土地価格の相場の調べ方とは？3種類の計算方法を徹底解説

実勢価格とは何か

土地の実勢価格とは、土地の売買が成立したときの価格です。ある土地が5,000万円で売り出され、最終的に6,000万円で取引されたとき、実勢価格は6,000万円となります。
土地をはじめとする不動産に同じものはありません。立地のほか形状や面している道路、方角、売却期間などの要因が複合的に組み合わされて決まります。
ただ、土地の取引をする前に、その土地がいくらなのか目安を把握しておかないと、高値づかみをしたり安値で買いたたかれたりすることになります。現在の実勢価格の目安を知るために、近隣の似たような条件の土地が過去にいくらで取引されたか（過去の実勢価格）を調べることで、売買価格の参考になる価格を見つけることができます。

公示地価・基準地価とは何か

公示地価は国土交通省が毎年公表している土地の価格で、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準とされます。国土交通省によって設置された機関「土地鑑定委員会」が選定した全国約2万6,000ヶ所の「標準地」を、一つの土地につき2人以上の不動産鑑定士が毎年1月1日時点の地価を調べて評価し、3月下旬に発表します。

一方、基準地価は公示地価と同じ目的のために、都道府県が選んだ全国2万ヶ所以上の「基準値」の地価を毎年公表します。毎年7月1日時点の地価で、発表時期は9月下旬。公示地価が主に都市のものであるのに対し、基準地価は都市外のエリアも含むため、公示地価の補完的な指標といえます。
いずれも、土地の上に建物が建っていても更地としての評価でつけられています。このため、実態とは異なりますが、土地の売却や価格を決めたり、購入する際の相場観をつかんだりするための参考にはなります。

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相続税路線価とは何か

相続税路線価は毎年1月1日時点の価格が7月1日に発表され、相続税や贈与税を算出するため国税庁が決めている土地の価格です。公示地価と基準地価がいずれも「標準値」「基準値」と場所を選んで算出されているのに対し、相続税路線価は文字どおり路線（道路）に面した土地の価格です。
相続税路線価は公示地価の約8割となっています。これは、評価の安定性と、現金などほかの財産と比較して土地だけ有利になることがないようにしているためです。

固定資産税評価額とは何か

固定資産税評価額は、土地や家屋などをどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、市町村が個別に決める評価額のことです。建物の場合、同じ床面積でも構造や建材、設備の質によって評価額が変わるため、相続税路線価のように自分で計算することはできません。上記2つの地価と異なり、評価替えは3年ごと。価格はWeb上で公表されるのではなく、送られてくる固定資産税の納税通知書に記載され、個別に通知されます。
土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の約7割とされています。これは、相続税路線価の値付けとほぼ同じ理由です。固定資産税のほかにも、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの基準になります。

国土交通省の土地情報システムにアクセス

公示地価・基準地価が掲載されている国土交通省のサイト「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）にアクセスします。画面上には、不動産の取引価格・成約価格が地域ごとに検索できる「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」というバナーや、公示地価を地域ごとに検索できる「地価の情報をご覧になりたい方へ」というバナーがあります。

過去の実勢価格を知りたい場合は「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」のバナーをクリック。地域ごとの検索ページが現れるので、検索条件を設定して「一覧表示」をクリックすると、周辺の直近1年間の取引価格情報が出てきます。

※2025年7月現在の情報をもとに記載しています。

公示地価・基準地価を計算する

公示地価・基準地価を知るには、「地価の情報をご覧になりたい方へ」のバナーをクリックします。同様に検索条件を設定して「一覧表示」をクリックすると、基準地ごとの価格などの情報を知ることができます。

※2025年7月現在の情報をもとに記載しています。

実勢価格の概算を出す

実勢価格は公示地価・基準地価の1.1倍が目安とされます。ただ、この価格は実際にはかなり変動するのが普通で、公示地価との乖離は都市部ほど大きくなる傾向があるようです。

同様に相続税路線価から実勢価格を算出してみましょう。相続税路線価の調べ方から解説します。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセス

まず国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）にアクセスします。日本地図が表示されたら、例えば「東京」をクリックすると「東京都 財産評価基準書目次」に遷移します。そこで、「1.土地関係」の「路線価図」をクリック。市区町村を選び、さらに該当する地名をクリックします。

※2025年7月現在の情報をもとに記載しています。

路線価図から路線価を計算する

すると、数字が書かれた白地図が出てきます。この白地図に示された土地の区画にそれぞれ番号が振られています。

例えば、調べたい土地に面した道路に「600C」と書かれていた場合、この600がその土地の相続税路線価です。相続税路線価は1㎡あたりの価格が千円単位で示されていますから、この土地の㎡単価は600×1,000円＝60万円となります。土地の面積が100㎡とすると、地価は60万円×100㎡＝6,000万円となります。

この場合の「C」のように振られているアルファベットは借地権の割合で、自用地の場合は無視しても構いません。

※2025年7月現在の情報をもとに記載しています。

実勢価格の概算を出す

前述のとおり、相続税路線価は公示地価・基準地価の約8割です。さらに実勢価格は公示地価・基準地価の1.1倍です。よって、実勢価格は相続税路線価÷0.8×1.1で求められます。上記の土地の場合、6,000万円÷0.8×1.1＝8,250万円が実勢価格となります。

固定資産額の納税通知書を準備する

固定資産税評価額を求めるにはまず、納税通知書を用意します。納税通知書は4～6月頃に自治体から郵送されてきます。
納税通知書は固定資産税の確認や、所有権移転登記における登録免許税の算出などでも必要になります。土地の売買にはなくてはならないものであり、再発行ができないので、厳重に保管すべき書類です。ただし、納税するための納付書は再発行してもらえます。

課税明細書の「評価額」をチェック

納税通知書は自治体によって書式が異なります。「課税明細書」と書かれたページの「評価額」として書かれた金額が、固定資産税評価額に該当します。ちなみに、固定資産税評価額の1.4％（標準税率※）が固定資産税であり、年4回に分けて納付する決まりになっています。

※市町村は必要に応じて、1.4％と異なる税率を条例で定めることができます。

実勢価格の概算を出す

前述のとおり、固定資産税評価額は公示地価の約7割です。実勢価格は、固定資産税評価額÷0.7×1.1で求めます。ここで納税通知書に書かれた固定資産税評価額が4,200万円だったとすると、実勢価格は4,200万円÷0.7×1.1＝6,600万円となります。

土地に同一のものはない

売買したい土地の実勢価格を知りたいとき、調べるのはあくまでも条件が近い土地の実勢価格です。
不動産には完全に同じものはありません。接している道路の幅や長さが異なれば使える用途が違ってきますし、広い道路に面した長方形の土地と旗竿地では建てられる家に大きな違いが出てきます。また、駅からの距離が同じでも、駅の西口と東口では環境がまったく異なることもあるでしょう。
条件が似ている土地といっても、結局は同じ土地ではありません。算出した価格はあくまで目安ととらえ、取引をする際の参考にするといいでしょう。

一括査定サイトを使う方法もある

上記で説明した手順で計算するより、プロの手によって目安額を出してもらうほうがより安心できるのではないでしょうか。最近では「不動産一括査定サイト」といって、Web上で要件を記入すれば、登録している不動産会社が無料で査定してくれるというサービスがあります。
周辺相場をもとに、土地の個別性を反映させてくれるので、自分で計算するよりも実勢価格に近い数字を出してくれるはずです。ただし、査定価格は不動産会社によって違いがあり、時には大きな差が出てくることがあります。その際には納得できる査定をしてくれた不動産会社にコンタクトを取り、売買に向けて相談を始めるといいでしょう。

土地の価格には4つの種類があること、そこから売買価格の目安を得るための手順を説明してきました。自分で相場をある程度把握できるようになれば、納得して不動産の売買ができるでしょう。

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