土地を半分売るにはどうする?まずは知っておきたい分筆という考え方

売却・査定
土地を半分売るにはどうする?まずは知っておきたい分筆という考え方 土地を半分売るにはどうする?まずは知っておきたい分筆という考え方

新しく相続した土地や、もともと所有していた土地でも、広大すぎるために活用しにくいというケースがあります。しかし、土地を半分だけ売りたいといっても、丸ごと売るよりも手間がかかる場合があります。
ひと固まりとなっている土地をうまく分けて売るためには、どのような手順が必要なのでしょうか。
ここでは、土地を分割するための「分筆」という考え方、またその際に注意しなければならない点について解説します。

筆(ふで)という単位で考える土地の分け方

筆(ふで)という単位で考える土地の分け方

土地を分けることを不動産用語では、「分筆(ぶんぴつ)」といいます。

「筆(ふで)」は土地を数える際の単位です。

この「筆」については、どのような登記がなされているのかによって手続きの方法が変わります。大きな土地が1筆のこともあれば、1戸の家が建っている土地が数筆に分かれていることもあります。

土地を半分に分けて売る場合、登記上で1筆となっているのであれば、それを分割して2筆にする手続きが必要にあります。

逆に、2筆かと思っていたら実は1筆だった、というケースもあるため、土地を売る場合は事前に登記記録を確認することが重要です。

なお固定資産税は1筆ごとに処理されていますが、相続税評価額などを算出する際の宅地の評価単位については「筆」とは異なる単位の場合もあるため注意が必要です。

土地を半分売るにはまず測量と境界確定

半分にして売りたい土地が1筆で、分筆の必要がある場合には以下の手順にしたがって手続きを進めていきます。

まず、分筆する土地については、土地全体についての測量が義務づけられています。とくに土地を売るにあたっては、境界を確定するための土地境界確定測量が必要です。

土地境界確定測量とは、土地の境を明確にするために測量をすることです。

図面や登記記録に記載があっても、実物の土地を見たときには一目では境界がわからないときがあります。後々トラブルの原因としないためにも、木などで仮杭を作成し、境界点を明確にします。

仮杭を作成したら、「本当にこの分筆で問題がないか」を実際に関係者との間で確認します。

関係者間で合意が取れたら、仮杭をコンクリートや石に変え、永久境界標を作成します。

永久境界標を埋設後に、図面や申請に必要な情報を作成します。その後、分筆登記の申請をおこない、受理されると分筆された土地に新たな地番が付与されます。これをもって独立した土地として登記されれば、1筆部分だけで売ることが可能となります。

分筆にかかる費用は、土地の所有状況や形状・広さなどによっても多少違いが出てきます。

都市や農村などの地域区分、また接道が私道か国道かなどによっても、手続きの難易度が異なるため、不明点がある場合は土地家屋調査士などの専門家に事前に聞くようにしましょう。

分筆する際に気をつけたい接道義務

分筆する際に気をつけたい接道義務

建築基準法では「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない」と定められています。これを「接道義務」と呼び、2m以上の間口で道路と接していない土地には、建築工事の許可を受けることができません。

そのため、売主様が土地を半分に切って売る際には、接道義務を満たしているのかどうかを確認する必要があります。

また、土地を半分に分けるには、接道義務に基づいた、いくつかの方法が考えられます。

たとえば、Aという土地をBとCの二つに分ける場合、Bが接道義務をはたしていなければ用途が制限されるため、Cと同じ広さであってもBの方が価値の低い土地となるケースがあります。

しかし、土地の形状によっては、Aの側の一面のみ道路に接している場合もあります。

こうした土地を前と後ろに分ける場合では、旗竿地という旗に竿のついたような形状に分けることが一般的です。この形状にすることで、接道義務をはたすことになり、宅地などの活用価値が得られます。

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建築基準法で認められる道路は、いくつかの規定がありますが、公道・私道での区別はありません。私道であっても、法律上の基準を満たしていれば、接道義務違反とはなりません。

まとめ

土地は所有しているだけでも、毎年税金がかかります。土地の分筆方法によっても、固定資産税の金額が変わっていきます。また分筆の方法次第では、接道の状況などにより土地の価値も損なわれてしまうこともあります。土地の売買にはさまざまな要件があるため、専門知識がないとスムーズに進められない可能性があるため、土地を半分売りたいと考えたら、まずは不動産仲介会社に相談してみましょう。

その際に、土地家屋調査士を紹介してもらうという手段も検討してみてはいかがでしょうか。

<監修者>

小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー

東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社

などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有

する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同

経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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