22年で建物の価値が0円になる？家を売るにはどれくらいの築年数で売るべきか解説

一戸建て住宅は約22年で価値が0円になるとされている

一戸建て住宅は約22年で価値が0円になると言われていますが、具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造の場合は20年で価値が0円になるとされています。

不動産の価値は建物と土地で分けて考えられます。これは経年により老朽化してしまう（価値が下がってしまう）建物と、経年による影響を受けない土地の価値を正しく見極めるためです。ただし、同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いはさまざま。そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です。

耐用年数とは、国税庁によって定められた“資産が価値を持ち続けられる寿命”のこと。たとえば耐用年数が22年と定められている住宅用の木骨モルタル造住宅の場合、建築から22年が経過した時点で税法上の価値は0円となります。

そのため、家を売る際は住宅の構造や用途から耐用年数を確認し、現在の価値がなくなっていないか築年数から逆算してみましょう。

参考：耐用年数表（国税庁）

「耐用年数」と「減価償却」を知っておこう

家を売りたいと考えている人は、耐用年数と減価償却の関係を正しく理解しておくことが大切です。

住宅に耐用年数が設けられているのは、経年により老朽化する資産の価値を見極め、正しく計上するためです。

たとえば、耐用年数10年と定められた資産は購入から10年の間価値が認められるため、購入費用は10年に渡って計上が可能です。このように耐用年数に応じて資産の購入費用を分割して計上することを「減価償却」といい、耐用年数が設けられた資産（経年で価値が減る資産）を「減価償却資産」といいます。

木造一戸建ての場合の耐用年数は22年と定められているため、住宅購入にかかった費用は22年に渡り費用としての計上が可能です。売る際は築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

ただし、修繕やリフォームが行われ管理の行き届いた建物なら、耐用年数が残っていなくても居住が可能です。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

では、築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

もちろん築22年以上でも売れないわけではない

人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。劣化や老朽化といった減点ポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

家そのものの価値も高く人気のある築浅物件に比べ、築22年以上の住宅はアピールポイントが少ない点がネックです。少しでも早く売りたい、個人売買は不安……と考えている方は、豊富なネットワークからニーズにマッチした買主様を見つけやすい不動産仲介会社への仲介を検討してみましょう。

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まとめ

建物の築年数と価値の関係について解説しました。耐用年数は減価償却資産を正しく計上していくために欠かせませんが、あくまで税法上の寿命です。木造一戸建ては築22年を経過すると税法上の価値は0円となりますが、実際の建物の寿命とは必ずしも比例しないため注意しましょう。家を売る際は築年数が22年以上だったとしても、家が持つ本来の価値や市場の需要を重視した販売活動をおこなうことが大切です。

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