契約前に知っておきたい専任媒介　そのメリット・デメリットと注意すべきポイント

媒介契約とは

媒介契約とは、土地、マンション、戸建てといった不動産の売買や賃貸借の仲介を、不動産仲介会社などの宅地建物取引業を営む者に依頼する契約のこと。

不動産売買を仲介する不動産会社は、仲介を依頼する売主様と媒介契約書を交わすことが求められます。媒介契約書で、売主様が仲介にあたって不動産仲介会社から受けられるサービスの内容や仲介手数料といった契約内容を明示することにより、不動産取引によるトラブルの未然防止を図っているのです。

媒介契約の3つの種類

冒頭でも触れたとおり、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの概要は次のとおりです。

契約できるのは1社のみ

専任媒介契約においては、1つの物件に対して売主様が媒介契約を締結できるのは1社のみであり、複数の不動産仲介会社に依頼することはできません。

専属専任媒介契約の場合も依頼できるのは1社のみ、一般媒介契約であれば複数の会社と媒介契約を締結することができます。

契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅建業法において3ヶ月を超えることはできないと規定されています。仮に3ヶ月以上の契約期間を締結したとしても、3ヶ月までしか有効とみなされません。これは、専任媒介契約・専属専任媒介契約が一般消費者である売主様の取引の自由を制限する内容を含むためです。

あくまでも上限が3ヶ月なので、3ヶ月以内であれば契約期間を自由に設定可能。不動産仲介会社の合意が得られれば、1ヶ月や2ヶ月など短い期間で締結することもできます。また、契約更新する場合でも新たな契約期間は3ヶ月が上限です。

一般媒介契約の有効期間は特に定めがありませんが、国土交通省「一般媒介契約約款」では3ヶ月を超えない範囲で契約期間を定める旨を規定しており、慣習上3ヶ月で締結することが多くなっています。

レインズへの登録義務がある

専任媒介契約、専属専任媒介契約では、指定流通機構（レインズ）への売却情報登録が義務付けられています。

レインズとは、宅建業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。不動産取引を活性化することを目的に運用されており、現在では大半の不動産会社がレインズを利用しています。物件情報を広く公開することで、円滑な不動産流通に役立っています。

専任媒介契約では締結から7営業日以内、専属専任媒介契約では締結から5営業日以内に、レインズへ物件登録するよう定められているのです。一般媒介契約は法的な定めが特にありません。

2週間に1度の状況報告義務

専任媒介契約では、不動産仲介会社が売主様に対し、2週間に1回以上の販売状況報告をすることが義務付けられています。専属専任媒介契約はさらに頻度が高く、1週間に1回以上報告しなければなりません。

この点についても、一般媒介契約は義務付けられていません。

積極的に売却活動を行ってもらえる

専任媒介契約の1つ目のメリットが、積極的に物件の売却活動を行ってもらえるという点。

専任媒介契約は1社のみとの契約であるため、不動産仲介会社が買主様を見つければ、確実に売買契約を取ることができます。そのため、買主様を積極的に探してもらえることが期待できます。また、不動産仲介会社は2週間に1回以上状況報告をしなければならず、日頃から販売活動を積極的に行う可能性が高まります。

買主様と直接取引することも可能

売主様が親戚や知人などをつうじて、自分で買主様を見つけた場合、直接取引で売却できるのも専任媒介契約のメリット。売却可能性を高めるために媒介契約は締結したいものの、売却先を自己発見できる可能性のある活動的な売主様には、専任媒介契約が向いています。

なお、自己発見による買主様との直接取引は一般媒介契約でも可能。専属専任媒介契約では、自己発見による買主様であっても不動産仲介会社をつうじて契約しなければなりません。

窓口を一本化できるのでやりとりが楽

1社のみに依頼する専任媒介契約は窓口を一本化できるため、売却に関するやりとりが楽である点もメリットです。2週間に1回以上の状況報告を受けることで、最新の状況を把握しやすくなっています。

会社・担当者によっては希望通りに売却できない可能性がある

専任媒介契約では1社しか契約することができないため、媒介契約を締結する不動産会社の質が良くないと、希望通りの条件で売却できない可能性があります。また、不動産会社自体が優良であったとしても、営業担当者の腕次第で結果が変わる点も注意が必要です。

中途解約すると違約金が発生することもある

専任媒介契約の場合、不動産仲介会社側に過失がない限り、原則は中途解約ができないのが一般的。売主様側の都合で中途解約するとなれば、解約時点までに不動産仲介会社が費やした広告費や交通費などに相当する金額を、違約金として請求される可能性があります。

不動産会社の得意分野を知る

不動産会社と一口にいっても、業態によって得意とする分野はさまざまです。例えば、不動産デベロッパーと呼ばれる会社が得意とするのは、マンションや商業ビルなどの大規模開発や都市再開発事業。ほかにも、新築戸建て分譲を得意とする会社、不動産買取を行って再販するのが得意な会社などがあります。

マイホームの売却を依頼するなら、住宅売却を専門とする不動産仲介会社（不動産流通会社）に依頼するのがおすすめ。得意分野が異なる場合、依頼先としては慎重に判断すべきでしょう。

担当者が信頼できるか見極める

不動産仲介会社自体がどれだけ信頼できる会社だったとしても、売却に向けた実務を進める担当者が信頼できる人物でなければ、希望通りに売却することはできません。言葉遣いやビジネスマナーといったビジネスパーソンとして最低限の常識、礼節があることは前提として、次の4点に着目しましょう。

査定は複数社に依頼する

専任媒介契約は1社としか結べないため、契約前の段階で必ず複数社とやり取りして相談しておきたいところ。不動産売却においては、はじめに所有不動産の査定というステップがあるので、この時点で複数社に見てもらうことが大切です。

個別に複数社へ査定依頼するのは大変なので、一括査定という便利なサービスを活用するといいでしょう。