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自分の土地を売却するために価格の相場を知りたいが、どうやって調べたら良いのか分からないという方も多いのではないでしょうか。土地には「一物四価」と呼ばれる4つの値段があります。この記事では、土地の価格の4種類とそれぞれの価格の決まり方、自分で価格を調べる方法について解説します。
土地の価格は4種類ある
土地の価格は一般に「一物四価」といわれています。これは1つの土地に4つの価格があるという意味です。
私たちが普段買うものはたいてい定価があり、同じものは同じ値段で売られています。しかし土地は、同じものが2つとないため、定価をつけることができません。
そこで売買などで取引をする際や、固定資産税や相続税といった税金をかける際には、基準となる値段に基づいてその土地の価格を計算します。
基準となる土地の値段は大きく分けて4種類あるため、価格が4種類できるのです。「四価」とは「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格（時価）」をいいます。
これらはそれぞれ用いられるシーン（場面）が異なります。それぞれについて見ていきましょう。
公示地価
国土交通省が、毎年3月下旬に発表しているその年の1月1日時点の価格です。
全国の都市計画区域に約2万6000地点の標準地が設置され、1地点につき複数の不動産鑑定士が鑑定調査、国土交通省の土地鑑定委員会の審議を経て決定される価格です。建物がある場合は更地として、1平米あたりの価格を算出しています。
公示地価は国土交通省が運営するサイト「土地総合情報システム」の「基準地検索システム」で調べることが可能です。
公共事業用地を取得する際には公示地価が基準となるなど公的な価値を表しているため、一般の土地取引でも参考にされています。ただし、通常の土地取引では売主様と買主様の合意で価格が決まるため、公示地価がそのまま実際の価格となるわけではありません。
公示地価とは別に、都道府県が発表する基準地価があります。これは、各都道府県が毎年9月20日頃に公表するもので、その年の7月１日時点の評価額です。評価方法は公示地価とほぼ同じですが、都市計画区域内以外の土地も含まれることと、不動産鑑定士は1人以上という点で違いがあります。
公示地価と基準地価では同じ地点を評価しているものもあります。こういった場合は、半年ごとの変化を見ることも可能です。
相続税路線価
相続税や贈与税にかかる土地の価格を計算する際に使われる基準が、相続税路線価です。
路線（道路）に面する宅地の1m2当たりの価格で、その年の1月1日を評価時点として、7月1日に発表されます。価格を決めるのは国税庁で、不動産鑑定士など専門家による鑑定評価額、識者の意見価格などをもとにしています。
路線価の調査対象は、主要な道路に面した土地です。基準地として評価されておらず、路線価が発表されない土地もあります。
相続税路線価の価格は、地価公示価格の80％程度が目安です。
相続税路線価は1m2当たりの価額ですから、土地の面積をかけて評価額を算出します（路線価方式）。地域によっては路線価が設定されていないため、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出します（倍率方式）。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、前年の1月1日時点の価格で、市町村（東京23区の場合は都）が3年に1回発表しているもので、固定資産税や都市計画税の税額を計算する際に用いられる基準価格をいいます。
固定資産税評価額は毎年4～6月に市区町村（23区内にある固定資産については、都が都税として課税）から送付される「課税明細書」に記載されています。
固定資産税評価額は、公示地価のおおむね70％程度とされています。
実勢価格（時価）
実勢価格（時価）は、土地が実際に売買された価格です。
実際に土地を売買する際は、売主様と買主様の間で交渉して価格が決まります。これを相対取引といいます。
近隣の土地の実勢価格は、国土交通省がアンケートをもとに公開している土地総合情報システムで調べることができます。土地総合情報システムについては後述します。
土地の価格を決めるポイント
土地の価格はどのような要素が影響して決まるのでしょうか。土地の値段を左右する要素にはどんなものがあるのかについて解説します。
法令上の制限
自分が所有する土地だからといって、好き勝手に好きな建物を建てていいわけではありません。日本の土地には、建築基準法や都市計画法、政令、条例などによってその土地に建てられる建物の種類や高さなどの制限があります。こういった法令上の制限が土地の価格に影響をします。
具体的には、建物を建てることができない区域は地価が安くなるという例があります。
取引件数が多いか少ないか
その地域で土地の取引がどのくらい頻繁にあるかどうかも土地の価格に影響します。取引件数の多いエリアはそれだけ需要があるということなので、土地の価格も上昇します。逆にめったに取引されることのない地域では、土地の価格は上がりにくいという傾向があります。
周辺環境や利便性
その土地の周辺環境がどうなっているのか、暮らしやすさや便利さなども土地の価格に影響します。
なかでも影響が大きいのが駅からの距離です。通常は駅に近いほど通勤や通学の利便性が高いため、評価が高くなります。また駅前は商業施設が多く、日々の買い物や用事に便利なため、駅近の土地は評価が上がる傾向にあります。
学校や病院、役所、公園など生活に密着した公共施設が近くにあるかどうかも土地の価格に影響します。
逆に、マイナスの要素として影響するのが「嫌悪施設」の存在です。産業廃棄物処理場、パチンコ店、火葬場、送電鉄塔など悪臭や騒音、電磁波など不快感やマイナスイメージを与えるものが近くにあると、評価が下がってしまう傾向があります。
土地の面積
その土地がどのように利用できるかは、先に紹介した法令上の制限のほか、土地の面積によっても変わってくるため、土地の広さは価格相場に影響します。
例えば法令上、マンションやオフィスビルなどの高い建物を建てることができるエリアでは、広い土地は希少性が高いので、面積あたりの地価は上昇する傾向にあります。
しかし、どんな場所でも「大きいほど価格が上がる」というわけではありません。その地域で使いやすい大きさかどうか、というのが肝心です。
例えば、戸建て住宅が多いエリアでは、戸建て住宅が建てやすいくらいの面積で整備されている土地は評価が高くなりやすいです。逆に家を建てるには広すぎる土地や、狭すぎて狭小住宅も難しい土地などは評価が下がってしまいます。
面積によって、坪あたりの土地単価が相場よりも高くなるケースと、低くなるケースの両方が存在するということを知っておきましょう。
土地の形状
その土地がどんな形をしているか、土地の形状も地価に影響します。
一般的には、正方形や長方形などの整形地は、建物が建てやすいため評価が高くなります。
逆に評価が下がるのは、土地の一部が斜めになっていたり、鋭角があったりするなど形が整っておらず建物が建てにくい不整形地です。ただし不整形地は、面積が広いほど形状の影響は少なくなります。
整形地であっても、間口が狭い細長い土地や、奥まった場所にある旗竿地などは、建物が建てにくく、評価は高くなりにくい傾向があります。
接面道路の状況
前面に接している道路の幅（幅員）も土地の価格に大きく影響します。
広い方がより利用度が高まるため地価が高くなり、逆に狭いと建てられる建物が制限されるため、地価が安くなってしまいます。なかでも、道路と接している間口が2m以上ない土地は、建築基準法で「再建築不可」となってしまうため、地価が下がってしまいます。
前面道路と敷地との高低差も価格に影響を与えます。
土地が道路よりもやや高い場合は特に問題はありません。高すぎると階段を作らなければならないので、価格はマイナスになります。
また、低い場合は、排水のため敷地内で下水を汲み上げる必要があるため価格が下がってしまいます。
土壌汚染や地下埋設物
その土地が有害物質で汚染されている場合は、当然、土地の価格が下がります。また埋蔵文化財などが見つかった場合も、土地価格にマイナスの影響があります。
方角と日当たり
方角や日当たりも土地の価格に影響をします。一般的には南側が道路になっているなどで日当たりの良い土地のほうが、土地の価格は高くなる傾向にあります。
また一面だけが道路に接している土地よりも、土地の2面が道路に接している角地は日当たりや通風がよいことから、人気があり価格はアップします。
現状は日照が良くても、近い将来にビルが建つ予定で日照が損なわれることが分かっているなどの場合は、マイナス要因になります。
土地の価格相場の調べ方
売却を検討している土地の相場はどのくらいなのか、売主様があらかじめ知っておくことは売却を成功に導く上でとても大切です。土地の価格の相場を売主様が自分で調べる方法はおもに4つあります。それぞれについて解説します。
土地総合情報システム
公示地価や基準地価について調べるには、国土交通省が公表する「土地総合情報システム」の下記サイトにアクセスし、「地価公示・都道府県地価調査」を選択して都道府県から検索します。
路線価図
相続税や贈与税にかかわる相続税路線価を調べるには、2つの方法があります。
①国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用する
上記サイトにアクセスし、住所を指定して検索すると、主要道路に面した宅地1平米当たりの路線価評価額が表示されるため、売却したい土地の面積をかけて計算します。
主要道路から離れているなどで路線価図にない土地は固定資産税に一定の「評価倍率」をかけて計算します。評価倍率は上記のサイトで住所から検索できます。
②「全国地価マップ」の「相続税路線価等」を利用する
全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供している土地の評価を知ることができるサイトです。
上記サイトにアクセスして「相続税路線価等」をクリックし、住所で検索します。
固定資産税評価額
固定資産税評価額を知るには、毎年固定資産税の支払いのために、1月1日時点での土地所有者に送られる「固定資産税課税明細書」の評価額欄を確認するのがベストです。
この固定資産税課税明細書が見当たらない場合は、「固定資産評価証明書」を市区町村の窓口で取り寄せることも可能です。
不動産取引価格情報検索
実際に行われた取引から地価の相場を調べたい場合は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」が便利です。
2006年4月から「不動産取引価格情報提供制度」に基づいて不動産市場の信頼性や透明性を高めるために設置された不動産取引情報サイトです。
このサイトには国土交通省が不動産購入者に対して行ったアンケート調査から、実際に取引された不動産価格の情報が過去5年分掲載されています。
坪単価や取引総額に加え、土地の地目、広さや形状、接道状況などの情報も詳しく載っているため、そのエリアの相場はどのくらいかを知るのに便利です。また、建物を含めた取引事例も豊富です。
取引事例を調べるには下記にアクセスして知りたい土地の地図をクリックします。
土地総合情報システムの事例は大いに参考にはなりますが、全く同じ場所に同じ土地は二つとないことと、時間の経過による価格変動などの要因も考慮しましょう。
不動産一括査定サイト
土地の相場を知るには、例えば「すまいValue」のような不動産一括査定サイトで実際にその土地の価格を調べてしまうのが一番早く、正確だといえます。
インターネット上で不動産の情報を入力して査定依頼ができる、不動産一括査定サイトを利用するのは賢い方法です。情報を一度入力するだけで複数社の不動産仲介会社に査定依頼ができるため、比較検討も可能です。査定によって、精度の高い売却相場を知ることが可能です。
まとめ
不動産は価格の決まり方が特殊なため、たとえ自分の土地であっても適正な価格を知るのはなかなか難しいという特徴があります。もっと正確な価格が知りたい場合は、複数の不動産仲介会社へ査定を依頼するのがおすすめです。なかでも日本を代表する大手不動産会社6社が運営する不動産一括査定サイト「すまいValue」は、手軽に一括査定を依頼できるうえ、信頼性も高いというメリットがあります。一度試してみてはいかがでしょうか。
＜監修者＞
公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。
宮本弘幸
宅地建物取引士
1960年石川県加賀市生まれ。大学卒業後、大手ハウスメーカーの営業として20年勤務した後、地元、金沢小松、加賀で不動産・住宅の営業に携わる。2016年より、石川県小松市にて、株式会社みやもと不動産を開業。お客さまのニーズをよく共有し、最適な提案を行う営業スタイルで、お客さまに愛される不動産業を心がけている。宅地建物取引士のほか、ファイナンシャルプランナー（AFP）、相続診断士などの資格を保有。
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