不動産は相続税対策に有効？ 相続税評価額計算方法を解説

路線価方式

毎年各国税局が作成する路線価図にもとづいて土地を評価します。ほとんどの市街地で適用されています。路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、千円単位で表示されています。

路線価方式による土地の評価額の計算は、路線価を土地の形状に応じた奥行価格補正率など各種の補正率で補正した後、その土地の面積をかけて算出します。計算式は以下のようになります。

評価額＝路線価 ×補正率・加算率 × 地積

この場合の補正率と加算率は奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率のことで、路線価図に示された地区等に応じた率が決められています。

奥行価格補正率とは、土地が接している道路からの奥行きが深すぎたり浅すぎたりするとその土地が使いにくくなるため、その分土地の評価額を減額できるように乗じる割合のことです。

側方路線影響加算率とは、正面と側方に路線がある宅地を評価する場合、側方路線に接していることが宅地の価値に影響を与えるので、正面路線のみに接する場合の価額に一定額を加算するために、側方路線の路線価に乗じる割合のことです。

二方路線影響加算率とは、正面と裏面の両方で道路に接している土地を評価する場合に使われます。正面と裏面で道路に接していれば、両方の道路から出入りができ、利便性がアップすると考えられるので、相続税の財産評価では、利便性のアップを反映させるために二方路線影響加算率で評価額を修正します。

例えば、路線価図では1㎡当たり千円単位の数字が載せられています。100とあれば、1㎡当たり10万円です。土地の広さが150㎡であれば評価額は10万円×150㎡＝1,500万円になります。もし、奥行きが4ｍ未満の普通住宅地区の場合の奥行価格補正率は0.9となるので、奥行き補正を加えた土地の評価額は1,500万円×0.9＝1,350万円となります。

倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域における評価方式です。郊外や農村部では倍率方式が用いられます。土地の評価額はその土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。この場合の一定の倍率は地価事情が類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額や公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格などをもとに、国税局長が定めます。固定資産税評価額は都税事務所、市町村役場で確認できます。計算式は以下のようになります。

評価額＝固定資産税評価額 × 倍率

例えば、固定資産税評価額が2,000万円、倍率1.1倍の宅地の評価額は2,000万円×1.1＝2,200万円となります。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、相続した土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業に使われていた宅地や居住用の土地等のうち一定のものがある場合、その宅地の一定の面積まで、区分に応じて50％～80％が減額できます。

330㎡までの部分について80％減額

被相続人等の居住用として使われていた宅地等の場合（特定居住用宅地等）は、面積が330㎡を限度として80％が減額されます。適用要件は、相続人が被相続人の配偶者であれば問題なく適用できます。

被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族が取得した場合は、相続開始の直前から申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつその宅地等を有していることなどが必要です。

また、被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等の場合は、取得者が相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を申告期限まで有していることが要件となります。

400㎡までの部分について80％減額

被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、貸付事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業等）以外の事業用の宅地等（特定事業用宅地等）、あるいは貸付事業用の宅地等で一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業（貸付事業を除く）用の宅地等（特定同族会社事業用宅地等）に該当する宅地等の場合、面積が400㎡を限度に80％が減額されます。

要件は、特定事業用宅地等の場合は、被相続人の事業の用に供されていた宅地等の場合、取得者が被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぐとともにその申告期限までその事業を営んでいることが必要です。被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用に供されていた宅地等の場合は、取得者が相続開始直前から相続税の申告期限までその宅地等の上で事業を営んでいることが必要です。いずれもその宅地等を相続税の申告期限まで有していることが要件となります。

特定同族会社事業用宅地等の場合、相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業等を除く）の用に供されていた宅地等で、取得者が相続税の申告期限にその法人の役員であり、申告期限までにその宅地を保有していることが要件となります。

200㎡までの部分について50％減額

被相続人等の事業に使われていた宅地等で、一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業（貸付事業を除く）用の宅地等やその法人の貸付事業用の宅地等、また被相続人等の貸付事業用の宅地等（これらを貸付事業用宅地等という）は、面積200㎡を限度に50％が減額されます。

このうち被相続人の貸付事業に使われていた宅地等の場合、取得者がその宅地等に関する被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていて、その宅地等を相続税の申告期限まで有していることが要件となります。

また、被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業の用に供されていた宅地等の場合は、取得者が相続開始前から相続税の申告期限までその宅地等に係る貸付事業を行っていて、その宅地等を申告期限まで有していることが要件となります。

私道

私道には、公共の用に供する、不特定多数のものが通行する通り抜け道路と、そうでない特定のものが通行する行き止まり道路があります。公共の用に供する私道は相続税の対象とはなりません。特定の者が利用する私道は、路線価方式または倍率方式によって評価した価額の30％相当額になります。

つまり、路線価方式あるいは倍率方式で評価した価額に0.3をかけることによって、私道の評価額が計算されます。所有者専用道路の場合は宅地の一部となるため、宅地とともに評価します。