セットバックの基本知識と注意点　セットバックが必要な不動産の売却方法とは

セットバックとは

セットバック（setback）は英語で「離して置く」「後ろへ移す」という意味の言葉です。不動産用語では、敷地や道路の境界線から、建築物を「離して置く」「後ろへ移す」ことを指します。これを敷地のセットバックといいます。

また、マンションなどの高層の建物で、下の階から上の階へいくにつれて、階段状に後退しているものもセットバックの一種です。これについては今回の記事では軽く触れるのみとなります。

建築基準法42条にもとづくセットバック

まずは敷地のセットバックについて見ていきましょう。

建築基準法42条では、「道路」は幅員4m以上のものと定義し、建造物の敷地は道路に2m以上接していなければならない、としています。

しかし実際には、幅4m未満の道路やそれに面した建物も存在しています。そのため幅4m未満の道に接する敷地に建築基準法が適用される以前から建つ建物は容認し、その道は道路としてみなす「みなし道路」「2項道路」としています。

こうした「みなし道路」に接する敷地で建て替えや新築をする場合、そのままでは建築基準法に違反してしまいます。

そこで、将来的に道路に4mの幅員を確保するため、敷地内であっても道の中心線から2m以内は建築できない、という制限を設けられています。そのため接道から敷地を後退させるセットバックが必要となるのです。これを敷地のセットバック、あるいは私道負担と呼んでいます。（私道に面する敷地や、敷地の周辺に広い空き地がある場合など例外もあります）

セットバックする部分は道路とみなされるため、建造物はもちろん門や塀などを建てることもできません。またセットバック部分は容積率や建ぺい率の計算から外されます。

道路斜線制限などによるセットバック

上記で解説した建築基準法42条にもとづく、建物を後退させる土地のセットバックのほかにも、用途地域によっては、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制などにもとづく建物のセットバックが行われることがあります。それぞれについて簡単に解説します。

土地のみの場合

要セットバック物件を購入する際は、価格だけで判断せず、セットバックのリスクやデメリットについても理解しておくことが必要です。さまざまなケースでの注意点をあげておきます。

セットバックにより購入時よりも使用できる敷地面積は狭くなりますので、希望する建物が本当に建てられるのか、防災上に問題はないかなど、建築士や不動産仲介会社とよく相談しながら購入を検討してください。

建物の減築が必要な場合

土地付き住宅などで、既存の建物を活かし、減築によってセットバックをするケースでは、当然ながらその工事費用が発生します。購入する際には、工事費用を誰が負担するのか（前オーナーなのか、新オーナーなのか）をはっきりさせておきましょう。

一般的には、新オーナーがリフォーム工事費用も含めて見積もりを出し、物件を購入することが多いようです。またセットバックのための減築には行政から補助金が出ることが多いようです。手続きや費用などを調べておきましょう。

既存住宅に住み続ける場合

要セットバックの物件を購入し、リフォームなどの減築工事をせずに、そのまま住み続ける意向で、建て替えや売却の意思もない場合は、特に新たな問題が発生することはありません。建物の住みやすさと価格が見合えば、購入しても問題はありません。

ただし、要セットバック物件が接しているみなし道路は道幅が狭いというデメリットがあります。いざというとき消防車や救急車などの緊急車両が入りにくいなど、防災上のリスクを引き受けなければなりません。

固定資産税の非課税申請

セットバックした土地は道路となるため、固定資産税の納税義務もなくなります。しかし固定資産税が勝手に減免されることはなく、土地の所有者が非課税申請をしなければなりません。セットバックにあたってまずは分筆登記し、その後、非課税申請を行うこととなります。

固定資産税の非課税申請には土地の謄本、測量図などの書類が必要です。

不動産仲介会社と密にコミュニケーションを取る

要セットバック物件は価格の面では魅力的ですが、通常の物件に比べて法的制限が多く、注意点も多々あります。しかし絶対に購入してはいけないという物件でもありません。

難易度が高い要セットバック物件の購入に失敗しないためには、不動産仲介会社の担当者とのコミュニケーションを密にすることが大切です。担当者が法律の知識を持っているかを確認しながら、手続きをすすめていきましょう。

セットバック工事費用分を値引きして売却する

先に述べたように、セットバックにかかる工事の費用は買主様が負担することが多いのですが、この費用の分を値引きして売却するという方法があります。最初から値引きしておく、交渉で値引きする、どちらがいいかは不動産仲介会社と話して決めましょう。

初めから費用分を差し引いた価格で売り出せば割安感をアピールできますし、買主様との価格交渉のなかで差し引けば「値下げしてもらった」と思わせることになり、交渉が有利になる可能性があります。

リフォームをして売却する

建物を取り壊して新築する場合はセットバックが必要ですが、既存の建物にそのまま住み続ける場合はセットバック不要です。そこで、既存の建物の劣化があまり大きくない場合には、内装などをきれいにリフォームして売却するというプランも考えられます。

ただし、リフォームでも大きな工事では新築とみなされてしまいます。売却のためのリフォームであれば建築許可申請を必要としない程度に留めておくことが必要です。

またリフォームの費用が高額になって利益を割り込まないよう気をつけなければなりません。どこまでリフォームをするのか、どれだけ費用をかけるのかは、販売戦略の一環でもあります。不動産仲介会社の担当者と話し合いながら決めていくのがいいでしょう。

解体して更地で売却する

既存の建物を解体し、セットバックしたうえで更地として売却するという方法もあります。すでにセットバックが完了していれば購入者の負担が軽減されるため、買主様は現れやすくなるでしょう。

しかし工事費用はかかりますので、実施に当たっては不動産仲介会社の担当者とじっくり話して決めることをおすすめします。

隣地の所有者に売却する

売却したい土地の隣地の所有者に購入を打診してみるのも一つの方法です。隣接地を購入することで、敷地は広くなりますから、資産価値のアップや二世帯住宅の建設などが可能になります。

この場合、高く売りたい売主様と、安く買いたい買主様の交渉は難航しやすいため、個人取引ではなく、不動産のプロである仲介会社を間に挟むことをおすすめします。

不動産会社に買取してもらう

要セットバックの土地を早く売却したい場合は、不動産会社に「買取」してもらう、という方法もあります。不動産仲介会社は売主様と買主様の間を仲介するのが一般的ですが、直接買い取ることもしています。

仲介に比べて売却価格は下がってしまうことが多いのが難点ですが、相手はプロなので、売却はスムーズかつスピーディに進みます。急いで売却したいときにはおすすめです。

信頼できる不動産仲介会社に依頼する

先述の通り、要セットバック物件の売却には気をつけるべき点が多いため、通常の物件よりも買主様が見つかりにくいという特徴があります。

上記のどの方法を選ぶにしても、また別の方法を考えるとしても、不動産売買に不慣れな個人にとっては難易度が高いでしょう。要セットバック物件の売却を成功に導くには、やはりプロの手助けが必要です。まずは信頼できる不動産仲介会社に依頼することを考えましょう。