土地の売却相場を調べたい！ 土地の4つの価格に沿った相場の調べ方を徹底解説

実勢価格

実勢価格とは、不動産が市場で実際に売買された価格を指し、時価とも呼ばれます。土地は不動産仲介会社を通して売りに出されますが、そのときの価格は売出価格と言われます。新聞の折り込みチラシなどに載っている価格はこの売出価格で、売主様の希望価格なので、そのまま売買されるわけではなく、実際には買主様の意向との間で値引きなどが行われて売買が成立します。これが実勢価格となります。

実勢価格は市場の需給状況や景気の動向、経済情勢、駅から近いか遠いか、隣接する施設、商店街か住宅地かなどさまざまな要因によって変化します。特に都市部は変化が大きく、実勢価格を正確に把握することは容易ではありません。多くの場合、実勢価格は次に説明する公示価格の1.1倍程度が目安とされますが、大きく変動する場合もあり、150％以上になることもあります。

公示地価

公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における標準地となる全国約26,000箇所の地点の1平方メートル当たりの土地の価格を算出して3月に公示しているもので、地価公示法に基づいて1969年から発表しています。

1地点について二人以上の不動産鑑定士が別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地の収益見通しなどを分析して算出し、国土交通省の土地鑑定委員会が価格を最終決定します。

その役割は、次の通りです。

• 一般の土地の取引に指標を与える
• 不動産鑑定の基準となる
• 公共事業用地の取得価格算定の基準となる
• 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となる
• 国土利用計画法による土地の価格審査の基準となる

地価公示法第1条の2では、都市及びその周辺地域において、土地の取引を行う者は、標準値について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならないと定めています。したがって、国道の建設や国営施設の用地取得などの土地取引では最大限指標とされる数値です。

なお、公示地価を補完するものとして、都道府県が発表する「基準地価」があります。

路線価

路線価は、国税庁が相続税や贈与税の課税価格を算定するために全国の路線（道路）に面する民有地に定めている1平方メートル当たりの評価額の基準となる価格のことです。基準日は1月1日で、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格をもとにした価格（時価）の80％を目途に評価して、毎年7月1日に国税庁が発表しています。

相続税評価額を求める場合には、路線価方式による評価と倍率方式による評価があります。路線価方式では、評価対象地域が接する路線価に土地面積を乗じて評価額を算出します。路線価がないときは、倍率方式による評価が行われ、地価事情の類似している地域ごとに税務署が定めた評価倍率を固定資産税評価額に乗じて評価額を算出します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税などの税額を計算する際の基準となる評価額のことです。算定は各市町村（東京都23区の場合は東京都）が行い、基準年度の４月に発表されます。3年に1度評価替えが行われ、その年度を基準年度と言います。

市町村によって評価基準が変わると納税者間の不公平につながることから、市町村が土地の時価を評価する場合は公示地価の70％になるよう調整されます。このことは、土地基本法の第16条「国及び地方公共団体は、土地についての基本理念にのっとり、土地に関する施策を踏まえ、税負担の公平の確保を図りつつ、土地に関し、適正な税制上の措置を講ずるものとする」という規定にのっとったものです。

この固定資産税評価額は、毎年度始めに市町村から送付されてくる固定資産税の納税通知書に添付されている課税資産明細書に記載されています。

実勢価格から土地売却相場を調べる

国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」は、全国の土地売却経験者に毎年アンケート調査を行って蓄積された情報で、実勢価格を無料で検索・閲覧できます。

この検索サイトを利用するには国土交通省の「土地総合情報システム」にアクセスし、「不動産取引価格情報検索」ボタンを押すと検索画面が表示されるので、取引時期、土地の種類、都道府県・市区町村・地区条件を指定して検索できます。

閲覧できる項目は、土地や建物などの種類、最寄駅からの距離、取引総額、坪単価、土地面積、m2単価、形状、延べ床面積、建築年、構造、用途、前面道路の幅員・種類、建ぺい率、容積率、取引時期などです。

売却したい土地の相場は、近くで取引された土地から土地面積や形状、前面道路の幅員などの条件が似ている土地のm2単価に売却したい土地の面積をかけると計算できます。

土地の相場＝類似する土地のm2単価×土地の面積

出典：国土交通省 不動産取引価格情報検索

公示地価から土地売却相場を調べる

国土交通省が調査する公示地価から売却相場が調べられます。無料で検索・閲覧できます。

国土交通省の「土地総合情報システム」にアクセスし、トップページで「地価公示・都道府県地価調査」ボタンを押します。都道府県、市区町村と順に選び、次の画面で地価公示と都道府県地価調査のいずれかあるいは両方を選択して、調査年、住宅地などの用途区分を選んで検索すると地価情報が表示されます。

表示されるのは、標準値番号、調査基準日、住所、価格（円/m2）、交通施設・距離、地積（m2）、形状（間口・奥行）、利用区分、利用現況、給排水状況、周辺の土地利用現況、前面道路、用途区分、建ぺい率、容積率、都市計画区分などですが、鑑定評価書の詳細表示ボタンを押すと詳細情報が表示されます。

公示地価は、平均して実勢価格の9割程度なので公示地価を1.1倍することで実勢価格の目安が計算できます。売却したい土地の相場を計算する場合、近隣調査地点のm2単価を使って次の式で計算します。

売却相場＝地価表示価格（m2単価）×面積×1.1

出典：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

路線価から土地売却相場を調べる

路線価から土地売却相場を調べる方法は2通りあります。

①国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」にアクセスし、住所を指定して検索する方法です。対象の土地のある都道府県をクリックし、路線価図を選択します。次に市区町村を選択し、地名を選びます。該当する番地の土地に面している道路に路線価が表示されています。示されている数字は1平方メートル当たりの価額を千円単位で表したものです。

②「全国地価マップ」を利用する方法です。全国地価マップは、全地方公共団体を会員とする一般財団法人資産評価システム研究センターが運営していて、固定資産税路線価等、相続税路線価等、地価公示価格、都道府県地価調査価格の4つの公的土地評価情報を閲覧できます。トップ画面で相続税路線価等をクリックし、都道府県、市区町村、字・丁目、番地の順に選択していくと、調べたい所在地の地図が表示され、土地の面している道路の価格を見ることができます。表示されている数値は1平方メートル当たりの価格で千円単位で表示されています。

①と②の方法で示された路線価から、実勢価格の目安を算出する場合、相続税路線価は公示価格の80％程度になるように定められているので、0.8で割って公示価格を算出し、さらに公示価格は実勢価格の90％程度なので、1.1をかけて実勢価格を計算します。

計算式は次のようになります。
実勢価格の目安＝相続税路線価（m2単価）×土地面積÷0.8×1.1

出典：財産評価基準書　路線価図・評価倍率表

出典：全国地価マップ

固定資産税評価額から土地売却相場を調べる

固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる場合、毎年4月～6月に土地所有者に送られる固定資産税課税明細書の評価額欄で確認できます。固定資産税課税明細書が見当たらない場合や紛失した場合は、都税事務所・市区町村役場から固定資産評価証明書を取り寄せられます。

固定資産税評価基準による土地の評価方法では、宅地は公示地価の70％程度に定められているので、0.7で割って公示地価を算出し、公示地価は実勢価格の90％程度なので、1.1をかけて実勢価格を算出します。

土地売却相場の計算式は次の通りです。

土地の実勢価格の目安＝固定資産税評価額÷0.7×1.1

なお、固定資産税評価額は価格の見直しが3年に1度なので、急激な価格の変化がある場合は、やや正確性にかけるので注意が必要です。

出典：総務省 固定資産税の概要

周辺環境や利便性

土地の価格は周辺環境や利便性で変化します。交通の利便性の良い地域は、地価が高くなる傾向にあります。最寄り駅からの距離が立地条件として極めて重要で、一般的に駅に近い方が通勤・通学に便利なので地価が高くなります。駅まで徒歩でいけるか、バスを利用しなければならないかで地価は大きく変わります。

また、付近に商業施設や学校などの公共施設があることもプラスポイントになります。ショッピングセンターが近くにあると買い物は便利になり、学校や公園も子育て世帯に歓迎されます。高齢者にとっては病院が近いことが重要で、区役所や警察署などが近いと、治安の良さが期待できます。一般的に生活に必要な施設が近くにあると土地の価格は高くなります。

しかし、同じ公共施設でもごみ処理施設や墓地、火葬場、工場などは嫌悪施設として敬遠されるので、地価にとってはマイナスになります。

土地の面積

土地の面積も土地の価格相場に影響します。公法上の規制でマンションなどの大きな建物を建てることができる、例えば第一種中高層住居専用地域では、広い土地は希少性が高いので面積あたりの地価は上昇します。商業地など高層ビルが建てられる用途地域も、土地が広ければ高くなります。

逆に、そのような地域でも戸建てしか建てられない小さな土地では、需要が限られるので価格は上がりにくくなります。また、大きな建物を建てられないのに土地が広すぎる場合も、地価が下がることがあります。

また、土地の敷地面積に対する建築物の面積の割合を決めている建ぺい率や、敷地面積に対する延べ床面積の割合を示す容積率の大きさも、大きな建物を建てられるかどうかに影響するので重要です。

土地の形状

土地の形状も地価に影響します。地形（じがた）といいますが、一般的には、正方形や長方形などの整形した形状は家を建てやすいので相場が高く、旗竿地や細長い土地、傾斜地などの不整形地は、家を建てると利用できない部分ができるため安くなる傾向にあります。

旗竿地は、竿に旗をつけたような土地のことで、家を建てるスペースに行くには細い路地を入らなければならないような土地になります。不整形地は、L字型や三角形、台形、ひし形など正方形や長方形ではない変形した土地のことで、四角い家を建てると敷地内にデッドスペースができてしまうため、売却価格は低くなります。

接面道路の状況

土地の前面に接面している道路の幅（幅員）が狭いと建てられる建物の容積率が制限され、地価が安くなります。土地に建物を建てる場合、容積率が高いほど高い建物を建てられるので地価が高くなりますが、容積率には都市計画法の用途地域による指定容積率と接面道路が12m未満の場合は幅員による容積率の規制があり、いずれか容積率の小さい方に規制されます。

たとえば、第一種低層住居専用地域で容積率200％の地域の場合、接面道路の幅員が4mであれば、住居系地域では通常道路幅に係数0.4をかけて容積率を計算すると４×0.4×100＝160％となり、200％ではなく160％が適用されて容積率の上限になります。この場合、接面道路の幅員が狭いために、容積率が低くなるという影響を受けたことになります。

また、道路と接している間口が2m以上ないと「再建築不可」となってしまうので、地価が安くなります。道路との高低差も影響を与え、道路より低い場合は土地に雨水が流れ込むので排水が必要になり、道路よりも高すぎると階段が必要になるため、土地価格は安くなります。

土壌汚染や地下埋設物

土地に土壌汚染や地下埋設物などがあると、地価にマイナスの影響を与えます。

土壌汚染については、土壌汚染対策法に基づいて、都道府県知事は、土壌汚染があって健康被害が出る恐れのある区域を要措置区域、土壌汚染があるが健康被害が生ずる恐れのない区域を形質変更時要届出区域に指定することになっていて、その台帳が各都道府県のホームページで閲覧できます。

また、対象土地の上に現在あるいは過去に水質汚濁防止法や下水道法に基づく有害物質使用特定施設があったかどうかを台帳で確認します。

そのうえで、過去の住宅地図などにより土地使用歴から土壌汚染の可能性を調査する地歴調査を行い、サンプリング調査などを実施します。土壌汚染があった場合は、汚染対策費用は高額になるので、土壌汚染を認めてもらえる買主様を探すことがポイントになります。

土地に古い井戸や土管、浄化槽、建設資材など埋設物がある場合があります。すぐに撤去できる程度のものならトラブルにならないかもしれませんが、大きな埋設物が売却後に発見されると損害賠償請求されたり、契約解除を求められたりする可能性があるので事前に確認が必要です。調査で埋設物が見つかれば、取り除く必要があります。

埋設物の調査では、地歴調査や地中レーダー探査、ボーリング調査などが必要に応じて行われますが、撤去しなければならない場合は費用が高額になることもあるので注意が必要です。

方角と日当たり

土地の売却相場は、南側に道路が接している土地だと日当たりが良いので、高くなる傾向にあります。まったく日が当たらない物件では、一般的な物件に比べ１～２割程度値下がりします。

建物の方角が南向きの場合、一日中日が当たるので、冬でも温かく、湿度も高くならないので、最も人気があります。

建物の方角で南向きに次いで人気があるのが東向きです。東から昇る太陽で、朝日が入りやすく、朝から室内が明るく生活のリズムが作りやすいからです。

建物の方角で西向きは、東向きに次いで値が下がりにくいと言えます。朝日は入りませんが、午後から夕方まで部屋に日が入るので、冬場も温かい状態を保持できます。

建物の方角で最も人気がないのが北向きで、一日を通して日が当たらないことから、値下げ幅も最も大きくなります。

流通量

土地の相場は、流通量の多少によっても変わります。土地の取引が頻繁に行われ、流通量が多いエリアでは、地価は高くなる傾向にあります。反対に、土地の取引があまり行われておらず、流通量が少ないエリアでは地価は低くなります。

土地の流通量は周辺地域の開発状況や人口の動向によって変化します。2023年公示地価の事例では、再開発や自治体の取り組みで、以下の地域で地価が上昇しています。

• 北海道北広島市では北海道ボールパークFビレッジ事業の再開発で上昇率は全用途で全国1位。住宅地は30.0％上昇
• 京都市下京区では京都駅周辺の京都中央郵便局建替え計画など再開発事業で商業地が13.6％上昇
• 熊本県菊陽町では世界最大半導体メーカーの進出で地価が住宅地で20.8％、商業地で21.7％上昇

出典：国土交通省 令和５年地価公示　49特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向

相場の価格と成約価格は違う

土地の売却相場は土地総合情報システムや相続税路線価などで調べられますが、相場で調べた価格と実際に売却できた成約価格は違います。また、不動産仲介会社が査定する価格も売出価格の参考にすべき価格ですが、その価格で売却できるわけではありません。

査定価格に対して売主様が希望する売出価格も成約価格になるとは限りません。土地の価格には定価がなく、さまざまな条件によって変わります。土地は一つとして同じものはありません。大きさは同じでも場所や道路幅、用途、周辺環境、近くの公共施設や駅からの距離、さらにはその時の景気動向などの条件が変われば地価も変わります。

相場を調べる場合は、各種の地価情報をベースにしたうえで、条件が異なることにも注意をする必要があります。

売却の際には下限値を決めておく

土地を売却する場合、不動産仲介会社と相談してこの価格で売りたいという希望価格を出しますが、この価格までなら売ってもよいという下限値を決めておくことが大事です。

下限値は売却可能価格でもあり、これ以上下げると売却する意味がなくなるというぎりぎりの価格です。住宅ローン残債や売却費用、希望価格、相場の価格、査定額を踏まえて考えておきます。

売主様としては売却を急ぐ理由がなければ、査定価格を上回る希望価格で売出価格を決めてもよいでしょう。しかし、急いで売却しなければならない事情があれば売出価格より低い下限値を想定しておき、状況によっては値下げ交渉に応じるようにします。

査定は複数の不動産仲介会社に依頼する

土地の査定を不動産仲介会社に依頼する際のポイントは、必ず複数の不動産仲介会社に依頼してその内容を比較検討することです。査定を1社だけに依頼した場合、その査定価格が適正かどうかを判断することが難しいからです。

不動産仲介会社の査定価格は、不動産会社が持っている独自のデータや取引事例などを踏まえて算出しますが、3ヶ月程度で売却できると想定してつける価格です。したがって、会社が異なれば持っているデータや情報は異なり、それをもとに売却できると想定する会社の考え方も異なります。

複数の不動産仲介会社に査定価格を依頼すれば、複数の査定価格が提示されるので、各社にその査定価格の根拠を確認したうえで、より適正と判断できる不動産会社を選ぶことができます。