相続税の取得費加算の特例とは？ 相続した土地を3年以内に売却するメリット

相続税の取得費加算の特例の概要

相続税の取得費加算の特例は、相続開始後3年10ヶ月以内に相続した財産を売却した場合に相続税額の一部を取得費に加算することができる制度です。そのため、計算上の譲渡所得を減らすことができ、譲渡所得税の軽減につながるというものです。

土地など高額な財産を売却した場合、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は売却して得た金額のすべてにかかるわけではなく、その財産を購入するために使った物件の購入費用や仲介手数料、売却するためにかかった費用などを差し引いた金額（譲渡所得）に対して、かかるようになっています。

譲渡所得と譲渡所得税を計算式で表すと次の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入－取得費－譲渡費用

取得費：売却した不動産の取得（購入）にかかった諸費用（物件の購入費用、仲介手数料、印紙税　等）

譲渡費用：不動産の売却にかかった諸費用（仲介手数料、立退料、印紙税　等）

譲渡所得税額＝（譲渡収入－取得費）×税率

不動産を売却した場合、不動産を「売った金額」ではなく不動産を「売った金額から諸費用を差し引いた金額」に対して課税されます。

ここでポイントとなるのが取得費です。最近ご自身で購入した土地などならば、領収書や契約書など支払い記録が残っており、取得費は簡単にわかるはずです。

しかし先祖代々の土地だったらどうでしょうか。取得費がまったくわからないということも珍しくありません。そういった場合でも、支払った相続税の一部を取得費に加算することができます。そうすることで、譲渡所得を減らすことができ、結果として譲渡所得税の節税につながります。それが、この相続税の取得費加算の特例です。

取得費については後ほど詳しく解説します。

取得費に加算する相続税額の計算式

相続税の取得費加算の特例は、譲渡益から差し引ける取得費に相続税を加算できる特例です。では、どれだけの金額が取得費に加算できるのでしょうか。それは、相続税額や土地の相続税評価額によって変わってきます。

加算できる金額は下記の計算式に当てはめて求めます。

加算できる取得費の額＝納付すべき相続税額×売却した土地の相続税評価額／相続税の課税価格（債務控除前）

「納付すべき相続税額」は相続人全員の相続税額の合計ではなく、譲渡した本人のみの相続税額です。また「相続税の課税価格」は譲渡した本人が取得した相続財産全体の課税価格です。

特例の３つの適用要件

相続税の取得費加算の特例には適用要件があります。以下の3つにあてはまらない場合は特例を受けることはできませんので、あらかじめ確認しておきましょう。

特例には期限がある

今回ご紹介している相続税の取得費加算の特例など、税金の支払いにはさまざまな特例があります。多くの特例には期限があり、期限を過ぎたら適用できません。特例を受けたい場合は、締切はいつなのかを強く意識してください。

相続税の取得費加算の特例を受けるには、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

3年10ヶ月以内という期限は、相続税の申告期限が相続開始日から10ヶ月であり、それに3年をプラスした期間です。

また、この期限は売却を開始した時期という意味ではありません。当該物件の売買が成約されていることが必要です。

特例の手続きには確定申告が必要

相続税の取得費加算の特例を利用するには、所得税の確定申告を行う必要があります（不動産を売却しても譲渡所得が出ないケースでは、確定申告は原則必要ありません。）

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の収入から、控除や経費などを差し引き、所得はいくらかを計算し、税額を確定するための申告です。

相続した土地を売却して譲渡所得が発生した翌年2月16日～3月15日（土日祝日にかかる場合は変更あり）に受け付けています。

確定申告書とあわせて提出する書類は、次の通りです。

（1）相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

（2）譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］や株式等にかかる譲渡所得等の金額の計算明細書

なお、（1）の計算明細書を利用すると、取得費に加算される相続税額を計算することができます。

出典：国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

確定申告をしないと特例の対象にはなりません。しっかり書類を準備し、期限内に申告するようにしましょう。

「相続空き家の3,000万円特別控除」との併用はできない

例えば、被相続人が生前1人で住んでいた実家など、空き家を相続した人に適用されるのが「相続空き家の3,000万円特別控除」です。これは、相続した空き家の売却によって出た譲渡所得から最大3,000万円が控除できる制度です。

相続税の取得費加算の特例と、相続空き家の3,000万円特別控除は重複して適用できないことになっています。両方の対象になる場合は「どちらを選んだら良いのか？」と疑問に思うこともあるでしょう。

どちらにもあてはまり、好きなほうを選べる状態であるならば、譲渡所得が3,000万円以上の場合は3,000万円をダイレクトに控除できるため、より控除額が大きい「相続空き家の3,000万円特別控除」のほうがおすすめです。

共有名義の売却は相続人全員の同意が必要となる

相続税の取得費加算の特例は、土地などの不動産を売却したときに利用できる特例です。

ところで不動産を相続するときに「共有名義」にすることがあります。共有名義とは不動産の所有者が複数いる状態のことを言います。相続人が複数おり、どうしても誰が相続するか遺産分割協議で決められないときなどには、やむなく共有名義にしてしまうこともありますが、相続財産を共有名義にすることはあまりおすすめできません。

なぜなら共有名義の不動産を売却しようとすると、共有者全員の同意が必要になるからです。売却したい場合は相続人全員の同意を取っておきましょう。共有者の中に反対者が一人でもいる場合は、共有財産を売ることはできません。不動産の場合はもちろん自分の持分だけを売りに出すことは可能ですが、共有者がいる不動産は制限が多く、買主様が見つかりにくい傾向があります。

土地は分けにくいですが、お金は分けやすいため、相続財産を現金にして分けたいというニーズもあります。その場合は誰か一人が代表して相続し、譲渡益を相続人で分け合うやりかたがおすすめです。

取得費の資料を集めておく

土地などを売って譲渡益が出た場合の税額は、譲渡益から取得費を差し引き、税率を掛けて計算します。

相続税の取得費加算の特例を受けたい場合はもちろん、そうでない場合でも、土地などを売却する場合には、取得費がいくらかかっているのかという資料が必須です。

取得費とは、不動産の取得にかかった費用のことです。売却する不動産を購入したときの購入代金だけでなく、かかった経費（仲介手数料・登記関係費用・不動産取得税など）を足した金額です。（住宅や事務所などの建物はさらに、その後の改良費・設備費などの支出を加え、経年劣化にともなう減価償却費を差し引いて計算します。）

取得費の計算には実額法と概算法の2つのやり方があります。