2024年4月から義務化！ 相続登記の手続きとかかる費用について知っておきたいこと

相続登記とは何か

相続登記は、亡くなった人（被相続人）が所有していた土地や建物などの不動産の登記簿名義を相続人の名義に変更する手続きのことです。

不動産の登記は、国民の大切な財産である土地や建物の所在や面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載され、一般公開されていて、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにすることによって、取引の安全と円滑化を図る役割を持っています。

これまで相続登記は、登記しなくても罰則が科されなかったため、費用もかかることから手続きしない人も多くいました。

また、不動産所有者の住所変更登記も義務化されていなかったため、住民票の住所を変更しても不動産登記簿の住所が反映されず、所有者の居所がわからず連絡も取れないという問題も起きています。

このように、相続登記がされないと不動産の所有者を特定できないため、土地の有効利用を目指す政府は、制度改正を行い、2024年4月1日から相続登記と住所等の変更登記を義務化しました。

不動産の所有権移転登記は義務ではなく権利

そもそも不動産の所有権移転登記は「義務」ではなく「権利」なのです。不動産の名義変更は権利登記と呼ばれていて、登記しないままでもよいものでしたが、そのためにわざわざ高い費用を払ってまで名義変更しなくてもよいと考える人が出てきます。

しかし、名義変更登記をしないと、第三者に対抗できません。つまり所有権を主張できません。したがって、売却・賃貸・担保設定などもできなくなるのが一般的です。このような不利益があるため、普通は不動産を取得した人は権利として名義変更登記を行ってきました。

近年、都市部への人口移動、人口減少や高齢化が進み、地方を中心に土地の所有意識が希薄化する一方、土地を利用したいというニーズも低下した結果、所有者の所在不明や遺産分割しないまま相続が繰りかえされることが多くなり、土地の共有者が増えて土地の管理・利用のための合意形成が困難になっているケースが増えています。

所有者不明の土地が社会問題に

所有者不明の土地とは、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地ことですが、所有者不明土地問題研究会（一般財団法人国土計画協会）によれば、2016年（平成28年）時点の所有者不明土地面積は、地籍調査を活用した推計では約410万haに上り、九州の土地面積を上回っています（※）。

同研究会は、さらに所有者不明土地に対して新たな取り組みがされない場合、2040年には約720万haに増加と予測しています。

ここでいう「所有者不明」の定義は、所有者台帳が更新されていないため土地の所有者の特定が難しい土地、所有者は特定できるが所有者の所在が不明な土地などです。

所有する土地を利用していない理由には、すぐに利用する予定がない、体力的な問題で利用していない、土地を資産として所有していたい、利用方法が見当たらない、売却や賃貸を検討したが条件が合わなかった、売却などの手続きが面倒、などがあります。

こうした所有者不明の土地が増えれば、土地の管理が行われないで放置されると周辺の環境や治安の悪化を招くこと、土砂崩れなど危険があっても防災対策の工事が進められないこと、公共事業や開発のための用地買収ができないため土地有効活用の妨げになることなどの問題が生じます。

※出典：一般財団法人国土計画協会　所有者不明土地問題研究会 配布資料一覧　第3回研究会　資料1　所有者不明土地問題研究会～所有者不明土地問題は今後どれだけ拡がるのかその面積の将来推計と経済的損失（速報値）～

法改正で相続登記義務化が決定

民法と不動産登記法等の改正により、これまで任意だった不動産の相続登記が2024年4月1日から義務化されます。

これは2021年3月21日に「民法等の一部を改正する法律」（民法等一部改正法、令和3年法律第24号）と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（相続土地国庫帰属法、令和3年法律第25号）が可決成立したことによるもので、2021年4月28日に官報により公布されました。

両法律のポイントは、以下の通りです。

• 登記がされるようにするため不動産登記制度を見直し、相続登記・住所変更登記の申請を義務化して所有者不明土地の発生を予防する
• 土地を手放すための相続土地国庫帰属制度を創設し、相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けてその土地の所有権を国庫に帰属させることができるようにして所有者不明土地の発生を予防する
• 土地利用に関する民法の規律を見直し、所有者不明土地管理制度等の創設、共有者が不明の場合の共有地の利用の円滑化、長時間経過後の遺産分割の見直しなど、土地利用の円滑化を図る

3年以内に相続登記の申請を行う

不動産を取得した相続人は、正当な理由がなく不動産取得を知った日から3年以内に登記・名簿変更の手続きをしないと10万円以下の過料の対象になります。過料は、刑事手続きの罰金と違い、法令に違反した場合、法律秩序を維持するために制裁として科せられる行政上の秩序罰で、支払わない場合は財産などを差し押さえられる可能性があります。

また、正当な理由としては、どのような理由が該当するかは法務局の登記官が個別事情を確認して判断することになっていますが、正当な理由として、法務省では以下の例を挙げています。

• 相続登記を放置したために相続人が多数になり、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多大な時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース
• 相続人がDV（家庭内暴力）の被害者等であるケース
• 相続人が経済的に困窮しているケース

過去に遡って適用される

不動産の相続登記の義務化は、これから相続する場合だけでなく、義務化の施行日（2024年4月1日）以前に発生していた相続、つまり過去に相続した不動産で相続登記をまだ行っていない場合にも適用されます。相続をすでに知っている人は、施行日から3年以内、すなわち2027年3月31日までに相続登記を行わなければなりません。

この場合も正当な理由なく期限内に申請しなければ、10万円以下の過料の対象になります。

相続する不動産の確認

不動産を相続した場合、相続した不動産の確認が重要です。被相続人が不動産を所有していた場合、「固定資産税の納税通知書」で確認できます。固定資産税は毎年1月1日時点で法務局の台帳に登記されている所有者に課税されるので、行政機関から毎年4月ごろに送付されてくる固定資産税の納税通知書で調べられます。

固定資産税納税通知書には、被相続人が所有していた不動産の大半が記載されており、所在地番まで確認が可能です。ただし、固定資産税納税通知書だけで不動産をすべて把握できない場合もあります。また、共有物件の場合、共有者に送付される場合もあります。

登記資料が自宅の金庫や金融機関の貸金庫などに保管されていないかも確認する必要があります。登記資料が保管されていれば、登記資料でも分かります。登記資料は土地や建物などの権利証になる非常に重要な書類なので、災害などに備えて金庫や金融機関の貸金庫に保管されている可能性があります。

固定資産税納税通知書や登記資料が見つからない場合、法務局から登記事項証明書を取得する方法があります。登記事項証明書は登記事務をコンピュータ処理している登記所が発行するもので、不動産の所有者、場所、大きさなど、登記簿のデータを印刷し証明書として発行します。登記簿謄本はコンピュータ処理していない登記所で証明されるもので、基本的には登記簿謄本と同じ内容が記載されています。

登記事項証明書や登記簿謄本は、郵送やオンラインでも取得可能です。オンライン請求は取得費用も安くなります。

もう一つの確認方法は、名寄帳です。名寄帳は、被相続人が持っている不動産の一覧表で、市区町村の管轄内の不動産が全て記載されているので、被相続人が不動産を複数持っていたと思われる場合の確認にも有用です。名寄帳の取り寄せは市区町村の資産税課に相続人から請求することができます。

戸籍関係書類の取得

相続登記の申請では、戸籍関係書類（戸籍の記録事項証明書（戸籍謄抄本、除籍謄抄本））によって、土地・建物の所有者が死亡した事実と相続が開始したことを証明するとともに、法定相続人を特定する必要があります。

被相続人では、亡くなった時の戸籍謄本から亡くなるまでの戸籍謄本、結婚や転籍で作成されたものまで、出生時まで遡ってすべての戸籍謄本が必要です。戸籍謄本は住所地ではなく、本籍地の市区町村にて取得します。

相続人の戸籍謄本は、新たに名義人となる相続人だけではなく、法定相続人全員の戸籍謄本が必要です。戸籍謄本は被相続人の死亡後に取得したものです。戸籍謄本はそれぞれ住所地ではなく、本籍地の市区町村にて取得します。

遺産分割協議書の作成

遺言書が残されていなくて、相続人が複数いる場合、相続人の間で被相続人の財産をどのように分けるかを協議し、遺産分割協議書として書面を作成する必要があります。遺産分割協議書には相続人全員の住民票の写しと署名、印鑑証明書と同じ捺印が必要です。遺産分割協議書が必要でないケースと必要なケースについて以下で説明します。

遺産分割協議書は次のケースでは必要ありません。

• 相続人が1人のみの場合
• 遺産に不動産などがなく現金・預金だけの場合
• 被相続人が有効な遺言書を残していて、遺言書の内容に沿って遺産分割する場合
• 民法に定める法定相続分通りに遺産を分割する場合

遺産分割協議書が必要なケースは、主に以下の3ケースです。

⑴遺言書がなく、複数の相続人がいる場合
どのように遺産分割をするかについて話し合う必要があります。

⑵相続登記・相続税申告等の手続きが必要な場合
不動産などの名義変更では遺産分割協議書が必要になる場合があります。自動車の名義変更では、査定額が100万円を超える普通自動車の場合協議書が必要です。

⑶後々のトラブルを回避したい場合
分割内容が決まった後で、相続人同士が言った、言わないとトラブルになることがあります。そうしたトラブルを回避するために話し合った内容に合意した証明として協議書を作成することもあります。

管轄の法務局へ申請する

法務局に不動産登記する場合、登記申請書を作成して、法務局の窓口に持参する方法、法務局に郵送する方法のほか、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で登記申請書を作成して、オンラインで申請する方法があります。

登記申請書は、法務局ホームページから様式をダウンロードして作成できます。申請書は相続人ごとに作成する必要があります。

登記申請書には添付情報として一般的には、登記原因を証する書面（登記原因証明情報）と住所を証する書面（住所証明情報）を添付します。

登録には、登録免許税が必要になります。司法書士に相続登記を依頼する場合、司法書士への報酬などが必要になります。

登録免許税

相続登録の申請では、法で定められた登録免許税を納付する必要があります。登録免許税とは登記手続きの際に国に納める税金のことで、対象不動産の固定資産評価額(課税価格)の0.4％が原則（1,000円未満は切り捨て）ですが、遺言により相続人以外の人に遺贈する場合は２％になります。登録免許税は、現金または収入印紙で納付します。

課税価格は市区町村で管理している固定資産課税台帳の価格で、固定資産課税台帳の価格は、毎年市区町村から通知される固定資産課税明細書に記載されています。

登録免許税は、以下のような場合に減免措置となります。いずれも適用されるのは令和7年（2025年）3月31日までの相続登記です。

⑴相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合

相続人が相続（遺贈も含む）により土地の所有権を取得したが、土地の所有権の移転登記を受ける前に亡くなったときは、亡くなった方を登録名義人とする相続登記については、登録免許税を課されません。免税措置の適用を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載することが必要です。

⑵不動産の価額が100万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置

不動産の価額が100万円以下の土地の相続による所有権の移転の登記については、登録免許税を課されません。免税措置の適用を受けるには、相続登記の申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載することが必要です。

司法書士報酬

相続登記を行うには自分で行う方法と司法書士に依頼する場合があります。司法書士に依頼する場合の報酬は、事務所によって異なりますが、5万円～8万円程度になります。この場合、手続きのみの依頼の場合で、例えば遺産分割協議書の作成や戸籍関係書類の取得なども依頼すると、費用は高額になります。

相続登記を自分で行う場合は、司法書士に支払う報酬を節約できます。遺産分割協議書の作成も必要ないケースでは司法書士に依頼する必要性はあまりありません。しかし、自分で手続きを行うのが難しい場合、例えば、相続人の間で協議が必要な場合、平日に手続きする時間がとれない、急いで相続登記をしなければならない、などの場合は、司法書士に依頼するのがおすすめです。

必要書類準備費用

相続登記に必要な書類を取り寄せるのに必要な費用は以下の通りです。なお、下記の費用は書面請求の場合で、オンライン請求の場合やコンビニエンスストアでの取得は一般的にはさらに下がります。

• 戸籍謄本　　1通 450円
• 改製戸籍謄本・除籍謄本　1通 750円
• 住民票　1通 300円(自治体によって異なります)
• 固定資産評価証明書の交付手数料　1通 400円(自治体によって異なります）
• 登記事項証明書　1通 600円
• 印鑑証明書　1通 300円

その他、遠方に出かけたり、遠方から取り寄せる場合は交通費や郵送費が必要で、相続人の人数によって費用は変動します。