マンション売却の流れと希望価格で売るためのポイントとは

相場を確認する

マンションを売却するにあたって、最初にやるべきことは相場の確認です。売却予定のマンションがいくらで売れるのか、おおよその相場を把握しておけば、以降の手続きもスムーズに進められるようになります。
相場を確認する方法はいくつかありますが、インターネットによる情報収集が最も簡単かつスピーディーです。不動産ポータルサイトなどにアクセスして、お住まいのマンションや、似たような条件の物件を検索すれば、価格のイメージを掴みやすくなるでしょう。
検索するときは、以下のような項目で絞り込むのがおすすめです。

• 広さ・面積
• 築年数
• 間取り
• 最寄り駅
• 最寄り駅までの距離・時間

物件の広さ・面積が大きく異なるときは「平米単価」や「坪単価」をチェックしましょう。これは物件価格を広さ・面積で割って算出されるもので、1平米あたり・1坪あたりの価格です。

査定を依頼する

相場の確認が済んだら、次は不動産仲介会社にマンションの査定を依頼しましょう。マンションの査定方法は大きく分けると「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地査定）」の2種類があります。
簡易査定（机上査定）とは、物件情報・公示価格・周辺取引事例・市場動向といったデータをもとに、現地に赴くことなく価格を算出する方法です。机上で済ませる分、スピーディーに査定できるので、おおよその価格を気軽に調べられます。
一方、訪問査定（現地査定）は、現地に不動産仲介会社のスタッフが訪問して、実際に物件をチェックしたうえで価格を算出する方法です。建物の状態はもちろん、立地条件や周辺エリアの環境も含めて細かく調査するので、より精度の高い査定を受けることができます。会社によっては、契約書類や分譲時のパンフレット、権利証等の提示をお願いされることもあります。

媒介契約を結ぶ

査定結果に納得できたら、次はマンション売却に関わる不動産仲介会社と媒介契約を結びましょう。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。

一般媒介契約は2社以上の不動産仲介会社に依頼できる、自ら見つけた買主と直接契約ができる（自己発見取引）など、他と比べて自由度が高い契約形態です。「明示型」と「非明示型」の2種類あり、「明示型」では他の不動産仲介会社へ依頼する際には通知しなければなりません。

専任媒介契約については、依頼できる不動産仲介会社の数は1社のみとなります。また、契約期間が3ヶ月以内であること、売却活動の報告義務および指定流通機構への登録義務が発生することも特徴的です。

専属専任媒介契約は前述した専任媒介契約と似ていますが、自分で見つけてきた買主との直接契約はできず、依頼した不動産仲介会社を通して取引しなければなりません。また、報告義務（1週間に1回以上）や登録義務（媒介契約から5日以内）の条件については専任媒介契約より厳しく、きめ細かな対応が期待できます。

仲介手数料

不動産仲介会社に売却を依頼して成約に至った場合、規定の仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料についてはあらかじめ法律上で上限が定められており、取引価格に応じて以下のようになります。

なお、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」の仲介手数料については、空き家等の取引の仲介を後押しするため、上限「30万円＋消費税」までの範囲で決めることができます。

印紙税

マンションの売買契約を締結するとき、売買契約書に収入印紙を貼り付ける形で印紙税を納めます。印紙税の税額は、記載された契約金額によって以下のようになります。なお、令和9年3月31日までは軽減措置が適用されます。

なお、売買契約書は売主と買主で1通ずつ計2通作成し、お互い1通分の印紙税を負担するのが一般的です。

登記費用

住所変更登記・抵当権抹消登記・所有権移転登記など、不動産登記の手続きを行う場合、登録免許税がかかります。税額や税率はそれぞれ異なるので、不動産仲介会社に確認しておきましょう。

司法書士への報酬

不動産登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。報酬額は依頼する司法書士によって異なり、住所変更登記と抵当権抹消登記は1万円～2万円、所有権移転登記は3万円～6万円が相場です。

譲渡後の税金

マンションを売却した場合、売却益には所得税や住民税、復興特別所得税が課税されます。特にマイホームを売却した際には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」をはじめさまざまな特例があり、適用を受けることができれば税金の負担を大きく減らすことができます。該当する場合には必ずチェックしておきましょう。

ローン繰上返済手数料

住宅ローンの残債が残っていて、それを一括返済する場合、ローン繰上返済手数料がかかることがあります。金額は金融機関によって異なるため、それぞれ確認が必要です。

引越し費用

マンションの売買契約を締結したら、物件引き渡しの前日までに引越しを終える必要があります。引越し業者への依頼費用も準備しておきましょう。

売出価格＝実際に売れる価格ではない

マンションを売却する際には値引きすることもあり、売出価格と成約価格（実際に売れた価格）がいつも一致するわけではありません。売出価格と成約価格における差額の比率は「乖離率」と呼ばれ、東京カンテイの調査によると、首都圏の中古マンションの乖離率はマイナス6％前後となっています。この結果を踏まえつつ、売出価格を決めるといいでしょう。

出典：東京カンテイ 中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）

高すぎる査定額を出す仲介会社には注意

不動産仲介会社がやけに高い査定額を提示した場合、売主の関心を引いて専任媒介契約・専属専任媒介契約の締結を狙っている可能性があります。
市場価格からかけ離れた価格を提示して販売活動を行っても、売れ残る可能性が高くなります。結果として売主が損をするケースもあることから、査定額の合理的根拠を聞き出して、おかしな回答や矛盾がないか確かめましょう。

マンションが高く売れる時期、季節に売る

マンションの販売価格は景気や日経平均株価と相関関係にあり、好景気が続いているとマンション価格も堅調に推移する傾向にあります。直近のマンション市場は堅調に推移しており、売主にとっては希望する価格で売却しやすい時期といえるでしょう。（2025年7月現在）

また、季節的な観点から考えると、新年度に合わせてマンションの入居者は増えるため、1～3月も売却の狙い目です。

売る期間の目安は3ヶ月！焦らない・のんびりしすぎない

不動産はすぐ売れるものではありません。東京カンテイが公表しているデータによると、首都圏にあるマンションの売り出しから成約までの平均期間は3ヶ月～4ヶ月です。こうした動向を見据え、不動産仲介会社は3ヶ月で売却できそうな価格を算出しています。売却まである程度時間がかかることを覚悟しておけば、売れないからと焦って値下げすることはありません。

出典：東京カンテイ中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）

マンション売却が得意な会社に依頼する

不動産仲介会社には、賃貸の仲介を専門にしている会社や買取が得意な会社など、さまざまな会社があります。そのため、売却を依頼する際には、売買の仲介を専門としていている会社を選びましょう。
その際には、マンションに強い会社や、幅広いネットワークを持っている会社を選ぶことが大切です。