相続税対策のための不動産査定　遺産分割の4つの方法も解説

相続税の算出の目安となるため

経済的価値のある財産を相続したとき、相続人に対して相続税が課せられます。不動産も経済的価値があるため、相続した場合には相続税の課税対象です。相続税額は対象となる財産の評価によって決まり、相続税法第22条では「財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による」とされています。

相続税の納付期限は原則、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月と定められています。相続人は相続した財産の時価を確認したうえで、正しい相続税額を申告・納付しなければなりません。

不動産は、相続税路線価と固定資産税評価額に基づいて相続税額が計算されます。不動産は市場の動向や周辺地域のニーズ、経済環境などによって価値が大きく変動するので、相続時点での時価を正確に評価するのが難しいためです。

ただ、査定により相続した不動産の時価を把握しておけば相続税算出の目安となり、その後の手続きをスムーズに進められるでしょう。

遺産分割協議をスムーズに進めるため

相続人が複数いるときには遺産分割協議が必要になるケースがあります。現金や預貯金などのように額面で価値が明確にわかる財産であれば分割しやすいですが、不動産は見た目だけでは正確な価値を判断できません。価値がどれくらいか把握できないまま分割しようとすれば、相続人間のトラブルに発展する可能性もあります。

遺産分割協議をスムーズに進めるには、不動産査定によって評価額を把握しておく必要があるでしょう。評価額をベースにどう分割するか協議することで、相続人間の公平感が生まれます。

相続した不動産に負債が残っている可能性があるため

不動産を取得するにあたって被相続人が借り入れた住宅ローンの返済が残っている場合、残債額や売却価格によっては、相続人がマイナスの財産を相続するケースがあります。たとえ残債があったとしても、被相続人が団体信用生命保険（団信）に加入していれば、団信が基本的に残債をカバーしてくれるので負債が相続されることはありません。

しかし、被相続人が団信に加入しておらず、住宅ローンを完済していないケースでは残債が負債として遺されます。この場合、不動産の売却価格から残債分を差し引いた金額が評価額となります。

問題は不動産の売却価格が残債よりも少ないケースです。売却価格と残債を相殺しても一部の残債が残るため、相続人は自己資産を活用して返済するか、月々の返済を続けて完済するのが基本です。

負債額が大きい場合には、相続放棄の判断をしたほうが良い可能性もあります。相続した不動産をどのように取り扱うか判断するためにも、相続した不動産は早めに査定しておく必要があるのです。

自分で査定する

インターネットを活用すれば、相続した不動産を自分で査定することもできます。ただし、正確性にかけるため、Webだけで売出価格を決めるのは避けたいところです。あくまでも相場をつかむための方法ととらえましょう。自分で査定を試みることで大まかな相場感が身につくので、プロに査定を依頼する際にも役立ちます。

相続不動産の査定額を自分で算出するには次の3つの方法があります。

不動産鑑定士に依頼する

価格に高い信頼性を求めるのなら、国家資格である不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定を行ってもらいましょう。

不動産鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて不動産鑑定士が実施する、客観性の高い評価方法です。鑑定結果は法律を根拠とするものであるため信頼度が高く、裁判や調停における証拠としても機能します。遺産分割協議が難航する見込みがあるなら、不動産鑑定を実施してもよいかもしれません。

ただし、不動産鑑定は有料である点に注意が必要です。費用相場は20〜30万円程度で決して小さなコストではありません。

不動産仲介会社に依頼する

相続不動産の査定価格を把握する方法として、特におすすめなのが不動産仲介会社に査定を依頼するというものです。不動産仲介会社は対象物件の立地・面積・建物の状態等を確認したうえで、地価公示をはじめとした公的なデータ、近隣エリアにおける実際の取引事例などを踏まえて総合的に査定価格を算出します。

不動産仲介会社は営業活動の一環として査定を行っているため、無料で依頼できるのがポイントです。不動産のプロがさまざまな情報をベースに査定するので、実際の市場価格に近い評価になる可能性が高いでしょう。

査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」があります。簡易査定は物件情報やデータのみを使って簡易的に査定価格を算出する方法です。一方の訪問査定では、不動産仲介会社の担当者が実際に現地を訪問し、必要項目を詳細に確認して精度の高い査定価格を算出します。

Webの不動産一括査定サイトで複数社に簡易査定を依頼したのち、依頼する会社を絞る段階で候補となる数社に訪問査定を依頼するという流れが一般的です。

遺言書の有無を確認

相続が発生したら最初にやるべきことは、被相続人の遺言書がないかどうかの確認です。遺言書の内容は相続協議において優先され、遺言書があれば基本的にその記載内容にしたがって相続が行われます。遺産分割協議を実施後に遺言書が発見されたケースにおいても、遺言書の記載が優先される点は注意が必要です。

遺言には大きく分けて「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の2つがあります。公正証書遺言は2人以上の証人立ち会いのもと公証役場で作成されるもので、公式書類であることから高い信頼性を有します。

一方、自筆証書遺言は故人が自書したものです。自筆証書遺言は法務局の保管制度を利用していない限り、家庭裁判所へ「検認」を申し立てる必要があります。検認完了後、検認済証明書付きの遺言書をベースに相続の手続きが進められます。

相続人の確定

遺言書の確認と並行して、なるべく早めに相続人を確定させます。遺産分割協議は必ず相続人全員で参加・合意することが義務付けられており、相続人が1人でも欠けていると協議結果は無効となってしまうからです。いったん協議が完了したあとに追加の相続人が現れると、再度協議をやり直さなければならないでしょう。

そのため、一切の抜け漏れなく相続人を洗い出すことが重要です。相続人が普段から付き合いのある親戚だけとは限りません。被相続人の戸籍謄本を取り寄せるなどして、確実にすべての相続人を明らかにしておきましょう。

相続財産の調査

遺産分割を行うためには、相続人とともに相続財産も明らかにしておく必要があります。被相続人の財産を洗い出したら「財産目録」にまとめましょう。

相続対象となる財産は現金・預貯金、株式・投資信託などの有価証券、土地・建物などの不動産などです。住宅ローンをはじめとした借金などマイナスの財産も遺産となり、プラスの財産と相殺して評価額を算出することになります。

なお、被相続人の財産に不動産が含まれるかどうかは、市町村（東京23区の場合は東京都）で管理している固定資産課税台帳を確認すればわかります。固定資産税課税対象外の不動産があるケースでは、同じく自治体が管理する「名寄帳（なよせちょう）」を確認するとよいでしょう。

遺産分割協議

先述のように遺言書があれば遺言書の内容に応じて相続を行いますが、遺言書がない場合、あっても無効の場合は遺産分割協議で詳細を決定します。相続人が確定し財産目録が整ったら相続人が全員集まり、「誰がどの財産を相続するか」を話し合って決めるのです。

遺産分割には大きく「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4種類があります。それぞれの分割方法に関しては次章で詳しく解説します。

遺産分割協議は「全員で集まる」必要があるものの、対面で集まらなくてはならないという決まりはありません。相続人全員が参加できるのであれば、オンライン会議やメール・電話などでやり取りしてもよいでしょう。

遺産分割方法が決定したら、合意内容をもとに遺産分割協議書を作成します。作成した遺産分割協議書に全相続人が署名捺印したら協議は完了です。

相続登記

遺産分割協議によって不動産の相続を受けた場合、遺産分割から3年以内に相続登記を行います。相続登記とはすなわち所有権移転登記であり、登記することで被相続人から相続人に所有名義が変更されます。

これまで相続登記は任意とされていましたが、2024年4月1日から義務化される予定です。「所有者不明土地」の増加が全国的に問題となっていることへの対策として行われるもので、正当な理由なく遺産分割から3年以内に相続登記を行わなかった場合、過料が科される可能性があるため注意しましょう。

また、義務化前に相続した不動産も対象となります。3年の猶予期間が設けられているものの、遺産分割協議が完了したらなるべく速やかに登記したほうが安心です。

相続税の申告・納税

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内の申告・納税が義務付けられています。申告・納税の遅れにはペナルティが設けられているため、必ず10ヶ月以内に手続きできるよう準備は計画的に進めておきましょう。

なお、相続税の納付資金を不動産の売却代金でまかないたい場合、不動産の売却が完了してから納税する流れになります。そのため、次に紹介する査定の依頼を先行して進める必要があります。

不動産の査定を依頼

不動産の相続が決まったら、不動産仲介会社へ査定を依頼します。先ほど解説したように、まずは簡易査定を複数社に依頼して適正な相場感をつかむのが大切です。複数の不動産仲介会社に並行して依頼すると、各社との連絡や調整に手間がかかって大変でしょう。

そんなときに便利なのが不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトなら複数の不動産仲介会社へ一括して査定依頼ができるので、各社と別々に連絡を取る手間がかかりません。時間が限られているなかでも効率的に査定を進められるでしょう。

物件を売却したいなら、簡易査定をもとに候補の不動産仲介会社を絞ったら訪問査定を実施。各社の査定結果と自分で調べた相場感を見比べながら、信頼できる会社を選びます。

現物分割

「現物分割」はその名のとおり、相続した不動産を現物のまま分割する手法です。現金や預貯金などは人数で分けることができるため、現物分割が原則となります。相続した土地を相続人の数に分筆し、各相続人が分筆後の土地を1筆ずつ相続するパターンも現物分割に該当します。

土地や建物を現状のまま相続するため、他の3つに比べてシンプルな分割方法です。

他に、被相続人が自宅と収益不動産1棟を所有していて相続人A・B（どちらも被相続人の子）の2人が相続するとき、自宅をA、収益不動産をBが相続するといったケースも現物分割にあたります。しかし、このケースでは自宅と収益不動産が同じ価値とは考えづらく、価値の低い不動産を相続した人は不満に感じるでしょう。

代償分割

現物分割で挙げた「自宅を相続人A、収益不動産を相続人Bが相続するケース」で自宅の価値が5,000万円（時価）、収益不動産の価値が1億円（時価）だったとすると、Aに比べてBのほうが相続財産の価値が高いことになり、本来は法定相続分が等しいはずのA・Bの間に不公平が生じてしまいます。

この際、BがAに2,500万円の代償金を支払えば、両者とも7,500万円分の相続を受けたことになり公平になります。（説明を簡潔にするため、ここでは収益不動産から得られる賃料収入は考えないものとします。また、相続税評価額とは異なります。）

上記のように、法定相続分より多くの財産を相続する人から少なく相続する人に対して、法定相続分との差額にあたる代償金を支払うことで公平に分割したと見なすのが「代償分割」です。

換価分割

相続した不動産を売却して現金化し、相続人で均等に分けるのが「換価分割」です。

先ほどの例で考えると、相続した自宅を5,000万円、収益不動産を1億円で売却。代金として受け取った1億5,000万円を均等に分割し、A・Bそれぞれが7,500万円の現金を相続することになります。

相続財産を現金化しているので、相続人同士で公平感がある点は大きなメリットです。不動産を相続したものの相続税を支払えるだけの現金がないケースでは、換価分割が有力な解決策になるでしょう。ただ、相続した不動産は当然手放さなければなりません。

共有分割

相続した不動産を物理的に分割するのではなく、2人以上の相続人で共有する方法もあります。これが「共有分割」です。1つの不動産を複数の相続人で分割する場合、売却して換価交換をする方法もありますが、相続財産である不動産は手放すことになります。一方、共有分割であれば公平感のある相続を実現しつつ、不動産もそのまま所有し続けられるのです。

先ほどの例でいえば、自宅・収益不動産どちらも相続人AとBの共有にすることで、建物の所有権を維持したまま公平な相続が可能になります。

このように共有分割は公平性の高い分割方法ですが、処分したくても他の共有者の同意を得ない限り処分できない、共有者が亡くなると相続により共有者が増えて権利関係が複雑になる、といったデメリットには要注意です。