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不動産投資というと、区分マンションやアパート経営、一棟マンションなどを思い浮かべる方も少なくないと思いますが、戸建て賃貸住宅投資という選択肢もあります。
戸建て物件は、区分マンションやアパートに比べて少額で購入できるのがポイントです。また、ファミリー層の需要が高いことから長く借りてもらいやすく、中・長期的に安定収入を得たい方を中心に人気となっています。
ここでは、不動産投資における1つの選択肢として、戸建て賃貸住宅投資のメリット・デメリットについて解説。物件選びや売却におけるポイントも紹介していきます。
目次
戸建て賃貸住宅投資とは
戸建て賃貸住宅投資は、不動産活用の手法の一つですが、あまり特徴や概要を把握されていない方もいらっしゃるかもしれません。
ここでは、戸建て賃貸住宅投資の概要を説明するとともに、同じ賃貸経営であるアパート投資・マンション投資との違いを解説します。
戸建て賃貸住宅投資の概要
戸建て賃貸住宅投資とは、戸建て住宅を第三者に貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資手法です。一定期間貸し出したのちに転売し、売却による利益を得るところまで見込んで投資することが一般的です。戸建て投資を行う物件については、最初から投資目的で購入するパターンと、相続によって身内が居住していた物件を引き継ぐパターン（相続した物件とは別に既に住居があるので、相続した物件をとりあえず貸し出しする）や、転勤などの理由で住んでいた家を貸し出すパターンがあります。また、近年では戸建賃貸専用の住宅も登場。土地活用のために用いられ、更地に戸建て投資用の住宅を複数棟一斉に建築することもあります。
戸建て投資にはアパート・マンションへの投資と異なる独自の特徴・メリットがあり、近年人気が高まっています。例えば、郊外や地方では、戸建てなら300～500万円程度で購入できる物件もあります。
※ただし、このような物件は駅までの距離や生活の利便性なども重要になるため、慎重な判断が必要とされます。
一棟アパート投資との違い
戸建て賃貸住宅投資と一棟アパート投資は、住宅街に物件が存在するという点では共通しています。しかし、アパート投資の方が建物や土地の面積が大きく、投資額が膨らみやすくなります。
一棟マンション投資・区分マンション投資との違い
マンションは都市部の駅周辺をはじめとした立地の良い場所に多く存在している点が戸建てとの大きな違いです。
また、入居者の特徴としても、戸建て住宅ではファミリー層が大半を占めるのに対して、マンションではワンルームマンションもあることから単身者に需要があるという特徴があります。単身世帯はファミリー世帯と比較すると居住期間が短い傾向があり、その分マンションのほうが空室リスクは高くなります。
マンション投資には一部屋のみを購入して管理する区分管理と一棟ごと購入・管理をする一棟投資の2種類があります（初めてマンション投資をする方の場合は、区分マンション投資からスタートすることが一般的です）。
一棟マンション管理の場合には、空室が生じても全体的な入居率を高く保つことができれば収益を確保できますが、区分管理の場合は戸建て投資の場合と同様、空室になってしまうと収益が上がりません。
戸建て投資の場合、1戸のみの管理・運用という点ではマンションの区分管理と同じですが、客層がファミリー中心のため1戸でも長期的に安定して収益を上げやすいという特徴があります。
戸建て賃貸住宅投資のメリット・デメリット
続いては、戸建て賃貸住宅投資のメリット・デメリットをそれぞれ解説していきます。
戸建て賃貸住宅投資のメリット
まずは、戸建て賃貸住宅投資のメリットについてみていきましょう。戸建て賃貸住宅投資には、以下に挙げる3つのメリットがあります。
比較的少額から投資できる
比較的少ない金額で投資をスタートできるのは、戸建て賃貸住宅投資の大きなメリットです。地方や郊外の築古物件であれば数百万円程度から購入できるものもあり、一棟アパート・マンション投資や都市部の区分マンション投資に比べると、低廉な価格で取得が可能です。金額が小さいので、融資を利用せず自己資金で購入できるケースもあるでしょう。
中古物件は利回りが高い
中古戸建て賃貸住宅投資は利回りが高いのもメリットです。賃貸戸建ては賃貸アパートや賃貸マンションに比べて供給量が少なく、一定のニーズが見込めます。競合相手が少ないうえに物件の独自性が出しやすいので、賃貸アパート・マンションの家賃相場に比べると、築年数が経っていても高めの家賃でも借り手がつきやすい傾向にあります。
先ほど紹介したとおり、中古物件は少額でも購入可能。一定の家賃収入が得られる割に投資総額は比較的抑えられるため、利回りが高くなる傾向にあります。
入居期間が長い
戸建て賃貸住宅はファミリー向け物件が中心であるため、入居者がつけば長い期間借り続けてくれるというのもメリットです。ファミリーは、転居すると子どもの転校をともないます。子どものことを考えて、卒業するまでは引っ越さないケースが多いことが特徴です。
長期間入居してくれれば空室リスクが低くなり、継続的に安定した家賃収入が確保できます。新たな入居者探しや入れ替え時の原状回復にかかるコストなどもかからないので、支出を抑えることも可能です。
戸建て賃貸住宅投資のデメリット
少額で始められて高利回りの傾向にある戸建て賃貸住宅投資ですが、以下の3つのデメリットがある点も理解しておかなければなりません。
金融機関の融資が受けられないことがある
築古戸建てを購入して投資を始める場合、金融機関の融資が受けられない可能性がある点はデメリットといえます。
新築物件と異なり、法定耐用年数を経過している築古物件は担保価値がほとんど認められません。金融機関は物件の担保価値をベースに融資金額や借入期間を設定するため、担保価値が低いと融資そのものが厳しいと判断されます。
融資を受けられないとレバレッジ効果による大きなリターンを期待できません。そのため、築古物件での戸建て賃貸投資は、一棟アパート・マンション投資に比べて資産拡大のスピードが落ちる点はふまえておく必要があります。
リフォーム費用が高くなることがある
戸建て賃貸住宅投資では物件を安く購入できたとしても、貸し出せる状態にするのに大がかりなリフォームを必要とする場合があります。特に築古物件ではその傾向が強く、リフォーム費用が高くなることがあるため注意が必要です。リフォーム費用が高額になると利回りも低下してしまいます。
戸建て賃貸住宅投資の資金計画は、リフォームの可能性も含めて検討すべきでしょう。
空室のリスクが大きい
アパートやマンションの一棟投資であれば、1戸が空室になったとしても収入がゼロになることはありません。しかし、戸建て賃貸住宅投資では基本1戸につき1世帯しか入居しないので、空室期間は収入がゼロになってしまいます。一棟のみ所有だと収支がマイナスになるリスクもあるでしょう。
もともと自宅として所有していた空き家を賃貸に出すのであれば問題ありませんが、新たに戸建て賃貸住宅を取得して投資を行う場合は要注意。こうした空室リスクを織り込んだうえで資金計画を立てることが重要です。
戸建て賃貸住宅投資をすべきかの判断ポイント
特徴やメリット・デメリットを踏まえて、「自分自身は戸建て投資に向いているのだろうか？」「それとも他の投資方法が適しているのだろうか？」と迷われている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、戸建て賃貸住宅投資がどのような方に適しているかを判断するためのポイントを2点紹介します。
不動産投資ローンを組めるかどうか
不動産投資ローンを組んで物件数を増やし、収益性を高めていきたい方は、戸建て住宅よりも一棟アパートや一棟マンションに投資した方が効率的です。
戸建て賃貸住宅投資で不動産投資ローンを組むケースでもメリットはあるので、投資の目的や考え方次第という面もありますが、手元の資金が比較的少ないが大きな収入を得たい方は、一棟マンションや一棟アパートの方が希望にマッチしているといえます。不動産投資ローンの詳細は次の章にて解説します。
低リスクで安定的な不動産投資をしたい
戸建て投資は、一棟アパートのように複数の家賃が入るわけではないので、投資規模は大きくなりにくい傾向があります。戸建て賃貸住宅投資で収益を拡大するには複数の物件を持つ方法がありますが、それに比例して投資額も膨らみます。
一方、戸建て物件は長期的に入居するファミリー層が多いことから、中・長期的に安定した不動産収入を得たいと考える方には非常にマッチしています。
戸建て賃貸住宅投資でローンを組むか？
戸建て賃貸住宅投資でローンを組むほうが良い場合とはどのような状況でしょうか？
戸建て賃貸住宅投資で、不動産投資ローンを組むメリットと一括購入のメリットをそれぞれ解説します。
ローンを組むことにもメリットはある
戸建て賃貸住宅投資の際にローンを組むことで得られるメリットを2点紹介します。
手元の資金が少なくても融資を受けられる
不動産投資ローンを利用する大きなメリットに、少ない資金でも融資を受けられる点が挙げられます。融資を受けない場合ですと、物件の購入資金がない場合は資金を用意することから始めなければなりませんが、融資を受ける場合はその必要がないため、より早く戸建て賃貸住宅投資をスタートできます。
団体信用生命保険に加入できる
金融機関にて不動産投資ローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入することができます。
団体信用生命保険とは、死亡や高度障害によってローンの支払い能力がなくなってしまった際に、残金支払いが免除されるというものです。契約する際には本人の健康状態を告知する必要がありますが、ローン契約者に万が一のことが生じた場合でも残金の支払いを家族が負担する心配がなくなります。
融資を受けずに現金一括で購入するメリット
現金一括購入にも以下のメリットがあります。
- 金利が掛からないので、支払総額は不動産投資ローンを組むよりも安くなる
- 将来的な金利の上昇など、借入にかかるリスクを心配しなくても良くなる
戸建て投資物件の選び方のポイント
戸建て賃貸住宅投資の方向性が決まってきたら、次は物件を探していきます。ここでは、物件選びの際のポイントを具体的に紹介します。
物件探しの基準
数ある物件の中から投資する物件を選ぶには、一定の基準を設けておくことをおすすめします。あらかじめ基準に合致する物件だけをピックアップするようにしておけば、効率よく物件を探すことができます。具体的に基準とすべき項目は以下の通りです。
契約内容の不適合の有無
契約内容の不適合とは、建物の欠陥のことを指します。具体的には雨漏りやシロアリ、建物の傾きなどが契約の内容に適合しないものに該当します。
契約内容の不適合を確認する方法としては、建物の現地調査やメンテナンス履歴、売買契約書（売買契約の後に契約の内容に適合しないものが見つかった時の対応方法）などのチェックがあります。状況によっては、第三者機関によるホームインスペクション（住宅診断）を利用される方も増えています。
住環境の良さ
人口が少ない過疎地にある物件や、周辺にスーパーマーケット、医療機関、学校、公園がない物件は、暮らしにくいため買い手が付きにくい物件といえます。また、マンションほど重視されるポイントではありませんが、駅からの距離も近い方が良いことは事実です。
実際に物件周辺の環境を確認して、ファミリー世帯にとって暮らしやすい物件であるか否かをチェックしましょう。
築年数
戸建て賃貸住宅投資の場合は築年数の経過した古い物件を安く購入して、低い家賃で貸し出しを行い、長期間住んでもらうことで収益を上げ続けることが理想です。ただし築年数の経過した物件は、修繕に多くの費用が掛かってしまったり、建て替えが必要になる可能性もあります。したがって、安く購入できることと将来的に収益を上げ続けられることの両方のバランスが求められます。
再建築の可否
物件によっては、「再建築不可物件」に該当する場合があります。再建築不可物件とは、建物が建っている敷地が現状の建築基準法を満たしておらず、新たに建物を建てることができない物件のことを指します。法律が改正される前に建物が出来上がっていたり、申請がされていなかったりすることにより建物が既に建っているケースが多いのですが、そのような場合、現状の建物を取り壊して新たに建物を建てることはできません。
再建築不可物件は、物件の評価額が大きく下がり、価格や不動産投資ローンの審査にも大きく影響します。こうした物件は専門家でも扱いが難しいので、初心者が投資目的で購入するのはリスクが大きいといえます。
駐車場の有無
駐車場の有無も非常に重要なポイントです。特に、地方では自動車がなければ生活が成り立たないことも多く、都市部以上に駐車場の必要度が高くなります。
また、駐車場の形状もあわせて確認しておきたいポイントです。例えば、旗竿地のように間口が住居への通路となっているような土地では、縦列駐車にしか対応しておらず車を2台以上持っている場合は出し入れが大変なケースがあります。
物件探しの際にチェックしたいウィークポイント
物件探しの際に、投資家が敬遠するポイントについて紹介します。
以下の特徴を持つ物件は、特に初心者の方は避けることがおすすめです。
- 建物に傾きがある
- 再建築不可
- 敷地の越境
- シロアリ被害が生じている
- 現オーナーが近隣トラブルを起こしている
- トイレが水洗に対応していない（汲み取り式など）
- 雨漏りが生じている
傾きやシロアリ被害の修繕は難易度が非常に高く、修繕できても費用が高額になる場合が多いため、やはり非常にリスクの高い物件です。
一方で、内装の劣化などは通常のリフォームで対応が可能なので投資物件としては問題ないと判断されることが多いです。
戸建て賃貸住宅投資に失敗しないための「出口戦略」
不動産投資は収益物件の売却をもって終了します。この売却のことを「出口」と呼び、出口をどのようにするかの道筋や進め方を「出口戦略」と呼びます。有効な出口戦略を立て、いかに首尾よく出口まで運べるかが不動産投資の成否を分けるといっても過言ではありません。
以下では、戸建て賃貸住宅投資で失敗しないために押さえたい、出口戦略のポイントを解説していきます。
オーナーチェンジ物件として売却するか、実需物件として売却するか
一棟アパート・マンション投資では、収益物件として売却するしか出口戦略が取れません。一方、戸建て賃貸住宅投資ではオーナーチェンジ物件として売却するだけでなく、実需物件として住みたい人に売却することも可能です。収益性が前提となる収益物件に比べ、実需のほうが高く売れる傾向にあります。また、入居者様が物件を気に入っている場合、そのまま入居者様に購入してもらう選択肢をとれるのも戸建て賃貸住宅投資の特徴です。
複数ある出口のなかから、適したものを選んで戦略を立てることが大切です。
売却の時期に注意する
出口戦略を考えるにあたって、売却時期をいつにするかも大切な判断材料です。
物件売却によって利益を上げた場合、譲渡所得税（所得税・住民税）を支払わなければなりません。譲渡所得税は物件の所有期間によって税率が変わり、所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得となります（基準日は売却した年の1月1日）。短期の税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて39.63％、長期の税率は20.315％です。できれば5年以上所有してから売却したほうが有利でしょう。
また、減価償却で所得税の節税を行っている場合には、減価償却期間が終了する時点で売却するのも有効です。減価償却費の計上が終了すると経費が少なくなり、所得税・住民税が一気に高くなってしまいます。
収益物件が得意な不動産仲介会社に依頼する
収益物件は、通常の住宅売買や一般の賃貸とは異なる特有の売れ方があります。所有物件の売却を検討する際には、収益物件が得意な不動産仲介会社に依頼することも大切です。
不動産仲介会社を選ぶにあたっては、実需物件ではなく収益物件の取り扱いに慣れていて、売却実績の豊富な会社に依頼するようにしましょう。
まとめ
戸建て賃貸住宅投資は、比較的少額から開始できることや高利回りの傾向があることから、魅力のある投資方法です。初心者でも取り組みやすく、不動産投資の入門編としての性格を持つといえるでしょう。
不動産投資は最終的に物件を売却して終了となります。戸建て賃貸住宅の売却には、収益物件の売買が得意で信頼できる不動産仲介会社に依頼することが重要です。
収益物件の取り扱いにも長けた大手不動産仲介会社6社が運営する「すまいValue」は、収益物件の売却のを検討するにも適しています。収益物件を売却したいときは、すまいValueでの一括査定依頼からスタートしてはいかがでしょうか。
＜監修者＞
公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
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