不動産の持ち主が認知症を発症した場合の売却の手続きについて

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不動産の持ち主が認知症を発症した場合の売却の手続きについて 不動産の持ち主が認知症を発症した場合の売却の手続きについて

少子高齢化が騒がれている日本。もし不動産の所有権を持っている人物が認知症などになってしまい、正常な判断ができなくなった場合、その不動産を売却しようとしたらどのような手続きをおこなわなければならないのでしょうか?
ここでは、不動産所有者が認知症などにより自分の意思で不動産の売却がおこなえない場合、どのような手順を踏めば不動産の売却をおこなえるのかについて解説します。

本人の意思と売買契約の関係

本人の意思と売買契約の関係

基本的に、不動産においては「所有者」の売却意思が確認できない場合、売却をおこなうことが出来ません。ここでいう「所有者」というのは不動産の契約書類に名前が載っている契約者になります。

たとえば、自分の両親が認知症になってしまい、正常な判断が下せなくなってしまったとします。

そのようなとき、その子どもが両親の不動産を「認知症で正常な判断が下せないから」という理由で自由に売却できるかといえば、そうではありません。

所有者が認知症などで正常な判断がおこなえない場合であっても、所有者以外の人間が自由に不動産を売却していいという理由にはならないのです。

これは、判断能力が正常でないことを悪用し、不動産などの資産の売却を勝手におこなえないようにするためのルールになります。

では、自分の両親が認知症になってしまった場合などには、不動産をどうすることもできないのでしょうか?

そのような場合は、後述する「成年後見制度」を利用することで、不動産の売却がおこなえるようになる可能性があります。

成年後見制度とは

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や知的障害など、自分の力で正常な判断が下せなくなった場合に、その人のサポートをおこなえる権限を持つ人を法的に選任できる制度のことです。

成年後見制度には「法廷後見制度」と「任意後見制度」が存在します。

前者は「本人の判断能力が衰えたと判断されたとき」の制度であり、後者は「将来的に本人の判断能力が衰えるため、本人合意の下で新たに援助者を定める」制度になります。

本人の判断能力の衰えの程度により「成年後見人」「保佐人」「補助人」と3段階に分類分けがおこなわれます。

成年後見人とは

成年後見人とは、本人が判断能力をまったく有していないと判断された場合に、本人、配偶者、四親等以内の親族、検察官、市町村長などの申し立てにより財産管理の代理権や取消権を有する人のことを指します。

今回のような不動産の売却などの場合、成年後見人であれば、本人の代理として売却などをおこなうことができます。

保佐人とは

保佐人とは本人の判断能力が著しく不十分であると判断された場合に、本人、配偶者、四親等以内の親族、検察官、市町村長などの申し立てにより、借金や相続の承認、家の増築など特定の事項に対する同意権や取消権を有する人のことを指します。
本人である被保佐人が重要な行為をするには保佐人の同意が必要ですが、代理権付与の審判により保佐人が一定の法律行為について代理権を得ることもできます。

ただし、本人が居住している不動産を売却する場合は、保佐人に不動産売却の代理権が付与されていても、居住用不動産の売却、賃貸、賃貸契約の解除、抵当権等の担保設定といった行為は、本人に大きな影響を及ぼすため、別途、家庭裁判所の許可が必要になります。

補助人とは

本人の判断能力が不十分であると判断された場合に、本人、配偶者、四親等以内の親族、検察官、市町村長などの申し立てにより、借金や相続の承認、家の増築など特定の事項に対する同意権や取消権を有する人のことを指します。

保佐人との違いとして、補助人は前述した「借金や相続の承認、家の増築など特定の事項に対する同意権や取消権」を得るためには申し立てをおこなう必要があります。

補助人は本人の同意がなくては補助を開始できない点が、成年後見人や保佐人との違いとなります。

なお、ここで挙げた成年後見人・保佐人・補助人などの援助者には親族以外でもなることができます。

実際に過去、身寄りがないなどのケースで、第三者の司法書士や社会福祉士などが成年後見人になった事例があります。

また援助者は一人とは限定されておらず、複数名でおこなう事例もあります。

成年後見人選任から不動産売却までの流れ

成年後見人選任から所有者に代わって不動産を売却するまでの流れは以下のようになっています。

  1. 本人の住所地の家庭裁判所に後見開始の審判等を申し立て
  2. 家庭裁判所の調査官による調査
  3. 場合により本人に対しての精神鑑定
    ※鑑定費用は5~10万円ほど
  4. 調査結果をもとに、実際に誰を成年後見人にするのかを裁判所が審判
  5. 審判の結果を通知
  6. 成年後見人選任
    (その際、注意点として、成年後見人は民法847条で欠格事由が定められているので注意が必要)
  7. 家庭裁判所の許可(売却した資金の使途など、明確な記載が必要)後、売買代金の精算・所有権移転登記(※)

    ※居住用不動産の売却の場合は、家庭裁判所の許可(売却した資金の使途など、明確な記載が必要)後、売買代金の精算・所有権移転登記がおこなわれる。

  8. 以後、後見人は定期的に本人の状態や財産の状態を報告

終了後は通常の不動産売買と同様に不動産仲介会社へ相談、という形になります。

まとめ

不動産の持ち主の認知症が発覚した場合でも、成年後見制度を利用すれば、所有者でなくとも不動産の売却をおこなうことができます。また、不動産の所有者が遠方にいるなどの場合は、代理権委任状で代理人を選任することができます。

もし、成年後見制度を利用して代理での不動産の売却などをおこなうことを検討しているのであれば、一度不動産仲介会社や専門家に相談をするようにしましょう。

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<監修者>

小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー

東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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