土地を売る方法をおさらい!なかなか売れない土地をより適正な価格で売却するコツ

売却・査定
土地を売る方法をおさらい!なかなか売れない土地をより適正な価格で売却するコツ 土地を売る方法をおさらい!なかなか売れない土地をより適正な価格で売却するコツ

活用していない土地や、管理もままならない土地の扱いに困っていませんか?
「親から相続した土地を売りたい」「一度売りに出してみたが売れなかった土地の維持費が負担になっている」という悩みを抱えている方は、土地を売る際の基本について知っておきましょう。
今回は、土地を売る際の一般的な手順やかかる費用、適正な価格で売るためのコツを分かりやすく解説します。

活用していない土地を持っていることでさまざまな負担に

活用していない土地を持っていることでさまざまな負担に

「都心に住んでいて郊外に使っていない土地を所有している」など、活用していない土地を放置している方もいるでしょう。このような土地は持っているだけで負担が発生しやすいため、売ることを検討してみることをおすすめします。
以下では、活用できない土地を持ち続けるとどのようなデメリットがあるのか解説します。

固定資産税がかかる

土地を所有していると必ず固定資産税がかかります。一般的に郊外に立地する土地価格が安い土地は都心に比べて固定資産税額も低くなりますが、長年所有していることで支払う固定資産税の総額は大きなものとなります。

隣地に迷惑がかかる場合がある

適切な管理や対応をおこなわないことで、活用していない土地の土砂が流失したり、樹木が張り出して近隣住宅に被害を与えたりすることもあります。これにより近隣住民に迷惑が及べば、場合によっては損害賠償責任を問われてしまうケースもあります。

管理の手間がかかる

活用していない土地は上述の理由から、適切な維持管理をおこなう必要があります。一部の地域では適切に管理することを条例で求めている地域もあります。土地を放置すると、以下のようなトラブルに発展してしまう可能性もあるため注意しましょう。

・不用品の不法投棄場所にされてしまう
・蚊やハエなど害虫の発生場所になってしまう
・雑草や樹木が生い茂り、歩行者や車両の通行の妨げになってしまう
・ごみや枯れ葉などの蓄積により火災の原因になってしまう
・周囲の美観を損ねてしまう

土地を売る方法と売却にかかる費用をおさらい

土地を売る際の一般的な手順

1.売主様の事前の準備

売りたい土地の概要(地番や面積)を確認しておきます。査定依頼時に一括査定サイトなどで具体的な情報を入力する場合、手元に所在地番や面積が確認できる資料を準備しておくとより正しい情報を不動産仲介会社に伝える事ができ、査定結果もより信頼性の高いものとなります。
土地が自分の所有でなく親族の場合は、共有になっていることもあるので、所有者の名義を確認したほうがいい場合があります。その時は法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取得しておきましょう。

2.不動産仲介会社へ査定依頼

売りたい土地がいくらで売却出来そうか知るためには、不動産仲介会社へ査定を依頼します。
信頼のおける不動産仲介会社かどうかを見極めるためにも、一括査定サイトを利用して複数の不動産仲介会社へ査定を依頼することがおすすめです。

3.不動産仲介会社と媒介契約を締結

査定結果や担当者の対応などから契約したいと思える不動産仲介会社を選定し、媒介契約を結びます。
媒介契約時は売主様の希望条件を踏まえて契約形態(一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約)を決定しましょう。

4.売出価格の決定・売却活動の開始

媒介契約後は、土地の売出価格を決め売却活動を始めます。適正な売出価格を決めるためにも、不動産仲介会社の取引実績や豊富なデータを活用し、担当者のアドバイスを参考にしましょう。

5.価格・条件の交渉

購入希望者の価格交渉・条件交渉があれば、売主様が納得のいく条件になるよう不動産仲介会社の担当者としっかり話し合いをおこないましょう。
条件について売主様・買主様の合意をもって、売買契約に進みます。

6.売買契約の締結・決済・引き渡し

売買契約は売主様と買主様との契約に、不動産仲介会社が立ち合いの上おこなわれます。
その際には契約時に必要となる売買契約書や手続き等について、十分に納得するまで宅地建物取引士から説明を受けましょう。
契約内容に合意して決済が済んだら、土地の引き渡しを行います。

土地を売る際にかかる費用

土地を売る際は、税金や諸費用がかかります。土地の成約価格によってかかる費用は変動しますが、以下で費用内訳と金額の目安を確認しておきましょう。

・仲介手数料

不動産仲介会社に媒介を依頼する場合、必ず仲介手数料が発生します。
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められ、速算式を使えば、以下の計算方法で算出できます。

成約価格が200万円以下の場合
【売却額×5%+消費税】

成約価格が200万円~400万円の場合
【売却額×4%+2万円+消費税】

成約価格が400万円超の場合
【売却額×3%+6万円+消費税】

また、不動産仲介会社が以下の3つの条件を満たしている場合、仲介手数料以外に費用を請求できる場合があります。

・通常の仲介業務では発生しない費用であること
(遠隔地での交渉、売却物件の定期的な管理など)
・依頼者が不動産仲介会社に依頼して発生した作業であること
・実費であること

・測量費用

隣地との境界線を明確にしたいなどの理由から測量が必要な場合、測量費用がかかります。

・解体費用(建物の解体が必要な場合)

老朽化した戸建て物件など解体が必要な場合、解体費用が発生します。解体費用は木造や鉄筋コンクリート造などの構造の違いや周囲の土地の道路の広さなどで大きく違います。
したがって数十万円で済むと思っていたものが何百万円になる可能性もあるので注意が必要です。

・司法書士への報酬

土地を売った際に利益(譲渡所得)が発生した場合、利益に対する譲渡所得税がかかります。金額は土地の所有期間により、以下のように異なります。
所有期間5年未満・・・・・・譲渡所得の30%
所有期間5年以上・・・・・・譲渡所得の15%
また、マイホームを取り壊して、1年以内に売却すると、譲渡所得から3,000万円の控除があります(=「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」)。

・住民税

譲渡所得税と同様に、譲渡所得には住民税がかかります。譲渡所得にかかる住民税は、土地の所有期間に応じて以下の比率で算出されます。
所有期間5年未満・・・・・・譲渡所得の9%
所有期間5年以上・・・・・・譲渡所得の5%

・印紙税

売買契約書に添付する印紙にかかる費用です。土地の成約価格により、印紙税額は以下のように異なります。

契約金額 印紙税額
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1,000円
100万円を超え500万円以下 2,000円
500万円を超え1,000万円以下 10,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 20,000円
5,000万円を超え1億円以下 60,000円

ただし、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に不動産譲渡契約を締結する場合、契約金額が10万円を超えるものについては以下の軽減税率が適用されます(=「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」。

契約金額 印紙税額
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの 30,000円
1億円を超え5億円以下のもの 60,000円
5億円を超え10億円以下のもの 160,000円
10億円を超え50億円以下のもの 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円

不動産仲介会社へ媒介を依頼した場合の、基本的な手順と費用について説明しました。
活用していない土地は自分で売ることも可能ですが、買主様を探すのが大変なことや、価格交渉、トラブル発生時などの対応を考えると得策とはいえません。

不動産仲介会社を通した売却では仲介手数料が発生しますが、個人でおこなう場合と比較すると、不動産仲介会社へ依頼したほうが売主様の負担を大きく軽減できます。
次は、土地を適正な価格で売るコツについて解説します。

土地を適正な価格で売るコツを伝授!

土地を適正な価格で売るコツを伝授!

土地を適正な価格で売るには買主様が土地のイメージをもちやすいよう、土地の境界線などをしっかりと定めたうえで、雑草を抜いて土地を綺麗にするなど土地の状態を整えることが大切です。具体的には、以下のような方法があります。

・土地の境界線がはっきりしていない場合、測量を依頼して境界線を確定する
・住めないような家屋やその他不要物は処分してきれいにする
・現状ではどれくらいの価値があるのか複数の不動産仲介会社に査定を依頼する

活用できていない建物の解体にお金をかけられない場合は「現状でどれほどの価値があるか」を査定してもらい、不動産仲介会社のアドバイスを受けましょう。経験豊富な担当者と相談を交えながら検討できると、無駄な費用を省き、かつ適正な価格で売りやすくなります。

まとめ

土地を売る際の基本的な流れや費用、押さえておきたいコツについてまとめてまいりました。
土地が売れない場合、不動産仲介会社と協力しながら「なぜ売れないのか」を探っていくことが重要です。
土地の整備など、買主様を意識した工夫は不動産売却において欠かせませんが、スムーズな売却を目指すなら、売却までの流れや費用を把握しておくことも重要です。より適正な価格で不動産を売るためにも、複数の不動産仲介会社へ査定を依頼して専門家によるアドバイスを受けましょう。

信頼のおける不動産仲介会社を見つけて仲介を依頼することが、不動産を適正な価格で売却するなによりの近道です。

<監修者>

田井 能久(不動産コンサルタント)

不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
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