不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点

売却・査定
不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点 不動産を売却する際の査定方法や査定依頼の注意点

初めての不動産売却では、ご自身の不動産売却査定価格がいくらになるか不安になる方も多いことでしょう。
不動産を売却する際は、不動産仲介会社へ売却査定を依頼し、売却予定の不動産の価値を正しく評価してもらう必要があります。しかし、具体的な査定方法や査定依頼時の注意点を知らないと、「査定結果は適正か」「信頼してもいいのか」といった正確な判断ができず不安を感じてしまうことがあります。
そこで今回は、不動産の売却を検討する際に必要不可欠となる売却査定について、具体的な査定方法や注意点を解説いたします。

そもそも不動産の売却査定とは?

そもそも不動産の売却査定とは?

不動産の売却査定とは、売却予定の不動産の価値を、現在の市場と照らし合わせて売却想定価額を算出することを指します。
所有している不動産を売却したいと思ったとき、市場の相場を下回る売出価格の設定では売主様に損失が生じてしまい兼ねません。反対に、市場の相場を大幅に上回った売出価格の設定では、買い手が見つからず、売り時を逃してしまうかもしれません。

つまり、不動産の売却をおこなうときには、買い手が見つかる適正な売出価格に設定することが重要です。そのためには、ご自身の売却希望価格との高低に囚われことなく「その不動産価値を適正な売却査定価格として算定できているか」ということに重点を置いて確認しましょう。

不動産仲介会社が売却査定をおこなう際は、「簡易査定(机上査定)」もしくは「訪問査定(詳細査定)」のいずれかで査定を実施します。
簡易査定の場合は、現地を確認することなく不動産の概要データ、物件の売り出し事例、不動産市場の状況など、さらに、不動産仲介会社の独自データ・資料を用いて、机上での査定をおこないます。
一方、訪問査定の場合は、簡易査定で用いた各種データのほか、実際に現地へ足を運び、道路と土地の接道状況、建物の劣化状況や付帯設備、周辺環境などを細かくチェックします。訪問査定は、より精度の高い売却想定価額(売却査定価格)を算出できることから、売出価格を決定する際には必ず経なければならない工程となります。

また、不動産の売却査定価格はさまざまな条件を組み合わせて算出されます。したがって、A社で出た査定結果が必ずしもB社、C社と同じになるとは限りません。次は、査定方法(算出手法)の種類や違いについて見ていきましょう。

査定方法(算出手法)の種類や違い

査定方法(算出手法)の種類や違い

売却査定で用いられる代表的な算出方法は、主に以下の3つです。

・取引事例比較法

売却予定の不動産と同等の条件を持つ不動産の取引事例とを比較し、売却査定価格を算出する手法です。土地や建物の条件だけでなく、エリアや時期など変動性のある条件も考慮して売却査定価格を算出します。個人で所有している居住用物件の多くは、取引事例比較法を用いて査定されます。

・原価法

売却予定の不動産を現時点で新たに建築した際にかかる価格(再調達原価)から、築年数による価値の減少分を差し引くことで売却査定価格を算出する方法です。建築費用には、建築資材などの材料費や労務費、土地造成費など、建築にかかるすべての費用が含まれます。取引事例比較法と併用されるケースも多く、居住用物件の査定で用いられます。

・収益還元法

売却予定の不動産(賃貸用)の収益性に応じて売却査定価格を算出する方法です。収益還元法には1年間の収益を投資利回り(還元利回り)で割る「直接還元法」と、将来的に得られる収益と予想成約価格を合計する「DCF法」があります。賃貸アパートやマンションなど、投資用の収益物件の売却査定で多く用いられます。

<不動産種別毎の査定方法(算出手法)の適用例>
不動産種別 取引事例比較法 原価法 収益還元法
マンション(居住用) ×
マンション(投資用) × ×
戸建て ×
土 地 × ×

売却査定を依頼する前の事前準備と注意点

売却査定を依頼する前の事前準備と注意点について知っておくことで、売却査定依頼をスムーズに進めることができます。 以下では、査定前に揃えておくとよい必要書類や確認しておきたい事項についてご紹介しています。

・必要書類

売却査定依頼時に必要となる代表的な書類には以下のようなものがあります。

・本人確認書類
・不動産の登記済権利書
・固定資産税納税通知書
・土地測量図・境界確認書(土地・戸建ての場合)
・建築確認済証や検査済証などの建築関連書類(戸建ての場合)
・新築時のパンフレット・管理規約集・管理組合総会議事録(マンションの場合)
・耐震診断報告書(実施していれば)
・アスベスト使用調査報告書(実施していれば)

・建物の修繕履歴の確認

建物の付帯設備の修理やリフォームなど、修繕状況の実施の有無は売却査定価格に影響を及ぼします。修繕履歴または修繕予定がある場合、できるかぎり詳細な内容(リフォーム工事請負契約書、見積書、仕様書、設計図等)を不動産仲介会社へ伝えましょう。

ただし、インターネット上での売却査定依頼では簡単な情報(不動産の概要情報)入力で査定依頼できることがほとんどです。売却査定の算定に影響を与えると想定される項目(内容)や訪問査定を希望される場合には、必要書類や確認事項について不動産仲介会社の担当スタッフから事前にアナウンスがありますので、まずは把握されている不動産の概要情報のみで査定依頼をおこなってみましょう。

不動産を売る流れや費用についての詳細はこちら 関連記事:「不動産売買とは?不動産を売る流れや費用を解説」

また、既述したとおり売却査定価格は売出価格を決めるための重要な判断指標となりますが、決して売却査定価格=成約価格ではない点に注意しましょう。 それは、不動産仲介会社が算出した売却査定価格はそれぞれ異なり、一見すると「売却査定価格が高い方が、高く売れる」と感じてしまいがちですが、あくまで売却査定価格は売却想定価格であり成約価格ではありません。不動産仲介会社を選択するときは「なぜその売却査定価格となったのか」といった売却査定価格の算定に至ったその根拠をしっかりと確認しましょう。明確な根拠・説明がなく高い売却査定価格を提示された場合には、不動産売却をスムーズに進められないリスクが懸念されますので、注意しましょう。

不動産の売却検討をはじめたときには、必ず複数の不動産仲介会社へ売却査定依頼をし、売却査定結果を比較検討した上で、信頼ができる不動産仲介会社を選択することが大切です。

査定方法と査定価格の根拠についての詳細はこちら 「不動産の査定方法(見積もり)と査定価格の根拠について」

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まとめ

不動産を売却する際の査定方法と売却査定依頼時の注意点についてまとめてまいりました。
適正な売却査定価格の提案を受けることが、不動産売却成功への第一歩です。今回ご紹介した内容を参考に売却査定依頼前の事前準備をおこない、信頼できる不動産仲介会社へ売却査定を依頼しましょう。

不動産仲介会社選びに迷っている方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

「不動産売却会社の選び方を徹底解説!選ぶポイントと注意点とは」

<監修者>

田井 能久

不動産コンサルタント

不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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