抵当権の付いている土地は売れる？売れない？その理由と対処法を解説

そもそも抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を貸したときに、担保となった土地や建物から債権の弁済を受ける権利のことです。抵当権を設定しているのは、主に融資元の金融機関となります。

住宅ローンの利用者は、返済義務を負っています。順調に返済ができていれば問題はありませんが、もしも返済が難しくなった場合、金融機関は貸したお金を回収できなくなる可能性があります。

そのときに行使されるのが抵当権です。金融機関は債権を回収するために、対象となる土地や建物を競売にかけます。

抵当権が付いている土地でも売ることができますが、そのときの条件として「売主様側に定められた抵当権は買主様に引き継がれない」という設定がされるのが通例となります。

しかし、これはあくまでも買主様が「抵当権を残したままであっても買いたい」となったケースであり、通常の不動産売買では、売主様が抵当権を抹消した後、物件の引き渡しがおこなわれます。

抵当権が付いた土地を売ろうと考えているときには、抵当権の抹消を先にしておく必要があります。

抵当権の抹消について

抵当権はどのようにすれば抹消可能なのでしょうか。

抵当権は融資した分のお金を回収できないときのための担保であるため、それを外すには住宅ローンの完済が必要です。不動産の所有者が住宅ローンの残債を一括で返済できれば問題はありませんが、一般的には新しい買主様が支払った代金によって売主様の借入金を一括で返済します。

注意したいのは、住宅ローンを完済したとしても、登記簿における抵当権の記載が自動的に抹消されるわけではないということです。管轄の法務局で抵当権抹消手続きをしなければ、登記簿上の記載は消えません。

抵当権抹消の手続きがおこなわれていないと、買主様が売買代金を支払うことができず、引渡を行うことができません。

• 不動産売却で抵当権（担保）がついている物件の注意点とは？

抵当権を抹消するにはいくらかかる？

買主様側の不安をなくすためにも、住宅ローンの完済後には速やかに抵当権抹消の手続きをおこなうことが大切です。

抵当権を抹消するためには法務局で手続きしなければなりませんが、司法書士などに依頼するのが一般的です。抵当権抹消にかかる費用について見ておきましょう。

抵当権抹消登記にかかる費用項目は以下のとおりです。

・登録免許税
・司法書士報酬
・事前調査費用

司法書士に支払う抵当権抹消登記の報酬は、司法書士事務所によって異なり、また不動産の物件の数（筆数）によっても変わり、さらに必要に応じて交通費などの実費が請求される場合もあります。

一筆の土地と一筆の建物なら、手数料は税抜きでおよそ1万5千円から2万円程度ですが、その他の費用がかかる点に注意しましょう。

また、抵当権抹消登記に際しては、以下の書類の準備が必要です。

・抵当権抹消登記申請書

登記申請書の書式や作成のルールにしたがっている必要があります。

・登記識別情報または登記済証

抵当権設定時に抵当権者に交付されています。住宅ローン完済時には、金融機関から必ず受け取るようにしてください。

・登記原因証明情報

抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書などを、住宅ローンの完済時に金融機関から受け取ります。提出に際して、空欄部分があれば記載しておくようにしましょう。

・抵当権者の委任状

原則として抵当権抹消登記は、抵当権者と所有者が共同申請することとされています。金融機関が発行する委任状をもって、抵当権の抹消登記申請をおこないます。

まとめ

抵当権は住宅ローンの残債をすべて返済しなければ抹消されません。また、完済できたとしても自然に消滅するものではなく、抹消手続きを経て登記の記載を消す必要があります。抵当権抹消の申請手続きには揃えなければならない書類も多く、申請書の書式がきっちりとルールに則っていなければ受理されません。そのため、費用はかかっても司法書士などのプロに任せることをおすすめします。

また、売りたい不動産に抵当権がついている場合には、専門家と相談しながらスムーズに売れるように進める最良の方法を探るのが良いでしょう。