出ているかが分かります。

これらのサイトは、サイトに登録された不動産仲介会社が支払う掲載料金で運営されています。検索エンジンなどによって大手の不動産ポータルサイトが上位に表示されるので、アクセスする人も多いといえます。

しかし、分かるのは現時点での売出価格で、成約価格が分からないのがデメリットです。また、近所に売り出し中の物件がないと、検索できないのが難点です。

土地情報総合システム（不動産取引価格情報検索）

２つ目は国土交通省が運営しているWebサイト「土地情報総合システム」の中の「不動産取引価格情報検索」です。2006年から運営されていて、土地・建物、中古マンションなどの売買価格を公表しています。

データは国土交通省が不動産仲介会社に行っているアンケートにもとづくもので、不動産の取引相場を知るには有用なサイトです。実際の成約価格が分かるので、信用度が高い情報が入手できるのが特徴です。

ただ、マンション名を調べることはできないので、正確性を求めるなら、次に説明するレインズマーケットインフォメーションのほうがよいでしょう。

しかし、土地だけの相場を調べる場合、レインズマーケットインフォメーションでは知ることはできないので、土地情報総合システムの方が適しています。

レインズマーケットインフォメーション

３つ目は国土交通大臣指定の全国指定流通機構連絡協議会が運営している「レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）」で、実際に売買された物件の成約価格がわかります。全国にある不動産仲介会社は売買が決まると価格をレインズと呼ばれるこのシステムに登録するので、成約価格をベースにした相場が調べられる信頼性の高い情報サイトです。

レインズは会員である不動産仲介会社しか閲覧できないシステムですが、「レインズマーケットインフォメーション」では、個人情報を伏せて、価格、面積、築年数なども特定できないようにして一般の人も成約事例を閲覧できるようになっています。

地域、専有面積、築年数、駅からの距離などの条件を絞り込むことによって、類似物件の事例を確認して、自宅の価格を予想できます。

簡易査定の依頼をする

不動産一括査定サイトを利用して、不動産仲介会社に簡易査定を依頼します。一度の入力で複数社への査定依頼ができるのが一括査定サイトの特徴です。

簡易査定とは、机上査定とも呼ばれますが、過去の不動産売買のデータを利用することによって、売る予定の家の物件情報、住所、駅からの距離、近隣の不動産取引状況などから売却価格を決めるもので、家の所有者の個人情報なども必要になります。現地を視察する訪問査定とは違い、数日から数週間で査定価格が分かります。

フォーマットに従って入力をしますが、依頼する不動産仲介会社の査定額を比較するためにも複数社を選択するのがおすすめです。入力後、送信ボタンを押すと一括査定の申し込みが完了となります。

簡易査定の結果報告

簡易査定を申し込むと、数日から数週間後にメールや郵送、電話などで査定結果が届きます。届けられるのは、査定結果のほか、不動産仲介会社の案内、販売提案資料、近隣の成約事例などの情報資料などです。

簡易査定は、あくまでも過去の不動産売買のデータをもとに、今後3ヶ月程度で売ることを想定した価格です。しかし、実際の物件や近隣の状況が考慮されていないので、訪問査定をしてもらう不動産仲介会社を選ぶための判断材料と考えた方がよいでしょう。

訪問日時を決める

簡易査定をもとに、訪問査定を依頼する不動産仲介会社を決めます。

訪問査定は、不動産仲介会社の担当者が物件を現地で見て、物件の基本情報を確認し、所有者へのヒアリングも行うなどして査定価格を算出するものです。通常、所要時間は1～2時間です。

不動産仲介会社に連絡して、訪問してほしい日時を決めます。訪問査定も、複数社に依頼して説明を聞いてから判断することをおすすめします。場合によっては、査定に時間がかかることもあるので、スケジュールが過密にならないようにしましょう。

訪問査定を受ける

訪問査定では、不動産仲介会社の担当者が来て、現地調査を行います。物件の立地条件、土地の形状、日照条件、風通し、物件の構造や間取り、物件の経年劣化の程度、設備の状態、水回り、雨漏りやシロアリ被害の有無、近隣の建物やライフラインの状況などを確認しながら査定を行います。

訪問査定では、雨漏りや過去のシロアリ被害、あるいは、過去にあった自殺などの忌まわしい事件や事故、近隣の騒音問題などがある場合、査定のマイナスポイントになりますが、正直に話すことが重要です。

必要な書類を確認する

売主様が持っている物件に関する書類は、売主様が用意します。具体的には、登記識別情報（登記済権利証）、登記事項証明書（登記簿謄本）、公図、建物図面、境界確認書、固定資産税納税通知書、物件購入時の売買契約書や重要事項説明書など各種書類が必要になります。

一方、売主様も把握していない法令上の制限などは、不動産仲介会社が役所などに問い合わせて調査します。

査定結果を報告してもらう

不動産仲介会社の訪問査定結果は、1週間から10日程度で報告されます。報告を受けるときによく確認したいのが、なぜその査定額になるのかという根拠です。

例えば3社に査定をしてもらった場合、査定額が異なることが多いので、それぞれの根拠をしっかり確認することが大切です。また、売却理由、売却時期、希望条件などについても考えを聞くことで、実際に仲介（媒介）を依頼する、誠実で信頼できる不動産仲介会社を見極めることができます。

リフォームやハウスクリーニングは必要ない

査定前にリフォームしたり、プロにハウスクリーニングを依頼したりして査定価格を上げようと考える人がいるかもしれませんが、査定時には不要です。きれいにするなら自分たちでの掃除で十分です。

リフォームすれば、売却価格は上がりやすくなりますが、リフォームにかけた額以上に価格が上がるとは限りません。損をする可能性も少なくありません。

また、プロにハウスクリーニングを依頼しても、査定価格に影響することはありません。

一方、販売開始後に内覧がある場合は、片付けや掃除をしておくと内覧者の印象をよくします。

必ず複数の不動産仲介会社に依頼する

査定価格は不動産仲介会社によって異なるため、複数の不動産仲介会社に依頼して信頼できる会社を選ぶことが大事です。

1社だけに査定を依頼した場合、その価格が安いのか高いのか判断がつかないうえ、売出価格を間違えて、結果として損をする可能性があります。

そうした事態をできるだけ防ぐには、複数の不動産仲介会社に査定を依頼して、査定価格を比較することが大事です。その査定価格になる理由についても説明を聞き、誠実で信頼できる不動産仲介会社を見つけることがポイントになります。

意図的に高い査定額をつける不動産仲介会社には注意

不動産仲介会社の査定価格は、会社によってまちまちです。なかには、売主様との媒介契約を結びたいがために意図的に高い査定額を提示する会社もあります。査定額が高いからといっても、その価格で売れるとは限りません。逆に、売出価格が高いとなかなか売れないこともあるので、査定額が高い不動産仲介会社には注意する必要があります。

大事なことは、その査定額の根拠をよく聞いて、合理的といえる理由があるかどうかです。そのために、ある程度の判断ができるように相場に関する情報をできるだけ収集しておくことをおすすめします。

家のマイナスポイントを隠さない

売却が成立して引渡した後に契約の内容に適合しないものがある場合、売主様は「契約不適合責任」を負うことになります。

従来、瑕疵担保責任が求められていましたが、2020年４月の改正民法施行により、売主の責任範囲が拡張され、契約不適合責任が求められます。

そのため、査定にプラスのポイントはもちろんのこと、マイナスになるような物理的瑕疵、法律的瑕疵なども隠さずに伝えることが必要です。

瑕疵には、建物の雨漏りやシロアリによる被害、土地の土壌汚染などの物理的な瑕疵はもちろん、過去に自殺や火災、忌まわしい事件などがあったことや、近隣の騒音や異臭問題、反社会的勢力の事務所の存在などが含まれます。

査定額に影響しますが、正直に伝える必要があります。瑕疵の詳細は媒介契約後、告知書などに記載されます。