家を売りたい！ 買いたい！ 不動産売買の基本的な仕組みと流れを解説

相場の確認

不動産を売却をする際には、売主様が自身で物件価格の相場を把握しておくことが大切です。相場感がなければ、査定を依頼したときの結果が高いのか低いのかを判断するのが難しくなります。

下記のサイトなどを活用して、売りたい不動産の相場が大体どのくらいが妥当なのかを確認しておきましょう。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
• 路線価図・評価倍率表
• 全国地地価マップ

また、不動産一括査定サイトも相場を確認するのに役立ちます。

• すまいValue

査定の依頼

相場をつかんだら、次に物件の査定を依頼します。査定は偏りを避けるため、複数の不動産仲介会社に依頼することをおすすめします。

査定は、不動産仲介会社に個別に依頼する方法もありますが、一度の入力で複数の不動産仲介会社に依頼できる不動産一括査定サイトを利用するのが便利です。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、実際に不動産を見ることなく、物件概要や取引データをもとに査定する方法です。

訪問査定は、物件概要や取引データをふまえたうえで、実際に現地の状況を確認して査定する方法のため、具体的に売却を検討している方におすすめです。

机上査定は、売却を検討している段階の方に向いている方法ですが、この机上査定でできるだけ多くの不動産仲介会社とコンタクトを取り、訪問査定を依頼する不動産仲介会社を選ぶという利用の仕方も可能です。

物件を売却する場合は、複数社に訪問査定を依頼します。日程の調整や準備など、手間と時間はかかってしまいますが、査定の精度は高くなり、不動産仲介会社の対応を判断する機会としても活用できます。

不動産仲介会社と媒介契約

複数の査定結果の中から、実際に仲介を依頼する不動産仲介会社を選び、正式に媒介契約を結びます。

不動産の仲介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があることを述べましたが、信頼できる不動産仲介会社と担当者を見つけることができた場合には、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約を締結するといいでしょう。

不動産仲介会社の充実した売却活動や手厚いサポートが期待でき、早期に確実に売却することが可能であるためです。

売却活動の開始

媒介契約を結んだら、不動産仲介会社は、売却活動を開始します。

不動産の購入希望者を募る方法は、レインズ（指定流通機構）への登録や不動産ポータルサイトへの広告出稿、店舗での案内などです。

売主様は物件に対する買主様からの質問に回答したり、内覧会を開催するなど、必要に応じて対応します。

販売活動がどうなっているのか、不動産仲介会社から状況報告があります。（一般媒介契約の場合は報告義務はありません。）

買主様と売買契約

買主様が見つかったら、購入申込み・売買契約の手続きに入ります。

滞りなく売買契約を結ぶために、事前に不動産仲介会社に相談をして、契約当日に向けて準備を進めておきましょう。

当日は、買主様に対して不動産仲介会社が重要事項説明を行い売主様と買主様で正式に売買契約を締結、売主様は手付金を受領します。

売主様も重要事項説明書をはじめ、売買金額や引渡し時期などの契約内容に不備・不明点がないかよく確認しましょう。

売主様が用意する書類としては、本人確認書類、実印、印鑑証明書、銀行口座の通帳（コピー）、ローン残高証明書などがあります。

また仲介手数料、印紙税などの諸費用が発生します。

決済と物件の引渡し

売買契約が済んだら、物件の引渡し準備をします。引渡し当日は、残代金を受領して領収書の発行をします。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で一括返済を行い、抵当権抹消登記を行います。

また、固定資産税などの清算、必要書類と鍵の引渡しなどを行います。通常、決済と登記、引渡しは同日に行います。

確定申告

不動産を売却した後は売却した翌年の2月16日～3月15日の期間内に確定申告をします。

売却によって売却益（譲渡所得）が出た場合や、税制で定められた特例を利用する場合は、確定申告をする必要があります。

もし売却によって損失が出てしまった場合は、確定申告の義務はありません。しかし、譲渡損失を給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することで節税できることがあります。

税務処理については税理士にご依頼されるか、ご自身で行うこととなります。すまいValueの各運営会社では税理士による無料相談会も定期開催しています。

資金計画

まずは希望条件を整理し、情報収集を行います。

家族構成やライフプランに基づいて、居住地域、家の広さ、入居時期を決め、新築か中古か、戸建て住宅かマンションかを選びます。

希望条件から購入価格を調査し、初期費用や住宅ローンの返済計画を含めた長期的な視点で資金計画を考え、必要なら希望条件の見直しも検討します。

そのうえで、インターネット検索や不動産仲介会社への相談を通じて、希望条件に合う物件を探します。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関の比較や住宅ローンの条件を検討をして、金利や諸費用、返済期間の計画を立てます。

住宅ローンの事前審査

資金計画を立てたら、住宅ローンの事前審査を受けます。事前審査は、不動産売買契約を結ぶ前ならいつでも受けられる金融機関がほとんどです。

住宅ローンの借り入れを検討する際は、事前審査は必ず受ける必要があります。事前審査では実際に住宅ローンを組むことができるか、また、どの程度の金額を借り入れることが可能かが確認されます。

事前審査に通過しなければ、契約に進むことはできないため、現実的な資金計画を用意することが大切です。審査の結果が出るまでの期間は、数日から1週間程度が一般的です。

内覧・現地見学

気に入った物件が見つかったら、より具体的に検討するために、物件の内覧を申し込み、見学を行いましょう。

不動産仲介会社の社員など専門家の意見を参考に、自分の目でしっかりと確認し、構造上の問題や、将来必要となる修繕費用についてもリサーチします。

不動産仲介会社と媒介契約

購入する物件を見つけるために、買主様は不動産仲介会社に依頼や問い合わせをします。

買主様と不動産仲介会社の間で媒介契約を締結してから、不動産仲介会社が物件を探す方法もありますが、物件が見つかり購入申し込みや価格交渉を始める際に媒介契約書を交わすことが一般的になっています。

購入申し込み

内覧した物件の中から購入希望の物件が確定したら、不動産仲介会社に購入申し込みをします。この際、申込証拠金として一定の金額を支払い、購入に対する真剣な意思を示します。

申込証拠金には法的な効力はなく、売主様や不動産仲介会社は他の購入希望者との取引を進めることができます。契約が成立しない場合には申込証拠金は返還されます。返還条件については、支払い時に確認しておきましょう。

不動産仲介会社と媒介契約

買主様と不動産仲介会社の間で媒介契約を締結してから、不動産仲介会社が物件を探す方法もありますが、買主様と売主様が不動産売買契約を結ぶ際、同時に不動産仲介会社と媒介契約書を交わすことが一般的になっています。

売主様と売買契約

契約を結ぶ前に、重要事項説明書の写しを事前に入手し、内容を十分に把握します。不明点や疑問点があれば、契約を結ぶ前の段階で質問し、必ず解決しておきましょう。

契約内容をしっかり理解してから、売主様との間で不動産売買契約を結びます。

売買契約を締結する際には、購入代金の5～10％を目安に手付金を支払います。手付金は、購入契約をしたということの証拠となります。

契約後にキャンセルする場合、手付金を放棄したり違約金が発生したりするリスクがあります。繰り返しになりますが、契約締結前に契約の内容をしっかりと確認し理解しておくことが必要です。

住宅ローンの正式契約

売買契約の締結後、金融機関に住宅ローンを正式に申し込みます。

本審査が承認されれば、金融機関との間で正式なローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶことになります。本審査は、事前審査よりも多くの情報と書類が求められ、より厳格に行われるため、結果が出るまでに日数を要する傾向があります。

売買契約後の計画はこの審査期間を考慮して進める必要があります。

決済と物件の引渡し

物件の引渡し当日に、金融機関が買主様に住宅ローンの融資を実行します。

買主様は購入価格から手付金を差し引いた残金を支払います。融資実行された住宅ローンの借入金は金融機関から直接不動産仲介会社の口座に振り込むよう手配できます。

物件の引渡し時には、再度建物の状態をチェックし、問題なければ鍵を受け取り、登記手続きを行います。登記は、所有権が間違いなく買主様に移転したことを示す所有権移転登記と、ローン返済が来ないときに金融機関が物件を差し押さえる権利を示す抵当権設定登記です。登記手続きは司法書士に依頼することが一般的です。

入居の翌年は、住宅ローン控除のための確定申告を忘れないようにします。