マンションの売却相場を自分で調べる方法とは？ マンションの築年数別・エリア別価格を解説

マンション査定シミュレーター

手軽にマンションの売却相場が知りたい、という場合におすすめなのが「マンション査定シミュレーター」です。

お手持ちの物件の立地や築年数、坪数などを入力すると、類似物件の売却実績と比較したうえでAIが自動で計算をし、すぐに表示します。

誰にも会わずに手軽にいますぐ相場を知ることができるため、便利に活用できます。

匿名でインターネット上で簡単にマンションの価格を調べられるため、売るために相場を知りたい方はもちろん、売るかどうか決まっていないが取りあえず売却相場だけ知りたいという場合にも向いています。

実際の査定価格が調べられるわけではなく、あくまでもAIによるシミュレーションであるため、実際の査定額との開きがあることもあります。

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトは、売りに出されている不動産の物件情報が掲載されているWebサイトのことをいいます。物件を探している買主様が、不動産ポータルサイトを活用して、だいたいの相場を把握するのと同じように、マンションの売主様も手持ちのマンションと立地、面積、築年数などが同じようなマンションを検索して相場をリサーチすれば、大体の相場が見えてきます。

売主様が自分のマンションと条件が似た物件を探して類推する方法です。

注意点としては、不動産ポータルサイトに掲載している価格は、あくまでも売出価格であるということ。実際に取引された成約価格ではないことも留意してください。

不動産取引価格情報検索

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というWebサイトの中で、実際に不動産がいくらで売買されたのかを検索できる「不動産取引価格情報検索」というサービスがあります。

ここで手持ちのマンションと似た物件がどのくらいの価格で取引されているのかを確認できます。当事者のアンケートにもとづく情報を掲載しているもので、実際の価格がもとになっているため、かなりリアルな相場を実感することができます。

しかし不動産は1つとして同じものはありませんし、不動産の相場は取引時点で変わります。実際に取引された価格と適正な相場の間に開きがある可能性もあるので、ほかの方法ともあわせて活用するのがおすすめです。

土地総合情報システムの詳しい情報はこちらのサイトをご覧ください。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

レインズマーケットインフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）」でも、マンションを含めた各種不動産取引情報を検索・閲覧できます。

レインズマーケットインフォメーションのサイトにアクセスして、建物種別や地域など、売却を考えるマンションと近い条件のマンションを検索して、相場を類推します。

同じような名前で宅地建物取引業者だけが閲覧できる会員制データベース「レインズ（REINS）」というものがありますが、こちらは個人ではアクセスできません。

不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）

不動産一括査定サイト

ここまでご紹介してきたのは、売主様ご自身が売却したいマンションに似た物件を探して、ご自身のマンションの価値を類推する方法です。

そもそも探す手間がかかってしまいますし、類推である程度の金額の目安は分かりますが、それでも売却したいマンションそのものの査定ではありません。売りたいマンションの近くに、参考にできそうな物件があまりない場合などは、正確性に欠けてしまうというデメリットもあります。

実際にご自身のマンションの査定額が知りたい場合には、不動産一括査定サイトの活用もおすすめです。不動産一括査定サイトとは、インターネット上で不動産の情報を入力して不動産仲介会社に査定依頼ができるサイトです。

一度入力するだけで複数社に依頼できるため、査定結果を比較検討することで、より精度の高い売却相場を知ることができます。

景気動向

モノの値段は景気の動向によって大きく左右されます。景気がよくなれば物価は高くなり、悪くなれば物価が下がるというのが基本的な関係です。中古マンションも例外ではなく、価格と景気動向は強い相関関係にあります。

景気が上向くと、購入希望者が増えることもあって中古マンションの価格は上昇し、逆に景気が減退すれば、中古マンション価格は下落する傾向があります。

また、コロナ禍以降、テレワークの普及によって立地は多少不便でも広いマンションが人気になるなど、人々のライフスタイルの変化も中古マンション価格に影響します。

実際にどのように価格が動いているのか、不動産価格指数※をグラフ化した図を見てみましょう。グラフの通り、この15年間、マンションの価格は上昇を続けています。

2012年の第2次安倍政権のアベノミクス（大規模な金融緩和政策）が始まったのと連動して、価格が大きく上昇していることが見てとれます。特にマンションは強い相関関係を示していることがわかります。

最近の景気の状況から、マンションの価格はこのまま上昇を続けるのか、それとも下がっていくのか、どのように見通しを立てるかが、売主様が売り時を判断する上で大きなポイントとなります。

出典：国土交通省　不動産価格指数（令和5年1月・令和4年第4四半期分）を公表

※不動産価格指数とは国土交通省が年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別等に不動産価格の動向を指数化しているもの

金利動向

マンションを購入される買主様の多くが、住宅ローンを組んでいます。そのため、金利動向はマンションの購買意欲に大きく影響します。

政府や日本銀行が政策金利を引き下げれば住宅ローンの金利も下がり、逆に政策金利を引き上げれば住宅ローンの金利が上がります。

当然のことながら、住宅ローンの金利が上がれば購買意欲が減退して、需要と供給の関係からマンションの価格は下がってしまいます。逆に低金利が長期間持続すればするほど、住宅ローンを組んでマンションを買いたいという人が増えやすい状況が続きます。

前項で解説したとおり、2012年のアベノミクスと連動してマンション価格は上昇しています。

これには、日銀が行っていた大規模な金融緩和策による低金利も関係しています。「金利が安い今なら住宅ローンがお得に借りられる」と考え購入に踏み切る人が増えたため、需要と供給の関係でマンション価格が上昇したと見られるのです。

2023年４月、日銀総裁が黒田東彦氏から経済学者の植田和男氏に交代したことで、この10年以上続いた金融緩和が出口を迎えるのではないか、という予測が立てられました。実際には金融緩和策が継続されることになりましたが、お手持ちのマンションをできるだけ高く売りたいと考えるなら、今後の金利動向については、注意深く見ておく必要があるでしょう。

新築マンション価格の動向

中古マンションの売却相場は、新築マンションの価格にも影響を受けます。新築マンションの価格が上がれば中古マンションの価格も上がり、逆に新築マンションが下がれば中古マンションも下がるという関係です。

マンション購入希望の方の多くが新築マンションを希望しているのですが、値段が高くて手を出しづらいような相場の場合は、中古マンション市場に流れてきます。

そのため中古マンションの購入希望者が増加して、中古マンションも価格が上昇するというわけです。新築マンションの価格動向をウォッチしていると、中古マンション価格の予測もある程度できると言えます。

近年、建設業の人材不足や資材不足によって、建設コストの上昇が続いています。建築工事費は2011年の東日本大震災の復興需要以来大きく上昇し始め、近年では2021年のウッドショック（コロナ禍による輸入木材価格の高騰）、2022年のウクライナショック（輸入建材やエネルギーの高騰）とコストを大きく押し上げる出来事が相次いで発生しています。

そのため新築マンションの価格も上昇傾向にあり、その流れで、中古マンション価格も上昇しつつあります。

交通の利便性

せっかく住むなら交通は便利な方がいいと多くの方が考えます。間取りや周辺環境が重視される戸建て住宅に比べ、マンションは駅からの近さや利便性がより求められる傾向にあります。

もしも駅からすぐのマンションと、駅からバスで10分のマンションがまったく同じ築年数、同じ間取りであったとしたら、たいていの買主様は駅近くのマンションを選ぶでしょう。駅からの距離によって需要には大きな差が出てしまいます。駅からの距離が近い方が人気になり、売却相場も高くなります。

周辺環境

マンションの周辺環境も、売却相場に大きく影響します。誰もが暮らしやすい環境を好むので、周辺環境がよければプラスに、悪ければマイナスに働きます。

売却相場をアップさせるのは、ショッピングセンターやデパートなどの商業施設や病院で、学校、保育園、役所などの公共施設も売却相場にプラスに働きます。

逆にマンションの近くに、墓地、下水処理施設、高速道路、工場、パチンコ店、風俗店などといった嫌悪施設があることはマイナスに働きます。

なかには「嫌悪施設が近くにあるから売れないのでは」と心配される売主様もいらっしゃいますが、何を嫌悪施設と感じるかは人それぞれです。すぐ隣に墓地がある立地を「日当たりをさえぎられなくてよい」「静かでよい」と考える買主様もいます。売れないと決めつける前に不動産仲介会社に相談してみるとよいでしょう。

また、今はまだ存在していなくても、大型ショッピングセンターが近所に誘致される計画がある、小学校が新設される予定があるなど、将来そのマンションの周辺環境がよくなると予想される場合には、売却相場がアップします。

階数・方角

マンションのある階数や部屋の位置、窓やバルコニーが面している方角なども評価に影響します。日当たりは生活の質に影響するため、誰もが気になるところです。もちろん日当たりや眺望がよいほど売却相場はアップします。

管理の状況

マンションの価値を決めるのは、部屋そのものだけではありません。外観、エントランス、廊下など共用施設も大切な判断材料になります。

また、共用施設や設備がどのように管理されているか、管理状況も大切なポイントとなります。マンション販売では「マンションは管理を買え」という格言があります。それほどまで管理の状況は重要な要素なのです。

せっかく設備をそろえていても、適切な管理がなされていないマンションは資産価値を毀損しているといわざるを得ません。管理人の体制や共用施設の清掃なども含めて、メンテナンス・修繕など管理が行き届いているマンションのほうが相場はアップします。

管理費や修繕積立金の状況

管理の状況に加えて、管理費や修繕積立金など、マンション管理にかかるお金の管理がどうなっているのかも、売却相場に大きく影響します。

マンションの建物は年月が経てば老朽化が避けられないため、通常は管理組合で合意した長期修繕計画をもとに、各区分所有者から管理費や修繕積立金を徴収し、大規模修繕に備えて資金をプールしています。

ただし、管理組合がうまく機能していないため、管理費や修繕積立金の集金ができていないケースも散見されます。こういったケースはマイナス評価となりますが、逆に滞納している区分所有者がいない、運用の方法の透明度が高いなど、管理がきちんとしていると判断できれば高評価となります。

現在では、区分所有者による管理組合がマンション管理を管理会社に委託するケースがほとんどです。所有するマンションの管理組合や管理会社がどのように修繕積立金を管理しているか、売却前に一度確認しておきましょう。